樓市松綁：挑戰(zhàn)與機遇并存

麥婉華

“住有所居，安居樂業(yè)”一直是中國人非常關(guān)注的。最近，全國樓市整體呈現(xiàn)量價齊跌趨勢。面對新形勢，從中央到地方都頻出房地產(chǎn)市場優(yōu)化調(diào)整政策，鞏固樓市可持續(xù)發(fā)展。

要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策……近段時間，中央相關(guān)部門頻出房地產(chǎn)市場優(yōu)化調(diào)整政策。

中央定調(diào)，地方回應(yīng)，一二三線多個城市松動限制性購房政策，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策。其中，北京、深圳、廣州、上海等一線城市先后發(fā)聲，表示將結(jié)合自身房地產(chǎn)實際情況支持居民剛性和改善性住房需求。二、三線城市也紛紛出臺政策：長沙、青島、合肥等10余城市放松限貸；常州、無錫等城市放松限價；鄭州、廈門、青島等城市放松限售……

“住有所居，安居樂業(yè)”一直是中國人非常關(guān)注的部分。房地產(chǎn)市場的變化宏觀上是經(jīng)濟社會發(fā)展的體現(xiàn)，微觀上更是影響著每個中國人的剛需居所價值。因此，在新調(diào)整周期之下，不管是中央還是地方都積極持續(xù)出臺各種新政松綁樓市，以求發(fā)展。這些新政將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？對于房企、個人而言又面臨怎樣的挑戰(zhàn)與機遇？

全國樓市整體呈現(xiàn)量價齊跌趨勢

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2023年1—7月份全國房地產(chǎn)市場基本情況》以及《2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況來看，2023年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資總體都呈現(xiàn)下降趨勢。

從商品房銷售和待售情況來看，2023年1-7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。除了住宅銷售額同比略微增長外，其余數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)下降趨勢。住宅銷售額的增長，從地域上看，主要是因為包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個?。ㄊ校┑臇|部地區(qū)商品房銷售額同比增長3%。但中、西、東北地區(qū)住宅銷售額都是同比下降。其中，中部地區(qū)商品房銷售額更是同比下降達(dá)9.5%。

而從國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，2023年7月份商品住宅銷售價格小幅波動。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數(shù)減少，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。

數(shù)據(jù)顯示，2023年7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有20個和6個，比2023年6月分別減少11個和1個。

“各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比穩(wěn)中略降。從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)兩月持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%和0.6%；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同?！崩K國慶表示。

各線城市商品住宅銷售價格同比則有漲有降。2023年7月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有26個和5個，比2023年6月均減少1個。

繩國慶解讀，2023年7月，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。2023年7月，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

“在我看來，近期房地產(chǎn)價量齊跌有幾個主要原因?！北本└Ｊ⒌滦畔⒆稍冇邢薰臼紫?jīng)濟學(xué)家馮建林認(rèn)為，從中長趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)進入了下行通道，供求關(guān)系和價格預(yù)期發(fā)生變化，大家買漲不買跌。從中期看，經(jīng)濟尚在恢復(fù)期，居民就業(yè)和收入預(yù)期偏弱。從短期看，一些大型房企出現(xiàn)財務(wù)危機，讓各方面對保交樓和能不能拿到房子有疑慮。

“從政策面看，大家都預(yù)期政策要調(diào)整，房貸首付和利率可能下調(diào)。這些政策慢慢出來，有些人可能在等。樓市持續(xù)低迷、下行壓力加大，其影響廣泛而深遠(yuǎn)。對國家來說，整體經(jīng)濟形勢受到拖累，影響稅收和土地出讓，影響建筑業(yè)和就業(yè)。對開發(fā)商來說，資金周轉(zhuǎn)壓力很大，經(jīng)營難度加大，需要盡量促銷回款。對個人來說，如果是買新房的個人，他有可能會選擇觀望，等房價下行再買。對二手房交易來說，買賣雙方都可能會有降價預(yù)期?！瘪T建林說。

中央及時出臺有力政策防范風(fēng)險

房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與中國經(jīng)濟增長之間存在客觀聯(lián)系。因此，房地產(chǎn)行業(yè)3年來不斷落實中央防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，同時各地因城施策，切實有效應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力。

7月24日，中共中央政治局召開會議。會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此次會議首次提出了要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。這既是對“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的落實，也是給地方政策調(diào)整提出了具有關(guān)鍵性指導(dǎo)意義。7月26日，稅務(wù)總局梳理發(fā)布近幾年相關(guān)稅收優(yōu)惠政策指引，涉及個人購房契稅、增值稅等。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局又表態(tài)，要因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。8月3日，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝主持召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會。潘功勝要求，要精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

獨立國際策略研究員陳佳認(rèn)為，中央高瞻遠(yuǎn)矚，適時提出“要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”的科學(xué)判斷。在這個判斷的指引下：未來中國將適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好相關(guān)政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“從具體抓手方面來看目前主要有三大方向。一是保障性住房建設(shè)和供給；二是城中村改造和‘平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；三是各類閑置房產(chǎn)的盤活改造?！标惣颜f。

