老舊小區(qū)空間治理實(shí)踐模式探究
——以福建省莆田市為例

黃林生， 傅文杰， 關(guān) 雷， 陳雅珊

( 莆田學(xué)院 土木工程學(xué)院， 福建 莆田 351100 )

0 引言

老舊小區(qū)是指城市、 縣城(城關(guān)鎮(zhèn)) 建成于21 世紀(jì)以前、 公共設(shè)施落后且影響居民基本生活、 居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)[1]。 快速城鎮(zhèn)化導(dǎo)致老舊小區(qū)與現(xiàn)代成熟住宅區(qū)有著明顯的差異， 老舊小區(qū)面臨存量基數(shù)大、 空間匱乏、特色不足等多層次問(wèn)題。 空間治理是基于空間有效利用和發(fā)展為目的， 依托物質(zhì)、 社會(huì)、 文化等載體， 以政府、 企業(yè)、 居民為治理主體， 實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)公共秩序， 建構(gòu)高效、 宜人、 優(yōu)美的場(chǎng)所環(huán)境[2]。 老舊小區(qū)之所以需要空間治理， 是因?yàn)楫?dāng)前老舊小區(qū)的使用者在空間上多重矛盾交織，以及面臨緊缺的空間資源與不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求間不可調(diào)和的矛盾。

關(guān)于老舊小區(qū)改造， 研究熱點(diǎn)從關(guān)注空間服務(wù)設(shè)施[3]、 空間物質(zhì)環(huán)境[4]到聚焦空間治理邏輯[5]、 空間日常行為[6]、 空間適老性[7]等， 研究區(qū)域主要集中在國(guó)內(nèi)省會(huì)、 特區(qū)等主要城市，包括廣州[8]、 廈門(mén)[9]、 杭州[10]、 南昌[11]等， 學(xué)界長(zhǎng)期積極探索空間實(shí)踐的內(nèi)容及方式， 已積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。 諸多中小城市老舊小區(qū)的空間治理雖處于高成長(zhǎng)階段， 但面臨的問(wèn)題更為復(fù)雜， 可從發(fā)達(dá)城市汲取的經(jīng)驗(yàn)有限。 因此如何驅(qū)動(dòng)空間改造、 提高空間使用效率、 激活空間場(chǎng)所是當(dāng)下老舊小區(qū)空間治理的一般性問(wèn)題， 亟需開(kāi)展更具針對(duì)性的策略分析和體系研究。

基于此， 本文以沿海中小城市莆田市的24個(gè)社區(qū)103 個(gè)老舊小區(qū)為研究樣本， 從空間治理的視角探討老舊小區(qū)的空間改造與使用問(wèn)題， 剖析和展陳當(dāng)前老舊小區(qū)空間治理的實(shí)踐邏輯與核心措施， 構(gòu)建具有關(guān)聯(lián)性、 專(zhuān)業(yè)性、 顯層次、 重特色的老舊小區(qū)空間治理模式， 以適應(yīng)城市特色化和可持續(xù)發(fā)展的需求， 滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要。

