兼顧歷史風(fēng)貌保護(hù)和居住質(zhì)量提升的上海舊里社區(qū)更新模式辨析

瞿嘉琳 王承慧

摘要：舊里作為上海里弄的重要類型，既具有遺產(chǎn)屬性，又存在突出的居住問(wèn)題，復(fù)雜的矛盾使得保護(hù)與更新困難重重。通過(guò)梳理更新改造的發(fā)展歷程，選取不同發(fā)展階段下的3個(gè)舊里更新案例，對(duì)比不同模式在歷史風(fēng)貌保護(hù)和居住質(zhì)量提升兩個(gè)層面的更新成效，并分析總結(jié)更新機(jī)制和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)?；诎咐芯?，指出舊里更新需在遵循基本原則的前提下探尋適宜的更新模式，并需要扎實(shí)的基礎(chǔ)研究為保護(hù)策略提供依據(jù)，建構(gòu)精細(xì)的治理機(jī)制為更新發(fā)展提供支持。

關(guān)鍵詞：舊式里弄；社區(qū)更新；更新模式；風(fēng)貌保護(hù)

文章編號(hào)：1673-8985（2023）02-0074-07 中圖分類號(hào) TU984 文獻(xiàn)標(biāo)志碼 A

0 引言

社區(qū)更新是在社區(qū)由于物質(zhì)空間、居住質(zhì)量、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面出現(xiàn)衰敗或失調(diào)等問(wèn)題的情況下，相關(guān)主體依據(jù)一定的制度或機(jī)制，意圖解決問(wèn)題而采取的策略和行動(dòng)。由于社區(qū)涉及眾多利益主體，社區(qū)更新實(shí)質(zhì)上屬于治理行動(dòng)。對(duì)于有一定價(jià)值需要風(fēng)貌保護(hù)的社區(qū)，由于疊加了歷史保護(hù)的因素，其更新面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。上海舊里這類社區(qū)，一方面其格局和建筑代表了上海近代住宅現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的歷史價(jià)值，另一方面，相對(duì)于新里，其原初居住水平并不高，而人口密度高、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、維護(hù)不足等原因使其衰敗速度更快，不一定能獲得登錄保護(hù)的地位，因而又比一般風(fēng)貌保護(hù)地段面臨更多的困難。

上海舊里留存面積較大，近年來(lái)已探索了不少更新模式，為此類居住型地段的保護(hù)更新提供了值得研究、可資借鑒的案例庫(kù)。這些案例有不同的更新內(nèi)容、啟動(dòng)機(jī)制、更新過(guò)程，政府—市場(chǎng)—社會(huì)—居民等多主體在其中的作用有共性也有差異，因此更新在風(fēng)貌保護(hù)、居住提升兩方面的成效也存在差別。

目前專門(mén)針對(duì)舊里保護(hù)與更新的研究較少，多數(shù)是在上海里弄或上海居住類建筑的研究中提及，內(nèi)容集中在更新政策、產(chǎn)權(quán)制度、更新模式與策略等方面。政策方面，研究主要分析上海近些年舊區(qū)更新的政策及演進(jìn)、項(xiàng)目資金平衡的實(shí)現(xiàn)機(jī)制[1-3]；在產(chǎn)權(quán)制度方面，探討不同保護(hù)模式下的差異化產(chǎn)權(quán)處置方式[4-6]。更新模式方面，研究總結(jié)現(xiàn)有更新模式，提出小規(guī)模漸進(jìn)式更新，同時(shí)基于實(shí)例進(jìn)行具體空間規(guī)劃設(shè)計(jì)[7]26，[8]，[9]80，[10]?？偟膩?lái)說(shuō)，既有研究少有將舊里的風(fēng)貌保護(hù)與居住質(zhì)量綜合起來(lái)考慮。本文選取上海舊里更新不同模式的案例，進(jìn)行多維度對(duì)比分析，重點(diǎn)辨析其在風(fēng)貌保護(hù)、居住提升成效的差異，以及產(chǎn)生不同優(yōu)劣成效的背后原因。這有助于擺脫簡(jiǎn)單的“要保護(hù)、居住質(zhì)量難提升”“居住提升、風(fēng)貌無(wú)法維系”思維，轉(zhuǎn)而采取創(chuàng)新思維尋求更合適的更新模式，達(dá)到兼顧兩者的成效。

