自然資源部《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》（節(jié)選）

一、總體目標(biāo)

堅(jiān)持“以人民為中心”的發(fā)展思想，以“高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理”為目標(biāo)，以國(guó)土空間規(guī)劃為引領(lǐng)，在“五級(jí)三類(lèi)”國(guó)土空間規(guī)劃體系內(nèi)強(qiáng)化城市更新的規(guī)劃統(tǒng)籌，促進(jìn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型，增進(jìn)民生福祉，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，為地方因地制宜地探索和創(chuàng)新支持城市更新的規(guī)劃方法和土地政策，依法依規(guī)推進(jìn)城市更新提供指引。

二、基本原則

堅(jiān)持規(guī)劃統(tǒng)籌。國(guó)土空間規(guī)劃是國(guó)家空間發(fā)展的指南、可持續(xù)發(fā)展的空間藍(lán)圖，是優(yōu)化空間資源配置、開(kāi)展各類(lèi)開(kāi)發(fā)保護(hù)建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。應(yīng)強(qiáng)化國(guó)土空間規(guī)劃對(duì)各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的指導(dǎo)約束作用，統(tǒng)籌城市更新相關(guān)規(guī)劃和實(shí)施全過(guò)程，有序推進(jìn)有機(jī)更新。

堅(jiān)持底線(xiàn)管控。嚴(yán)守資源安全底線(xiàn)，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)國(guó)土空間規(guī)劃確定的各類(lèi)管控要求，堅(jiān)持民生保障、公益優(yōu)先、補(bǔ)齊短板、保障安全、修復(fù)生態(tài)、保護(hù)傳承歷史文化，持續(xù)改善人居環(huán)境品質(zhì)。

堅(jiān)持節(jié)約集約。應(yīng)堅(jiān)持節(jié)約集約利用土地，將存量空間作為規(guī)劃對(duì)象，提倡土地混合使用和空間功能復(fù)合，促進(jìn)空間資源的高效利用。

堅(jiān)持綠色低碳。應(yīng)以生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展為導(dǎo)向，充分體現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展，推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，適應(yīng)未來(lái)發(fā)展需要。

堅(jiān)持多方參與。維護(hù)資源資產(chǎn)權(quán)益，尊重合法權(quán)益，建立多元主體全過(guò)程、實(shí)質(zhì)性、高效率的參與機(jī)制，充分發(fā)揮政府、市場(chǎng)和社會(huì)各方的積極性，促進(jìn)合作共贏，推進(jìn)治理創(chuàng)新。

堅(jiān)持因地制宜。應(yīng)充分結(jié)合不同地區(qū)城市發(fā)展階段和不同更新對(duì)象的具體情況，因地制宜、一地一策，差異化確定更新對(duì)策、更新方式和更新政策，高質(zhì)量實(shí)施城市更新。

三、將城市更新要求融入國(guó)土空間規(guī)劃體系

各級(jí)各類(lèi)國(guó)土空間規(guī)劃的編制應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展的階段特征和推進(jìn)城市更新的要求，著力完善國(guó)土空間規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃管理程序，充分適應(yīng)城市高質(zhì)量發(fā)展的需要，將有關(guān)城市更新的國(guó)土空間規(guī)劃要求納入國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)進(jìn)行管理。

（一）總體規(guī)劃要提出城市更新目標(biāo)和工作重點(diǎn)

1.總體規(guī)劃

國(guó)土空間總體規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“總體規(guī)劃”）應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展階段和總體空間布局要求，識(shí)別更新對(duì)象，提出城市更新的規(guī)劃目標(biāo)、實(shí)施策略、階段工作重點(diǎn)以及相關(guān)規(guī)劃管控和引導(dǎo)要求。

——在市/縣域?qū)用?，在摸清底圖底數(shù)的基礎(chǔ)上，按照全域全要素管控引導(dǎo)要求，明確更新對(duì)象的識(shí)別原則，提出城市更新的規(guī)劃目標(biāo)和工作重點(diǎn)，制定推進(jìn)城市更新的時(shí)序要求和空間管控引導(dǎo)措施。

