當(dāng)前銀行在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范建議

摘 要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題逐漸暴露，商業(yè)銀行在預(yù)售資金監(jiān)管中不合規(guī)的現(xiàn)象也時(shí)有曝光，這就要求銀行重新審視開展預(yù)售資金監(jiān)管伴生的各類風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取防范措施。

關(guān)鍵詞：銀行；商品房；預(yù)售資金監(jiān)管；風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指銀行按照預(yù)售資金監(jiān)管要求和監(jiān)管協(xié)議，對(duì)新建商品房預(yù)售資金的存入、支出進(jìn)行全程監(jiān)督管理。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題逐漸暴露，商業(yè)銀行在預(yù)售資金監(jiān)管中不合規(guī)的現(xiàn)象也時(shí)有曝光，這就要求銀行重新審視開展預(yù)售資金監(jiān)管伴生的各類風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取防范措施。

一、當(dāng)前銀行在商品房預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)防范措施

（一）對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管不到位或出現(xiàn)違反監(jiān)管協(xié)議的情況

在商品房預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)程中，只要銀行作為資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)與住建部門、開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議，就必須要嚴(yán)格按照協(xié)議內(nèi)容開展資金監(jiān)管。綜合各地的管理規(guī)定及條例，銀行在未正確履行監(jiān)管協(xié)議約定義務(wù)的情況下，一般會(huì)面臨責(zé)令改正、追回款項(xiàng)、暫停監(jiān)管資格、金融監(jiān)管部門處罰以及對(duì)損失承擔(dān)連帶責(zé)任等后果。在監(jiān)管過(guò)程中容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的主要行為有：

1.銀行擅自撥付商品房預(yù)售款用于歸還貸款。商品房預(yù)售資金應(yīng)優(yōu)先用于購(gòu)買建筑材料、設(shè)備等用途，確保項(xiàng)目順利建設(shè)。只有在符合法律法規(guī)的情況下，經(jīng)開發(fā)商申請(qǐng)且獲得住建部門書面同意，超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度的資金才能用于償還銀行的開發(fā)貸款。需要注意的是，銀行不能僅依據(jù)與開發(fā)商簽訂的賬戶封閉管理協(xié)議，或是在開發(fā)貸辦理過(guò)程中取得的開發(fā)商承諾等條件，就將預(yù)售監(jiān)管資金劃撥還貸。這不僅不符合商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度要求，也影響了預(yù)購(gòu)人如期獲得房屋的期待利益，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，銀行需要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

2.銀行未將按揭貸款劃入監(jiān)管賬戶。作為按揭貸款經(jīng)辦行時(shí)，無(wú)論是否同時(shí)為預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，銀行都應(yīng)嚴(yán)格將按揭貸款劃入住建部門指定的項(xiàng)目預(yù)售款監(jiān)管賬戶。另外，開立監(jiān)管賬戶時(shí)，也要嚴(yán)格根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，關(guān)閉網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬、集團(tuán)歸集等功能，確保實(shí)現(xiàn)真正的封閉式管理。只有這樣，在出現(xiàn)法律糾紛的時(shí)候，銀行才可以充分證明已盡到審慎經(jīng)營(yíng)義務(wù)。

（二）在配合司法凍結(jié)或執(zhí)行預(yù)售資金時(shí)的潛在風(fēng)險(xiǎn)

依法配合司法凍結(jié)是預(yù)售資金監(jiān)管銀行的義務(wù)之一。但實(shí)踐中，由于內(nèi)部系統(tǒng)、流程的不完善以及各地條例規(guī)定的不一致，容易引發(fā)各類法律風(fēng)險(xiǎn)：

1.系統(tǒng)尚未對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶增加提示標(biāo)志。目前，部分法院通過(guò)“總對(duì)總”網(wǎng)絡(luò)查控系統(tǒng)凍結(jié)銀行預(yù)售資金監(jiān)管賬戶時(shí)，由于該類賬戶無(wú)特殊標(biāo)志，也無(wú)彈屏提示，容易導(dǎo)致法院無(wú)法判別該賬戶性質(zhì)，仍需要銀行通過(guò)電話及書面形式告知法院該凍結(jié)賬戶為“商品房預(yù)售資金專用賬戶”。

因此，建議盡快在系統(tǒng)內(nèi)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶增加標(biāo)識(shí)，在法院線上操作凍結(jié)時(shí)通過(guò)彈屏等方式再次確認(rèn)是否凍結(jié)該賬戶。一旦預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被凍結(jié)，系統(tǒng)立即將信息推送至開戶網(wǎng)點(diǎn)，并及時(shí)告知本地住建部門等監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

2.在解凍支付預(yù)售資金監(jiān)管賬戶時(shí)容易引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請(qǐng)求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等，或者購(gòu)房人因購(gòu)房合同解除申請(qǐng)退還購(gòu)房款，經(jīng)項(xiàng)目所在地住建部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付，并將付款情況及時(shí)向人民法院報(bào)告。但由于目前尚未出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，銀行內(nèi)部辦理流程也不盡完善。因此，在辦理解凍支付時(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