1 上海舊里的發(fā)展與更新

上海里弄經(jīng)歷長(zhǎng)期發(fā)展演變，逐漸發(fā)展出舊式里弄、新式里弄和花園式里弄等類型，舊式里弄是最具地方特征的一種早期里弄形式[7]25。本文所指舊里，沿用了1990年上海市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于修訂〈上海市房屋建筑類型分類表〉的通知》中的標(biāo)準(zhǔn)和定義。這也是相關(guān)規(guī)劃的依據(jù)。舊式里弄，即“聯(lián)接式的廣式或石庫(kù)門(mén)磚木結(jié)構(gòu)住宅，建筑式樣陳舊，設(shè)備簡(jiǎn)陋，屋外空地狹窄，一般無(wú)衛(wèi)生設(shè)備，為舊里1類，如建國(guó)西路建業(yè)里。普通零星的平房、樓房及結(jié)構(gòu)較好的老宅基房屋為舊里2類，郊區(qū)設(shè)備簡(jiǎn)單的小樓房，亦歸入此類”[11]。舊里的特殊屬性，使其面臨著比其他類型建筑遺產(chǎn)更為復(fù)雜的矛盾。

一是歷史風(fēng)貌保護(hù)和居住功能衰敗的矛盾。上海的舊里房屋最早建于1872年，其標(biāo)志了近代住宅發(fā)展的新階段，是上海房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)端。中西合璧的藝術(shù)價(jià)值、構(gòu)成城市近代風(fēng)貌及城市特色的文化價(jià)值共同構(gòu)成了舊里的遺產(chǎn)價(jià)值[12]。20世紀(jì)30年代，舊里逐漸停建[13]，成為了上海特定歷史時(shí)期的證物。舊里房屋主要為磚木結(jié)構(gòu)，由于最初的設(shè)計(jì)缺陷、人為的過(guò)度使用及日常維護(hù)的缺失，不少建筑老化嚴(yán)重、破敗不堪。居民為改善居住條件而進(jìn)行的各式各樣的改造，也破壞了里弄的風(fēng)貌。同時(shí)，由于城市建設(shè)的壓力，大量舊里未經(jīng)仔細(xì)甄別即被迅速夷為平地，截至2019年年底，上海僅存舊里建筑面積1 008萬(wàn)m?，相較2000年少了將近一半，舊里正以飛快的速度走向消亡（見(jiàn)圖1）。

二是迫切的更新需求和嚴(yán)峻的更新挑戰(zhàn)的矛盾。處于上海中心城區(qū)的舊里占據(jù)著良好的地理區(qū)位，生活便利，顯現(xiàn)出濃厚的市井生活氣息，另一方面也存在人口密度過(guò)高、老齡化嚴(yán)重和外來(lái)人口多、居住空間擁擠的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，舊里人均居住面積約11 m?，仍有不少居民需要合用廚衛(wèi)，與上海人均30 m?、獨(dú)立廚衛(wèi)的水平差距較大[9]77，居民對(duì)于更新的需求十分迫切。然而大量的舊里屬于國(guó)有直管房產(chǎn)[14]，長(zhǎng)期實(shí)行的福利性低租金政策很難維持一般日常養(yǎng)護(hù)支出，更難以應(yīng)對(duì)高投入的更新需求。高人口密度也意味著更高的更新成本，按照目前的動(dòng)拆遷政策，商業(yè)開(kāi)發(fā)的可行性大大降低。

上海市從1980年代初就開(kāi)始著手舊里改造，伴隨城市發(fā)展階段及更新工作重點(diǎn)的不同，舊里的更新目的和方式也表現(xiàn)出差異，大致可分為4個(gè)階段。

