上半年房企“大洗牌”：國央企反超，民企掉隊

王文彤　劉昕　王博

2023年已過半，在前半年的房企銷售數(shù)據(jù)中，一些趨勢正悄然顯現(xiàn)。

6月30日，克而瑞發(fā)布了2023年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜。央企15年來首次成為銷冠并占據(jù)前兩席，分別為中海地產(chǎn)、保利發(fā)展，這打破了2008年以來民營房企始終占據(jù)銷冠的局面。數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)以1667.7億元權(quán)益銷量坐上頭把交椅，而4年前，中海地產(chǎn)的年權(quán)益銷售額排名為第9。

前十強(qiáng)中，國央企占據(jù)七席。央企華潤置地和招商蛇口從十余名開始逐年穩(wěn)步上升，分別位列第5名、第6名。第二梯隊，10名至20名中，國央企占據(jù)五席，多家公司如華發(fā)股份、保利置業(yè)、中國鐵建從腰部房企逆襲，擠進(jìn)前20強(qiáng)。

“黑馬”福建本土國企建發(fā)房產(chǎn)從榜上無名擠進(jìn)前十強(qiáng)，位列第7名。民企中，杭州本土民企濱江集團(tuán)穩(wěn)步上升，五年間，從61名上升到15名。幾家歡喜幾家愁。國企綠地控股由原來的穩(wěn)坐十強(qiáng)逐漸下降，今年首次跌出前十強(qiáng)，位列第12名。

民企融創(chuàng)中國、新城控股逐年下降，前者從第4名下降到第18名，后者由從第8名下降到第19名。常年盤踞在15名至20名的民企旭輝集團(tuán)首次消失在前20強(qiáng)。

A國央企，“配角”變“主角”

從克而瑞的數(shù)據(jù)可以清晰看到，房地產(chǎn)銷量主力已由民企向國央企轉(zhuǎn)換。

中指研究院也有相似數(shù)據(jù)，如其比較TOP50中各家銷售平均增長水平，2023年上半年TOP50房企中，國央企同比增長45.8%，穩(wěn)健民企增長14.2%?；旌纤兄破髽I(yè)增長7.7%，出險民企下降36.690。與2021年同期相比，國央企平均增長8.7%，穩(wěn)健民企、混合所有制企業(yè)平均下降40%左右，出險民企平均下降超過70%。

究其原因，一方面，購房者心態(tài)發(fā)生了變化。據(jù)克而瑞研究中心《2023春節(jié)置業(yè)調(diào)查問卷》顯示，目前市場整體觀望情緒濃厚但購房意愿仍存，由于預(yù)期不佳使得受訪者買房決策更謹(jǐn)慎。在對市場的低預(yù)期之下，購房者們更傾向購買穩(wěn)健型房企的房子以降低風(fēng)險。國央企正是抓住了購房者“求穩(wěn)”的心態(tài)，成為他們的優(yōu)先選擇。

另一方面，穩(wěn)健型國央企“背靠大樹好乘涼”。相比民企，國央企有著相對較低的杠桿、融資成本以及政策扶持，在拿地、現(xiàn)房銷售方面更有價格優(yōu)勢?？硕鹧袌笾赋?，2022年房企新增融資成本為4.23%，較2021年的5.38%下降了1.15個百分點。導(dǎo)致這一變動的因素主要有兩個，一是因為境外融資規(guī)模大幅減少，融資成本較低的境內(nèi)債權(quán)融資占比大幅提升；二是以保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中海地產(chǎn)等為代表的國企、央企的發(fā)債規(guī)模占比繼續(xù)提高，整體融資成本出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。

一位銀行業(yè)人士說，“市場上不缺優(yōu)質(zhì)企業(yè)，不好的企業(yè)大家都不敢進(jìn)。”所以如今，能獲得金融機(jī)構(gòu)青睞的房企大多是信用資質(zhì)良好的國央企。

B區(qū)域型房企初露鋒芒

新排名中，與國央企一起嶄露頭角的還有來自福建、杭州等地的區(qū)域型房企。深耕福建的國企建發(fā)房產(chǎn)權(quán)益金額在五年內(nèi)持續(xù)上升，已由2019年的第43名升至第7名；杭州民企濱江集團(tuán)，五年間由原本的第61名升至15名。

區(qū)域房企反超的共性原因在于：一是原來占據(jù)頭部的全國性民營房企大撤退，讓出了一定市場份額；二是樓市萎靡不振，一線城市限購沒有深度解綁，但在“因城施策”下，二線城市的調(diào)控有了更多靈活性，釋放了購買力；三是當(dāng)全國市場普降，區(qū)域分化就會更加明顯，資金為了避險，會向有發(fā)展?jié)摿Φ囊痪€及強(qiáng)二線城市集中。

克而瑞證券資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理孫楊表示，“現(xiàn)在的市場不是全國性市場，而是區(qū)域性市場?！奔幢P踞在有潛力區(qū)域的龍頭企業(yè)可能比布局全國的國央企更好發(fā)展。