1 老舊小區(qū)分布特征與空間結(jié)構(gòu)類(lèi)型

1.1 莆田市老舊小區(qū)市域分布特征

由于數(shù)據(jù)可獲取性的限制， 本研究以莆田市主要城區(qū)—荔城區(qū)、 城廂區(qū)、 涵江區(qū)等3 個(gè)行政區(qū)的老舊小區(qū)為樣本。 截至2021 年底， 樣本區(qū)(21 世紀(jì)以前建造且未改造的老舊小區(qū)) 共103個(gè)， 分布于24 個(gè)社區(qū)。 其中城廂區(qū)存量最大(見(jiàn)表1)， 約占總量的80%。 為進(jìn)一步了解莆田市老舊小區(qū)的分布情況， 借助空間信息技術(shù)將樣本區(qū)老舊小區(qū)位置信息直觀(guān)反映在地圖上， 獲得了莆田市老舊小區(qū)分布及其所在社區(qū)的城市道路交通、 公共服務(wù)設(shè)施等要素。 可以發(fā)現(xiàn)， 莆田市傳統(tǒng)老城區(qū)(如城廂區(qū)、 荔城區(qū))老舊小區(qū)比較密集， 且主要分布于主干道周?chē)?見(jiàn)圖1(a)；而外圍老城區(qū)(如涵江區(qū))老舊小區(qū)則順著主要河流區(qū)域(宮口河)分布， 建筑密度相對(duì)稀疏，這與涵江區(qū)早期水運(yùn)交通發(fā)達(dá)密不可分， 見(jiàn)圖1(b)。 因此， 莆田市主要城區(qū)老舊小區(qū)的分布特點(diǎn)可概括為“中心城區(qū)密集， 外圍城區(qū)稀疏”，并沿交通主干道形成一定規(guī)模的集聚效應(yīng)。

表1 2000 年前建造且未改造的莆田市老舊小區(qū)數(shù)量統(tǒng)計(jì)

圖1 莆田市老舊小區(qū)分布示意圖(自繪)

1.2 莆田市老舊小區(qū)的空間結(jié)構(gòu)與類(lèi)型

基于上述莆田市老舊小區(qū)的分布特征， 再?gòu)牡缆方煌ā?自然資源、 歷史空間等3 個(gè)方面進(jìn)一步剖析各個(gè)老舊小區(qū)內(nèi)部空間格局， 歸納老舊小區(qū)在規(guī)劃結(jié)構(gòu)、 空間布局上的差異性。 依據(jù)當(dāng)前莆田市老舊小區(qū)空間所呈現(xiàn)的形態(tài)特征， 結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃理論， 可將其分為3 種類(lèi)型: 基于道路規(guī)劃的街巷式布局結(jié)構(gòu)、 應(yīng)對(duì)集體住房需求的片塊狀布局結(jié)構(gòu)、 增量開(kāi)發(fā)背景下漸趨規(guī)范的圍合式布局結(jié)構(gòu)(見(jiàn)圖2)。

圖2 莆田市老舊小區(qū)空間結(jié)構(gòu)與類(lèi)型示意圖(自繪)

1.2.1 基于道路規(guī)劃的街巷式布局結(jié)構(gòu)

受到原有城市肌理的影響， 莆田市街巷式布局結(jié)構(gòu)的老舊小區(qū)均建造于20 世紀(jì)80 年代之前。 小區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)復(fù)雜， 巷道密布、 空間狹窄， 多以體量小、 數(shù)量多的低層住宅為主， 布局緊密， 前后日照間距不足， 其間穿插了部分小高層建筑。 由于建造年代較久， 不少建筑開(kāi)始頹敗、 破舊變成危房。 小區(qū)整體空間逼仄， 缺乏必要的公共活動(dòng)場(chǎng)所和綠地景觀(guān)空間。

1.2.2 應(yīng)對(duì)集體住房需求的片塊狀布局結(jié)構(gòu)

片塊狀布局是莆田老舊小區(qū)常見(jiàn)的空間類(lèi)型， 是為了解決早期住房緊張和單位集體住房而產(chǎn)生的一種高效的住房開(kāi)發(fā)模式。 其特點(diǎn)是將尺度、 形體、 朝向等方面具有較多相似性的住宅建筑按照一定的日照間距緊密組合構(gòu)成建筑群體，不強(qiáng)調(diào)主次關(guān)系， 成片成塊、 成組成團(tuán)地布置[12]。 各樓宇之間因退距關(guān)系自然形成長(zhǎng)條形的公共區(qū)域是居民主要的活動(dòng)空間， 但因空間產(chǎn)品設(shè)施缺少或陳舊導(dǎo)致使用率較低。

1.2.3 增量開(kāi)發(fā)背景下漸趨規(guī)范的圍合式布局結(jié)構(gòu)

