房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”持續(xù)擴(kuò)容：對(duì)出險(xiǎn)房企意義重大

秦佳麗

城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正在快速運(yùn)轉(zhuǎn)。繼1月份住建部要求各地抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單后，2月6日金融監(jiān)管總局召開(kāi)專題會(huì)議，要求各商業(yè)銀行要主動(dòng)對(duì)接協(xié)調(diào)機(jī)制，對(duì)推送的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單及時(shí)開(kāi)展評(píng)審，對(duì)合理融資需求做到“應(yīng)滿盡滿”。

根據(jù)住建部、金融監(jiān)管總局信息，截至1月底，26個(gè)省份170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出了第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)。商業(yè)銀行接到名單后，按規(guī)程審查項(xiàng)目，已向27個(gè)城市83個(gè)項(xiàng)目發(fā)放貸款共178.6億元。

該輪融資政策對(duì)出險(xiǎn)房企一視同仁，目前碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)等至少10余家房企明確已有多地項(xiàng)目入圍“白名單”。有房企人士表示，全國(guó)重點(diǎn)城市首批“白名單”項(xiàng)目的整體融資訴求約在3.5萬(wàn)億元到4萬(wàn)億元，不過(guò)資金落地是關(guān)鍵，后續(xù)有待大量的地方配套政策出臺(tái)。另有業(yè)內(nèi)人士表示，入圍“白名單”對(duì)出險(xiǎn)房企而言意義較大，使得“保交樓”有了基礎(chǔ)保證；而經(jīng)“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”承擔(dān)部分托底責(zé)任，銀行放貸積極性也將有所提升。

首批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”火速推進(jìn)融資需求上萬(wàn)億元

目前房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”仍在持續(xù)推進(jìn)。本刊了解到，截至2月7日，至少南寧、重慶、昆明、青島、哈爾濱、成都、云南、湖北、河南等10余個(gè)省市披露第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”申報(bào)進(jìn)展，涉及融資需求超過(guò)3700億元。

首批名單以昆明、重慶釋放的融資規(guī)模居前。其中重慶向金融機(jī)構(gòu)推送314個(gè)項(xiàng)目，融資需求約830億元；昆明推送212個(gè)項(xiàng)目，融資需求約916億元。

值得一提的是，民營(yíng)房企項(xiàng)目在該輪政策利好中獲得更多政策扶持。各地主管部門向金融機(jī)構(gòu)推送的首批項(xiàng)目中，84%的項(xiàng)目屬于民營(yíng)房企和混合所有制房企。以湖北為例，當(dāng)?shù)厥着?21個(gè)“白名單”項(xiàng)目中，民企及其他類型企業(yè)的項(xiàng)目達(dá)172個(gè)，占比超過(guò)七成。

目前各地并未全面公開(kāi)“白名單”項(xiàng)目具體名錄，不過(guò)，就部分細(xì)節(jié)信息來(lái)看，入圍房企具有明顯的屬地化特征，比如，以重慶地區(qū)為大本營(yíng)的龍湖集團(tuán)及金科股份確認(rèn)有項(xiàng)目入圍。金科股份表示，在重慶首批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”中，金科確認(rèn)已入圍項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)。

另?yè)?jù)監(jiān)管要求，能夠獲得融資支持的項(xiàng)目需要滿足5個(gè)條件，包括項(xiàng)目處于在建施工狀態(tài)，或資金到位就能復(fù)工建設(shè)和交付；有與融資額基本匹配的抵押物；確定一家貸款主辦銀行，并建立貸款資金封閉監(jiān)管制度；預(yù)售資金未被抽挪或抽挪的預(yù)售資金已追回；制訂了貸款使用計(jì)劃和項(xiàng)目完工計(jì)劃。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭就此向本刊表示：“之前市場(chǎng)一度傳言出爐50家房企貸款‘白名單，其實(shí)與監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)的對(duì)房企融資一視同仁的要求相悖，因?yàn)閷?duì)于不在‘白名單中的房企是赤裸裸的歧視。如今，針對(duì)項(xiàng)目制定‘白名單的做法更為合理，即便是出險(xiǎn)的民企，如果項(xiàng)目符合條件，同樣是可以列入‘白名單?！?/p>

