“以舊換新”激活樓市

近期，全國(guó)多個(gè)城市密集出臺(tái)了住房“以舊換新”政策。繼多個(gè)二三線城市推出商品房“以舊換新”后，一線城市開(kāi)始加入“以舊換新”行列?！耙耘f換新”可促進(jìn)改善性需求的釋放，將對(duì)提高樓市活躍度起到積極作用。

Recently， a number of cities across China have rolled out \"trade-in\" real estate policies. Following the launch of the \"trade-in\" policy for commercial residential buildings in second and third-tier cities， first-tier cities are now joining in. The \"trade-in\" program will promote the release of improved housing demand and will play a positive role in increasing the vitality of the property market.

樓市推出“以舊換新”

如今，全國(guó)樓市正進(jìn)入“以舊換新”時(shí)期。據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計(jì)，自去年以來(lái)，支持商品住房“以舊換新”的城市已超過(guò)40個(gè)。

在出售二手房購(gòu)買(mǎi)新建商品住房可享額外置換優(yōu)惠背后，上海市官宣加入商品住房“以舊換新”行列。5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)出倡議，在上海市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。其中，首批參加“以舊換新”倡議的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有20余家，項(xiàng)目達(dá)30余個(gè)，主要分布在嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)和臨港等區(qū)域。

除上海市外，僅自5月以來(lái)，湖南省長(zhǎng)沙市、江蘇省無(wú)錫市和江西省新余市等多地紛紛鼓勵(lì)商品住房“以舊換新”或推出相應(yīng)政策。

住房“以舊換新”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)等通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣(mài)舊換新。具體如何操作，不同城市、不同樓盤(pán)并不相同。

具體怎么做，目前各地有兩種方式，一是“聯(lián)合幫賣(mài)”，房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買(mǎi)新房。二是開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目，這是今年以來(lái)住房“以舊換新”的主流。 此外，還有地方對(duì)“以舊換新”給予購(gòu)房補(bǔ)貼。

以江蘇南通主城區(qū)為例，居民可以和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂認(rèn)購(gòu)意向書(shū)，并在一定期限內(nèi)鎖定新房房源，待經(jīng)紀(jì)公司售出舊房后，房款抵作購(gòu)買(mǎi)新房的首付；如在期限內(nèi)舊房未能售出，居民可解除認(rèn)購(gòu)意向書(shū)并無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

除了類(lèi)似南通這種由購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及經(jīng)紀(jì)公司組成的三方合作模式，浙江寧波房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)近期推出“換新購(gòu)”服務(wù)，讓購(gòu)房者和房企二者之間直接簽署協(xié)議出售二手住房、換購(gòu)新建商品住房。

江蘇太倉(cāng)則要求將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國(guó)資公司，并購(gòu)買(mǎi)國(guó)資公司指定的新房。同時(shí)規(guī)定，一套存量商品房只能置換一套新建商品房，且存量商品房置換總價(jià)不得高于所購(gòu)新房總價(jià)的60%。

“以舊換新”不是新近才有的嘗試，在此之前，多地已開(kāi)始探索。2023年至今，鹽城、蘇州、沈陽(yáng)、寧波、濟(jì)南、淄博等多地接連推出商品房“以舊換新”。

2023年7月，中央政治局會(huì)議提出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此后，多地政府出臺(tái)了商品房“以舊換新”或“賣(mài)舊買(mǎi)新”的鼓勵(lì)性政策。政策措施大致分為三種形式：一是由指定的收購(gòu)主體收購(gòu)原有住房，或是中介機(jī)構(gòu)受托評(píng)估、掛牌出售二手房，促成購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”；二是開(kāi)發(fā)商推出商品房新舊置換活動(dòng)，購(gòu)房者以舊房作價(jià)、補(bǔ)足差價(jià)置換指定項(xiàng)目范圍內(nèi)的新建住房；三是地方政府對(duì)購(gòu)房者在規(guī)定期限內(nèi)“賣(mài)舊買(mǎi)新”的自發(fā)交易予以鼓勵(lì)，提供換房補(bǔ)貼或給予稅收減免等優(yōu)惠。

4月初，鄭州市出臺(tái)相關(guān)政策，不僅綜合運(yùn)用了上述多項(xiàng)措施，且當(dāng)?shù)赜?jì)劃全年完成“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”10000套，這一度引發(fā)熱議。當(dāng)?shù)卣付ㄠ嵵莩鞘邪l(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購(gòu)主體，制定收購(gòu)計(jì)劃、收購(gòu)房源條件等，對(duì)二手房進(jìn)行收購(gòu)，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)化“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”的交易開(kāi)通交易過(guò)戶(hù)綠色通道服務(wù)。這兩種方式換購(gòu)新建商品住房的，在一定期限內(nèi)，當(dāng)?shù)鼐o予契稅補(bǔ)貼。

