建筑工程項目產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)物業(yè)管理模式探討
——以中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司某項目為例

劉洋 中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司

一、工程項目和用工基本情況

中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司承建的雄安新區(qū)某安置房項目，位于雄安新區(qū)容西片區(qū)東北部。工程總建筑面積約66 萬㎡，包含75 棟9～14 層安置房住宅樓，1 所幼兒園，1 所小學(xué)以及社區(qū)配套鄰里中心及多棟1～3 層的配套公建。項目合同額XXX 億元，合同工期為2020 年12 月31 日至2022 年6 月30 日，總工期18 個月。該項目勞動力需求平均在600～1000 人左右，高峰期達到2000人。據(jù)統(tǒng)計，自開工建設(shè)至竣工，項目共使用產(chǎn)業(yè)工人6000 余人/次。

二、產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)物業(yè)管理的原因

該項目部在產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)實施物業(yè)管理模式主要原因有以下四個方面。

（一）貫徹落實習(xí)近平總書記重要指示批示精神的要求

黨的十八大以來，習(xí)近平總書記高度重視產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民工工作，親自謀劃、部署、推動產(chǎn)業(yè)工人隊伍建設(shè)改革，圍繞推進產(chǎn)業(yè)工人隊伍建設(shè)改革發(fā)表一系列重要講話，作出一系列重要指示批示。習(xí)近平總書記在中央經(jīng)濟工作會議、中央農(nóng)村工作會議、中央政治局集體學(xué)習(xí)以及赴地方考察時強調(diào)，農(nóng)民工是產(chǎn)業(yè)工人的重要組成部分，是改革開放以來涌現(xiàn)出的一支新型勞動大軍，是建設(shè)國家的重要力量，全社會一定要關(guān)心農(nóng)民工、關(guān)愛農(nóng)民工[1]。在全國勞動模范和先進工作者表彰大會上，他指出，要切實實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好勞動者合法權(quán)益，不斷提高勞動者收入水平，改善勞動安全衛(wèi)生條件，使廣大勞動者共建共享改革發(fā)展成果。

（二）落實黨和國家政策的要求

近年來，黨和國家制定了一系列保障產(chǎn)業(yè)工人權(quán)益和改善產(chǎn)業(yè)工人就業(yè)環(huán)境的政策措施，農(nóng)民工工作取得明顯成效，農(nóng)民工轉(zhuǎn)移就業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，勞動權(quán)益維護明顯加強，農(nóng)民工市民化步伐加快。2017 年2 月6 日，黨中央、國務(wù)院印發(fā)《新時期產(chǎn)業(yè)工人隊伍建設(shè)改革方案》，建立健全了產(chǎn)業(yè)工人建設(shè)工作體系?！斗桨浮芬?，進一步促進農(nóng)民工融入城市，穩(wěn)定就業(yè)，堅持以人為本，在素質(zhì)上提高，權(quán)益上維護。從黨和國家工作全局來講，將農(nóng)民工培養(yǎng)成產(chǎn)業(yè)工人，保障其作為用人單位職工、城鎮(zhèn)常住人口的權(quán)益，事關(guān)農(nóng)民工根本利益和長遠利益，事關(guān)我國經(jīng)濟社會發(fā)展全局，既是重大的經(jīng)濟問題，也是重大的政治問題[2]。

（三）項目管理的需要

該項目部地處雄安新區(qū)，舉世矚目，承擔(dān)著為中國鐵建樹信譽、創(chuàng)品牌的重任。雄安新區(qū)是環(huán)境保護、治安穩(wěn)定的敏感區(qū)域，按照以往項目部直管產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)的模式，項目部需投入專門的人力、物力、財力對產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)進行管理，這將占用項目部極大的管理精力。

（四）產(chǎn)業(yè)工人自身發(fā)展的需求

隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)工人特別是農(nóng)民工群體的維權(quán)意識逐步提升，對自身工作、生活環(huán)境的關(guān)注度也越來越高[3]。結(jié)合當(dāng)前普遍存在的“用工荒”以及新生代農(nóng)民工職業(yè)穩(wěn)定性差，對工作環(huán)境以及工資要求高等特點，項目部為農(nóng)民工提供一個良好的工作和生活環(huán)境，加大對農(nóng)民工的關(guān)愛力度，是留住工人，實現(xiàn)穩(wěn)步快速發(fā)展的必然要求[4]。

綜上所述，中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司作為建筑央企，每年吸收大量產(chǎn)業(yè)工人特別是農(nóng)民工就業(yè)，應(yīng)積極承擔(dān)產(chǎn)業(yè)工人隊伍建設(shè)改革的重要責(zé)任，在確保項目施工生產(chǎn)穩(wěn)步推進的同時，突出對產(chǎn)業(yè)工人的人文關(guān)懷，在施工現(xiàn)場切實改善產(chǎn)業(yè)工人工作和生活環(huán)境，維護產(chǎn)業(yè)工人合法權(quán)益，積極營造和諧勞動關(guān)系[5]，不斷提升產(chǎn)業(yè)工人歸屬感和幸福感。