楊紅旭介紹，在一二線城市中，首批公布的“白名單”項(xiàng)目有幾十至幾百個(gè)不等，全國(guó)30多個(gè)一二線城市估算共計(jì)4000個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目平均貸款額2億元～3億元，融資需求上萬(wàn)億元。后續(xù)部分城市還會(huì)有第二批、第三批項(xiàng)目。

多家房企項(xiàng)目入圍“白名單”貸款落地執(zhí)行是關(guān)鍵

旗下項(xiàng)目入圍“白名單”的房企也在持續(xù)擴(kuò)容。本刊了解到，截至2月7日，融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、中國(guó)奧園、旭輝集團(tuán)、世茂集團(tuán)、金科股份、綠地集團(tuán)、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中南建設(shè)等10余家房企公布了部分入圍信息，涉及項(xiàng)目數(shù)量200余個(gè)。

本刊了解到，盡管當(dāng)前包括出險(xiǎn)房企在內(nèi)的各家企業(yè)積極參與申報(bào)，但相對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目更容易上榜。比如，世茂集團(tuán)表示，該輪“白名單”申報(bào)中公司各地有16個(gè)項(xiàng)目入圍，包括廣州院子、世茂錦繡長(zhǎng)江、世茂城市之門、世茂江城銘著、世茂云著濱江、世茂起云灣和世茂四季蓮花山等。其中，武漢錦繡長(zhǎng)江項(xiàng)目已完成融資并實(shí)現(xiàn)回款，其余項(xiàng)目正在地方政府的支持下與金融機(jī)構(gòu)溝通融資方案。

不過(guò)，目前已落地的貸款規(guī)模仍是少數(shù)。據(jù)各地公開(kāi)信息，首批“白名單”申報(bào)企業(yè)中，南寧北投荷院項(xiàng)目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開(kāi)發(fā)貸款；昆明的建投華翠文苑項(xiàng)目已獲得中國(guó)銀行3100萬(wàn)元融資支持。

本刊了解到，從貸款落地情況看，該輪融資利好體現(xiàn)了一視同仁滿足不同所有制企業(yè)的融資需求，全國(guó)性房企、地方城投平臺(tái)、中小區(qū)域房企及出險(xiǎn)房企等均被囊括其中。

不過(guò)，具有國(guó)資背景的地方城投平臺(tái)獲得銀行授信更為常見(jiàn)。其中，南寧北投荷院項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為廣西北投興東置業(yè)，背后參股方可追溯至廣西壯族自治區(qū)國(guó)資委；高新區(qū)高實(shí)城項(xiàng)目背后開(kāi)發(fā)商青島高實(shí)置業(yè)有限公司，最終實(shí)控人可追溯至青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)；青島西海岸新區(qū)的靈灣瑞城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為城發(fā)集團(tuán)，實(shí)控人為青島西海岸新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理局。

某西南區(qū)域出險(xiǎn)房企融資部門負(fù)責(zé)人向本刊表示：“現(xiàn)在沒(méi)有躺平的企業(yè)其實(shí)都在積極自救。比如我們?cè)谠颇系牟糠猪?xiàng)目，在之前沒(méi)有類似支持政策的前提下達(dá)成了盤活條件，跟金融機(jī)構(gòu)簽署了相關(guān)協(xié)議，不過(guò)屬于高成本自救，不像政府支持政策下的2%、3%（利息）那樣便宜?，F(xiàn)在有了新的政策，我們也有機(jī)會(huì)拿到一些低成本資金，這對(duì)全國(guó)民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)都是非常利好的消息?！?/p>

該位房企人士補(bǔ)充道：“大致估算，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市，整體融資訴求在3.5萬(wàn)億元到4萬(wàn)億元左右，不過(guò)未來(lái)落地是關(guān)鍵，目前“白名單”政策其實(shí)是政策層面的呼吁，后續(xù)還需要大量的地方配套政策，否則落地起來(lái)很難。具體的融資訴求，我們企業(yè)也跟當(dāng)?shù)刈〗ú块T提了，現(xiàn)在觀望等待中?！?/p>

