房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算與管控分析

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)建設(shè)具有重要意義。在這個(gè)行業(yè)中，準(zhǔn)確、可靠的會(huì)計(jì)核算是保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)行的基石。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算具有獨(dú)特的特點(diǎn)和挑戰(zhàn)，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性和合規(guī)性，需要采取一系列的措施和制度來(lái)加以管理和控制。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)進(jìn)行分析，明確了房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展會(huì)計(jì)核算的重要性，并提出了具體的會(huì)計(jì)核算管控措施，以期提高會(huì)計(jì)核算水平，為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì)計(jì)核算；管控措施

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，在全球范圍內(nèi)都扮演著重要角色。然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，會(huì)計(jì)核算面臨著一系列獨(dú)特的挑戰(zhàn)。通過(guò)深入研究房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)和控制措施，可以更好地理解該行業(yè)的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)實(shí)踐，為房地產(chǎn)企業(yè)提供有益的指導(dǎo)和建議。只有建立健全的會(huì)計(jì)核算制度和有效的控制措施，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，提高經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展并保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

①長(zhǎng)期投資性質(zhì)：房地產(chǎn)行業(yè)的投資通常是長(zhǎng)期性的，涉及到土地、建筑物等長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)［1］。因此，會(huì)計(jì)核算需要考慮長(zhǎng)期投資的特點(diǎn)，包括資產(chǎn)減值測(cè)試、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的攤銷等。

②高額資金占用：房地產(chǎn)項(xiàng)目通常需要大量的資金投入，包括土地購(gòu)置、建設(shè)成本、融資成本等。這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用周期較長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算需要關(guān)注資金的占用情況、融資成本是否符合資本化的條件等問(wèn)題。

③多元化經(jīng)營(yíng)：房地產(chǎn)企業(yè)常常從事多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售，涉及到不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓等［2］。這使得會(huì)計(jì)核算需要考慮不同項(xiàng)目的收入、成本分?jǐn)偤惋L(fēng)險(xiǎn)管理。

④高度資本密集型：房地產(chǎn)行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，資本密集型特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，固定資產(chǎn)占比較高，尤其是土地成本，更因其價(jià)值的變動(dòng)具有較大不確定性，會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)總額的變動(dòng)。會(huì)計(jì)核算需要根據(jù)土地的實(shí)際價(jià)值和規(guī)定的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，合理確定土地成本的核算方法，同時(shí)關(guān)注土地減值風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和計(jì)提。

⑤長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)周期：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期通常較長(zhǎng)，從開(kāi)發(fā)到銷售清盤往往需要數(shù)年的時(shí)間［3］。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不能簡(jiǎn)單以年為分期，會(huì)計(jì)核算需要關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的收入確認(rèn)、成本分?jǐn)偤惋L(fēng)險(xiǎn)管理，確保在適當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)進(jìn)行收入和成本費(fèi)用核算。

⑥財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高：房地產(chǎn)行業(yè)的高投入和長(zhǎng)周期使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)涉及高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)波動(dòng)、利率風(fēng)險(xiǎn)、資金流動(dòng)性等。會(huì)計(jì)核算需要關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估，采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)控制措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性

（一）資金管理風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，會(huì)計(jì)核算在資金管理和風(fēng)險(xiǎn)控制方面發(fā)揮著重要作用。會(huì)計(jì)核算能夠提供準(zhǔn)確的資金流量信息，包括資金進(jìn)出、資金運(yùn)作時(shí)間和金額等［4］。通過(guò)分析和監(jiān)控資金流動(dòng)情況，企業(yè)能夠及時(shí)了解資金的使用效率和流動(dòng)性狀況，從而合理配置資金、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)對(duì)資金的跟蹤和分析，企業(yè)能夠識(shí)別和評(píng)估潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如資金缺口、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上，企業(yè)可以制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率和影響程度。