4月23日，深圳宣布開(kāi)展住房“以舊換新”，參與活動(dòng)第一批項(xiàng)目有13個(gè)，首批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共21家。4月27日，南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布關(guān)于開(kāi)展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)的公告，首批試點(diǎn)限額2000套。除此之外，還有長(zhǎng)沙、武漢等城市鼓勵(lì)購(gòu)房“以舊換新”，并給出如享受首套房首付比和按揭利率等一系列優(yōu)惠政策，以打通新房、二手房聯(lián)動(dòng)發(fā)展，形成市場(chǎng)的良性循環(huán)。

“多地密集推行商品住房‘以舊換新’模式，上海市緊跟深圳市步伐，也意味著此項(xiàng)政策具有積極的推廣意義，已逐步從低能級(jí)城市蔓延至一線城市?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示。

盤(pán)活存量市場(chǎng)

今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在等待企穩(wěn)回升。但如何回溫？各地政府想盡了招數(shù)。從放松限購(gòu)到降低房貸利率，從發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼到推行“房票”，樓市調(diào)控“工具箱”幾乎已應(yīng)出盡出。

各地之所以熱衷“以舊換新”政策，一是因當(dāng)下二手房存量大、交易慢，二是因房企去化承壓。幫助二手房業(yè)主賣(mài)掉舊房、置換新房，一方面可助力改善購(gòu)房需求的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)能幫助樓盤(pán)加大銷(xiāo)售。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自2023年以來(lái)，全國(guó)二手房掛牌量持續(xù)走高。截至今年3月30日，已經(jīng)有重慶、成都、天津、青島等12個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套。

二手房市場(chǎng)已成為樓市不可忽視的主力，且對(duì)當(dāng)下調(diào)控政策的反應(yīng)更敏感。有數(shù)據(jù)顯示，2024年3月份，全國(guó)22個(gè)城市中的19個(gè)重點(diǎn)城市中，有15個(gè)城市交易數(shù)據(jù)位于榮枯線以上，這意味著大多數(shù)城市二手房交易行情不錯(cuò)，表明各地二手房支持政策積極有效。

如果能盤(pán)活龐大的二手房市場(chǎng)，對(duì)樓市企穩(wěn)回升意義明顯。住房“以舊換新”的目的，便是盤(pán)活存量市場(chǎng)、暢通換房鏈條，助力整個(gè)市場(chǎng)流動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，激發(fā)樓市活力。

4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。作為重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域之一，房地產(chǎn)繼續(xù)被納入到“防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”框架內(nèi)。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

這是繼今年的全國(guó)兩會(huì)之后，中央層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新定調(diào)。從政策背景來(lái)看，也是落實(shí)了四月底的中央政治局會(huì)議精神。

有業(yè)內(nèi)分析人士表示，以舊換新購(gòu)房活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)有一定積極影響，既能加快置換需求的釋放，也能降低新房市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”，在此類(lèi)政策導(dǎo)向下，“以舊換新”可以說(shuō)是一個(gè)非常重要的抓手。

在官宣加入商品住房“以舊換新”的同時(shí)，上海樓市分化趨勢(shì)日益明顯，尤以火熱的豪宅市場(chǎng)最受關(guān)注。據(jù)了解，自今年以來(lái)特別是三四月份，上海市豪宅市場(chǎng)行情“一枝獨(dú)秀”。

不過(guò)，在豪宅市場(chǎng)持續(xù)熱銷(xiāo)的同時(shí)，上海市外環(huán)以外區(qū)域新房市場(chǎng)還需進(jìn)一步提振。在多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上海市推出商品住房“以舊換新”活動(dòng)，或有助于加快郊區(qū)新房市場(chǎng)進(jìn)一步去化速度。

對(duì)于上海市目前二手房市場(chǎng)掛牌量較大的情況，上海一位房地產(chǎn)從業(yè)人員表示，商品住房“以舊換新”政策可能會(huì)刺激部分買(mǎi)家出售二手房，并快速購(gòu)買(mǎi)新房，從而縮短二手房的交易周期，提升市場(chǎng)流動(dòng)性。對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“以舊換新”政策可能會(huì)刺激購(gòu)房需求，特別是有改善升級(jí)置業(yè)需求的購(gòu)房者，從而增加新房市場(chǎng)的需求量。

痛點(diǎn)有待疏通

“盡管不少區(qū)域提出‘以舊換新’政策導(dǎo)向，但仍處于探索階段，當(dāng)前整體效果尚不明顯?！敝兄秆芯吭罕硎?。首先是賣(mài)舊房環(huán)節(jié)，當(dāng)前不少城市的二手房掛牌量處于高位，即便通過(guò)中介優(yōu)先推介，但若想快速售出二手房，還是需要在價(jià)格方面給予一定讓步。

