降低租賃風險 讓租房更安全

何軍

房屋租賃是現(xiàn)代生活中不可或缺的一部分。租房時，承租人需要與出租人、中介機構(gòu)等進行多次交涉，如果對租房相關風險防范不夠，就很容易引發(fā)糾紛，而一些糾紛其實在簽訂合同時就已埋下。本文主要就簽訂房屋租賃合同時應該注意的事項作一些說明。

查明出租人身份 確保房屋合法、安全

首先，簽訂房屋租賃合同前，承租人要審查出租人是否有權(quán)出租房屋。出租人大致分為三種：一是房屋所有權(quán)人（即房東），二是受房東委托的親戚、朋友、經(jīng)紀公司等，三是房屋的轉(zhuǎn)租人（即“二房東”）。對于前兩種出租人，承租人必須要查看房屋權(quán)屬證書原件或授權(quán)委托書原件。對于第三種出租人，承租人除了要查看房屋權(quán)屬證書原件外，還要查看房東與“二房東”簽訂的房屋租賃合同原件，同時留存相關復印件。

出租人需要在房屋租賃合同的相應位置完整填寫自己的姓名、身份證號、住址和手機號碼等，并備注說明自己是房屋所有權(quán)人、委托代理人還是轉(zhuǎn)租人。

其次，了解出租人的人品也是非常有必要的，尤其在長租的情況下，出租人的人品經(jīng)常直接關系到承租人能否安心居住?？捶窟^程中，承租人可以留意出租人的言行舉止；單身女性租住男性出租人的房屋時，要特別注意自身安全。如果是通過網(wǎng)絡渠道找到的房源，最好提前做一些出租人的相關背景調(diào)查（可以通過瀏覽出租人的社交媒體評論、朋友圈狀態(tài)等進行初步判斷）。如果感覺不太放心，最好不要租這套房屋，以免發(fā)生風險。

再次，承租人應當嚴格審查租住房屋是否面臨動遷或是否為合法建筑。為避免因合同被認定為無效的糾紛，承租人除盡職調(diào)查外，還應在租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己的合法權(quán)益。

出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑與承租人訂立租賃合同的，合同視為無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門批準建設的建筑，人民法院應當認定租賃合同有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期限有效。

此外，在承租期間，如果承租人發(fā)現(xiàn)租賃的房屋有危及自身安全的情形，承租人有權(quán)隨時解除租賃合同。

明確裝修歸屬和費用負擔

如果承租人想對租賃房屋進行裝修，需經(jīng)出租人同意。房屋租賃合同中應就合同到期后裝飾裝修的歸屬進行明確約定。一般未形成附合的裝飾裝修物（如空調(diào)、電視機、壁掛畫等），約定由承租人拆除帶走；已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物（如地板、瓷磚、天花板、門窗等），可約定期滿后折價歸出租人或無償歸出租人。在租賃合同沒有明確約定的情況下，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人請求出租人補償其裝飾裝修費用的，法院不予支持。

租賃期間的水費、電費、燃氣費、網(wǎng)絡費、有線電視費、物業(yè)費等日常費用的承擔應該在合同中進行約定。以上費用一般由實際使用的承租人負擔，較少發(fā)生爭議；但物業(yè)費的負擔如果沒有進行明確約定，就很容易成為雙方發(fā)生糾紛的誘因，因此最好在合同中明確租金是否包含物業(yè)費。

在租賃帶有裝修和家電的房屋時，承租人需要對房屋內(nèi)原有的大件設施設備（如空調(diào)、冰箱、洗衣機、電視機、沙發(fā)、床、桌、椅等）進行清點和檢查，并在房屋租賃合同中一一列明，同時簽署房屋交接單，切勿使用“家具家電若干”等含糊用語。如果在承租房屋前未確認房屋設施設備及狀況，那么在交還房屋時就容易因為設施設備的毀損、滅失等產(chǎn)生糾紛。

轉(zhuǎn)租與續(xù)簽

在房屋租賃過程中，如果承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋，將承擔違約責任。出租人要在合同中明確約定是否允許承租人轉(zhuǎn)租房屋，如允許轉(zhuǎn)租，則轉(zhuǎn)租期限不得超過承租人剩余租賃期限，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力。

承租人轉(zhuǎn)租后，并不意味著自身與出租人之間租賃關系的結(jié)束，次承租人的履約行為可能會讓承租人繼續(xù)承擔相應責任。比如，次承租人如果損壞了房屋的設施設備而拒絕賠償時，承租人就需要向出租人賠償損失。