（二）優(yōu)化成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到多種成本費(fèi)用，包括土地成本、建筑物建設(shè)成本、銷售推廣費(fèi)用等。會(huì)計(jì)核算通過(guò)準(zhǔn)確記錄和核算成本費(fèi)用，為項(xiàng)目成本控制提供了依據(jù)。會(huì)計(jì)核算能夠跟蹤和核算不同類型的成本支出情況，包括直接成本和間接成本的識(shí)別和分配［5］。通過(guò)成本分析和比較，會(huì)計(jì)核算可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)成本與項(xiàng)目預(yù)算之間的差異，并采取相應(yīng)的控制措施。此外，會(huì)計(jì)核算還能提供成本與效益的對(duì)比分析，幫助企業(yè)評(píng)估項(xiàng)目盈利能力和回報(bào)水平，從而做出更加明智的項(xiàng)目管理決策。

（三）優(yōu)化經(jīng)營(yíng)決策

通過(guò)會(huì)計(jì)核算，企業(yè)能夠獲取財(cái)務(wù)信息和績(jī)效指標(biāo)，用于評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目盈利能力和市場(chǎng)需求。會(huì)計(jì)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)指標(biāo)，為企業(yè)管理層提供決策信息。通過(guò)財(cái)務(wù)分析工具和方法，對(duì)企業(yè)的盈利能力、償債能力、運(yùn)營(yíng)能力等進(jìn)行評(píng)估和比較，為企業(yè)制定經(jīng)營(yíng)策略、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策和投資決策提供依據(jù)，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期盈利能力。

（四）科學(xué)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值和減值

房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值常常會(huì)發(fā)生波動(dòng)，例如土地價(jià)值的變動(dòng)、建筑物折舊或減值等。通過(guò)對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估和減值測(cè)試，可以確保財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)地反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)狀況。這主要是因?yàn)闀?huì)計(jì)核算要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行公允的評(píng)估和計(jì)量，及時(shí)識(shí)別和計(jì)提資產(chǎn)減值損失，避免因重大資產(chǎn)價(jià)值下降而導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況的虛假表現(xiàn)，從而保護(hù)企業(yè)的財(cái)務(wù)健康和投資者利益，同時(shí)為企業(yè)決策提供重要依據(jù)。

（五）為績(jī)效評(píng)估和激勵(lì)機(jī)制提供依據(jù)

通過(guò)會(huì)計(jì)核算，企業(yè)可以衡量自身的績(jī)效和業(yè)績(jī)，為制定激勵(lì)機(jī)制和績(jī)效考核體系提供依據(jù)?；跁?huì)計(jì)核算，企業(yè)可以通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)比率等評(píng)估運(yùn)營(yíng)績(jī)效，如盈利能力、資產(chǎn)利用效率等［6］。在此基礎(chǔ)上，為企業(yè)制定管理層的績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制提供依據(jù)，這樣不僅能夠提高企業(yè)的管理效率，還有助于激發(fā)員工的動(dòng)力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算管控措施

（一）建立健全內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)建立健全的內(nèi)部控制制度有助于確保會(huì)計(jì)核算活動(dòng)的規(guī)范性和準(zhǔn)確性。建立清晰的責(zé)任分工體系，確保各部門和個(gè)人在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中承擔(dān)明確的責(zé)任和職責(zé)，避免責(zé)任不明、責(zé)任推諉等問(wèn)題。制定并實(shí)施合理的審批流程，確保資金支付、合同簽訂、費(fèi)用報(bào)銷等環(huán)節(jié)經(jīng)過(guò)必要的審批和授權(quán)［7］。審批流程應(yīng)根據(jù)金額和重要性設(shè)置不同層級(jí)，并確保審批人員具備相應(yīng)的資質(zhì)和授權(quán)。將企業(yè)內(nèi)部控制制度和相關(guān)流程編寫成冊(cè)，并明確規(guī)定各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算工作的具體步驟和要求，包括財(cái)務(wù)報(bào)表編制、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則遵循、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和處理等。