“以舊換新，最大痛點(diǎn)是賣(mài)掉舊房?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，開(kāi)發(fā)商參與以舊換新的協(xié)議，鎖定意向房源的周期往往在2個(gè)月左右，意味著賣(mài)房周期往往在2個(gè)月左右。但二手房很難在2個(gè)月內(nèi)賣(mài)出。他認(rèn)為，政策關(guān)鍵是要激發(fā)二手房業(yè)主的動(dòng)力，賣(mài)不掉二手房則“無(wú)責(zé)退訂新房”，給予業(yè)主足夠的安全墊。

其次，選購(gòu)新房環(huán)節(jié)也有不少問(wèn)題?！芭f房收購(gòu)模式一般要求購(gòu)房者在指定的新房樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)，這意味著選擇性受到一定限制。”中指研究院稱(chēng)。此外，當(dāng)下居民就業(yè)、收入預(yù)期尚未明顯好轉(zhuǎn)，購(gòu)房者觀望情緒重，購(gòu)買(mǎi)期房較為謹(jǐn)慎等因素，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

比如有房主表示，自己很關(guān)注住房“以舊換新”政策，目前家里有兩套舊房，都屬于難出租也難賣(mài)的“老破小”“老破大”，如果政府能出面收購(gòu)，會(huì)極大幫助家庭賣(mài)房。但鑒于資金問(wèn)題、市場(chǎng)前景等問(wèn)題，自己對(duì)買(mǎi)新房還有顧慮，現(xiàn)在只想出售手中多余的舊房。

李宇嘉建議稱(chēng)，在剛需轉(zhuǎn)向二手房，改善轉(zhuǎn)向新房的新形勢(shì)下，未來(lái)“以舊換新”政策可能要常態(tài)化地推進(jìn)。因此，開(kāi)發(fā)商和地方政府都要堅(jiān)持把“好房源”拿出來(lái)，讓循環(huán)更加順暢。他表示，參與“以舊換新”的開(kāi)發(fā)商，新盤(pán)絕不能推尾貨，借機(jī)去庫(kù)存，要拿出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與活動(dòng)，且要有價(jià)格上的優(yōu)惠。

而對(duì)政府下場(chǎng)收房，李宇嘉認(rèn)為，這對(duì)國(guó)資機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力、信息掌握能力等都有要求，分散式購(gòu)置的二手房住房如何籌建為保障性住房、后續(xù)如何做好運(yùn)營(yíng)管理，也存在挑戰(zhàn)。政府需要做的，是制定優(yōu)惠政策，激勵(lì)和撮合關(guān)聯(lián)方，把帶押過(guò)戶(hù)做好、交易流程簡(jiǎn)化、評(píng)估公信力做強(qiáng)，著眼基礎(chǔ)性制度。

有業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)分析表示，整體來(lái)看，2023年至今多城跟進(jìn)“以舊換新”政策，在一定程度上可幫助置換需求客戶(hù)快速賣(mài)房，同時(shí)降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，盤(pán)活存量房，提高市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。但在當(dāng)前整體市場(chǎng)承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一，仍需調(diào)動(dòng)多方資源配合。

在具體執(zhí)行層面，各地推行的商品住房“以舊換新”政策主要分為給予住房補(bǔ)貼、國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)、“換新購(gòu)”三種模式。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示：“國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)舊房的效率最高，購(gòu)房者可以直接去市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)新房，國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)的二手房可用作‘保障房’來(lái)配置，考慮到資金壓力可以房票形式來(lái)介入?！?/p>

對(duì)于“換新購(gòu)”模式，宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，該模式由房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推售舊房?！帮L(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于到期能否順利賣(mài)出舊房，同時(shí)，考慮到房?jī)r(jià)下行壓力，購(gòu)房者在房?jī)r(jià)下行預(yù)期影響下，對(duì)于新房?jī)r(jià)格的接受程度可能偏低，這就要求開(kāi)發(fā)商給出合理的價(jià)格?！?/p>

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商品住房“以舊換新”政策仍需要進(jìn)一步打通堵點(diǎn)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前，不少城市推出的商品住房“以舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間，例如需要簡(jiǎn)化或合并多個(gè)流程，減少購(gòu)房者時(shí)間成本、增加可選擇項(xiàng)目范圍、建立“以舊換新”房源庫(kù)等。此外，當(dāng)前不少地方國(guó)資平臺(tái)可用資金有限，難以大規(guī)模收購(gòu)二手房源，且收購(gòu)的存量房分布較為零散，也增加了后續(xù)管理難度。