低碳模式下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新模式探討

崔禎珍 中國(guó)能源建設(shè)集團(tuán)華東建設(shè)投資有限公司

引言

近年來(lái)，建筑產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，這為其他產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)，加快了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展碳中和的大背景下，在行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代的需求，尋求低碳發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，就必須要降低成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量，這就需要進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的創(chuàng)新。

一、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性

縱觀房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展歷史，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的發(fā)展中起著舉足輕重的作用，這是我們不可忽視的，而房地產(chǎn)行業(yè)并不只是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，事實(shí)上，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有二十多個(gè)，因此，一旦其選擇了低碳發(fā)展，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，例如，其所需的原材料的生產(chǎn)，必然也要進(jìn)行低碳發(fā)展，只有這樣，才能滿足其需求?？梢詫?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)，許多房地產(chǎn)的開發(fā)，其共同特征就是以經(jīng)濟(jì)利益為先，以此為終極目標(biāo)，而不顧其他方面的收益，必然會(huì)造成獲取巨大的經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是也會(huì)付出巨大的代價(jià)，例如，環(huán)境的破壞，在這樣的背景下，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，以最小的資源投入，獲取最大的利益，也會(huì)在一定程度上改善環(huán)境，促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求

一是層次性與多樣性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司本身所具有的多層次的特性，所以也就相應(yīng)地呈現(xiàn)出了多元化的特性。這種差異是由不同的消費(fèi)群體所決定的，這種差異不僅僅體現(xiàn)在他們的文化程度、收入水平，還體現(xiàn)在他們的生活習(xí)慣、社會(huì)地位等方面。這就要求我們?cè)谥贫ㄊ袌?chǎng)計(jì)劃時(shí)，要對(duì)不同層次的消費(fèi)群體進(jìn)行全面的分析。二是變異性和復(fù)雜性。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者的總數(shù)量很大，而且還呈現(xiàn)出了一定的多樣性，而不同的消費(fèi)者的需求和購(gòu)買行為也有著相應(yīng)的區(qū)別，所以消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)公司的要求也是各不相同。從這一點(diǎn)可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是一個(gè)復(fù)雜多變的市場(chǎng)。另外，近年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境都有了很大的變化，人們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力也有了很大的變化，這也是為什么人們對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)越來(lái)越多樣化。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在制定營(yíng)銷計(jì)劃的時(shí)候，要隨時(shí)注意房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，并結(jié)合市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)制定相應(yīng)的營(yíng)銷方案。

三、低碳模式對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

(一)增加生產(chǎn)成本

我國(guó)的低碳技術(shù)起步比較晚，發(fā)展比較慢，因此與其他國(guó)家相比，還需要進(jìn)一步提升。為了促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)模型的開發(fā)，將需要巨額的財(cái)政援助以彌補(bǔ)技術(shù)不足，但這將導(dǎo)致房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本大幅上升。相應(yīng)地，要完善低碳技術(shù)[2]。房地產(chǎn)業(yè)也要增加資本方面的投入，以彌補(bǔ)技術(shù)上的不足，從而使房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本上升。

(二)影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展格局

隨著全球低碳技術(shù)的不斷發(fā)展，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，雖然低碳環(huán)保類建筑將會(huì)提高消費(fèi)者購(gòu)買的費(fèi)用，但是會(huì)降低消費(fèi)者的使用費(fèi)用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這是對(duì)消費(fèi)者有利的。但是如果要降低其長(zhǎng)期使用成本，提高其對(duì)消費(fèi)者的吸引力，那么就會(huì)迫使房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前的情況下，加大科研投入，加快研發(fā)速度，將新技術(shù)、新理念的建筑推向市場(chǎng)，這就要求在技術(shù)研發(fā)方面要投入大量的資金及人力和物力。而中小型房地產(chǎn)業(yè)缺乏足夠的資本，難以獲得大規(guī)模的投資，不符合我國(guó)“綠色”的發(fā)展思想，也不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

(三)導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高

在低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為了實(shí)現(xiàn)低排放、廢物回收、綠色環(huán)保的建設(shè)，一定要有創(chuàng)新的技術(shù)，這樣它的研發(fā)費(fèi)用、生產(chǎn)費(fèi)用都會(huì)相應(yīng)地上升。與此同時(shí)，一些再生水回收、太陽(yáng)能發(fā)電等項(xiàng)目的增多，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致建設(shè)費(fèi)用的上升，而這些上升的費(fèi)用一定會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，也就是購(gòu)房者[3]。因此可以預(yù)期的是，在短時(shí)間內(nèi)，隨著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。