第一階段是1980年代—1990年代的小規(guī)模、溫和的改造模式。采取“舊房利用、內(nèi)部改造”的方式，即在保留承重結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格的前提下，通過(guò)增加設(shè)備、盡可能增加居住面積等簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)改善房屋質(zhì)量，讓舊里繼續(xù)發(fā)揮效用[15]。第二階段是1990年代—2000年代市場(chǎng)推動(dòng)下的大規(guī)模拆建模式。舊里被成套改造，原址重建成套低標(biāo)準(zhǔn)、高容積率住宅，居住水平得到很大改善，比如新?？道锊鹇涞馗脑臁５^(guò)程中也出現(xiàn)借改造之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象，苛刻的回搬條件限制了居民回遷數(shù)量。第三階段是2000年代—2015年的成片成街坊舊里改造模式。在總結(jié)上一階段的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)后，上海開(kāi)始重視風(fēng)貌保護(hù)，提出“拆、改、留、修”并行的更新模式。這一階段的更新在解決居住問(wèn)題上有不同的做法，既有步高里、貴州西里的原生態(tài)保護(hù)模式，也有建業(yè)里遷出居民、轉(zhuǎn)換為商業(yè)的模式。第四階段是2015年以來(lái)“存量?jī)?yōu)化”背景下的小規(guī)模漸進(jìn)式更新階段。這一時(shí)期的更新相比于第一階段面臨著更大的保留保護(hù)與民生改善的壓力，實(shí)踐中更注重從人的角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)公眾參與社區(qū)營(yíng)造的持續(xù)更新。至今，上海積極探索了微更新、“抽戶抽稀”等更新模式，以實(shí)現(xiàn)舊里“留人又留房”的目標(biāo)。

舊里更新從一開(kāi)始對(duì)舊房的“修修補(bǔ)補(bǔ)”，到未能關(guān)注歷史價(jià)值的拆除重建，再到當(dāng)前逐步意識(shí)到風(fēng)貌保護(hù)重要性的整治和提升，更新理念更體現(xiàn)出綜合性目標(biāo)。然而，具體到特定舊里，深入政府、市場(chǎng)、居民、專家等相關(guān)利益主體的意見(jiàn)，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)具體的更新方式還存在很多爭(zhēng)議。對(duì)舊里來(lái)說(shuō)，在兼顧歷史風(fēng)貌保護(hù)和居住質(zhì)量提升的目標(biāo)導(dǎo)向下，還需要總結(jié)出更適宜的更新模式。

2 案例更新模式辨析

2.1 案例選擇及其更新模式

本文選取的3個(gè)案例——新福康里、貴州西里和春陽(yáng)里，反映了不同階段舊里更新的典型類型，有各自不同的側(cè)重點(diǎn)（見(jiàn)表1）。

2.1.1 新?？道铮翰鸪亟?、部分回遷、傳承少量風(fēng)貌要素的更新

?？道餅槭瘞?kù)門(mén)里弄，始建于20世紀(jì)20年代。其位于上海市靜安區(qū)的南京路商圈內(nèi)，南臨新閘路?？傉嫉孛娣e37 886 m?，內(nèi)部有1條大型主弄和2條輔主弄，串連16條支弄，共有約150個(gè)單元，原有居民約1 800戶[17]。

1999年，?？道镞M(jìn)行改造。這是靜安區(qū)第一個(gè)成片、整街坊舊住房成套改造項(xiàng)目。政府在改造中提出免交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)減免的優(yōu)惠政策，動(dòng)拆遷和開(kāi)發(fā)為同一家政府直屬的開(kāi)發(fā)企業(yè)，全過(guò)程采用商品化的開(kāi)發(fā)模式。項(xiàng)目通過(guò)原地回搬（居民需出資）、異地安置和貨幣安置3種方式實(shí)現(xiàn)更新中的產(chǎn)權(quán)調(diào)整和居民安置。

新?？道锷鐓^(qū)新建25幢房屋，總建筑面積近11萬(wàn)m?。其中18幢用于居民回遷，近800戶居民回搬，占總居民數(shù)的2/3（見(jiàn)表2）。項(xiàng)目改造以后，平均每戶的住房面積達(dá)70 m?，并有獨(dú)用的廚衛(wèi)設(shè)施，居住質(zhì)量得到很大提升。新?？道锸褂昧爽F(xiàn)代居住小區(qū)的建筑類型和空間布局，但采用了石庫(kù)門(mén)建筑的窗戶、山墻、煙囪等建筑要素。