（二）制定完善的會(huì)計(jì)核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定明確的會(huì)計(jì)政策，包括資產(chǎn)計(jì)量、收入確認(rèn)、費(fèi)用計(jì)提等，并根據(jù)自身具體情況選擇適用的會(huì)計(jì)政策。如果需要變更會(huì)計(jì)政策，應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)定和程序，進(jìn)行披露和解釋。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵循適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)準(zhǔn)則進(jìn)行充分理解和應(yīng)用，確保財(cái)務(wù)報(bào)表的合規(guī)性和準(zhǔn)確性。同時(shí)確定適用的會(huì)計(jì)處理方法，包括資產(chǎn)計(jì)量方法、收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)、成本分?jǐn)偡绞?、費(fèi)用計(jì)提時(shí)點(diǎn)等。并制定明確的會(huì)計(jì)處理政策和流程，確保會(huì)計(jì)處理的一致性和規(guī)范性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地披露財(cái)務(wù)信息，包括財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)政策、重要會(huì)計(jì)估計(jì)和判斷等，以滿足投資者和利益相關(guān)方的信息需求。

（三）充分應(yīng)用信息技術(shù)

隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算信息化建設(shè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展必須解決的問(wèn)題。因此，在會(huì)計(jì)核算管控當(dāng)中，必須充分應(yīng)用信息技術(shù)，以提升會(huì)計(jì)核算質(zhì)量及水平［8］。對(duì)于復(fù)雜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，精細(xì)化的成本管理至關(guān)重要。借助信息技術(shù)手段，會(huì)計(jì)核算可以更精確地區(qū)分不同項(xiàng)目的成本，歸集各種產(chǎn)品的直接成本，按照科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偣餐杀竞烷g接成本，從而為財(cái)務(wù)分析提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇適合其業(yè)務(wù)需求的會(huì)計(jì)軟件，具備全面會(huì)計(jì)核算功能，并能夠與其他系統(tǒng)進(jìn)行集成應(yīng)用。在軟件實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)配置、數(shù)據(jù)遷移、培訓(xùn)等工作，確保系統(tǒng)能夠順利運(yùn)行。建立完善的數(shù)據(jù)管理和備份機(jī)制，避免因數(shù)據(jù)丟失或損壞而影響會(huì)計(jì)核算進(jìn)行。同時(shí)建立嚴(yán)格的系統(tǒng)訪問(wèn)權(quán)限控制，限制對(duì)會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)的訪問(wèn)權(quán)限。設(shè)定不同的用戶權(quán)限和角色，確保只有授權(quán)人員才能訪問(wèn)敏感的會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)和功能。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定數(shù)據(jù)輸入和處理規(guī)范，包括制定數(shù)據(jù)輸入規(guī)程、提供數(shù)據(jù)輸入培訓(xùn)、建立數(shù)據(jù)校驗(yàn)機(jī)制等，并建立審計(jì)和監(jiān)控機(jī)制，對(duì)數(shù)據(jù)輸入和處理過(guò)程進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正錯(cuò)誤。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算人員培訓(xùn)

培訓(xùn)和教育在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算中扮演著重要角色，可以提高員工的會(huì)計(jì)知識(shí)和技能水平，促進(jìn)會(huì)計(jì)核算工作的質(zhì)量和準(zhǔn)確性［9］。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期開(kāi)展會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基本原理、重要概念和具體應(yīng)用場(chǎng)景等內(nèi)容培訓(xùn)，幫助員工深入理解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求和規(guī)定，并能夠?qū)⑵鋺?yīng)用到實(shí)際的會(huì)計(jì)核算工作中。同時(shí)為員工提供財(cái)務(wù)報(bào)表編制和分析培訓(xùn)，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表的編制規(guī)范和分析方法等內(nèi)容，使其熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表的基本結(jié)構(gòu)和要素，并能夠理解和解讀報(bào)表中的財(cái)務(wù)信息。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)定期組織稅務(wù)培訓(xùn)，包括房地產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)政策、稅務(wù)申報(bào)流程和稅務(wù)審計(jì)等內(nèi)容，使員工了解相關(guān)稅法和稅務(wù)核算規(guī)定，掌握稅務(wù)核算的基本原則和方法。