四、如何推動(dòng)低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

(一)提升房地產(chǎn)公司的重視度

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體管理需要，在建筑施工時(shí)，要以企業(yè)的總體效益為基礎(chǔ)，注意關(guān)注低碳經(jīng)濟(jì)和綠色環(huán)保的建材，在后期的開發(fā)與應(yīng)用中，要強(qiáng)化技術(shù)創(chuàng)新的導(dǎo)向，并適時(shí)引進(jìn)綠色環(huán)保建材。另外，材料的使用也很重要，比如環(huán)保的納米烏金石、鋁合金材料、雙層玻璃幕墻，這些都是低碳的材料。此外，我們還可以為歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化建造，在進(jìn)行低碳建造方面，提供一些參考。在不同的地區(qū)，如何降低氣候因子的影響，這是一個(gè)重要的問題，這就要求我們認(rèn)識(shí)到主要的發(fā)展目標(biāo)，建立在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分利用低碳經(jīng)濟(jì)模型，提高其可行性。

(二)建立健全管理機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制

住房制度早已從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過渡到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是近幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。隨著住宅需求的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)也得以迅速發(fā)展。在進(jìn)行相關(guān)分析的過程中，我們可以充分看出，除了消費(fèi)需求和投資行為之外，可支配收入也是一個(gè)至關(guān)重要的因素，它是影響居民住房需求的決定性因素。為此，需要加強(qiáng)對(duì)住房保障體系的改革，增加政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投資，擴(kuò)大對(duì)中低收入家庭的基本住房保障[4]。建立健全住房租賃體系，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，將租住和購(gòu)住并舉。加強(qiáng)對(duì)租賃行業(yè)的監(jiān)督和管理，制定行業(yè)準(zhǔn)和退出制度，加快形成一批規(guī)模較大的專業(yè)租賃公司。因此，應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)資金的管理力度，加強(qiáng)與各地的金融監(jiān)管部門的溝通和協(xié)調(diào)，并采取切實(shí)有效的對(duì)策，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(三)積極應(yīng)用節(jié)能技術(shù)與環(huán)保材料

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)積極引入和使用節(jié)能技術(shù)和環(huán)境保護(hù)材料。特別是玻璃鋼，由于使用了大量的大面積玻璃鋼，在改善建筑采光的同時(shí)，也給建筑帶來(lái)了新的問題。由于玻璃的物理特性，使得其具有較好的導(dǎo)熱性，因此，在高溫的時(shí)候，室內(nèi)的溫度會(huì)比較高，為了保證室內(nèi)的溫度，通常會(huì)使用空調(diào)來(lái)進(jìn)行降溫，這就會(huì)增加電能的消耗。針對(duì)這一問題，房地產(chǎn)開發(fā)商要積極采用能隔熱輻射的新型玻璃，在保證采光效果的前提下，隔絕室外光線的照射，避免室內(nèi)溫度過高，進(jìn)而降低使用空調(diào)降溫產(chǎn)生的電能。

(四)利用法律法規(guī)監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)

近年來(lái)，國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)大幅度降低了碳排放，并出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展。但是從當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的工作方式來(lái)看，仍然存在著許多問題，尤其是在低碳模式下，沒有一個(gè)完善的機(jī)制來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理，這就要求我們盡快地完善有關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的耗能、排放量進(jìn)行有效的監(jiān)管，對(duì)排放超過標(biāo)準(zhǔn)的公司進(jìn)行處罰，從而確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展[5]。

(五)合理規(guī)劃戶型布局

有些房地產(chǎn)開發(fā)商在施工的時(shí)候，往往只注重經(jīng)濟(jì)效益，而忽視了房子的實(shí)用性。與此同時(shí)，隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，人們對(duì)房屋的建造提出了更高的要求，更傾向于大戶型的設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)商以此來(lái)獲取更高的收益，但這確實(shí)與低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相背道而馳，導(dǎo)致了土地資源的極大浪費(fèi)。與此同時(shí)，在房屋建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證資金能夠快速回籠，再加上消費(fèi)者對(duì)于房屋的裝修風(fēng)格都有著自己的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)并不重視對(duì)房屋的裝修，交付的房屋大部分是毛坯房，消費(fèi)者在購(gòu)買了房子之后，通常都會(huì)自行進(jìn)行裝修，這種做法不僅造成了巨大的財(cái)力、人力、物力的浪費(fèi)，而且還與低碳經(jīng)濟(jì)的理念相抵觸。因此，開發(fā)商在建造住宅時(shí)，一是要有一個(gè)合理的戶型，二是要不斷提高自己的發(fā)展層次與品質(zhì)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該與目前的消費(fèi)者需要相結(jié)合，對(duì)成品房的設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、裝修一體化進(jìn)行探討，保證將低碳的理念更好地貫徹到住房建設(shè)中，從而在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得更好的發(fā)展。