2.1.2 貴州西里：分批多次、居民參與、公共環(huán)境提升的漸進(jìn)式更新

貴州西里社區(qū)位于黃浦區(qū)南京東路街道，包括瑞康里、宏興里、永康里、永平里4個(gè)石庫(kù)門(mén)里弄。始建于20世紀(jì)20年代，一共46幢，建筑面積12 114 m?，基本保持了比較完整的里弄格局形態(tài)和典型的石庫(kù)門(mén)建筑特征。

2012年，上海市政府對(duì)貴州西里首次進(jìn)行了“原生態(tài)保護(hù)”改造，包括增設(shè)衛(wèi)生設(shè)施，清洗、修繕外墻。在盡可能保護(hù)石庫(kù)門(mén)里弄原始生活狀態(tài)的前提下，改善居民的生活質(zhì)量。

2017年，貴州西里進(jìn)行了“社區(qū)微更新”改造。這也是上海最早對(duì)里弄小區(qū)進(jìn)行的微更新。此次改造主要針對(duì)里弄的公共空間（見(jiàn)表3）。一是增加功能，改造出空中書(shū)房、共享廚房和客廳，供居民使用。二是優(yōu)化設(shè)計(jì)，如將公共廁所轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢匝b盛綠化的景觀、將主弄廣場(chǎng)中的雜亂晾衣架改造為鐵藝花架，對(duì)里弄邊角的理發(fā)店、小商店進(jìn)行改觀提升，不僅為居民提供了更多的交流場(chǎng)所和交往機(jī)會(huì)，也提升了里弄風(fēng)貌[18]。

貴州西里的兩次更新改造保護(hù)了物質(zhì)空間層面的整體空間格局、歷史建筑風(fēng)貌，也保留了原有的居住功能和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)。

2.1.3 春陽(yáng)里：建筑內(nèi)部翻建、保留風(fēng)貌格局、全部回遷的更新

春陽(yáng)里始建于1921年，2016年被列為上海市風(fēng)貌保護(hù)街坊。現(xiàn)有23棟建筑單體、270個(gè)單元，建筑風(fēng)格為典型的老式石庫(kù)門(mén)里弄住宅。總建筑面積約2.2萬(wàn)m?，住有1 181戶居民[19]。

2017年，虹口區(qū)對(duì)春陽(yáng)里進(jìn)行更新改造。這是上海首例保留建筑外立面并對(duì)建筑內(nèi)部實(shí)施整體改造的項(xiàng)目。政府聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，改造首先選取春陽(yáng)里一單元作為試點(diǎn)，居民全部回遷。在參照房屋原型的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)部空間的升級(jí)改造，實(shí)現(xiàn)每戶住宅成套化、獨(dú)立廚衛(wèi)，改善提升生活環(huán)境。建筑結(jié)構(gòu)整體置換改造為預(yù)制鋼結(jié)構(gòu)框架混凝土樓面板結(jié)構(gòu)體系，同時(shí)通過(guò)外立面保護(hù)性修復(fù)，完整保留“春陽(yáng)里”的石庫(kù)門(mén)歷史風(fēng)貌（見(jiàn)表4）。

改造后，街道引進(jìn)了上海春陽(yáng)里實(shí)業(yè)公司，試點(diǎn)推行“租房管家”模式，為居民和租客提供從裝修到托管的一站式服務(wù)。

2.2 更新成效對(duì)比

從歷史風(fēng)貌保護(hù)和居住質(zhì)量提升兩個(gè)維度出發(fā)，分析3個(gè)案例中的具體實(shí)施效果（見(jiàn)表5）。

從風(fēng)貌保護(hù)的角度來(lái)看，新福康里采用拆除重建的拆落地模式，雖然保留了石庫(kù)門(mén)里弄的窗戶、山墻、拱券等特色要素，但原建筑形制和肌理格局不存，舊里的歷史價(jià)值和風(fēng)貌格局丟失，已不屬于保護(hù)性更新范疇。貴州西里在原生態(tài)保護(hù)中強(qiáng)調(diào)建筑的原真性，建筑形制和肌理格局都維持了歷史風(fēng)貌，但特色要素如門(mén)樓、山墻等在長(zhǎng)期使用中遭到一定破壞。春陽(yáng)里在保持建筑外立面不變的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)部翻建，恢復(fù)了建筑形制和特色風(fēng)貌要素，同時(shí)保護(hù)了肌理格局。

