“招財貓”定位術(shù)

何歧途

哪里人多，店就往哪兒開

資源、產(chǎn)品、人流，三者在城市中的集中點，就是城市的商業(yè)中心。學(xué)校的小賣部基本上就算校園內(nèi)的“商業(yè)中心”了。如果要新建一個商業(yè)中心，基于它的盈利性質(zhì)，選址應(yīng)該主要考慮地理位置、人口規(guī)模、城市發(fā)展規(guī)劃與商業(yè)格局。

其中，對選址最重要的考量是周邊人口規(guī)模。畢竟商業(yè)的發(fā)展離不開消費者。而對人口的考量又可以分為人口群體（居住人口、工作人口、流動人口）和人口數(shù)量。居住人口即商業(yè)中心附近的常駐人口，他們是消費的主要來源。而工作人口在其附近工作，他們也可以構(gòu)成主力消費客群。流動人口越多，就意味著商業(yè)中心內(nèi)部的店鋪可以獲得更多的超額顧客，如城市內(nèi)的特色景點，就應(yīng)該考慮在其內(nèi)部設(shè)置步行商業(yè)街。

除了不同的人口群體，選址最重要的因素還是人口數(shù)量。一個理想的城市商業(yè)選址，周邊半徑3千米的常住人口至少應(yīng)該達(dá)到30萬以上，如此才能提供足夠高質(zhì)量的消費者。

要開店，商業(yè)眼光至關(guān)重要

要建立一個商業(yè)中心，除了選好地址之外，還應(yīng)該對整個項目未來的運營進行預(yù)估。其中，最重要的是對成本因素以及商業(yè)項目未來運營能力的考察。簡而言之，就是建一個商業(yè)中心要花多少錢，將來生意怎么樣。

商業(yè)中心建設(shè)需要龐大的前期投入成本以及后期的維護成本來維持運轉(zhuǎn)。比如，建造與維護各式各樣的高樓大廈，便是一筆巨大的成本。運營能力則主要考察在商業(yè)中心未來入駐的項目。商業(yè)中心不是入駐品牌的簡單堆疊，而是需要一個成熟且經(jīng)驗豐富的運營團隊去組合和運營項目。換句話說，一個商業(yè)中心要滿足消費者吃喝玩樂的多種需求，以此來增進商業(yè)中心的消費增長。

當(dāng)然，商業(yè)中心的發(fā)展往往離不開地方政府的規(guī)劃和支持，尤其是國家級戰(zhàn)略的支撐。以北京市為例，中關(guān)村、西單、王府井等著名商圈以傳統(tǒng)中軸線及其延長線為界，總體上以東和以西的分布密度大致相當(dāng)，但以東聚集的現(xiàn)象更為顯著。這是因為奧運會的申辦優(yōu)化了北京的商業(yè)發(fā)展模式，商業(yè)中心的布局向東部轉(zhuǎn)移，使得城市商業(yè)的發(fā)展更加高效和均衡。

商業(yè)中心的輻射作用

商業(yè)中心的良性發(fā)展也帶動并提升了周邊住宿、餐飲、批發(fā)和零售業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)網(wǎng)點的分布數(shù)量，能更好地提供服務(wù)和滿足居民需求。大型商業(yè)中心會在城市中形成商業(yè)區(qū)并互相帶動，例如，北京的中關(guān)村近年來以電子市場為主的格局發(fā)展成為多元化的商業(yè)生態(tài)，形成了北京功能最多樣化的商業(yè)區(qū)之一。

隨著城市經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型以及商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)中心的構(gòu)成模式也在發(fā)生改變。以往單核心、金字塔式的等級結(jié)構(gòu)逐漸消解，伴隨著新消費、新零售以及線上線下銷售模式的結(jié)合，商業(yè)中心自身在城市中走向了多核心和扁平化。城市居民可以在高等級商業(yè)中心滿足對高級商品和服務(wù)的需求，同時也可以在家門口附近的小型商業(yè)網(wǎng)點滿足日常需求。