淺談基于城市體檢視角下的老舊小區(qū)改造

謝景琛

改革開放以來，我國新時(shí)代城市發(fā)展取得了舉世矚目的成就。截至2022 年底，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65.22%，城市發(fā)展質(zhì)量和人民生活水平顯著提高。然而，我國城市發(fā)展在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過程中積累的矛盾與問題，同樣在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有所體現(xiàn)。

自2018 年以來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織開展城市體檢工作，查找和解決城市建設(shè)過程中的“城市病”，促進(jìn)城市人居環(huán)境高質(zhì)量發(fā)展。2023 年3 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長在兩會(huì)“部長通道”答記者問中表示，城市更新關(guān)鍵是要找準(zhǔn)問題和有效解決問題。要對(duì)城市實(shí)施體檢，圍繞堅(jiān)持問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向等2 方面，從房子開始到小區(qū)、到社區(qū)、到城市，去尋找人民群眾身邊的急難愁盼問題，去查找影響城市競(jìng)爭(zhēng)力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項(xiàng)。老舊小區(qū)改造是實(shí)施城市更新行動(dòng)的重要內(nèi)容，要持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)完整社區(qū)?？傮w而言，城市體檢是開展老舊小區(qū)改造的先導(dǎo)性工作，關(guān)鍵在于構(gòu)建科學(xué)、系統(tǒng)且面向?qū)嵺`的老舊小區(qū)體檢評(píng)估體系[1]，并據(jù)此開展建筑、小區(qū)、社區(qū)層面的城市體檢，摸準(zhǔn)老舊小區(qū)的病癥，精準(zhǔn)施策實(shí)施改造。

1 老舊小區(qū)的城市體檢

1.1 體檢指標(biāo)體系

老舊小區(qū)的體檢評(píng)估應(yīng)立足于宜居、韌性、智慧的目標(biāo)，結(jié)合影響小區(qū)居民生活出行的問題以及小區(qū)所處地域的生態(tài)和文化風(fēng)貌，以問題為導(dǎo)向，圍繞建筑層面的安全耐久、功能完備、綠色智能，小區(qū)層面的設(shè)施完善、環(huán)境宜居、管理健全，社區(qū)層面生態(tài)宜居、健康舒適等相關(guān)維度，參照全國城市體檢樣本城市的體檢指標(biāo)、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，構(gòu)建老舊小區(qū)體檢評(píng)估指標(biāo)體系。

基于上述考慮，構(gòu)建老舊小區(qū)體檢評(píng)估指標(biāo)體系，包括3 個(gè)一級(jí)指標(biāo)、8 個(gè)二級(jí)指標(biāo)、35 個(gè)三級(jí)指標(biāo)（表1）。

表1 老舊小區(qū)體檢評(píng)估體系表

1.2 體檢評(píng)估組織實(shí)施

老舊小區(qū)體檢目標(biāo)是查找老百姓身邊“急難愁盼”的設(shè)施短板和環(huán)境問題。體檢評(píng)估應(yīng)遵循數(shù)據(jù)可得、途徑創(chuàng)新、結(jié)論科學(xué)的原則，充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、遙感影像、手機(jī)令、街景地圖等新技術(shù)豐富數(shù)據(jù)獲取途徑，創(chuàng)新數(shù)據(jù)計(jì)算方式。此外，老舊小區(qū)體檢評(píng)估應(yīng)結(jié)合基層調(diào)查、政務(wù)公開、社會(huì)調(diào)查等方式[1]，開展數(shù)據(jù)采集和問題核實(shí)工作，并根據(jù)體檢評(píng)估指標(biāo)體系以及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范分析診斷“小區(qū)病”。

1.3 體檢結(jié)果分析診斷

1.3.1 單項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)

根據(jù)老舊小區(qū)體檢體系指標(biāo)類別，可以將體檢評(píng)估指標(biāo)劃分為具有明確目標(biāo)的導(dǎo)向型指標(biāo)和具有保障性要求的底線型指標(biāo)。其中，對(duì)于具有明確目標(biāo)的導(dǎo)向型指標(biāo)，如公共配套設(shè)施、慢行系統(tǒng)、公共綠地等，可以按“優(yōu)、良、中、差”四個(gè)層次進(jìn)行評(píng)定；對(duì)于具有保障要求的底線型指標(biāo)，如建筑安全、供水質(zhì)量、消防設(shè)施等，可以按“達(dá)標(biāo)、不達(dá)標(biāo)”兩個(gè)層次進(jìn)行評(píng)定。