——在城區(qū)層面，根據(jù)城市更新的規(guī)劃目標(biāo)和工作重點(diǎn)，系統(tǒng)識(shí)別更新對(duì)象，確定城市更新的重點(diǎn)地區(qū)和工作任務(wù)?？筛鶕?jù)實(shí)際需要，擬定城市更新用地的總體規(guī)模，劃定城市更新規(guī)劃單元。

2.近期行動(dòng)計(jì)劃

需明確近期重點(diǎn)推進(jìn)的更新區(qū)域和重大更新項(xiàng)目，擬定近期城市更新任務(wù)清單，并納入總體規(guī)劃的近期行動(dòng)計(jì)劃。

（二）詳細(xì)規(guī)劃要面向城市更新的規(guī)劃管理需求

1.詳細(xì)規(guī)劃的編制

國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“詳細(xì)規(guī)劃”）是實(shí)施城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)、整治更新、保護(hù)修復(fù)活動(dòng)的法定依據(jù)。詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)結(jié)合城市更新實(shí)施的特點(diǎn)，面向規(guī)劃管理需求，將總體規(guī)劃確定的強(qiáng)制性管控要求、引導(dǎo)措施和城市更新的規(guī)劃目標(biāo)，通過(guò)“更新規(guī)劃單元”和“更新實(shí)施單元”兩個(gè)層面分層落實(shí)到詳細(xì)規(guī)劃中。

——更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃。應(yīng)以總體規(guī)劃為依據(jù)，確定更新對(duì)象，分解落實(shí)總體規(guī)劃相關(guān)要求，明確更新規(guī)劃單元的發(fā)展定位、主導(dǎo)功能及建筑規(guī)?？偭?，提出更新對(duì)象的更新方式指引，優(yōu)化功能結(jié)構(gòu)、空間布局，完善道路交通，提出有關(guān)公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配置以及空間尺度、城市風(fēng)貌等底線(xiàn)管控和特色引導(dǎo)要求。更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃是更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃編制的依據(jù)。

——更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃。應(yīng)依據(jù)總體規(guī)劃、根據(jù)更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃，確定更新實(shí)施單元的主導(dǎo)功能，結(jié)合實(shí)施需要、權(quán)屬關(guān)系明確更新對(duì)象用地邊界，根據(jù)不同更新對(duì)象的特點(diǎn)優(yōu)化細(xì)化更新規(guī)劃單元的各項(xiàng)規(guī)劃管控和引導(dǎo)要求并落實(shí)到地塊。在更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃中需充分考慮自上而下的要求、自下而上的訴求以及更新對(duì)象的具體情況，協(xié)調(diào)政府、原權(quán)利人、市場(chǎng)主體等各類(lèi)利益相關(guān)方的意愿和訴求，結(jié)合更新項(xiàng)目的實(shí)施機(jī)制和市場(chǎng)需求，研究適配的規(guī)劃和土地政策。更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃宜結(jié)合城市更新項(xiàng)目實(shí)施時(shí)序動(dòng)態(tài)編制，是提出更新項(xiàng)目規(guī)劃條件、規(guī)劃許可和方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。

2.詳細(xì)規(guī)劃的動(dòng)態(tài)維護(hù)與修改

——?jiǎng)討B(tài)維護(hù)。在不突破總體規(guī)劃和更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性管控要求的前提下，可通過(guò)局部技術(shù)性修正和優(yōu)化調(diào)整的方式，對(duì)更新規(guī)劃單元及更新實(shí)施單元的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)維護(hù)，經(jīng)法定程序?qū)徟蠹{入國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)。