各案例的居住功能都有所提升。重建的新?？道镌谧≌臻g、基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間等各個(gè)方面達(dá)到了現(xiàn)代居住標(biāo)準(zhǔn)。貴州西里在兩個(gè)階段的效果有所不同，前期的衛(wèi)生設(shè)施改造提升了住宅空間內(nèi)部的質(zhì)量，后期微更新提升了公共空間的舒適性，但居住面積狹小、基礎(chǔ)設(shè)施落后等困難沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改變。春陽(yáng)里的更新實(shí)現(xiàn)了每戶獨(dú)立廚衛(wèi)、基礎(chǔ)設(shè)施重建，居住功能有較大提升，但總體面積仍然狹小。

2.3 更新機(jī)制辨析和經(jīng)驗(yàn)借鑒

從上述案例來(lái)看，3種更新模式在風(fēng)貌保護(hù)和居住質(zhì)量方面呈現(xiàn)出不同的效果。拆落地模式由于容積率改變而產(chǎn)生了土地差價(jià)，經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯，由此也容易獲得市場(chǎng)資金的介入。新福康里在此模式下更新更為徹底，實(shí)現(xiàn)了較好的居住條件，但高容積率建設(shè)必然難以保持歷史風(fēng)貌。拆落地模式還涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整，在當(dāng)前條件下，由于經(jīng)濟(jì)平衡因素的制約，產(chǎn)權(quán)回購(gòu)的成本大幅提高，操作的可行性降低。

以貴州西里為代表的社區(qū)微更新模式和春陽(yáng)里為代表的內(nèi)部翻建模式經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相對(duì)不明顯，難以引入開(kāi)發(fā)商出資建設(shè)，雖然避免了歷史風(fēng)貌的過(guò)度破壞，但給市區(qū)財(cái)政帶來(lái)較大壓力。貴州西里主要關(guān)注相對(duì)易操作的公共空間，投資較低、不涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系、更新內(nèi)容可調(diào)節(jié)性強(qiáng)，但實(shí)際的居住問(wèn)題沒(méi)有解決。春陽(yáng)里通過(guò)建筑內(nèi)部的翻建與重構(gòu)，較好地完善了原有居住功能，但資金投入較高，且涉及建筑面積的再分配和居民的深度參與，更新中需要較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，因此難度很高，也出現(xiàn)公平性爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為，“春陽(yáng)里改造的社會(huì)工作極其繁重，而且空間結(jié)果并不理想，某種程度上還只是一種‘外科手術(shù)”。[20]春陽(yáng)里改造尚未涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變更，但此種模式中的“抽戶”行為需要產(chǎn)權(quán)調(diào)整，更增加了改造難度，如承興里二期就因簽約比例不足而終止改造。

歷史風(fēng)貌保護(hù)和居住質(zhì)量提升是舊里更新的重點(diǎn)，難以全面兼顧，但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐與探索，現(xiàn)有案例提供了有針對(duì)性的經(jīng)驗(yàn)與啟示。如果經(jīng)過(guò)審慎評(píng)估，部分舊里確實(shí)價(jià)值較低且建筑質(zhì)量很差，可以借鑒拆落地模式，但需要考慮居民的回遷需求，同時(shí)進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，并提供相應(yīng)的住房保障制度支持。而對(duì)于有價(jià)值、需保留的舊里，在資金短缺的情況下，可以適時(shí)先進(jìn)行社區(qū)微更新，緩和社會(huì)矛盾、提升居住質(zhì)量；長(zhǎng)期來(lái)看，內(nèi)部翻建模式更能平衡舊里的風(fēng)貌保護(hù)和居住質(zhì)量。如果資金充裕且協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)，可以借鑒春陽(yáng)里的更新模式。盡管其需要深度參與、長(zhǎng)期推進(jìn)，但達(dá)成共識(shí)后效果較好，是一種比較理想的方法。