圍合式布局是20 世紀(jì)90 年代后房地產(chǎn)進(jìn)入高速增量開(kāi)發(fā)時(shí)期的一種住宅建設(shè)方式。 莆田市圍合式布局結(jié)構(gòu)的老舊小區(qū)數(shù)量并不多， 主要有文獻(xiàn)小區(qū)、 新光小區(qū)等。 圍合式布局結(jié)構(gòu)的住宅建筑沿著基地周邊排列， 道路呈環(huán)形布置， 在內(nèi)部形成一個(gè)主導(dǎo)性的中央公共空間， 并有效組織其他次要空間， 具有相對(duì)較好的景觀(guān)環(huán)境和休憩空間， 趨近現(xiàn)代住區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 但由于管理不善， 莆田市圍合式布局結(jié)構(gòu)老舊小區(qū)公共空間的衛(wèi)生和環(huán)境均不樂(lè)觀(guān)。

2 老舊小區(qū)空間問(wèn)題梳理

2.1 空間場(chǎng)地匱乏， 供需矛盾突出

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查， 除圍合式布局結(jié)構(gòu)的老舊小區(qū)外， 街巷式、 片塊狀布局結(jié)構(gòu)的老舊小區(qū)普遍存在公共空間不足， 社會(huì)交往活動(dòng)場(chǎng)地匱乏等現(xiàn)象。 一方面受到場(chǎng)地的局限， 公共空間以宅間綠地或碎片化的景觀(guān)空間為主， 空間形狀大多為長(zhǎng)條形， 少有大型集中性公共場(chǎng)域； 另一方面， 由于缺乏專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理， 機(jī)動(dòng)車(chē)侵占本就有限的公共空間， 這不僅影響了整個(gè)小區(qū)的環(huán)境面貌，同時(shí)也造成了一定的安全隱患， 停車(chē)空間供需矛盾突出(見(jiàn)圖3)。 從居民的改造需求優(yōu)先層級(jí)來(lái)看， 原有空間緊促， 急需更多使用空間， 提升空間品質(zhì)等實(shí)際需求較為迫切。

圖3 老舊小區(qū)空間占用現(xiàn)狀圖

2.2 空間產(chǎn)品設(shè)施落后， 利用率低下

空間產(chǎn)品與設(shè)施是老舊小區(qū)空間可持續(xù)使用的基本保障。 依據(jù)646 份有效問(wèn)卷數(shù)據(jù)表明， 約80%的居民認(rèn)為所在小區(qū)空間內(nèi)的運(yùn)動(dòng)器械、 長(zhǎng)椅坐凳、 植被景觀(guān)、 照明設(shè)施等空間產(chǎn)品設(shè)施陳舊、 破敗、 無(wú)趣， 未能發(fā)揮應(yīng)有的作用。 空間較為局促的街巷式布局結(jié)構(gòu)老舊小區(qū)中， 此類(lèi)問(wèn)題較為嚴(yán)重。 空間基礎(chǔ)設(shè)施的缺失、 設(shè)施趣味性不足， 無(wú)法吸引居民駐足使用， 長(zhǎng)期閑置加劇了這些設(shè)施的老化和損壞。

2.3 規(guī)劃缺乏統(tǒng)籌， 空間功能退化明顯

莆田市老舊小區(qū)存量較大， 街巷式、 片塊狀、 圍合式等不同類(lèi)型布局結(jié)構(gòu)的老舊小區(qū)規(guī)模差異明顯， 如何有效兼顧各方對(duì)空間的訴求完成復(fù)雜的改造任務(wù)是當(dāng)前的主要問(wèn)題。 目前， 莆田市尚未對(duì)老舊小區(qū)改造進(jìn)行整體規(guī)劃， 對(duì)改造的總量缺乏具體安排， 也缺少必要的分類(lèi)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)， 現(xiàn)階段對(duì)老舊小區(qū)的空間治理處于邊改邊看、 邊看邊調(diào)整的摸索狀態(tài)， 難以形成整體合力， 也未能完全充分利用空間， 造成局部空間浪費(fèi)和功能退化。