建議在解凍實(shí)施細(xì)則尚不明確的情況下，采取積極有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。比如，在對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶解凍支付之前，銀行應(yīng)及時(shí)通過(guò)電話及書面形式將支付事項(xiàng)告知所有辦理凍結(jié)的法院，同時(shí)應(yīng)附上當(dāng)?shù)刈〗ú块T審核同意的書面證明材料。在取得法院同意后，應(yīng)在工作日18時(shí)后對(duì)監(jiān)管賬戶進(jìn)行解凍支付的賬務(wù)處理，避免其他機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)辦理空隙恰好發(fā)起凍結(jié)辦理，影響原來(lái)的凍結(jié)順位。事后，應(yīng)及時(shí)將解凍支付情況函告相關(guān)法院，內(nèi)容包括支付后該法院的凍結(jié)順位、實(shí)際凍結(jié)金額、重新設(shè)定凍結(jié)的起始日期及截止日期（一般仍應(yīng)與原凍結(jié)文書的截止日期保持一致）等，確保整個(gè)過(guò)程中不引發(fā)新的法律糾紛。

3.在配合法院扣劃時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，人民法院不得采取扣劃措施。

銀行在配合法院扣劃資金時(shí)，如住建部門已對(duì)該賬戶撤管，但開發(fā)商與銀行簽訂的涉房貸款資金封閉管理協(xié)議還有效，銀行仍應(yīng)依法配合法院的扣劃要求，不得以賬戶監(jiān)管為由拒絕。但后續(xù)應(yīng)視扣劃金額大小、所涉案件嚴(yán)重性等，要求開發(fā)商作出補(bǔ)救措施，包括全額補(bǔ)足資金、提前歸還貸款本息等。

二、對(duì)銀行加強(qiáng)涉房業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境較差，在介入涉房業(yè)務(wù)，落實(shí)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作時(shí)，銀行應(yīng)提升風(fēng)險(xiǎn)防范水平，做實(shí)全流程風(fēng)險(xiǎn)管控。

（一）事前優(yōu)選客戶和項(xiàng)目

在受理房開貸業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)提高客戶及項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻，盡可能選擇與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、管理規(guī)范、資質(zhì)較高和口碑較好的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)合作。同時(shí)優(yōu)選開發(fā)項(xiàng)目，加強(qiáng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域位置、土地及開發(fā)成本、銷售前景等。審慎介入中小房企在二三線城市開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，盡量不參與已有重大負(fù)面輿情或涉及重大訴訟案件的開發(fā)商項(xiàng)目。

（二）規(guī)范監(jiān)管協(xié)議

加強(qiáng)與開發(fā)商的溝通協(xié)商，在簽署監(jiān)管協(xié)議時(shí)應(yīng)對(duì)監(jiān)管專用賬戶的開立、預(yù)售資金入賬管理、資金撥付要求等進(jìn)行書面明確，對(duì)不符合法律規(guī)定的協(xié)議條款應(yīng)及時(shí)拒絕。

在與住建部門簽署三方監(jiān)管協(xié)議時(shí)，應(yīng)高度關(guān)注協(xié)議中潛在的賠償責(zé)任和法律風(fēng)險(xiǎn)。比如是否存在“銀行需承擔(dān)連帶賠償責(zé)任”等條款。如有，則應(yīng)加強(qiáng)溝通，爭(zhēng)取通過(guò)簽訂補(bǔ)充合同等方式進(jìn)行修改，盡可能避免增加銀行負(fù)擔(dān)，從而降低潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）嚴(yán)格信貸資金使用及管理

嚴(yán)格執(zhí)行金融監(jiān)管部門對(duì)于貸款業(yè)務(wù)的精細(xì)化管理規(guī)定，嚴(yán)格受托支付管理，充分運(yùn)用智能風(fēng)控系統(tǒng)，對(duì)涉房信貸資金的用途及流向開展監(jiān)控，防止信貸資金挪用。在業(yè)務(wù)資金支用前，應(yīng)落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘查，結(jié)合項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算情況、施工監(jiān)理報(bào)告及項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告等資料，審慎審查資金用途的合規(guī)性及合理性。

（四）重視貸后管理工作

定期開展涉房業(yè)務(wù)貸后專項(xiàng)檢查，全面排查風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)化解處置潛在風(fēng)險(xiǎn)。貸款經(jīng)辦人員應(yīng)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)檢查和非現(xiàn)場(chǎng)檢查方式，定期核查涉房業(yè)務(wù)的建設(shè)情況、銷售情況和資金使用情況。如發(fā)現(xiàn)有賬外收款或超節(jié)點(diǎn)撥付、使用資金等情況，應(yīng)及時(shí)、主動(dòng)向監(jiān)管部門反饋報(bào)告。日常應(yīng)密切關(guān)注客戶輿情，當(dāng)客戶涉及重大訴訟、發(fā)生重大違約等嚴(yán)重事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)重新評(píng)估客戶的還款能力，并落實(shí)押品重估、發(fā)起授信方案重檢等后續(xù)工作。