3 對(duì)探尋舊里適宜更新模式的討論

現(xiàn)有的舊里更新實(shí)踐都有其成效，存在積極的正面意義的同時(shí)，也暴露出相應(yīng)的矛盾與問(wèn)題。因此，舊里更新沒(méi)有統(tǒng)一的模式，應(yīng)該根據(jù)各舊里的實(shí)際情況一事一議，探討更具操作性、更適合的模式。

3.1 基本原則

21世紀(jì)以來(lái)，保護(hù)文化遺產(chǎn)的態(tài)度轉(zhuǎn)向主動(dòng)地控制變化，保護(hù)性利用成為基本方向。2002年《世界遺產(chǎn)布達(dá)佩斯宣言》 、2011年《關(guān)于歷史性城鎮(zhèn)景觀的建議書(shū)》都倡導(dǎo)了尋求保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展之間的平衡，一方面保護(hù)遺產(chǎn)資源，另一方面促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高社區(qū)生活質(zhì)量[21-23]。2011年，《關(guān)于歷史城鎮(zhèn)和城區(qū)維護(hù)與管理的瓦萊塔原則》發(fā)布，升級(jí)了保護(hù)內(nèi)涵——涵蓋了防護(hù)、保護(hù)、增強(qiáng)、管理及其連貫一致的發(fā)展，并提出一系列干預(yù)的標(biāo)準(zhǔn)、方法與適宜的策略，要求“每一項(xiàng)干預(yù)活動(dòng)都必須著眼于提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量”[24-25]。

近年來(lái)，國(guó)家和地方也相繼發(fā)布文件提出風(fēng)貌保護(hù)和民生改善的重要性，《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見(jiàn)》中提出既要“發(fā)揮歷史文化遺產(chǎn)的社會(huì)教育作用和使用價(jià)值”，又要“注重民生改善，滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要”。上海市最新發(fā)布的《上海市城市更新條例》以提升整體居住品質(zhì)和加強(qiáng)歷史文化保護(hù)為主要內(nèi)容。因此，舊里更新的基本原則是兼顧歷史風(fēng)貌保護(hù)和居住質(zhì)量提升。

基于此原則，對(duì)舊里應(yīng)保盡保，全力留住城市記憶。早在1986年馮紀(jì)忠先生就談及里弄的保護(hù)問(wèn)題：“我認(rèn)為首先謹(jǐn)慎從事為好，應(yīng)留與不必留之間以暫留為好?！盵26]對(duì)大量分布于上海主城的舊里，應(yīng)從城市、肌理、建筑和人文多層面進(jìn)行價(jià)值和特色研究，不刻意夸大也不故意貶低，實(shí)事求是地明晰每一處舊里的價(jià)值特色，制定相應(yīng)的保護(hù)措施。同時(shí)，對(duì)需要保護(hù)的舊里要合理加以利用，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。目前里弄的居住質(zhì)量較差，應(yīng)采取與其保護(hù)等級(jí)相適應(yīng)的方法以改善居住水平；若住戶愿意搬遷，也可考慮其他適應(yīng)性的利用方式，如保障性住房、青年公寓或藝術(shù)家工作坊等，在一定條件下也可以置換成城市發(fā)展需要的商業(yè)、商務(wù)辦公等功能。

3.2 扎實(shí)的基礎(chǔ)研究為保護(hù)策略提供依據(jù)

①城市層面的舊里價(jià)值研判：舊里作為近代上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開(kāi)端時(shí)期的產(chǎn)品，具有一些典型的空間模式類型。對(duì)現(xiàn)存舊里的形態(tài)類型進(jìn)行研究，可以研判舊里地段在典型性、稀缺性、完整性方面的價(jià)值。

②地段層面的舊里價(jià)值研判：對(duì)每一個(gè)舊里的歷史發(fā)展、肌理格局、空間和非物質(zhì)空間要素進(jìn)行研究，對(duì)照歷史價(jià)值、科技價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、文化價(jià)值、社會(huì)價(jià)值的判斷標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)掌握每一處舊里的價(jià)值和特色所在。這一過(guò)程除了專家研究之外，也要組織公眾參與，以不遺漏重要?dú)v史信息。