他還認(rèn)為，從中央和各部位最新房地產(chǎn)政策精神來分析，中央對于新時代新要求下，房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的經(jīng)濟增長拉動效應(yīng)有著清晰明確的定位。尤其是新形勢下對如何調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，因地制宜精準(zhǔn)施策創(chuàng)新政策工具箱，促進房地產(chǎn)行業(yè)加速風(fēng)險出清，提高房地產(chǎn)有效投資，促進家居裝修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈消費，都有著更加明確更為清晰的戰(zhàn)略指向。

馮建林則表示，房貸利率和首付下調(diào)，這個政策是非常必要的。政策有效性，應(yīng)該還是可能預(yù)期的，主要原因在于，如果二套房首付和利率下調(diào)，有利于改善性需求的釋放。目前，我國2/3人口是城鎮(zhèn)常住人口，這些人口里，蘊藏著大量改善性需求。

“下調(diào)二套房貸利率和首付的政策應(yīng)該盡快出臺。同時，這個政策的力度要大。如果繼續(xù)遲疑和擠牙膏，就可能錯失時機，讓市場繼續(xù)降溫，讓行業(yè)和整個經(jīng)濟承受更大壓力和風(fēng)險?！m時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。我個人理解，這個‘適時，就是現(xiàn)在。這個‘調(diào)整優(yōu)化，要有一定力度。只有及時出臺有力度的政策，才能達(dá)到防范化解風(fēng)險的目的。”馮建林說。

不同城市因城施策提振市場信心

從中央到地方，不管是一線城市還是二三線城市，各地都頻出房地產(chǎn)市場優(yōu)化調(diào)整政策，鞏固樓市可持續(xù)發(fā)展。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉指出，近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性和改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場信心。隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場調(diào)整優(yōu)化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。

目前，各類城市都在醞釀?wù){(diào)整房地產(chǎn)政策。其中，一線城市在“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”提出后便迅速發(fā)聲。7月29日晚，北京市住建委表示，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月30日，深圳市住建局表示，將結(jié)合深圳市房地產(chǎn)實際情況，會同市有關(guān)部門、中央駐深機構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產(chǎn)市場秩序，促進深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同樣是7月30日，廣州市住建局也表示，將堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，實事求是抓緊推進落實，將結(jié)合廣州實際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月31日，上海市住建委、市房管局表示，將堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這是2017年以來首次四個一線城市集中表態(tài)。陳佳認(rèn)為，部分核心一二線城市政策則相對較嚴(yán)、政策調(diào)整空間仍較大。馮建林則建議，一線城市還可以有比較有創(chuàng)意的做法。比如，分區(qū)施策，允許各區(qū)適當(dāng)調(diào)整限購等政策。

除了北上廣深外，省級層面以及重慶、鄭州、南京、合肥、沈陽、西寧等多個城市都出臺了與房地產(chǎn)相關(guān)的政策。省級層面中，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在2023年7月印發(fā)了《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，出臺樓市分類調(diào)控、區(qū)域聯(lián)動調(diào)控等11條舉措。江蘇允許各地因城施策，綜合采取購房補貼、房票安置、購房團購等方式，更好滿足居民購房需求。

而多個城市出臺的樓市政策有不同的特色。合肥提出大膽穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點，積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價。鄭州落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；對購買改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行限售政策。

不少城市也以購房補貼的形式鼓勵購房。例如，南京出臺了購房補貼政策。其政策明確，鼓勵新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場實際對在規(guī)定期限內(nèi)購買新建商品住房的，按合同價給予一定比例的購房補貼，棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場實際情況評估后對購買新建商品住房的實施補貼，切實減輕剛性和改善性購房負(fù)擔(dān)。此外，一些三、四線城市也推出了購房補貼政策。如浙江金華對今年8～9月購房的居民根據(jù)面積不同發(fā)放合同成交金額0.8%～1.2%的補貼，浙江蘭溪對今年8～9月購買新房的居民發(fā)放合同成交金額1%的補貼。

多地也從住房公積金制度下手給出政策支持，特別是鼓勵提取公積金作首付成趨勢。8月4日，海南省住房公積金管理局、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知，海南允許提取住房公積金支付購買該省新建商品住房和保障性住房首付款。此外，重慶、山東青島、安徽阜陽、廣東梅州等地都明確提出鼓勵提取公積金作首付。

對于不同層面、不同城市的政策，陳佳認(rèn)為城市發(fā)展區(qū)域性差異較大，因此未來各地必須因地制宜因城施策。要充分估算各地政策工具箱調(diào)整都空間和時間，要密切關(guān)注各城市具體市場運行情況。從時序數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前二三四線城市房地產(chǎn)限制性政策處于基本放開區(qū)間。

“未來中國房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整可以從四大方向思考。一是調(diào)整和優(yōu)化區(qū)域性政策性限價，穩(wěn)定價格修復(fù)預(yù)期；二是優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸、降低首付，釋放剛需；三是優(yōu)化限購政策，因城施策，加速去庫存；四是打通一二手房屋銷售市場堵點，加速房地產(chǎn)市場資金周轉(zhuǎn)?！标惣颜f。