——修改。編制更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃如涉及突破所在更新規(guī)劃單元（或詳細(xì)規(guī)劃編制單元）強(qiáng)制性規(guī)劃管控要求的，須經(jīng)過(guò)法定的規(guī)劃修改程序?qū)⒏乱?guī)劃單元及更新實(shí)施單元的詳細(xì)規(guī)劃予以法定化。

（三）專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃要因地制宜、多措并舉適應(yīng)城市更新

各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)充分考慮既有建成環(huán)境條件和土地資源情況，在城市更新中綜合運(yùn)用集約復(fù)合、多措并舉的適用性方式，因地制宜地滿(mǎn)足各專(zhuān)項(xiàng)系統(tǒng)的建設(shè)要求。涉及詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，依法履行調(diào)整程序。

（四）規(guī)劃許可要有效保障城市更新實(shí)施

在確保安全并符合其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范等要求的前提下，按照權(quán)益保障、渠道暢通的優(yōu)化辦理原則，鼓勵(lì)探索適應(yīng)城市更新不同情形的建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可辦理程序和規(guī)則，并與相關(guān)行政許可做好銜接，有效保障城市更新實(shí)施。

四、針對(duì)城市更新特點(diǎn)，改進(jìn)國(guó)土空間規(guī)劃方法

國(guó)土空間規(guī)劃需要針對(duì)城市更新的特點(diǎn)，自上而下、自下而上地開(kāi)展充分的調(diào)查評(píng)估，明確城市更新的規(guī)劃導(dǎo)向，因地制宜地結(jié)合城市更新的可實(shí)施性，提高規(guī)劃編制的適應(yīng)性和對(duì)市場(chǎng)的響應(yīng)性。

（一）開(kāi)展針對(duì)性調(diào)查，做好體檢評(píng)估

在國(guó)土空間規(guī)劃中應(yīng)認(rèn)真做好城市更新的調(diào)查與評(píng)估工作。城市更新的調(diào)查與評(píng)估一般包括（但不限于）如下方面：

——識(shí)別更新對(duì)象。將經(jīng)調(diào)查分析后認(rèn)為生活和生產(chǎn)環(huán)境不良、存在安全隱患、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不完善、對(duì)環(huán)境造成負(fù)面影響、城市活力不足、土地利用低效、土地用途和建筑物使用功能不符合城市功能布局和發(fā)展要求的片區(qū)、建筑物、設(shè)施和公共空間等空間對(duì)象優(yōu)先確定為更新對(duì)象。

——做實(shí)基礎(chǔ)調(diào)查。綜合利用國(guó)土調(diào)查、城市國(guó)土空間監(jiān)測(cè)、地籍調(diào)查、國(guó)土空間規(guī)劃、城市體檢評(píng)估、人口調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)登記等成果，梳理更新對(duì)象的現(xiàn)狀土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、土地使用年限、土地和建筑物產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其權(quán)屬邊界、土地用途和建筑物使用功能、建筑質(zhì)量、人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)等情況以及歷史遺留問(wèn)題等信息，并將各類(lèi)數(shù)據(jù)按匯交要求納入國(guó)土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)，做實(shí)城市更新的規(guī)劃調(diào)查基礎(chǔ)。

——開(kāi)展前期評(píng)估。開(kāi)展市政和交通基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和資源環(huán)境等承載力評(píng)估，加強(qiáng)城市安全、歷史文化和生態(tài)與自然景觀保護(hù)、社會(huì)穩(wěn)定等方面的風(fēng)險(xiǎn)影響評(píng)估。根據(jù)城市更新的需要可同時(shí)開(kāi)展其他方面的專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估。

（二）梳理更新需求和更新意愿

在國(guó)土空間規(guī)劃中通過(guò)對(duì)客觀問(wèn)題、居民需求兩方面的調(diào)查分析，匯總形成城市更新的問(wèn)題清單和需求清單及其空間分布信息，對(duì)城市更新涉及的各類(lèi)權(quán)利主體進(jìn)行更新意愿調(diào)查，依法依規(guī)尊重相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。