③空間和建筑層面的特色要素確定：開(kāi)展舊里公共空間和每一棟建筑的詳細(xì)勘察，精確掌握其建筑、空間建造方面的價(jià)值，記錄所有體現(xiàn)價(jià)值的特色要素。同時(shí)，也記錄下對(duì)價(jià)值特色存在負(fù)面影響的要素，未來(lái)應(yīng)予以整治。

④空間和建筑質(zhì)量評(píng)估：對(duì)公共空間和建筑質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，判斷是否屬于危房。對(duì)于危房，綜合考慮舊里在城市和地段層面的價(jià)值，全面對(duì)比保留加固、部分和全部拆除復(fù)建或重建的優(yōu)劣，以確定適宜的消危方式。

基于扎實(shí)的基礎(chǔ)研究，才能制定出合適的保護(hù)策略，從而在保護(hù)方式上消除爭(zhēng)議。如舊里地段整體價(jià)值高，特色要素存留多，建筑質(zhì)量好——嚴(yán)格遵循保護(hù)修繕要求，整治少量有負(fù)面影響的要素，采取非常謹(jǐn)慎的措施提升建筑性能、提高居住舒適性；舊里地段整體價(jià)值高，特色要素存留少，建筑質(zhì)量差——保護(hù)肌理格局和少量特色要素，可采取局部更新、翻建或復(fù)建等改變較大的方式；舊里地段整體價(jià)值低，特色要素存留少，建筑質(zhì)量差——可采取更劇烈的更新方式，但尚存的局部肌理格局和少量特色要素應(yīng)被有機(jī)融入更新項(xiàng)目中。

以上僅列舉3種可能的情況，舊里的現(xiàn)實(shí)情況更為復(fù)雜，需要具體情況具體分析，為每一個(gè)舊里、舊里內(nèi)每一棟建筑制定最適宜的保護(hù)策略。

3.3 精細(xì)的治理機(jī)制為更新發(fā)展提供支持

對(duì)舊里更新，不同主體有不同利益訴求。對(duì)政府而言，通過(guò)舊里更新是希望獲得土地收入，還是以歷史文化傳承為首要并改善民生，對(duì)舊里更新的成效走向具有決定性的影響。在高度關(guān)注歷史文化傳承的形勢(shì)下，地方政府利益訴求將更傾向于歷史文化傳承的同時(shí)改善民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)。對(duì)居民而言，既有在經(jīng)濟(jì)人屬性下經(jīng)濟(jì)利益最大化的訴求，也有在法律法規(guī)、價(jià)值觀約束下的利益綜合考量，還有基于社區(qū)情感和保護(hù)意識(shí)的行動(dòng)選擇。對(duì)市場(chǎng)主體，通常將以利益最大化為主要訴求；但如果是政府背景的市場(chǎng)主體，將以財(cái)務(wù)可運(yùn)轉(zhuǎn)為前提進(jìn)行利益綜合考量。如果是社會(huì)力量，則以其承擔(dān)的社會(huì)職責(zé)、遵循的價(jià)值規(guī)范為行動(dòng)前提。

如果要促進(jìn)上述各方起到積極作用，還需要精細(xì)的治理機(jī)制，以避免發(fā)生偏離歷史保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展的無(wú)謂爭(zhēng)論。

（1）編制分類施策的舊里保護(hù)更新規(guī)劃

深圳等城市已對(duì)復(fù)雜的更新項(xiàng)目采取分類型、針對(duì)性的措施來(lái)進(jìn)行管理和指導(dǎo)。上海在城市更新中也按地域分為公共活動(dòng)中心區(qū)、歷史風(fēng)貌地區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)、老舊住區(qū)和產(chǎn)業(yè)社區(qū)等類型。但舊里的更新對(duì)象復(fù)雜、情況各異，既屬于老舊住區(qū)，也兼有歷史風(fēng)貌要素，難以憑借地塊類型進(jìn)行單一判斷。上海進(jìn)一步精細(xì)分類引導(dǎo)，針對(duì)舊里的現(xiàn)狀，編制分類施策的保護(hù)更新規(guī)劃，探索差異化的工作機(jī)制和組織模式。