房屋租賃合同到期后，如果需要續(xù)租，承租人務必與出租人續(xù)簽書面的房屋租賃合同，并協(xié)商確定合理的租賃期限（通常租賃期限最長不得超過20年）。否則，承租人繼續(xù)使用房屋而出租人未提出異議的，租賃期限將變更為不定期租賃。根據(jù)法律規(guī)定，對于不定期租賃合同，雙方均可隨時解除，只需在合理期限之前履行通知義務即可。

違約金的約定

設立違約金的目的是為規(guī)制合同雙方遵守合約，因此雙方最好在房屋租賃合同中就違約金進行約定?？梢钥紤]將違約情形進行正面列舉或者反面排除。

正面列舉是指列舉一些常見的違約情形，如出租人在租期屆滿前就要收回房屋或者中途漲價的，又如承租人不按時支付租金或者擅自轉(zhuǎn)租的。反面排除是指提前聲明一些可能產(chǎn)生爭議的情形不屬于違約，如租期內(nèi)遇到不可預測的外力而不得不提前終止合同時，雙方均不承擔違約責任等。

違約金并非越高越好，約定的違約金過分高于實際造成損失的，法院或仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

買賣不破租賃

所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，承租人仍然有權(quán)使用租賃物。在房屋進行轉(zhuǎn)讓之后，承租人的租金應當支付給買受人。

案例：承租人乙租賃出租人甲的房屋，租期未滿時，甲將該房屋出售給了買受人丙，丙取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，要求乙與其辦理交接事宜并搬離；但乙要求丙與原出租人甲進行溝通，或保證其繼續(xù)居住的權(quán)利，或?qū)ζ溆枰韵嚓P賠償。丙與甲溝通未果后，丙擅自將房屋門鎖進行了更換，導致乙無法繼續(xù)使用房屋。

根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)定，租賃物在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。上述案例中的買受人丙雖然取得了房屋所有權(quán)，但沒有與原承租人乙重新簽訂租賃合同，所以，原出租人甲與乙簽訂的租賃合同仍然對丙具有約束力；丙采取擅自換鎖的方式表明不繼續(xù)履行合同，已經(jīng)構(gòu)成違約，應承擔相關違約責任。

那么在“買賣不破租賃”的情況下，買受人的權(quán)益應該如何獲得保障呢

如果在訂立買賣合同之前，出賣人（即租賃關系中的出租人）沒有將房屋已經(jīng)出租的事實告知買受人，從而導致買受人造成損失的，買受人可以要求出賣人以其實際損失為限支付相應的經(jīng)濟賠償。

承租人的優(yōu)先購買權(quán)

依照法律規(guī)定或相關約定，出賣動產(chǎn)或不動產(chǎn)時，出租人應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下可優(yōu)于其他人購買該租賃房屋。

出售房屋前，出租人有提前通知出售的義務。如果出租人未在合理期限內(nèi)提前通知承租人，那么承租人可以請求出租人承擔賠償責任。承租人需要在出租人履行告知義務后15日內(nèi)向出租人明確表示是否購買；超期不表示的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

需要提醒的是，如果存在房屋共有人或者出租人將房屋出賣給近親屬的情形，那么，房屋共有人或者出租人近親屬享有優(yōu)先于承租人的房屋購買權(quán)。

承租人的優(yōu)先承租權(quán)

優(yōu)先承租權(quán)的設立是《民法典》的一大亮點，其確立正是基于在房屋租賃中，出租人往往會利用自己的優(yōu)勢地位，在房屋租賃合同到期時對承租人隨意進行選擇，從而使原承租人的利益受損。優(yōu)先承租權(quán)是對原承租人的一種保護，可以維持特定租賃關系的穩(wěn)定狀態(tài)。同時，優(yōu)先承租權(quán)也是對出租人締約自由權(quán)一定程度的限制—原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時，在價格等相關條件都一樣的情況下，出租人只能將房屋繼續(xù)出租給原承租人，而無權(quán)自行決定將房屋租賃給他人。

如果出租人沒有以合理方式通知承租人，或者沒有給承租人合理期限來決定是否續(xù)租，便直接與第三人簽訂租賃合同，就侵害了承租人的優(yōu)先承租權(quán)。對于承租人優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利救濟，《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》認為，承租人可以參照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009）》第21條的規(guī)定，主張損失賠償；但對與第三人簽訂的合同主張無效的，一般不予支持。除非可以證明出租人與第三人存在《民法典》第154條規(guī)定的惡意串通情形。

總之，租房過程中，承租人要時刻提醒自己保持理性與警惕；在選擇房屋、與中介接觸、簽訂合同、維權(quán)等各個環(huán)節(jié)都需要細心、謹慎。建議大家要堅持自己的立場，如發(fā)生糾紛，一定要堅決維護自己的合法權(quán)益，并向有關部門投訴，爭取合理的補救措施。

【責任編輯】諶 燕