3 基于空間治理視角的老舊小區(qū)空間實(shí)踐與策略分析

3.1 創(chuàng)新技術(shù)運(yùn)用， 釋放場(chǎng)地空間

創(chuàng)新技術(shù)是利用現(xiàn)代先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)手段，以最小干預(yù)獲取最大空間成效的老舊小區(qū)改造模式。 針對(duì)空間供需問(wèn)題， 一方面， 可利用“空間建筑創(chuàng)新技術(shù)”， 即采用多層樓房抗震加層技術(shù)， 在原建筑不用被拆遷并正常使用的基礎(chǔ)上，成倍加高。 該技術(shù)已成功應(yīng)用在莆田鴻立大廈的舊樓改造項(xiàng)目中， 極大突破了已有的空間瓶頸，產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 但同時(shí)， 這項(xiàng)技術(shù)對(duì)建筑原有基礎(chǔ)有較高的要求。 在當(dāng)下莆田市老舊小區(qū)中， 應(yīng)鼓勵(lì)有條件的小區(qū)(特別是片塊狀老舊小區(qū))將該技術(shù)運(yùn)用于空間治理， 通過(guò)適度增加層數(shù)、 局部拆除降低建筑密度， 增大建筑間距、 提高容積率， 配建地下停車(chē)位和公共設(shè)施， 滿(mǎn)足小區(qū)基本的空間需求。 另一方面， 針對(duì)停車(chē)空間不足的問(wèn)題， 可對(duì)原有停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行智能化改造， 如將平面停車(chē)場(chǎng)改為立體停車(chē)場(chǎng)， 或挖掘更多社會(huì)資源， 打通周邊停車(chē)空間資源， 統(tǒng)籌機(jī)關(guān)單位、 寫(xiě)字樓和商場(chǎng)的停車(chē)場(chǎng)所， 利用工作時(shí)差進(jìn)行智慧停車(chē)， 緩解小區(qū)內(nèi)停車(chē)難、 亂停車(chē)、 占空間的問(wèn)題。 以此達(dá)到全方位改造、 多層次釋放小區(qū)空間的目的。

3.2 優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)施結(jié)構(gòu)， 盤(pán)活空間

莆田市老舊小區(qū)居住人群結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)表明， 中老年群體占比82%， 這類(lèi)人群有著通勤距離較近且相對(duì)穩(wěn)定的工作， 情感上依附于當(dāng)前居住環(huán)境， 他們?nèi)粘；顒?dòng)以小區(qū)內(nèi)部空間及鄰近區(qū)域?yàn)橹鳎?范圍較為局限。 因此， 針對(duì)莆田市老舊小區(qū)空間產(chǎn)品設(shè)施結(jié)構(gòu)的優(yōu)化， 應(yīng)考慮具體的使用人群， 既要滿(mǎn)足他們社交場(chǎng)所的需要又要兼顧他們休閑娛樂(lè)的需求。 如在街巷式布局結(jié)構(gòu)老舊小區(qū)中構(gòu)筑景觀(guān)小品、 在片塊狀布局結(jié)構(gòu)老舊小區(qū)中植入適老化設(shè)施[13]、 提升圍合式布局結(jié)構(gòu)老舊小區(qū)中的景觀(guān)， 同時(shí)兼顧社區(qū)低齡兒童的活動(dòng)需要， 增設(shè)親子空間的游憩產(chǎn)品等。 總體而言， 應(yīng)依據(jù)不同布局結(jié)構(gòu)類(lèi)型的老舊小區(qū)的需求， 選取與其空間相契合的產(chǎn)品與設(shè)施， 不斷跟進(jìn)、 更新、 優(yōu)化， 塑造空間的趣味性和可玩性， 盤(pán)活空間。