房企債務(wù)風(fēng)險暴露影響市場預(yù)期

近日，關(guān)于碧桂園的消息鋪天蓋地。原因是碧桂園在8月7日有兩筆美元債票息到期，總計2250萬美元，但其未能按時支付。8月10日，碧桂園發(fā)布了盈利警告和內(nèi)幕消息公告。當(dāng)中提到，公司管理層進行了深刻的反思，雖然對本輪市場調(diào)整周期有所預(yù)判，但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對措施，未能洞見房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險的認(rèn)識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。

根據(jù)財報，截至2022年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍達(dá)60%；已經(jīng)簽約或者摘牌的土地，可以建設(shè)的房屋面積為2.015億平方米，79%分布在廣東以外，高度分散在各地。盈利警告和內(nèi)幕消息公告中提到，2023年上半年公司的凈虧損將處于450億元至550億元之間。

隨后，8月11日，碧桂園發(fā)布道歉函。公司董事會主席楊惠妍與總裁莫斌在聯(lián)合署名信中表示，雖然公司上下已全力以赴自救，但市場整體尚未回暖，行業(yè)絕對規(guī)模下降，資本市場信心修復(fù)尚需時間，公司整體經(jīng)營壓力有增無減，面臨自創(chuàng)辦以來的最大困難。

對于最近碧桂園房地產(chǎn)事件，付凌暉表示，目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險有所暴露，影響市場預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險有望逐步得到化解。

不只是碧桂園，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在這幾年都在經(jīng)歷“至暗時刻”。最先出現(xiàn)問題的恒大在8月18日就關(guān)于“破產(chǎn)保護”的市場消息發(fā)布澄清公告。公告稱，其目前正在正常按照計劃推進境外債務(wù)重組?！坝捎诒竟久涝獋芗~約法管轄，本公司根據(jù)美國法典第11篇第15章，向美國法院申請承認(rèn)香港和英屬維爾京群島（BVI）法律體系下的境外債務(wù)重組協(xié)議安排，系正常推進境外重組程序的一部分，不涉及破產(chǎn)申請?！?/p>

而融創(chuàng)也仍在自救中。8月18日，融創(chuàng)在港交所發(fā)布公告，預(yù)期上半年凈虧損150億元至160億元，去年同期凈虧損約187.6億元，“虧損主要受房地產(chǎn)市場下行影響，本期間結(jié)轉(zhuǎn)收入較少且結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)項目毛利率較低，及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失等所致?！?/p>

為了解決債務(wù)償還問題，融創(chuàng)最近一直在出售項目。7月7日，融創(chuàng)以2億元代價出售臻華府項目公司100%股權(quán)，買方是榮豐公司指定的榮聯(lián)路橋公司，以沖抵融創(chuàng)對榮豐公司的2億元債務(wù)。8月10日，融創(chuàng)出售與首開合作開發(fā)的福州榕耀之城項目。8月17日，融創(chuàng)公告稱，為解決集團對榮豐公司相關(guān)債務(wù)償還問題，公司將出售臻華府、望金沙酒店及合肥秀場酒店等3個項目，涉及總金額約12.3億元。

對于眾多房企面臨“至暗時刻”，馮建林認(rèn)為，總體上，整個房地產(chǎn)行業(yè)進入了下行通道，無論是民企，還是國企，都會面臨壓力。當(dāng)下，城鎮(zhèn)化已明顯減速，疫情前，城鎮(zhèn)化率每年提高1.3-1.5個百分點，近兩年只有0.5-0.8個百分點，新進城人口規(guī)模降了約一半，自然而然不需要新建那么多房子。因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩。

“現(xiàn)在，要經(jīng)歷一個去產(chǎn)能的過程，相當(dāng)一部分房企最終會被淘汰。這個過程還要持續(xù)一段時間，冬天還很長。房企要盡快準(zhǔn)備過冬，趕緊降杠桿，價格政策要靈活一些，通過各種方法多做營銷?！瘪T建林說。

陳佳則認(rèn)為，無論房產(chǎn)稅等政策如何優(yōu)化，中國房地產(chǎn)行業(yè)必須改變多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”低質(zhì)量發(fā)展模式。

“近期房地產(chǎn)行業(yè)不斷輕資產(chǎn)向物管商管等新興服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，就是其加速改革、提升風(fēng)控、數(shù)字化轉(zhuǎn)型與業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，推動房地產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展模式變革的積極探索。未來隨著中國數(shù)字技術(shù)、金融科技與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)進步不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化全面轉(zhuǎn)型持續(xù)發(fā)力，我國房地產(chǎn)行業(yè)去庫存、去風(fēng)險基礎(chǔ)有望進一步夯實，中央政策有望得到切實有效落實，宏觀經(jīng)濟有望得到房地產(chǎn)行業(yè)進一步支持和拉動?！标惣颜f。

編輯/余弘陽