（三）開(kāi)展城市設(shè)計(jì)等專(zhuān)題研究，前置運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)

結(jié)合詳細(xì)規(guī)劃，可按需開(kāi)展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、綜合交通、歷史文化保護(hù)、公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、地下空間、土壤修復(fù)、防災(zāi)減災(zāi)等方面的研究，并著重圍繞城市更新的可實(shí)施性，加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)、收益分配，以及建筑工程投資測(cè)算等方面的專(zhuān)題研究。深入應(yīng)用城市設(shè)計(jì)理念和方法，提高城市空間場(chǎng)所品質(zhì)。研究結(jié)論將作為確定詳細(xì)規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和管控要求的參考依據(jù)。

（四） 明確更新重點(diǎn)和更新對(duì)策

1.促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和業(yè)態(tài)升級(jí)為目標(biāo)，以功能復(fù)合、土地和建筑物利用效率提升為重點(diǎn)，老舊廠(chǎng)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新應(yīng)聚焦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，合理增加產(chǎn)業(yè)及配套建筑容量，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)型升級(jí)為新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新用途，鼓勵(lì)開(kāi)展新型產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型探索，推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效，促進(jìn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。合理配置一定比例的產(chǎn)業(yè)服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)城融合；老舊商業(yè)街區(qū)和傳統(tǒng)商圈更新應(yīng)注重保留特色業(yè)態(tài)、提升原業(yè)態(tài)、植入新業(yè)態(tài)、復(fù)合新功能，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)和消費(fèi)層級(jí)的多樣化發(fā)展，推進(jìn)服務(wù)擴(kuò)容、業(yè)態(tài)升級(jí)與功能復(fù)合，提升消費(fèi)空間品質(zhì)。

2.擴(kuò)容升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施

以保障安全和提升承載力、“平急兩用”為目標(biāo)，以消除具有重大災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)的空間隱患、增強(qiáng)城市生命線(xiàn)系統(tǒng)可靠性、合理提高市政基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為重點(diǎn)，健全基礎(chǔ)設(shè)施體系，提高基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)水平。

3.提升社區(qū)宜居水平

以建設(shè)“15分鐘社區(qū)生活圈”為目標(biāo)，重點(diǎn)改善居民住房條件，重點(diǎn)開(kāi)展市政基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，重點(diǎn)完善公共空間和公共服務(wù)設(shè)施，重點(diǎn)保障生命安全通道暢通，合理解決停車(chē)難問(wèn)題，同步開(kāi)展風(fēng)貌和環(huán)境整治，積極通過(guò)存量挖潛和擴(kuò)容提質(zhì)，盤(pán)活存量閑置和低效利用的房屋和用地，關(guān)注弱勢(shì)群體，補(bǔ)齊短板，消除公共服務(wù)盲區(qū)，切實(shí)提升社區(qū)宜居水平。

4.保護(hù)傳承歷史文化

以保護(hù)歷史文化資源和歷史風(fēng)貌為目標(biāo)，以體現(xiàn)城市發(fā)展歷史的連續(xù)性為原則，全面梳理和保護(hù)利用更新范圍內(nèi)的歷史文化資源。分級(jí)分類(lèi)保護(hù)各類(lèi)不可移動(dòng)文物、歷史建筑、歷史文化保護(hù)區(qū)和古樹(shù)名木，不拆真建假；加強(qiáng)歷史城區(qū)和歷史風(fēng)貌的保護(hù)與傳承，不大拆大建；在對(duì)各類(lèi)定級(jí)文化遺產(chǎn)依法保護(hù)的基礎(chǔ)上，在城市更新中全面開(kāi)展對(duì)未定級(jí)歷史文化資源的梳理和評(píng)估并提出保護(hù)管理要求，建立預(yù)保護(hù)制度；在保護(hù)文化遺產(chǎn)真實(shí)性和完整性前提下，著力加強(qiáng)文化遺產(chǎn)的活化利用，凸顯城市風(fēng)貌特征。