根據(jù)各單項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果，結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀、居民意見以及社會(huì)組織調(diào)研報(bào)告，對(duì)老舊小區(qū)體檢指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性進(jìn)行比對(duì)和校核，并根據(jù)校核結(jié)果分類處理：第1，對(duì)校核指標(biāo)差異可控的指標(biāo)數(shù)據(jù)直接采納；第2，對(duì)局部差異較大，但對(duì)后續(xù)分級(jí)定檔結(jié)果影響較少的指標(biāo)數(shù)據(jù)考慮采納；第3，對(duì)差異較大，且影響后續(xù)分級(jí)定檔的指標(biāo)數(shù)據(jù)需要進(jìn)行重新采集。

1.3.2 綜合評(píng)價(jià)

根據(jù)老舊小區(qū)體檢在建筑、小區(qū)、社區(qū)各層面的評(píng)估指標(biāo)得分，可以按照“優(yōu)、良、中、差”評(píng)定該層面的指標(biāo)維度（表2）。

表2 綜合指標(biāo)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

2 老舊小區(qū)體檢常見問題

2.1 基礎(chǔ)設(shè)施短板突出

老舊小區(qū)建成年代較早，且使用年限較長，小區(qū)內(nèi)部道路年久失修、破損嚴(yán)重，居民出行不便。加之地下管網(wǎng)老化，雨污混流，每當(dāng)臺(tái)風(fēng)期間極易造成小區(qū)路面積水[2]如2023 年7月福建省福州市受臺(tái)風(fēng)“杜蘇芮”影響，城區(qū)內(nèi)大量老舊小區(qū)積水嚴(yán)重，影響居民生活出行。此外，小區(qū)建設(shè)管理不完善，強(qiáng)弱電管線雜亂，私搭亂接多，觀感較差。公共區(qū)域照明亮度低、覆蓋面窄，視頻監(jiān)控盲區(qū)大，消防設(shè)施失修失管，安全風(fēng)險(xiǎn)大。

2.2 停車交通系統(tǒng)不完善

老舊小區(qū)停車難、交通堵的問題，主要原因是居民購置私家車的數(shù)量銳增與老舊片區(qū)規(guī)劃先天不足之間的矛盾造成的[2]。一方面，大部分老舊小區(qū)、片區(qū)內(nèi)配建車位較少，停車位缺口大，亂停亂放現(xiàn)象普遍，且部分車行道僅能容納車輛單向通行。另一方面，老舊小區(qū)通常位于舊城區(qū)或者市中心，緊鄰重要商業(yè)或歷史文化街區(qū)，路網(wǎng)條件先天不足，極易出現(xiàn)交通擁堵。此外，部分老舊小區(qū)慢行系統(tǒng)未成體系，缺乏串聯(lián)小區(qū)、社區(qū)以及街區(qū)的人行步道。

2.3 建筑風(fēng)貌破敗

老舊小區(qū)在建設(shè)初期，住宅功能需求較為簡單，對(duì)通風(fēng)、采光、休閑等功能的需求還不太顯著。隨著生活水平的提高，老舊小區(qū)逐步出現(xiàn)違章搭蓋的情況，如防盜網(wǎng)隨意拓寬、空調(diào)外機(jī)分布凌亂、露臺(tái)屋面加蓋頂棚等，導(dǎo)致老舊小區(qū)住宅外觀雜亂且存在安全隱患。

另一方面，老舊住宅建筑年久失修，外墻、門窗、樓道等部位臟亂破敗。架空層利用率低，常被私人占用，雜物亂堆亂放。小區(qū)入口空間環(huán)境雜亂，整體形象待改善。

2.4 配套服務(wù)設(shè)施不健全

鑒于老舊小區(qū)、片區(qū)建設(shè)時(shí)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，老舊小區(qū)及周邊的文化體育活動(dòng)場(chǎng)所、兒童托管、社區(qū)圖書館等配套設(shè)施普遍不足，無法滿足現(xiàn)階段居民對(duì)公共服務(wù)的需求。此外，老舊小區(qū)住宅主要是步梯房，居民上下樓不便，而老年人數(shù)量多，加裝電梯意愿強(qiáng)烈；電動(dòng)自行車充電設(shè)施不規(guī)范，停車場(chǎng)所缺乏管理，存在安全隱患；小區(qū)公共活動(dòng)空間不足，公共綠地面積少、苗木種類單一。住宅門廳入口坡道、低位扶手等無障礙設(shè)施缺失，老年人出行難。

