新政下的購(gòu)房客

邱永芬

“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集，還虧了一小筆......”

9月9日晚，此前廣州流傳一時(shí)的降首付降利率一一落地兌現(xiàn)。

在即將“上車”的市民歡呼之際，也有剛買了房的市民，在新政中遇到形形色色的問題：卡在新政前一天遇到銀行放款了；東拼西借湊齊五成首付，結(jié)果不用五成只需三成首付了；也有人在交五成首付前一刻遇到新政出臺(tái)，秒省兩成首付，多出百萬現(xiàn)金在手。

接連房地產(chǎn)新政沖擊之下，有幾家歡喜，就有幾家失落。公眾對(duì)于未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，也有了不一樣的期許。

房地產(chǎn)市場(chǎng)近半個(gè)月的政策迭變，讓白領(lǐng)陳蕓一時(shí)有些回不過神。

“就在前幾天，我還在跟朋友炫耀最先喝到政策‘頭啖湯’，享受到二套房4.2%的基準(zhǔn)利率。”陳蕓家住天河區(qū)，因當(dāng)前自住的房子為二套，當(dāng)年房貸利率上浮較高，為降低利率，在今年上半年，她贖清自住房子的貸款，賣掉一套小房子，在中心區(qū)首付五成，置換了一套一手房。

7月下旬，陳蕓新購(gòu)的房子完成了網(wǎng)簽等各項(xiàng)事宜。此時(shí)中央已幾次表態(tài)支持剛需和改善置業(yè)，“但該發(fā)布的房貸利率下調(diào)政策卻一直沒有公布”。7月底，銀行發(fā)來短信，表示“購(gòu)置貸款已經(jīng)審批通過，利率執(zhí)行貸款發(fā)放時(shí)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新5年期以上LPR不浮動(dòng)”。

由于此前與銀行溝通過，“銀行稱‘利率以實(shí)際放款時(shí)為準(zhǔn)’”，陳蕓擔(dān)心與房貸利率政策利好失之交臂，就找到所貸款的銀行強(qiáng)烈表達(dá)申請(qǐng)延期放款，等最新利率政策出臺(tái)后再放款。但在她找了可貸款銀行大約一周后，樓盤銷售經(jīng)理聯(lián)系她，稱‘利率調(diào)整的可能性不大，回款現(xiàn)階段意味著生命’”，對(duì)陳蕓的請(qǐng)求未予采納。

8月29日，銀行放款，執(zhí)行首套房利率4.2%。8月30日，廣州官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”；緊接著，8月31日，央行宣布“首套住房和二套住房商貸最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%和30%”，同時(shí)也明確存量首套房貸利率確定下調(diào)。

也正是在這天，陳蕓按銀行要求，往供樓賬戶存進(jìn)幾千元（完整月的供樓一萬多），于9月1日開啟第一筆供樓。

但到9月8日，廣州明確首套房商貸利率下限突破LPR，降至LPR-10BP（基點(diǎn)），即4.1%。

“剛剛還沉浸在4.2%利率的喜悅中，眨眼就發(fā)現(xiàn)原來吃虧了”。陳蕓不爽，“如果銀行遲十天八天放款，我可能也就享受到4.1%的利率了”。

陳蕓掐指一算，她貸款280萬元，以目前4.2%的利率，貸30年，月供13692.48元；假設(shè)利率降至4.1%，則月供13529.55元。由此每月月供多付163元，一年即是多掏1955元。

事實(shí)上，根據(jù)央行此前發(fā)布的相關(guān)政策，“符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款”，這意味著，陳蕓或也有機(jī)會(huì)享受4.1%的利率。但在她近期與銀行和樓盤律所溝通中，相關(guān)工作人員也表示未能確定，讓她靜等9月25日統(tǒng)一調(diào)整政策看看。

李雪莉堪稱這一波新政中，享受政策利好最前鋒的幸運(yùn)兒。

今年上半年，出于對(duì)學(xué)位的需求，家有兩套房的李雪莉在觀察樓市多時(shí)后決定“賣一買一”：將家庭名下在天河的一套有一定樓齡的小三房賣掉，在黃埔區(qū)置換一套全新的、面積較大的學(xué)位房。

放盤三個(gè)多月，6月下旬，李麗莉成功賣房，并在7月上旬成功置換到黃埔區(qū)某樓盤。前面交易一切順利，但在貸款時(shí)卻遇到難題。

“我們家開公司，一年多前申請(qǐng)了經(jīng)營(yíng)貸，多家銀行由此拒絕貸款”。李雪莉說，在樓盤合作的多家銀行中，無論國(guó)有還是商業(yè)銀行都不敢接件，只有一家商業(yè)銀行態(tài)度不大明確地接收了申請(qǐng)資料。

由于銀行一直不明確是否審批放款，李雪莉擔(dān)心交了幾百萬元首付之后，銀行不批貸款，屆時(shí)房子買不成，追回首付款也需要漫長(zhǎng)的時(shí)間，所以和樓盤一直在拉鋸。