5.優(yōu)化公共空間格局和品質(zhì)

因地制宜地增加公共空間的數(shù)量和規(guī)模，著力完善公共空間布局，優(yōu)化公共空間功能，強(qiáng)化公共空間的慢行可達(dá)性，提升公共空間的服務(wù)輻射范圍和服務(wù)品質(zhì)；重視將城市藍(lán)綠空間等生態(tài)系統(tǒng)要素有機(jī)納入城市公共空間體系，在保護(hù)并修復(fù)生態(tài)系統(tǒng)功能的基礎(chǔ)上著力提升城市公共空間的環(huán)境品質(zhì)和生態(tài)服務(wù)功能。

6.倡導(dǎo)綠色和數(shù)字智能技術(shù)

城市更新應(yīng)面向城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，積極融入城市發(fā)展新理念、城市建設(shè)新技術(shù)，可重點(diǎn)考慮如下方面：

——以慢行友好和公交優(yōu)先為導(dǎo)向，在城市更新中結(jié)合現(xiàn)有路網(wǎng)和功能布局建設(shè)慢行網(wǎng)絡(luò)，整合多種公交模式優(yōu)化公交網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)就業(yè)地、居住地與交通節(jié)點(diǎn)、公共服務(wù)設(shè)施、公共空間的連接性。

——以綠色發(fā)展為導(dǎo)向，結(jié)合新要求與新技術(shù)，重點(diǎn)推進(jìn)既有建筑綠色化、節(jié)能化改造和基礎(chǔ)設(shè)施綠色化、集約化更新。

——以智慧建設(shè)、智慧服務(wù)、智慧治理為導(dǎo)向，鼓勵(lì)在城市更新中采用數(shù)字化技術(shù)手段，提高城市數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化水平，推進(jìn)智慧城市建設(shè)。

（五）確定更新方式和更新措施

按照“留改拆”的優(yōu)先順序，在更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃中對(duì)更新對(duì)象組合采用保護(hù)傳承、整治改善、改造提升、再開(kāi)發(fā)和微改造等更新方式，并明確其適用條件。以“保護(hù)優(yōu)先、少拆多改”為原則，在更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃中對(duì)各類(lèi)建（構(gòu)）筑物、設(shè)施、空間等空間對(duì)象，研究確定保護(hù)、保留、整治、改建、拆除、重建（含復(fù)建和新建）等更新措施。

（六）擬定更新實(shí)施安排

在詳細(xì)規(guī)劃中應(yīng)以“整體性、同步性”為原則，研究劃定城市更新的具體范圍，擬定更新項(xiàng)目清單和更新實(shí)施計(jì)劃，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下協(xié)同實(shí)施。統(tǒng)籌考慮投資成本、運(yùn)營(yíng)效益、收益分配、公益性貢獻(xiàn)、實(shí)施路徑和機(jī)制等內(nèi)容，提出城市更新的項(xiàng)目實(shí)施建議。

五、完善城市更新支撐保障的政策工具

為推動(dòng)城市更新落地實(shí)施，應(yīng)結(jié)合城市更新的需要和具體情況，積極探索適應(yīng)城市更新特點(diǎn)的、差異化的規(guī)劃和土地政策，充分激發(fā)多元主體的更新意愿，鼓勵(lì)建立城市更新的多元合作模式，以國(guó)土空間規(guī)劃為依據(jù)協(xié)同推動(dòng)城市更新實(shí)施。

（一） 優(yōu)化規(guī)劃管控工具

1.復(fù)合利用土地

以提升城市活力和功能集聚度、節(jié)約集約利用土地為導(dǎo)向，加強(qiáng)土地復(fù)合利用，確定不同情形下土地復(fù)合利用的正負(fù)面清單和比例管控要求，重點(diǎn)可考慮以下情形：