2.5 小區(qū)管理有待提升

老舊小區(qū)長期沒有物業(yè)管理，在小區(qū)環(huán)境維護(hù)、外來人員方面管理缺位。且老舊小區(qū)居民繳納物業(yè)費(fèi)的意愿低，物業(yè)費(fèi)收繳難，小區(qū)日常維護(hù)和物業(yè)公司運(yùn)營的資金短缺，管理模式待更新。

3 部分市、區(qū)（縣）老舊小區(qū)城市體檢工作經(jīng)驗(yàn)

老舊小區(qū)設(shè)施短板摸排不徹底、改造內(nèi)容缺乏針對(duì)性一直是各地普遍性存在的難題。近年來，部分市、區(qū)（縣）率先探索基于老舊小區(qū)體檢視角下的老舊小區(qū)改造工作，值得研究借鑒。

北京市石景山區(qū)依據(jù)建筑本體空間、小區(qū)規(guī)劃與環(huán)境狀況、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等7 個(gè)一級(jí)指標(biāo)、26 個(gè)二級(jí)指標(biāo)、55 個(gè)三級(jí)指標(biāo)，構(gòu)建老舊小區(qū)宜居性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)小區(qū)進(jìn)行多維度、全壽命周期評(píng)價(jià)，對(duì)老舊小區(qū)設(shè)施及服務(wù)等情況整體打分排序，為制訂改造計(jì)劃、改造方案提供依據(jù)[3]。

安徽省滁州市堅(jiān)持體檢先行，組織安徽建筑大學(xué)組建技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，系統(tǒng)梳理老舊片區(qū)存在問題和短板，并利用微信小程序廣泛動(dòng)員居民參與體檢問卷，充分吸取群眾意見，編制城市體檢報(bào)告。結(jié)合體檢結(jié)果，圍繞老舊小區(qū)安全質(zhì)量隱患、社區(qū)功能短板、長效管理等問題，科學(xué)謀劃年度改造項(xiàng)目，靶向確定改造內(nèi)容[3]。

4 老舊小區(qū)體檢成果應(yīng)用

為補(bǔ)齊老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施短板、改善小區(qū)環(huán)境、提升小區(qū)管理水平、豐富公共服務(wù)供給，老舊小區(qū)改造應(yīng)借鑒以城市體檢為抓手推進(jìn)改造的模式，結(jié)合老舊小區(qū)城市體檢常見問題及本小區(qū)體檢成果，有針對(duì)性地落實(shí)改造方案?；诔鞘畜w檢視角，實(shí)施老舊小區(qū)改造主要路徑主要包括以下5 個(gè)方面。

4.1 補(bǔ)全基礎(chǔ)設(shè)施短板

補(bǔ)全老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施短板，關(guān)鍵是系統(tǒng)化提升小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施水平，注重社區(qū)智慧建設(shè)。一方面，梳理小區(qū)內(nèi)地下地上、樓外的雨污水管網(wǎng)，實(shí)施雨污分流改造，保持排水系統(tǒng)通暢。以“不低于原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”的原則，修繕原有消防管網(wǎng)和設(shè)施，恢復(fù)消防供水系統(tǒng)，打通消防車道。合理選擇改造工藝和改造技術(shù)，整治翻修小區(qū)破損道路，對(duì)車行道路優(yōu)先用瀝青或混凝土鋪設(shè)，對(duì)公共停車位、休閑廣場(chǎng)、人行道優(yōu)先用透水磚、植草磚鋪設(shè)，提升排水防澇標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，規(guī)整弱電纜線，實(shí)現(xiàn)多桿合一。在小區(qū)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)增設(shè)視頻監(jiān)控設(shè)備，升級(jí)小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)施公共亮化照明定時(shí)、分片、分區(qū)智能化改造，對(duì)原有較為完好的庭院燈進(jìn)行檢修、翻新以及節(jié)能化改造，對(duì)部分無法保證功能且有安全隱患的老化燈具更新替換。

4.2 改善交通停車條件

改善老舊小區(qū)交通停車條件，主要包括增加或改善停車場(chǎng)地和優(yōu)化交通流線2 個(gè)層面[4]：第1，合理盤活小區(qū)存量空地，增補(bǔ)、改善小區(qū)內(nèi)部停車位，如圖1 所示。升級(jí)小區(qū)停車系統(tǒng)，防止外來車輛擠占小區(qū)內(nèi)部停車資源。優(yōu)化小區(qū)內(nèi)部停車組織，依托物業(yè)對(duì)違規(guī)停車現(xiàn)象加強(qiáng)監(jiān)管。利用周邊停車資源，如公共道路夜間停車位，補(bǔ)充小區(qū)停車需求。增設(shè)非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施，規(guī)范設(shè)置非機(jī)動(dòng)車集中式充電樁，滿足居民便捷出行需求。第2，重新梳理人行流線和車行流線，優(yōu)化景觀平面布局，依托景觀軸線輻射到小區(qū)各樓棟，減少人車交集。開辟小區(qū)、社區(qū)和街區(qū)之間的過街通道，建立方便居民生活出行的步行路網(wǎng)。提請(qǐng)交通、規(guī)劃等相關(guān)主管部門梳理片區(qū)交通組織，減輕老舊街區(qū)、片區(qū)交通擁堵程度。

