淺析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

于曉霞

[遼寧省建設(shè)事業(yè)指導(dǎo)服務(wù)中心（遼寧省建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站），遼寧 沈陽(yáng) 110031 ]

房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的經(jīng)濟(jì)支柱，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了不可忽視的作用。然而，隨著市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)也日益凸顯。有效防范和控制房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。

1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

1.1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)和投資活動(dòng)中，由于市場(chǎng)、債務(wù)、資金、政策等多方面因素引發(fā)的可能對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)能力造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)面臨的涉及財(cái)務(wù)方面的各種風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系、房?jī)r(jià)波動(dòng)、調(diào)控政策等變化可能導(dǎo)致銷售和租賃收入的下降，從而影響企業(yè)盈利能力和現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)通常需要大量借款用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，高負(fù)債率使得企業(yè)在利息支付、借款償還方面存在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在利率變動(dòng)或借款無(wú)法及時(shí)償還時(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響，在經(jīng)濟(jì)下行期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，銷售困難增加，企業(yè)面臨盈利能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型

（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系、政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)周期等因素的變化可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售和租賃收入發(fā)生波動(dòng)或下降，經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)循環(huán)，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、衰退、復(fù)蘇等階段。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷或衰退時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售和租賃需求通常會(huì)下降，導(dǎo)致項(xiàng)目的銷售和租賃收入減少。而在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售和租賃需求可能會(huì)增加，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售和租賃收入增長(zhǎng)，從而影響企業(yè)的盈利能力和現(xiàn)金流狀況[1]。

（2）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通常需要借款用于項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，高負(fù)債率可能使企業(yè)在利息支付、債務(wù)償還等方面存在風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債率表示企業(yè)債務(wù)與資產(chǎn)規(guī)模的比例較高。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高時(shí)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金流量可能會(huì)增加，因?yàn)樾枰Ц陡嗟睦①M(fèi)用。如果利率上升，企業(yè)需要支付的利息支出將增加，導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流減少，進(jìn)而影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和盈利能力。

（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量資金投入，一旦遇到資金周轉(zhuǎn)困難，可能導(dǎo)致項(xiàng)目停滯、無(wú)法按時(shí)完工，進(jìn)而影響銷售和現(xiàn)金流。尤其是在市場(chǎng)環(huán)境變化或金融市場(chǎng)緊縮時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)需要大量的資金投入，如購(gòu)買土地、設(shè)計(jì)與施工、物資采購(gòu)等費(fèi)用。如果企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中遇到資金周轉(zhuǎn)困難，可能無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行施工、購(gòu)置材料等必要的項(xiàng)目進(jìn)展，導(dǎo)致項(xiàng)目延期甚至停滯，這將直接影響到計(jì)劃銷售收入的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生負(fù)面影響，企業(yè)面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更加顯著。

（4）法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)受到多項(xiàng)法律法規(guī)的監(jiān)管。例如，土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，企業(yè)必須依法獲取土地使用權(quán)。違反土地使用權(quán)相關(guān)法律規(guī)定，未經(jīng)合法程序或篡改土地用途等行為，將面臨土地收回、罰款甚至刑事責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。合法獲得土地使用權(quán)是保障項(xiàng)目順利進(jìn)行的前提，建設(shè)規(guī)劃和許可證是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)必備的準(zhǔn)入條件。違反建設(shè)規(guī)劃和許可證的規(guī)定，如未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途、違章建設(shè)等行為，可能面臨停工通知、拆除整改、限期改正等行政處罰。此外，相關(guān)部門(mén)還有權(quán)撤銷建設(shè)許可證，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)交付，給企業(yè)造成巨大損失[2]。

（5）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，如建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等，對(duì)相關(guān)技術(shù)的質(zhì)量和合規(guī)性要求較高。若出現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題或技術(shù)隱患，可能導(dǎo)致項(xiàng)目重做、維修成本增加等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（6）政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策調(diào)控的影響較大，政策的變化可能會(huì)直接影響市場(chǎng)需求、土地供應(yīng)、購(gòu)房限制等，政府還可以通過(guò)購(gòu)房限制政策來(lái)控制市場(chǎng)運(yùn)行。例如，限制投資性購(gòu)房、限制二手房交易等措施，旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和投機(jī)炒房行為。這些政策變化可能導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性下降，購(gòu)房者需求減少，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售和盈利情況。

2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范要點(diǎn)

2.1 做好市場(chǎng)研究

定期進(jìn)行市場(chǎng)研究，了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況、政策調(diào)控影響等因素，并根據(jù)市場(chǎng)情況合理預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，定期收集各類與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的數(shù)據(jù)，包括但不限于房?jī)r(jià)指數(shù)、銷售數(shù)據(jù)、土地供應(yīng)情況、政府政策調(diào)控信息等?？梢酝ㄟ^(guò)調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)抓取、相關(guān)報(bào)告等途徑獲得數(shù)據(jù)，根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，對(duì)市場(chǎng)的供需情況、政策調(diào)控的影響等進(jìn)行綜合評(píng)估。可以評(píng)估當(dāng)前市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域和項(xiàng)目類型，以及政策調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響程度等。以有針對(duì)性地進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和投資決策。