出險(xiǎn)房企項(xiàng)目迎來(lái)明顯利好銀行配套支持方案等待出爐

盡管房地產(chǎn)融資利好政策接踵而來(lái)，但企業(yè)項(xiàng)目入選“白名單”只是意味著拿到了貸款的“入場(chǎng)券”，接下來(lái)還需面對(duì)銀行的評(píng)估與篩選。

重慶市住建委曾進(jìn)一步披露房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”申報(bào)后的工作思路。即當(dāng)?shù)亍鞍酌麊巍币严蜉爡^(qū)內(nèi)大型銀行、股份制銀行、異地城商行、三家市屬法人銀行等28家主要銀行推送。后續(xù)將通過(guò)各區(qū)縣房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)專班，搭建政、銀、企融資協(xié)調(diào)平臺(tái)，指導(dǎo)項(xiàng)目“白名單”企業(yè)和主融資金融機(jī)構(gòu)，積極推動(dòng)項(xiàng)目融資。

關(guān)于銀行層面相關(guān)評(píng)估篩選標(biāo)準(zhǔn)，某全國(guó)性股份制商業(yè)銀行內(nèi)部人士向本刊表示：“對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目‘白名單政策，業(yè)務(wù)部門正在積極研究配套方案，后續(xù)經(jīng)過(guò)審批，會(huì)以通稿的形式發(fā)布。”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，后續(xù)銀行相關(guān)貸款發(fā)放依然講究市場(chǎng)化原則。中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向本刊表示，項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，意味著進(jìn)入這次精準(zhǔn)融資支持范圍，成為有機(jī)會(huì)獲得銀行放貸的潛在對(duì)象。不過(guò)，目前監(jiān)管層對(duì)入圍房地產(chǎn)項(xiàng)目的篩選依然有傾向性，‘五個(gè)條件是最直觀的準(zhǔn)入門檻?？傮w來(lái)看，位于核心地段的、銷售回款周期短的、有優(yōu)質(zhì)抵押物的項(xiàng)目后續(xù)更容易通過(guò)金融機(jī)構(gòu)審核。

謝逸楓補(bǔ)充道：“盡管目前銀行就“白名單”項(xiàng)目貸款推行盡職免責(zé)制度，但并不意味著評(píng)估層面會(huì)對(duì)入圍項(xiàng)目大開(kāi)綠燈，為了避免不良貸款率上升和金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)銀行放貸的評(píng)估和風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)并不會(huì)有太大松動(dòng)?！?/p>

在楊紅旭看來(lái)，“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”承擔(dān)部分托底責(zé)任后，有助于銀行放貸的積極性的提升：“在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制之下，主要由住建部門遴選項(xiàng)目，然后推送給銀行。如此，銀行決策者就可以少了一些責(zé)任與負(fù)擔(dān)，即放貸之后萬(wàn)一出現(xiàn)壞賬，則住建部門也可能承擔(dān)部分托底責(zé)任，銀行放貸的積極性將得到提升?！?/p>

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向本刊表示，相比正常運(yùn)營(yíng)房企可以依靠公司信用獲得常規(guī)融資，入圍“白名單”對(duì)出險(xiǎn)房企而言意義更大，至少“保交樓”有了基本保證。不過(guò)，盡管這次“白名單”覆蓋項(xiàng)目眾多，卻并非“陽(yáng)光普照”。按照監(jiān)管層提出的五項(xiàng)入圍條件，一些重復(fù)抵押、資不抵債的項(xiàng)目不可能進(jìn)入“白名單”。

張宏偉補(bǔ)充道，“白名單”舉措旨在推動(dòng)“保交樓”工作順利推進(jìn)，對(duì)于背后出險(xiǎn)房企而言很難單獨(dú)依靠這一項(xiàng)政策實(shí)現(xiàn)翻身：“對(duì)于這類企業(yè)來(lái)講，更大的難題是“白名單”項(xiàng)目交付完后，剩下不符合“白名單”要求的項(xiàng)目的處理問(wèn)題，后續(xù)階段需要借助AMC機(jī)構(gòu)、代建公司、債務(wù)重組及保交樓資金流入等才能化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。”

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）