三、產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)物業(yè)管理的實施

在進場伊始，該項目部在推行標準化建家建線、推行產(chǎn)業(yè)工人實名制管理的同時，綜合考慮改善產(chǎn)業(yè)工人生活條件，加強產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)環(huán)境、消防和治安管理。結(jié)合項目施工體量大、工期緊、業(yè)主要求高、作業(yè)人員多且流動性大等特點，項目部在充分考察調(diào)研的基礎(chǔ)上，比較了產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)由項目部直接管理和引入物業(yè)公司管理的優(yōu)劣，最終決定在產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)引進物業(yè)公司代管，并逐漸探索形成了較為成熟的產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)物業(yè)管理模式。

（一）引進程序依法合規(guī)

該項目部經(jīng)過實地考察、資質(zhì)審核、履行招標程序，選擇了與一家資質(zhì)齊全、管理經(jīng)驗豐富、管理團隊專業(yè)的物業(yè)公司合作。同時，項目部在公司法律事務(wù)室的指導(dǎo)下，參照相關(guān)合同范本，結(jié)合項目實際，起草了《物業(yè)服務(wù)合同》，經(jīng)過雙方協(xié)商、征求職工和勞務(wù)人員等各方意見，形成了最終的合同文本。項目部與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，遵照合同執(zhí)行，確保管理行為依法合規(guī)。

（二）明確雙方經(jīng)濟關(guān)系

依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，該項目部和物業(yè)公司雙方明確經(jīng)濟關(guān)系及相關(guān)權(quán)利義務(wù)。主要由項目部建設(shè)完成生活區(qū)建設(shè)用房、相關(guān)水電連接后，物業(yè)公司進駐負責(zé)產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)的物業(yè)管理與提供服務(wù)。依照合同約定，項目部向物業(yè)公司提供物業(yè)管理用房，物業(yè)公司向勞務(wù)隊伍收取物業(yè)管理費用，并向項目部繳納管理費、物業(yè)費用；項目部把《物業(yè)化管理實施指南》作為各分包合同附件，與勞務(wù)隊伍簽訂，并保證各勞務(wù)隊伍按規(guī)定上交物業(yè)費，若有不交或少交物業(yè)費的，項目部將從參建分包進度款中扣除物業(yè)費交給物業(yè)公司，以保證物業(yè)費的收取。

（三）規(guī)范物業(yè)管理流程

項目部與物業(yè)公司共同制定了嚴格的物業(yè)管理工作流程：1.產(chǎn)業(yè)工人進場后由隊伍管理人員和物業(yè)公司聯(lián)系，到項目部安全監(jiān)督部接受安全教育；2.接受完安全教育的人員，由物業(yè)公司人員帶領(lǐng)進入生活區(qū)，物業(yè)公司對提供的服務(wù)進行告知，并宣貫物業(yè)管理制度；3.產(chǎn)業(yè)工人提供身份證明文件，分單位、分工種進行登記注冊；4.物業(yè)公司指派專人進行進場健康體檢，對高血壓、心臟病、中風(fēng)等高危人群進行篩選，體檢不合格者不允許進場；5.體檢合格的人員，由物業(yè)公司分配房間，并公示宿舍居住的人員信息；6.物業(yè)公司為產(chǎn)業(yè)工人辦理“一卡通”，作為在項目部工作生活的身份憑證，產(chǎn)業(yè)工人憑借“一卡通”進出門禁、記錄考勤、購買服務(wù)（如食堂就餐、超市購買物品、洗澡、洗衣等）。

（四）建立物業(yè)管理體系

在物業(yè)公司代管的基礎(chǔ)上，項目部將物業(yè)公司管理人員劃分為管理班組、保潔班組、炊事班組、安保班組、維修班組等五個班組，細化了班組工作要求，根據(jù)各班組工作內(nèi)容制定了考核標準。產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)物業(yè)化管理精確到班組，明確責(zé)任區(qū)，項目部和物業(yè)公司協(xié)同配合，共同監(jiān)督管理，確保生活區(qū)管理嚴格按照標準執(zhí)行，為產(chǎn)業(yè)工人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（五）制定營區(qū)管理制度