中指研究院報告顯示，2023年上半年20家代表房企銷售額貢獻(xiàn)上海最高，其次為杭州、北京。廈門、東莞、杭州貢獻(xiàn)率提升較快，其中，杭州由2022年同期的第四名升至第二名，銷售額貢獻(xiàn)率增長1.1%，東莞與廈門銷售額貢獻(xiàn)率增長同樣較大，分別為1.2個百分點、15個百分點。

當(dāng)然，即使有區(qū)域優(yōu)勢，建發(fā)房產(chǎn)和濱江集團(tuán)能夠持續(xù)提高排名，也與自身特性相關(guān)。作為一匹地產(chǎn)“黑馬”，建發(fā)房產(chǎn)的母公司建發(fā)股份并不是一家純粹的地產(chǎn)商。2022年財報顯示，建發(fā)集團(tuán)來自供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)（能源、農(nóng)產(chǎn)品、紙漿等主要大宗商品）的收入占總額的83.61%，凈利潤占總額的37.61%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總額的16.39%，凈利潤占總額的62.39%。雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)是建發(fā)股份利潤貢獻(xiàn)大頭，但相較頭部房企90%以上的開發(fā)業(yè)務(wù)占比，建發(fā)股份更有實力在行業(yè)下行時成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的靠山，并給出品牌和融資背書。

濱江集團(tuán)則深耕杭州，現(xiàn)在主攻中高端線，直擊改善型及高凈值人群，這部分人群在疫情防控政策放開以后明顯更有購買力。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，濱江集團(tuán)的高端項目銷售金額占企業(yè)在杭州總銷售額的25%以上，市場份額占比高達(dá)56.8%。

未來，這兩家房企給排行榜形成的威脅還不止于此。2022年，兩家公司拿地毫不手軟。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年建發(fā)地產(chǎn)新增土地貨值908.5億元，位列行業(yè)第10。此外，2023年6月25日，建發(fā)股份還成功收割紅星美凱龍23.95%的股份，成為其第一大股東，為未來建發(fā)房產(chǎn)整合打通產(chǎn)業(yè)鏈下游邁出了關(guān)鍵一步。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，濱江集團(tuán)新增貨值1500億元，斬獲41宗地塊，位列全國企業(yè)權(quán)益拿地金額榜單第7名。且拿地區(qū)域更加聚焦于杭州、寧波、金華。財報數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)2017年到2022年的平均融資成本逐漸下降，由6%降至4.6%，成為國內(nèi)融資成本最低的民企之一。

這些跡象都表明，濱江集團(tuán)和建發(fā)房產(chǎn)將會成為前20強(qiáng)的民企常客。

C優(yōu)質(zhì)民企風(fēng)光不再

縱觀榜單前20強(qiáng)，逆勢反超的民企只有濱江集團(tuán)，大部分民企依然掙扎在生死線。部分優(yōu)質(zhì)民企也不再重現(xiàn)往日榮光。

2022年5月，監(jiān)管機(jī)構(gòu)曾評定碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝集團(tuán)、新城控股五家優(yōu)質(zhì)民企為“示范房企”。但2023年上半年數(shù)據(jù)顯示，碧桂園已掉出前三強(qiáng)，新城控股下滑為19名，在前20強(qiáng)中“吊車尾”，旭輝集團(tuán)則徹底消失在榜單中。目前看來，曾經(jīng)的民企“五朵金花”中只有龍湖集團(tuán)依舊盛開，位列第8，堅守在前10。

其實，示范性民營房企的表現(xiàn)也說明，民營房企的生存危機(jī)仍然嚴(yán)峻。現(xiàn)在，仍然有基本面比較好的房企不斷出現(xiàn)流動性危機(jī)。6月23日，河南本土房企建業(yè)地產(chǎn)宣布將全面停止境外債務(wù)支付，這是建業(yè)地產(chǎn)首度出現(xiàn)境外債務(wù)違約。

自從去年9月底央行提出“首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.15個百分點”之后，房地產(chǎn)行業(yè)一系列利好政策相繼出臺，“三支箭”（信貸、債券融資、股權(quán)融資）、“金融十六條”等地產(chǎn)救市政策帶給市場不小的振奮，尤其是“金融十六條”對出現(xiàn)流性問題房企的展期、新增融資都有支持。

但效果似乎并沒有行業(yè)想象中那么好。一位股份制商業(yè)銀行高管表示，“金融十六條”發(fā)布后，雖然沒有明文規(guī)定時間期限，但銀行界默認(rèn)觀察半年，看房企及大環(huán)境企穩(wěn)情況。因此，今年6月30日是一個關(guān)鍵的時間節(jié)點。目前，其所在銀行高層對房企融資的態(tài)度是觀望為主、謹(jǐn)慎介入。“年初是雷聲大雨點小，政策出得多，但是銀行的動力不足。這是因為銷售情況不好，房企還在持續(xù)爆雷?！痹撱y行高管表示。還有多位行業(yè)人士認(rèn)為，“金融十六條”并非法規(guī)，效力有限。畢竟金融機(jī)構(gòu)也需要自負(fù)盈虧，其對房企的援助仍然遵循市場化原則，追求利益、規(guī)避風(fēng)險?？傊?，民營房企仍未脫困，優(yōu)質(zhì)民營房企仍然需要定點扶持。

摘自微信公眾號“財經(jīng)十一人”