——在產(chǎn)業(yè)用地更新時(shí)鼓勵(lì)配置一定比例的其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)功能和配套設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和產(chǎn)業(yè)社區(qū)建設(shè)。

——在軌道交通站點(diǎn)周邊、公共空間周邊、各級(jí)公共活動(dòng)中心、重要濱水活動(dòng)區(qū)、歷史文化保護(hù)區(qū)等區(qū)域，鼓勵(lì)土地混合使用，通過(guò)多功能復(fù)合吸引人口集聚，促進(jìn)地區(qū)活力提升。

——在社區(qū)更新中鼓勵(lì)將居住、研發(fā)、辦公、商業(yè)和公共服務(wù)等功能在不影響相鄰功能前提下復(fù)合設(shè)置，建設(shè)宜居宜業(yè)的生活社區(qū)。

——除必須采用獨(dú)立用地方式建設(shè)的設(shè)施外，鼓勵(lì)用地和建筑功能在地上地下統(tǒng)籌安排，在確保安全的前提下復(fù)合設(shè)置，提高土地節(jié)約集約利用水平。

——鼓勵(lì)在符合規(guī)范要求的情況下充分開(kāi)發(fā)利用地下空間，加強(qiáng)地上地下空間的統(tǒng)籌建設(shè)和復(fù)合利用。

2.容積率核定優(yōu)化

以加強(qiáng)保障民生和激勵(lì)公益貢獻(xiàn)為導(dǎo)向核定容積率，在依法依規(guī)制定相關(guān)規(guī)則時(shí)，可重點(diǎn)考慮以下情形：

——為保障居民基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板而實(shí)施的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施項(xiàng)目，以及老舊住宅成套化改造等項(xiàng)目，在對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建筑規(guī)模可不受規(guī)劃容積率指標(biāo)的制約。

——在規(guī)劃條件之外，對(duì)多保留不可移動(dòng)文物和歷史建筑、多無(wú)償移交政府的公共服務(wù)設(shè)施等公益性貢獻(xiàn)，其建筑面積可按貢獻(xiàn)的相應(yīng)建筑面積補(bǔ)足。

——為滿(mǎn)足安全、環(huán)保、無(wú)障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，對(duì)于增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無(wú)障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計(jì)入規(guī)劃容積率。

3.建筑規(guī)模統(tǒng)籌

以保護(hù)文化遺產(chǎn)、歷史風(fēng)貌、山水格局和優(yōu)化布局為導(dǎo)向，在符合更新規(guī)劃單元規(guī)劃要求的前提下，更新實(shí)施單元規(guī)劃的建筑量可在更新規(guī)劃單元內(nèi)統(tǒng)籌布局、精準(zhǔn)投放，鼓勵(lì)探索規(guī)劃建筑量跨更新規(guī)劃單元進(jìn)行統(tǒng)籌及異地等價(jià)值轉(zhuǎn)移的政策和機(jī)制。

4.負(fù)面清單管控

為適應(yīng)各種不同的城市更新情形，在落實(shí)規(guī)劃強(qiáng)制性要求的前提下，在國(guó)土空間規(guī)劃的編制和實(shí)施管理中可采取負(fù)面清單管控的方法，以規(guī)劃的彈性適應(yīng)市場(chǎng)的不確定性，增強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的操作性，并為創(chuàng)新實(shí)踐提供空間。

5.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)差異化

鼓勵(lì)根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合城市更新需求，完善地方規(guī)劃和建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

——在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，在城市更新中對(duì)建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位等無(wú)法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的情形，可通過(guò)技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線(xiàn)進(jìn)行更新，并鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)規(guī)范進(jìn)行適應(yīng)性?xún)?yōu)化完善。

——鼓勵(lì)有關(guān)行業(yè)部門(mén)積極探索創(chuàng)新、有效、適用的技術(shù)和管理措施，以適應(yīng)城市更新需求為重點(diǎn)，補(bǔ)充完善各類(lèi)行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)以及消防、人防、市政等工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