(六)調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)財(cái)稅政策

為了更好地實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)需要更多的資本來(lái)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。這對(duì)于依靠銀行信貸支持的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。為此，國(guó)家應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予適當(dāng)?shù)貎A斜，以推動(dòng)其低碳發(fā)展。一方面，應(yīng)大力扶持以低碳為導(dǎo)向的房地產(chǎn)業(yè)，降低其稅負(fù)，使其實(shí)現(xiàn)真正意義上的低碳化；另一方面，對(duì)高碳排放的房地產(chǎn)業(yè)，適時(shí)征收環(huán)保稅，可以促進(jìn)其向低碳發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

(七)鼓勵(lì)綠色低碳房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)都是一個(gè)資金密集的產(chǎn)業(yè)，而低碳、綠色的房地產(chǎn)業(yè)是一種“對(duì)沖資金”，可以抑制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，是一種“平衡基金”，在穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格方面起到了很大的作用。所以未來(lái)有必要在對(duì)低碳建筑碳排放指標(biāo)進(jìn)行量化的前提下，逐步構(gòu)建出一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳積分體系，并將其與金融和貨幣相結(jié)合，逐步構(gòu)建出我國(guó)的低碳居住區(qū)碳交易體系，為未來(lái)的碳貨幣、碳稅和碳交易打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[6]。

(八)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理的過程中，因?yàn)樾枰M(jìn)行管理的變量因素較多，房地產(chǎn)的管理相對(duì)比較雜亂，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也不合理。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)管理中，如果能夠?qū)⒌吞冀?jīng)濟(jì)模式引入到房地產(chǎn)管理中，可以避免嚴(yán)重的能源損耗。低碳經(jīng)濟(jì)模式深化改革，可以實(shí)現(xiàn)資源的整合，除此之外，在資源綜合應(yīng)用的過程中，需要對(duì)資源進(jìn)行整合性分析。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商更關(guān)注的是房屋的品質(zhì)，與建筑智能化設(shè)施、環(huán)保狀況等相結(jié)合，推行低碳經(jīng)濟(jì)的模式，可以確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期、健康發(fā)展。

(九)落實(shí)低碳生活方式

在低碳經(jīng)濟(jì)的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到這一思想的重要性，并將其付諸實(shí)施，提高對(duì)人力物力等資源的利用效率，事先進(jìn)行宣傳，使公眾認(rèn)識(shí)到低碳經(jīng)濟(jì)的好處，逐步提高公眾對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)，只有得到公眾的擁護(hù)，低碳技術(shù)才能在低碳經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期運(yùn)作。房地產(chǎn)商可以加大宣傳力度，讓消費(fèi)者對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)有更深層次的認(rèn)識(shí)。盡管在建造的前期，需要在購(gòu)買一些綠色原材料、引入環(huán)保設(shè)備等方面進(jìn)行較高的投資，但是在后期所能產(chǎn)生的優(yōu)勢(shì)也是十分顯著的。在投入到施工建設(shè)之后，可以發(fā)揮出良好的節(jié)能環(huán)保作用，降低了消費(fèi)者的使用成本，同時(shí)也可以為企業(yè)帶來(lái)更高的信譽(yù)和滿意度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)為起點(diǎn)，積極貫徹實(shí)施低碳經(jīng)濟(jì)的理念，充分利用低碳建筑物的優(yōu)勢(shì)，對(duì)多種低碳經(jīng)濟(jì)和建筑物進(jìn)行自主創(chuàng)新和研發(fā)，這是實(shí)現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。

(十)確定建筑設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)綠色發(fā)展目標(biāo)

首先，要使建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)“綠色化”，就必須確定“綠色化”的具體目標(biāo)。在開展建筑與房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要與資源的循環(huán)與利用相結(jié)合，以節(jié)能為主要目標(biāo)，不斷創(chuàng)新核心技術(shù)手段。其次，在建筑工程的實(shí)施中，還應(yīng)將建筑廢棄物與其他行業(yè)相結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)綠色發(fā)展的目標(biāo)。在項(xiàng)目實(shí)施中，要保護(hù)好自然環(huán)境，充分利用各種建筑材料，回收水資源，在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的時(shí)候，要根據(jù)具體的指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否符合綠色發(fā)展的要求。主要指標(biāo)有：建筑垃圾產(chǎn)生量、噪聲控制、水污染控制、現(xiàn)場(chǎng)揚(yáng)塵量控制、光源控制等。

五、結(jié)語(yǔ)

在低碳模式的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的投入成本會(huì)大幅度提升，這在短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的抑制效果，同時(shí)，還會(huì)致使房?jī)r(jià)的快速飆高，這在一定程度上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生一定有利因素。所以要想在低碳模式中，達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)長(zhǎng)期發(fā)展，必定要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)，也要充分利用法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)制，以保證其平穩(wěn)發(fā)展。在公司內(nèi)，要強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理的力度，不斷地改革與創(chuàng)新，朝著低碳的方向持續(xù)發(fā)展，并積極地響應(yīng)國(guó)家的有關(guān)扶持政策，保障我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)際上的地位。