圖1 老舊小區(qū)停車位改造（來源：作者自攝）

4.3 整治建筑風(fēng)貌

整治建筑風(fēng)貌，要在不影響建筑結(jié)構(gòu)安全、滿足小區(qū)居民生活需求的基礎(chǔ)上，有序推進(jìn)違章搭蓋、建筑外觀老舊、公共資源侵占等問題的處置。

按照“清、整、控”的原則，清理屋面、露臺(tái)的違章建筑。統(tǒng)一規(guī)整外挑防盜網(wǎng)、外掛晾衣架以及空調(diào)機(jī)位，嚴(yán)格控制外立面，避免再次出現(xiàn)違章搭建以及不協(xié)調(diào)的構(gòu)筑物。清洗、翻修小區(qū)建筑外立面，保持建筑美觀，如圖2 所示。組織小區(qū)黨員代表帶頭清理架空層、樓道等公共區(qū)域的雜物，消除安全隱患。修繕存在安全隱患或者破損的小區(qū)大門，利用架空層增設(shè)文化體育活動(dòng)設(shè)施，從而提升小區(qū)居民獲得感。

圖2 老舊小區(qū)外立面整治（來源：作者自攝）

4.4 完善配套服務(wù)設(shè)施

在小區(qū)層面，利用小區(qū)架空層等公共空間完善小區(qū)配套設(shè)施，如建設(shè)兒童樂園、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化站、照料活動(dòng)中心等。補(bǔ)植裸露綠地，打造小區(qū)景觀軸線，豐富綠化系統(tǒng)內(nèi)容，打造公共綠地和活動(dòng)空間，如圖3 所示。在社區(qū)、街區(qū)層面，統(tǒng)籌公共房屋、存量空地等閑置資源，以社區(qū)為單元配建衛(wèi)生、養(yǎng)老、托育等專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施，打造口袋公園。

圖3 老舊小區(qū)公共綠地和活動(dòng)空間改造（來源：作者自攝）

結(jié)合規(guī)劃條件和消防技術(shù)要求合理評(píng)估老舊小區(qū)住宅加裝電梯的可行性。對(duì)滿足加裝條件的樓棟，由社區(qū)工作人員聯(lián)合業(yè)主代表共同推進(jìn)加裝電梯。統(tǒng)籌考慮底層住戶經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問題，組織樓棟業(yè)主簽訂加裝電梯協(xié)議。結(jié)合衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施短板和社區(qū)特征，對(duì)公共衛(wèi)生服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行梳理，打通群眾服務(wù)“最后一公里”。對(duì)公共衛(wèi)生服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行梳理，打通群眾服務(wù)“最后一公里”。

4.5 推動(dòng)社區(qū)微更新協(xié)同治理

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是社區(qū)治理體系提升和完善的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此要以老舊小區(qū)改造為契機(jī)，打造協(xié)同治理的社會(huì)治理體系[5]：第1，堅(jiān)持物業(yè)管理全流程參與，引入專業(yè)物業(yè)公司或街道托底式的準(zhǔn)物業(yè)介入小區(qū)管理，提升小區(qū)管理服務(wù)水平，逐步提升小區(qū)居民繳納物業(yè)費(fèi)的意愿。第2，注重多方合作，推進(jìn)形成基層黨組織監(jiān)督、社會(huì)組織提供服務(wù)、居民組織自治管理，服務(wù)企業(yè)有效運(yùn)營的良性互動(dòng)格局，實(shí)現(xiàn)工程改造、物業(yè)管理、社區(qū)治理“一盤棋”推進(jìn)。

5 結(jié)語

綜上，老舊小區(qū)改造是城市更新行動(dòng)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。基于城市體檢視角下開展老舊小區(qū)改造，系統(tǒng)分析和解決老舊小區(qū)存在問題，直接關(guān)系到人民群眾的基本民生和安全底線。因此要以城市體檢為抓手，實(shí)施老舊小區(qū)改造，打造安全韌性城市和幸福美好家園。