（二）豐富土地配置方式

1.盤(pán)活利用存量低效土地

對(duì)已經(jīng)開(kāi)展調(diào)查認(rèn)定和上圖入庫(kù)，納入國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)的低效用地，可以采取多種方式盤(pán)活利用。

——原劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)瑒潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可采用協(xié)議出讓方式辦理出讓手續(xù)，但《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。

——以租賃方式取得土地的非商品住宅類(lèi)更新項(xiàng)目，在租賃期內(nèi)依法依規(guī)完成更新改造的，可在租賃期滿(mǎn)后依法以協(xié)議出讓方式取得土地。

——鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人依法以轉(zhuǎn)讓、經(jīng)分割審批后部分轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)等方式盤(pán)活利用。

——原劃撥土地改造開(kāi)發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。

2.規(guī)范土地復(fù)合利用

規(guī)范土地復(fù)合利用，推動(dòng)在城市更新中復(fù)合利用、節(jié)約集約利用土地，主要涉及土地用途和土地使用年限確定及土地價(jià)款計(jì)收。

——復(fù)合利用土地的用途可按主用途確定，主用途可依據(jù)建筑面積占比確定，也可依據(jù)功能的重要性確定。土地主用途與原用途一致的，按土地原用途管理；土地主用途與原用途不一致的，依法辦理土地用途變更。

——復(fù)合利用土地的使用年限可根據(jù)土地用途不同，分別設(shè)定出讓年期，但不得超過(guò)對(duì)應(yīng)用途最高出讓年期。

——復(fù)合利用土地的出讓底價(jià)按不同用途土地分項(xiàng)評(píng)估后確定。

（三）細(xì)化土地使用年限和年期

在城市更新中為適應(yīng)市場(chǎng)需求，鼓勵(lì)靈活確定土地出讓年限和租賃年期。

——對(duì)城市更新項(xiàng)目重新組織國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的，可以重新設(shè)定出讓年限。

——為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，城市更新可考慮采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，并允許根據(jù)需要予以續(xù)期，包括續(xù)期在內(nèi)的總年限不得超過(guò)該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。

（四）實(shí)施差別化稅費(fèi)計(jì)收

以“無(wú)收益、不繳稅”為原則，城市更新項(xiàng)目可依法享受行政事業(yè)性收費(fèi)減免和稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用稅的征管。

——對(duì)在城市更新項(xiàng)目中提供公益性建設(shè)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的，鼓勵(lì)相應(yīng)土地在流轉(zhuǎn)中適度減免土地增值稅或降低所得稅稅率。

——探索差別化的國(guó)有建設(shè)用地使用稅稅收政策，對(duì)閑置和低效的城鎮(zhèn)用地加強(qiáng)國(guó)有建設(shè)用地使用稅的征管，促進(jìn)土地高效利用。

（五）優(yōu)化地價(jià)計(jì)收規(guī)則

鼓勵(lì)在城市更新中優(yōu)化完善地價(jià)計(jì)收規(guī)則。

——改變用途后，補(bǔ)繳土地價(jià)款的計(jì)收，可以分區(qū)域、用地類(lèi)別，制定以公示地價(jià)（或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）的一定比例核定的統(tǒng)一規(guī)則。

——綜合考慮城市更新項(xiàng)目土地整理投入、移交的公益用地或建筑面積、配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施以及多地塊聯(lián)動(dòng)改造等成本，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)按程序確定土地價(jià)款。

——現(xiàn)有工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

（六）保障主體權(quán)益

1.妥善處置歷史遺留問(wèn)題

按照依法依規(guī)、尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，根據(jù)其成因并兼顧土地管理政策的延續(xù)性，在保障無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的前提下，妥善處置歷史遺留問(wèn)題。

2.依法依規(guī)完成確權(quán)登記

在繳清土地價(jià)款的情況下，城市更新形成的不動(dòng)產(chǎn)可根據(jù)不同情形依法依規(guī)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