（五）做好收入成本匹配工作

做好房地產(chǎn)行業(yè)收入成本匹配工作能夠確保財(cái)務(wù)報(bào)表中的收入和相關(guān)成本正確匹配，反映企業(yè)真實(shí)的盈利能力和財(cái)務(wù)狀況。在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目的銷售和收入通常與工程進(jìn)度和交付階段有關(guān)。為了確保準(zhǔn)確的收入和成本匹配，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)度和合同條款，按照適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和政策，將相關(guān)的收入和銷售成本分配到適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)期間。遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行核算處理，以確保成本的準(zhǔn)確性和完整性。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)銷售合同進(jìn)行認(rèn)定，并根據(jù)合同條款和實(shí)際工程進(jìn)度，確認(rèn)與項(xiàng)目相關(guān)的收入。收入確認(rèn)應(yīng)考慮到滿足銷售條件和權(quán)益轉(zhuǎn)移等關(guān)鍵因素，確保收入與相關(guān)的成本匹配。按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)務(wù)中，一般在收齊全部房款或按揭手續(xù)已經(jīng)辦結(jié)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付使用時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。在市場(chǎng)活動(dòng)中，對(duì)于某些特殊的銷售方式，結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)還需按其業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)具體適用準(zhǔn)則。

另外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目通常具有較長(zhǎng)的周期和復(fù)雜性，預(yù)測(cè)和估計(jì)在收入成本匹配過(guò)程中扮演著重要角色。因此，企業(yè)應(yīng)基于可靠的數(shù)據(jù)和合理假設(shè)進(jìn)行預(yù)測(cè)和估計(jì)，在確認(rèn)收入的同時(shí)，合理估計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本，并按銷售的建筑面積結(jié)轉(zhuǎn)成本，以免收入與成本出現(xiàn)過(guò)大偏差。

（六）構(gòu)建完善的會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)管理體系

建立完善的會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)管理體系有助于識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)與會(huì)計(jì)核算相關(guān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，以確保財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性、合規(guī)性和可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先識(shí)別可能影響會(huì)計(jì)核算的風(fēng)險(xiǎn)因素，如數(shù)據(jù)錄入錯(cuò)誤、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則遵守問(wèn)題、內(nèi)部控制缺陷、欺詐行為等，并評(píng)估其可能性和影響程度。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的控制措施來(lái)管理和減輕風(fēng)險(xiǎn)，包括建立清晰的會(huì)計(jì)政策和程序，強(qiáng)化內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)審批和復(fù)核機(jī)制，制定合適的權(quán)限和訪問(wèn)控制等。此外，企業(yè)還可以借助技術(shù)工具和系統(tǒng)來(lái)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，例如，使用先進(jìn)的會(huì)計(jì)軟件和數(shù)據(jù)分析工具來(lái)自動(dòng)化核算流程、監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)完整性和一致性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要進(jìn)行定期監(jiān)測(cè)和審計(jì)，包括內(nèi)部審計(jì)、自查、關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行抽樣檢查，對(duì)異常情況進(jìn)行調(diào)查和分析等措施，以確保控制措施的有效性，從而最大限度地減少會(huì)計(jì)核算潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，提高核算準(zhǔn)確性。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)科學(xué)、規(guī)范的會(huì)計(jì)核算控制，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高財(cái)務(wù)報(bào)告的可信度和透明度，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將會(huì)計(jì)核算作為戰(zhàn)略重點(diǎn)，并致力于持續(xù)改進(jìn)和優(yōu)化，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境和監(jiān)管要求。在未來(lái)的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)關(guān)注會(huì)計(jì)核算的最新趨勢(shì)和發(fā)展，積極應(yīng)用新技術(shù)和工具，提升會(huì)計(jì)核算的效率和準(zhǔn)確性。只有通過(guò)科學(xué)的會(huì)計(jì)核算控制和高質(zhì)量的財(cái)務(wù)信息，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好地應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，為利益相關(guān)者創(chuàng)造持續(xù)增長(zhǎng)的價(jià)值。

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作者簡(jiǎn)介：關(guān)慧姝，女，1985年7月生，漢族，廣東佛山人，碩士，中級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，研究方向：會(huì)計(jì)。