項目部和物業(yè)公司制定了一系列生活區(qū)管理制度，大到生活區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境、用電安全，小到洗衣間、淋浴間的使用等，都通過制度明確各方的責(zé)任義務(wù)，并依據(jù)制度對違反者進行處罰，實現(xiàn)生活區(qū)管理的標準化、規(guī)范化。比如，按照合同，“物業(yè)公司未及時清理生活區(qū)、辦公區(qū)垃圾，衛(wèi)生間未及時打掃，扣 100元/次”“工人亂丟垃圾，對其所在單位罰款 10～100 元。”把管理者和被管理者、服務(wù)者和被服務(wù)者同時置于制度約束之下，確保制度從“紙上”落到實處。

（六）完善監(jiān)督反饋機制

物業(yè)公司作為企業(yè)，必然具有逐利性，在人員配置、物資采購等方面，會存在壓低成本、提升利潤的現(xiàn)象，此外，引入物業(yè)公司代管的模式也會出現(xiàn)管理疏漏。鑒于此，項目部在合同約定、制度約束之外，向產(chǎn)業(yè)工人派遣工會指導(dǎo)員，收集工人對物業(yè)公司的建議、投訴，并根據(jù)反饋內(nèi)容督促物業(yè)公司采納工人的合理化建議，改進物業(yè)管理方式方法。 同時，項目部對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進行檢查與考核，形成了“日監(jiān)督、周檢查、月考核”的常態(tài)機制，促進了物業(yè)公司提升管理和服務(wù)效能。

四、產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)物業(yè)管理的優(yōu)勢

經(jīng)過整個項目建設(shè)周期的實施，相對于以往項目部直接管理或產(chǎn)業(yè)工人自我管理的模式，產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)物業(yè)外包的管理模式實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)管理細致化、環(huán)境衛(wèi)生整潔化、宿舍管理軍事化、食堂服務(wù)標準化、安全管理規(guī)范化、后勤保障智能化、宣傳教育常態(tài)化、業(yè)余生活多元化[6]。

（一）提高了項目管理效能

項目部的主業(yè)是干好在建工程，確保工程質(zhì)量、安全、效益并按時履約，對產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)的管理不可避免要牽扯大量人力和精力，增加不必要的投入，且管理效果猶未可知。物業(yè)公司作為專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，有較為完善的管理體系、組織機構(gòu)、服務(wù)人員和管理經(jīng)驗，其招聘的消防、保衛(wèi)、維修、環(huán)保、餐飲等方面的專業(yè)人員，比起項目部的專兼職管理人員，專業(yè)素養(yǎng)和執(zhí)行力更強。物業(yè)公司根據(jù)產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)的情況派駐專業(yè)對口、數(shù)量合適的人員組成管理團隊，不僅能減輕項目部的管理壓力，也能積極配合項目部對產(chǎn)業(yè)工人進行管理，為產(chǎn)業(yè)工人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓廣大產(chǎn)業(yè)工人以飽滿的狀態(tài)投入到緊張的施工生產(chǎn)中[7]。

（二）工人的幸福指數(shù)更高

物業(yè)公司在產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)設(shè)置了工人宿舍、食堂、超市、醫(yī)務(wù)室、盥洗室、淋浴間、洗衣房、晾衣房，并配齊所需設(shè)施，以滿足產(chǎn)業(yè)工人日常生活需求。1.宿舍：配備空調(diào)、USB 充電口、鞋柜、高低床等設(shè)施，達到了拎包入住的條件。同時，為了方便夫妻住宿，產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)配置了夫妻房，讓夫妻雙方都在工地上班的施工人員在工地也有家的感覺。2.食堂：食堂具有衛(wèi)生許可證，食堂工作人員持健康證上崗，配置標準化的桌椅、投影儀，有廚房廚具灶具的消毒記錄、原材料采購記錄、規(guī)范的食品貯藏庫房、食堂飯菜留樣管理制度，確保食品質(zhì)量。工人食堂每餐至少保證兩葷兩素，菜品營養(yǎng)搭配合理，確保工人吃到物美價廉、營養(yǎng)可口的飯菜。同時，食堂設(shè)置單點窗口和包間包桌服務(wù)，最大化滿足產(chǎn)業(yè)工人個性化需求。3.淋浴間：產(chǎn)業(yè)工人免費刷卡使用（男免費 15 分鐘/每天，女免費 20 分鐘/每天）。4.洗衣房：配置 10kg 型投幣洗衣機3臺（分為3元/4元/5元三檔），安排人員專門負責(zé)，并定期對洗衣機進行消毒處理。5.超市：出售日常生活用品（不含酒水）6.晾衣房：透光材質(zhì)搭建，改變了以往工人私拉繩子、鐵絲晾曬衣物的陋習(xí)。7.理發(fā)：每周物業(yè)公司委派專門人員到生活區(qū)為工人提供理發(fā)服務(wù)，標準為7 元/人（次）。8.醫(yī)務(wù)室：醫(yī)務(wù)室配置常備藥品，具備打針、輸液等條件和必要設(shè)施，并邀請所在地醫(yī)院醫(yī)生坐診，做到小病及時醫(yī)治，不出營區(qū)，為產(chǎn)業(yè)工人安全健康營造良好條件。