——兼容多種功能的土地和建筑物，對(duì)于可分割的可考慮按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設(shè)權(quán)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

——立體開(kāi)發(fā)的土地，可考慮按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區(qū)辦理分割審批、分別設(shè)權(quán)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

六、加強(qiáng)城市更新的規(guī)劃服務(wù)和監(jiān)管

對(duì)城市更新開(kāi)展全流程、精細(xì)化、動(dòng)態(tài)化的規(guī)劃監(jiān)督和實(shí)施評(píng)估，搭建政府、市場(chǎng)、社會(huì)在開(kāi)展城市更新時(shí)的供需對(duì)接平臺(tái)，保障城市更新高質(zhì)量落地實(shí)施。

（一）完善全生命周期管理

1.建立健全由“基礎(chǔ)信息-意愿征詢(xún)-編制審批-實(shí)施協(xié)商-土地供應(yīng)-規(guī)劃許可-驗(yàn)收核實(shí)-產(chǎn)權(quán)登記-監(jiān)測(cè)監(jiān)管-實(shí)施評(píng)估”等環(huán)節(jié)構(gòu)成的城市更新全生命周期規(guī)劃管理體系。

2.建立健全相關(guān)利害關(guān)系人、社會(huì)公眾、專(zhuān)家、媒體的參與監(jiān)督機(jī)制，建立健全共商、共建、共治、共享的全過(guò)程城市更新多方參與機(jī)制。

3.建立健全要素保障機(jī)制，重點(diǎn)考慮土地要素與城市更新規(guī)劃管理聯(lián)動(dòng)，有效解決存量空間盤(pán)活利用問(wèn)題。

（二）促進(jìn)市場(chǎng)供需對(duì)接

1.鼓勵(lì)依托國(guó)土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)和國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)，結(jié)合年度國(guó)土變更調(diào)查、城市國(guó)土空間監(jiān)測(cè)、國(guó)土空間規(guī)劃城市體檢評(píng)估等工作，推進(jìn)各類(lèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息數(shù)據(jù)的加載，搭建適用于城市更新的規(guī)劃管理和規(guī)劃服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)空間治理的基礎(chǔ)支撐。

2.推動(dòng)政府更新項(xiàng)目、近期待更新項(xiàng)目地塊、規(guī)劃管控要求及配套政策等信息的公開(kāi)公示，促進(jìn)市場(chǎng)與更新項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)接，充分發(fā)揮政府推動(dòng)公益性更新項(xiàng)目的輻射和撬動(dòng)作用。

（三）強(qiáng)化土地合同監(jiān)管

1.根據(jù)城市更新項(xiàng)目的具體情況，通過(guò)在其土地使用權(quán)出讓合同或履約監(jiān)管協(xié)議中納入相關(guān)的要求及違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法等方式，明確實(shí)施主體的責(zé)任義務(wù)、監(jiān)管內(nèi)容和監(jiān)管措施等，鼓勵(lì)相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)通過(guò)信息共享、協(xié)同管理，加強(qiáng)履約情況監(jiān)管。

2.未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求納入合同的，合同無(wú)效；造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

（四）加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施評(píng)估

1.在城市國(guó)土空間監(jiān)測(cè)和國(guó)土空間規(guī)劃城市體檢評(píng)估工作中對(duì)城市更新開(kāi)展全流程、精細(xì)化、動(dòng)態(tài)化的規(guī)劃監(jiān)督，將相應(yīng)的體檢評(píng)估結(jié)果作為編制、審批、維護(hù)、修改規(guī)劃和審計(jì)、執(zhí)法、監(jiān)督等工作的重要參考。

2.依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃目標(biāo)和管控要求，結(jié)合更新實(shí)施計(jì)劃，定期對(duì)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程、對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)以及產(chǎn)生或可能產(chǎn)生的負(fù)面影響等實(shí)施結(jié)果進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并督促整改。