2.2 細(xì)化風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)進(jìn)行細(xì)致的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。例如，在評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該考慮和分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況、政策調(diào)控、競(jìng)爭(zhēng)格局等因素，以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的綜合評(píng)估，可以確定當(dāng)前市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度，并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，如調(diào)整項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)速度等。企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析潛在風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)程度和對(duì)企業(yè)的影響，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。

2.3 多元化資金來(lái)源

企業(yè)應(yīng)避免過(guò)度依賴銀行貸款，積極尋找多元化的資金來(lái)源，如股權(quán)融資、債券發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券或公司債券等債務(wù)工具，吸引債券投資者的資金，提供新的融資渠道。債券發(fā)行可以降低企業(yè)的負(fù)債成本，同時(shí)將債務(wù)分散到不同的債券持有人手中，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)或合作伙伴建立合作關(guān)系，共同投資開(kāi)展項(xiàng)目。這樣不僅可以分享風(fēng)險(xiǎn)和利益，還可以通過(guò)合作方的資源和經(jīng)驗(yàn)來(lái)增加項(xiàng)目的成功概率[3]。

2.4 控制成本和資金運(yùn)營(yíng)管理

嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和運(yùn)營(yíng)成本，精細(xì)管理現(xiàn)金流，合理安排資金運(yùn)作。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，進(jìn)行合理的需求分析和項(xiàng)目規(guī)劃，確保開(kāi)發(fā)成本的合理預(yù)算。同時(shí)，積極尋求供應(yīng)商和施工隊(duì)伍的優(yōu)惠條件，與他們建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，從而降低物料采購(gòu)和勞動(dòng)力成本。做好資金周轉(zhuǎn)管理，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，精細(xì)管理各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括人員成本、能源消耗、日常維護(hù)等。通過(guò)科學(xué)的設(shè)備維護(hù)和節(jié)能措施，避免出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 遵守法律法規(guī)

嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保項(xiàng)目的合規(guī)性。例如，需確保項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)的合法性，包括進(jìn)行相關(guān)申請(qǐng)、招標(biāo)或競(jìng)拍程序，與土地管理部門(mén)簽訂合法合規(guī)的土地使用權(quán)出讓合同，并按照合同約定履行土地使用權(quán)的行使和保護(hù)義務(wù)。建設(shè)規(guī)劃許可方面，需確保項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃符合國(guó)家和地方規(guī)劃的要求，申請(qǐng)并取得合法合規(guī)的建設(shè)規(guī)劃許可證。該證書(shū)是項(xiàng)目正式開(kāi)展建設(shè)前的必備條件，通過(guò)審查和審核確保項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃與環(huán)境、安全、建筑等各項(xiàng)指標(biāo)相符合。購(gòu)房銷售合同方面，需要制定合法合規(guī)的購(gòu)房銷售合同，明確商品房的所有者、價(jià)格、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間以及售后服務(wù)等條款。此外，還需遵守其他相關(guān)法律規(guī)定。例如，《商品房銷售管理辦法》，應(yīng)確保購(gòu)房合同的合法合規(guī)性，并保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。我們應(yīng)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)合法合規(guī)，減少法律風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失和處罰。

2.6 建立完善的內(nèi)部控制

建立健全的內(nèi)部審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)管理體系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)控和預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，保證企業(yè)的財(cái)務(wù)安全。制定完善的風(fēng)險(xiǎn)管理政策和程序，包括識(shí)別、評(píng)估、監(jiān)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)的方法和工具。建立風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)及時(shí)識(shí)別和評(píng)估可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并采取適當(dāng)?shù)拇胧┻M(jìn)行管控。積極與政府相關(guān)部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商、業(yè)務(wù)伙伴等建立良好的合作關(guān)系和聯(lián)盟，通過(guò)共享資源、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等方式，共同應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

3.1 風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估

對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。了解風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、潛在影響和可能的應(yīng)對(duì)措施，針對(duì)每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)展相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。減輕風(fēng)險(xiǎn)的方法，如多元化投資組合、加強(qiáng)資金管理、建立備用計(jì)劃等；轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方法，如購(gòu)買保險(xiǎn)、與合作伙伴進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)等。