（三）營區(qū)環(huán)境更加整潔

相對于以往工人生活區(qū)私搭亂建、污水橫流的環(huán)境，產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)引入物業(yè)管理團隊后環(huán)境更為整潔、宜居。物業(yè)公司聘用專業(yè)的保潔人員，執(zhí)行長效保潔管理制度，每日對生活區(qū)進行徹底的清掃，不留衛(wèi)生死角，并且嚴格檢查。每日生活垃圾保證及時消納，做好完備的消納登記。做到室凈、樓凈、路凈、桶凈。物業(yè)公司定期采買防蚊蠅蟑鼠消殺工具，定點投放，確保害蟲不會影響生活區(qū)環(huán)境。

（四）項目更加和諧穩(wěn)定

建筑施工領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)工人特別是農(nóng)民工流動性大，人員素質(zhì)參差不齊，同時，工人生活區(qū)人口密度高，隊伍穩(wěn)定和營區(qū)安全一直是產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)管理的難點和痛點[8]。鑒于此，項目部和物業(yè)公司采取了一系列管理措施，確保生活區(qū)安保和消防安全萬無一失，為項目施工生產(chǎn)營造安全穩(wěn)定態(tài)勢。1.人員管理：嚴格貫徹落實駐地、企業(yè)實名制管理制度，采取實名制登記入住，將人員信息及時上報給轄區(qū)派出所，保證沒有在逃人員混入生活區(qū)。生活區(qū)嚴禁酗酒鬧事、打架斗毆、賭博等行為，如發(fā)生以上行為，將對工人所在公司和班組進行處罰。項目部與轄區(qū)派出所溝通協(xié)調(diào)，設(shè)立了工人生活區(qū)直屬民警室，每日由民警和保安定期巡邏巡檢，確保營區(qū)安全和人員隊伍穩(wěn)定。2.文化生活：項目部在工人生活區(qū)建立了圖書閱覽室、活動室、農(nóng)民工夜校，購買了圖書雜志、棋牌、臺球桌等文體用品，交由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，豐富產(chǎn)業(yè)工人業(yè)余生活。同時，針對施工生產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)、疑難工序等，項目部安排安全和技術(shù)人員在農(nóng)民工夜校對工人進行授課，確保工人掌握標準、明確工序，提高施工質(zhì)量和生產(chǎn)效率[9]。3.消防安全管理：宿舍內(nèi)充電插座全部采用安全電壓的USB 充電口，在每層設(shè)置集中充電柜，配置足量的滅火器。項目部制定了日常檢查制度，排查私拉電線、違規(guī)用電等問題。同時，規(guī)劃了工人吸煙區(qū)，嚴禁在宿舍內(nèi)吸煙，基本消除了生活區(qū)火災(zāi)隱患。

（五）實現(xiàn)良好的經(jīng)濟社會效益

物業(yè)公司聘請專業(yè)管理人員，擁有成套的住宿、餐飲等設(shè)備，為項目部在配置人員和設(shè)施設(shè)備方面節(jié)省了一定資金。物業(yè)公司進場后還需向項目部上繳管理費及每月的物業(yè)費用，在一定程度上提升了項目的盈利空間。經(jīng)過測算，在項目建設(shè)周期內(nèi)，通過引入物業(yè)公司代管，可為項目部節(jié)省近XXX 萬元的管理費用。同時，標準化的管理、整潔優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)，也受到了政府、業(yè)主單位和各方的贊譽，為企業(yè)樹立了良好的形象。

五、結(jié)語

產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)物業(yè)管理模式對于建筑施工企業(yè)來說還是新生事物。雖然中國鐵建、中建等大型建筑央企已在具備條件的項目推廣使用該模式，但仍需深入探索，總結(jié)經(jīng)驗、查找不足，提升效果。中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司經(jīng)過在該項目實施這一管理模式，積累了成功經(jīng)驗，并進一步在企業(yè)大型建筑、群體項目產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)進行推廣，在北京、雄安新區(qū)等地取得良好的成果。下一步，中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司將在工程項目強化管理、多方監(jiān)管、嚴格約束，提升產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)物業(yè)管理的效果，努力打造人性化、科學(xué)化、服務(wù)型的物業(yè)管理模式，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)工人生活區(qū)管理質(zhì)量標準化與維護工人合法權(quán)益相統(tǒng)一，從而營造和諧的勞動關(guān)系，促進項目高效運轉(zhuǎn)，提升企業(yè)社會效益和經(jīng)濟效益，為產(chǎn)業(yè)工人隊伍建設(shè)改革作出央企貢獻。