3.3 連線(xiàn)成片規(guī)劃， 打破空間界限

莆田市老舊小區(qū)空間治理需推行統(tǒng)籌人、 建筑、 環(huán)境三者關(guān)系的規(guī)劃理念。 依托區(qū)域形勢(shì)，優(yōu)化設(shè)計(jì)， 騰挪空間， 在不降低小區(qū)原有綠化、游步道、 停車(chē)泊位等用地比例的前提下重新布局， 最大程度節(jié)約和利用空間資源。 以創(chuàng)新實(shí)踐破解政策與空間瓶頸， 打破“小區(qū)問(wèn)題小區(qū)解決” 的思維慣性， 通過(guò)大片區(qū)統(tǒng)籌、 跨片區(qū)組合、 小區(qū)內(nèi)自平衡等模式， 進(jìn)行老舊小區(qū)分片區(qū)集中更新實(shí)踐， 連線(xiàn)成片規(guī)劃(見(jiàn)圖4)。 這種方式在片塊狀布局結(jié)構(gòu)、 圍合式布局結(jié)構(gòu)老舊小區(qū)中作用更加明顯， 不僅能夠?qū)崿F(xiàn)有條件的人車(chē)分流， 規(guī)劃出步行安全空間， 更能充分利用空間，強(qiáng)化空間功能屬性。 同時(shí)應(yīng)注重鏈接周邊的存量資源， 打造“15 分鐘社區(qū)生活圈” (見(jiàn)圖5)。應(yīng)依托統(tǒng)籌規(guī)劃， 積極組織編制《“15 分鐘生活圈” 便民設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》， 按照“缺什么就補(bǔ)什么” 的原則對(duì)養(yǎng)老、 醫(yī)療、 教育、 商業(yè)、 交通、文體等六大類(lèi)基本公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、 建設(shè)及使用情況進(jìn)行全面排查摸底并制定整治方案， 調(diào)動(dòng)周邊公共資源彌補(bǔ)莆田老舊小區(qū)自身的短板。

圖4 莆田市老舊小區(qū)連線(xiàn)成片規(guī)劃示意圖(自繪)

圖5 “15 分鐘生活圈” 可達(dá)性示意圖(自繪)

4 結(jié)語(yǔ)

城市發(fā)展和社會(huì)轉(zhuǎn)型日趨加快， 在中小城市腹地存量多、 規(guī)模大的老舊小區(qū)， 其各類(lèi)外在和內(nèi)生問(wèn)題制約了區(qū)域社會(huì)的發(fā)展， 并給城市居民生活造成困擾。 如何有效、 系統(tǒng)、 科學(xué)地解決老舊小區(qū)空間治理過(guò)程中的諸多難題， 既迫切又艱巨。 本文基于對(duì)福建莆田市主要城區(qū)老舊小區(qū)的樣本調(diào)查， 將老舊小區(qū)空間治理置于以問(wèn)題需求為導(dǎo)向的整體框架中加以討論。 一方面， 從莆田市老舊小區(qū)的市域分布特征剖析其結(jié)構(gòu)類(lèi)型， 圍繞街巷式、 片塊狀、 圍合式三種布局結(jié)構(gòu)類(lèi)型的老舊小區(qū)梳理出空間供需矛盾、 空間產(chǎn)品設(shè)施利用率低、 空間規(guī)劃不善導(dǎo)致功能退化等3 個(gè)主要問(wèn)題； 另一方面， 基于空間治理視角總結(jié)了創(chuàng)新技術(shù)運(yùn)用、 優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)施、 連線(xiàn)成片規(guī)劃等具體實(shí)踐模式， 回應(yīng)了當(dāng)前老舊小區(qū)空間治理過(guò)程中面臨的問(wèn)題， 以期更好推進(jìn)中小城市的老舊小區(qū)空間治理和社會(huì)治理的良性發(fā)展。