按照此前認(rèn)購(gòu)合同的約定，李雪莉一家需在8月31日前交齊五成首付款。而李雪莉有一筆近百萬元的理財(cái)?shù)?月31日才能到期贖回，9月1日方到賬。為此，開發(fā)商要求她屆時(shí)按規(guī)定繳納未付首付的一天滯納金，“好話說盡也不肯減免”。

根據(jù)銀行要求，李雪莉遞交了經(jīng)營(yíng)貸的貸款合同等相關(guān)證明資料，證明其經(jīng)營(yíng)貸的確是用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，銀行也調(diào)取相關(guān)資料進(jìn)行加急審核。8月31日晚上7點(diǎn)多，收到銀行經(jīng)理電話明確“貸款初審結(jié)果沒有問題”后，李雪莉在銷售催促聲中火速趕往樓盤交首付。當(dāng)晚8點(diǎn)多，當(dāng)他們正打算繳納五成首付之際，央行發(fā)布調(diào)整優(yōu)化差別住房信貸政策，提出“首套房首付最低兩成，二套房貸最低首付三成”。

“當(dāng)下我們都驚呆了，就是這么幸運(yùn)”。李雪莉十分開心，“剛好我們符合新政策，銷售人員說幫我們申請(qǐng)改成三成首付”。首付五成瞬間變?nèi)?，此前?dān)心的遲交兩成首付所產(chǎn)生的萬分之三滯納金難題也迎刃而解，且額外有近百萬現(xiàn)金在手支配。

李雪莉表示，由于朋友此前在多個(gè)樓盤中購(gòu)買社區(qū)商鋪獲利不錯(cuò)，她也猶豫是否要將這筆政策紅利下“省下”的百萬元，與朋友合伙投資社區(qū)商鋪，近期正在觀望之中。

在近半年“上車買房”經(jīng)歷中，張遠(yuǎn)的戰(zhàn)線拉得最長(zhǎng)。

今年2月，廣州樓市異常紅火，張遠(yuǎn)夫婦發(fā)現(xiàn)位于妻子工作地點(diǎn)片區(qū)的某白云區(qū)大盤降到理想價(jià)位，且愿意首付分期半年，而且為現(xiàn)樓發(fā)售，今年年中即可收樓，遂上車置換全新一手大房。

由于首付資金有著四五十萬元的缺口，張遠(yuǎn)在2月份買房之際就將彼時(shí)家庭唯一自住的房改房掛牌出售，以湊夠五成首付。房子為荔灣區(qū)某國(guó)有舊廠的宿舍，樓梯樓，“比較破舊，可能建于上世紀(jì)八九十年代，但對(duì)口學(xué)位為省級(jí)小學(xué)?！?/p>

張遠(yuǎn)的老房子為建面近80平方米三房，為樓梯中層。他稱，與他家同款戶型，樓層不如他家的好，在2021年有鄰居曾以350萬元成功轉(zhuǎn)手；而他家在2022年重新豪華裝修，原打算長(zhǎng)久自住。今年2月掛牌時(shí)，中介現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)行情約為300萬元，他則以328萬元掛牌，“在小區(qū)周邊中介都放了盤”。

但在今日，張遠(yuǎn)稱，自放盤以來，除了一開始有幾家中介來看過房，后來都再也沒有中介帶客看房了，“我倒是想降價(jià)，但這期間看過房子的，都沒人來和我談價(jià)格”。

張遠(yuǎn)稱，他在網(wǎng)上看同款戶型但樓層相對(duì)差的房源掛牌價(jià)，普遍為260萬元至270萬元，也是久久未見成交。

在今年8月中下旬新房交首付截止日，張遠(yuǎn)東拼西借湊勉強(qiáng)陸續(xù)接近交清首付，至今尚余幾萬元尾款未繳，開發(fā)商幾次發(fā)律師函催繳補(bǔ)齊尾款。由于未交清首付未辦理貸款，到目前也未能實(shí)現(xiàn)收樓。

“目前新政對(duì)于我這種情況是怎樣處理方式？有沒有政策明確可以協(xié)調(diào)退回部分首付，補(bǔ)充合同增加貸款？”張遠(yuǎn)稱，他此前分期交付的首付款中，有四五十萬元都是找親戚朋友借的，允諾半年左右歸還。從目前看，原有住房預(yù)計(jì)短期仍難賣掉，“如果我的首付可以調(diào)整到三成首付，那就有錢歸還親朋借款，不必再賣房了”。

張遠(yuǎn)稱，新政出臺(tái)以后，他和開發(fā)商溝通退回部分首付，未獲同意。截至記者發(fā)稿前，他仍在多方溝通咨詢，試圖可以享受二套房的三成首付之利好。

（文中采訪對(duì)象均為化名）