（2）制定精細(xì)化的政策工具包

通過(guò)政策工具包的制定，以兼顧歷史風(fēng)貌保護(hù)和居住質(zhì)量提升為目標(biāo)，綜合性引領(lǐng)各方主體承擔(dān)責(zé)任，為保護(hù)提供支持，為適宜的更新模式提供動(dòng)能。①法規(guī)政策。主要是舊里更新的頂層設(shè)計(jì)，包括開(kāi)展更新立法和相關(guān)政策體系建設(shè)，使更新有法可依、有章可循[27]。②財(cái)政政策。配發(fā)土地、金融、財(cái)稅等配套政策和實(shí)施細(xì)則，以及征收、抽戶等涉及的遷移補(bǔ)償，強(qiáng)化更新的可實(shí)施性。③住房政策。結(jié)合差異化的產(chǎn)權(quán)處理方式，如政府回購(gòu)、市場(chǎng)置換等，探索舊里轉(zhuǎn)為保障性住房的政策，增加舊里更新的更多可能性。④技術(shù)導(dǎo)則。結(jié)合舊里的實(shí)際特點(diǎn)，制定較為全面的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和導(dǎo)則指引，便于引導(dǎo)不同更新模式的具體更新程序。⑤治理模式。通過(guò)對(duì)多元主體的賦權(quán)與確權(quán)，具體化政府和居民在更新中分別承擔(dān)的責(zé)任。構(gòu)建公眾參與的保障機(jī)制，鼓勵(lì)社會(huì)組織、社區(qū)規(guī)劃師和居民主動(dòng)參與舊里更新。

（3）完善具體項(xiàng)目的社區(qū)協(xié)商機(jī)制

舊里更新的直接受益對(duì)象就是居民，但在此前的更新中，居民的參與度不高，社區(qū)也基本處于缺位狀態(tài)。面對(duì)復(fù)雜的舊里更新，必須建立一套完善、可行的社區(qū)協(xié)商機(jī)制，明確各主體的角色定位和職責(zé)（見(jiàn)圖2）。政府賦權(quán)居委會(huì)和居民選舉出的居民議事會(huì)，共同構(gòu)成更新中的社區(qū)權(quán)力組織。通過(guò)社區(qū)權(quán)力組織與規(guī)劃部門(mén)的更新辦和設(shè)計(jì)方進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，決議最終方案。在涉及單棟里弄住宅內(nèi)部的利益調(diào)整時(shí)，如抽戶、空間重構(gòu)等，由各棟居民分別選舉的“民間弄堂長(zhǎng)”首先與本棟居民進(jìn)行單獨(dú)溝通與協(xié)調(diào)，將結(jié)果和訴求傳達(dá)給居民議事會(huì)。居委會(huì)和議事會(huì)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。

（4）構(gòu)建舊里更新公眾參與平臺(tái)

政府需要構(gòu)建公眾參與平臺(tái)，為多主體的協(xié)作共建提供渠道，形成良好的社會(huì)環(huán)境，從而保障更新工作的順利推行和更新的有效實(shí)施?；诖耍脚_(tái)由政策公開(kāi)、知識(shí)科普、項(xiàng)目管理和對(duì)話溝通等板塊構(gòu)成（見(jiàn)圖3）。

4 結(jié)語(yǔ)

類似上海舊里這類居住水平不高卻又具有一定價(jià)值的地段，在很多其他城市也普遍存在，甚至是歷史城區(qū)的重要構(gòu)成部分。如果這些地段不再維系歷史風(fēng)貌，那么歷史城區(qū)也難以成立。上海多年的舊里更新探索了多樣化的模式，盡管困難重重、成效不一，仍提供了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和可借鑒之處。本文在對(duì)其成效和機(jī)制深入辨析的基礎(chǔ)上，指出更新若要兼顧歷史風(fēng)貌保護(hù)和居住質(zhì)量提升，必須基于扎實(shí)的基礎(chǔ)研究，并加強(qiáng)包含規(guī)劃、政策、機(jī)制、平臺(tái)等多方面的精細(xì)化治理，以期為國(guó)內(nèi)此類城市社區(qū)提供參考。