風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，需要不斷監(jiān)測(cè)和更新。企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，了解市場(chǎng)變化、政策調(diào)整等新的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。及時(shí)調(diào)整并有針對(duì)性地制定相應(yīng)的控制策略。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)管理，合理安排資本結(jié)構(gòu)，避免過(guò)度依賴借款和高額負(fù)債。通過(guò)增加股權(quán)融資、發(fā)行債券、尋找合作伙伴等方式增加資金來(lái)源的多樣性，資產(chǎn)剝離和處置對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表上的非核心或低效資產(chǎn)，以減少債務(wù)負(fù)擔(dān)，并獲得臨時(shí)性的資金支持。做好現(xiàn)金流管理，確保企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)能夠正常進(jìn)行。通過(guò)合理的財(cái)務(wù)規(guī)劃和預(yù)測(cè)，控制資金流出，提高盈利能力，并確保按時(shí)償還債務(wù)。定期評(píng)估和調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)需要，進(jìn)行合理的債務(wù)重組和股權(quán)重組，以最大程度地提高企業(yè)的融資效率和降低融資成本。分散債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的資本實(shí)力。

3.2 資金流動(dòng)性管理

建立健全的預(yù)算和資金管理體系，合理安排項(xiàng)目的現(xiàn)金流入和流出。根據(jù)項(xiàng)目的需求和目標(biāo)，制定一個(gè)詳盡的預(yù)算計(jì)劃。該計(jì)劃應(yīng)包括項(xiàng)目的全部費(fèi)用和收入，并將其分配到具體的時(shí)間段，以便更好地控制資金的流動(dòng)情況。及時(shí)了解項(xiàng)目的現(xiàn)金流入和流出狀況，及時(shí)調(diào)整預(yù)算計(jì)劃，確保資金供應(yīng)充足并合理運(yùn)用。定期對(duì)預(yù)算和資金管理進(jìn)行審查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。向相關(guān)人士提供準(zhǔn)確和詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，以便他們了解項(xiàng)目的資金狀況和管理情況。及時(shí)做好資金周轉(zhuǎn)和合理運(yùn)用，避免出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)[4]。

3.3 成本管控和精細(xì)化管理

精確掌握項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和運(yùn)營(yíng)成本，建立成本控制機(jī)制，嚴(yán)格控制成本支出。加強(qiáng)與承包商和供應(yīng)商的合作，與承包商和供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，尋求合理的價(jià)格和條件。同時(shí)定期評(píng)估合作伙伴的績(jī)效，確保他們按時(shí)交付，并提供質(zhì)量可靠的產(chǎn)品和服務(wù)，降低成本并提高效益。

3.4 風(fēng)險(xiǎn)防范與管理

建立完善的內(nèi)部控制體系，包括預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的制度、流程和程序。加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督和內(nèi)部控制，提升公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范的能力。持續(xù)監(jiān)測(cè)和預(yù)警機(jī)制，建立有效的監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，及時(shí)獲取市場(chǎng)和項(xiàng)目運(yùn)行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并制定相應(yīng)應(yīng)對(duì)策略，確保及時(shí)應(yīng)對(duì)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

保持良好的信用和聲譽(yù)誠(chéng)信是企業(yè)信用的核心價(jià)值。遵守商業(yè)道德準(zhǔn)則，保持對(duì)客戶、合作伙伴和供應(yīng)商的誠(chéng)實(shí)和透明，履行合同和承諾。不斷提高服務(wù)質(zhì)量，回應(yīng)客戶的訴求和意見(jiàn)，建立穩(wěn)定的合作關(guān)系。積極樹(shù)立良好的企業(yè)信用形象，遵守相關(guān)法律法規(guī)，堅(jiān)守商業(yè)道德，保持良好的企業(yè)聲譽(yù)，這有助于獲得更多的金融支持和業(yè)務(wù)合作機(jī)會(huì)，降低融資成本。注重企業(yè)文化建設(shè)，樹(shù)立積極向上、負(fù)責(zé)任的形象。定期發(fā)布企業(yè)的社會(huì)責(zé)任報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告，提供透明度和可核實(shí)性的信息。定期公布企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況，進(jìn)行透明度高的運(yùn)營(yíng)管理。加強(qiáng)內(nèi)部控制，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，避免可能產(chǎn)生負(fù)面影響的事件。

3.5 多元化投資布局

通過(guò)多元化的投資布局，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，降低對(duì)單一項(xiàng)目的依賴性?？梢钥紤]投資不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目?？梢詫①Y金分散投資于住宅、商業(yè)、工業(yè)等不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣可以降低特定市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)投資組合的影響。除了直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目外，還可以考慮將資金投向與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈上的其他行業(yè)。例如，投資建筑材料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、房地產(chǎn)科技等領(lǐng)域。實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分散和收益的穩(wěn)定。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制需要建立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，細(xì)化風(fēng)險(xiǎn)分析，健全內(nèi)部控制體系，合理管理資本結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制成本和預(yù)算，實(shí)施多元化投資布局，加強(qiáng)流動(dòng)性管理，注意政策風(fēng)險(xiǎn)等方面的工作。這些措施將有助于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)健康性和可持續(xù)發(fā)展能力。