城市歷史地段居住建筑再生的復雜性求解
——南京小西湖傳統(tǒng)街區(qū)平移安置房更新設計實踐

作者：鮑莉 東南大學建筑學院 教授

滑芳 東南大學建筑設計研究院有限公司

張湘蘋 東南大學建筑學院 碩士研究生

在經(jīng)歷了人類歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程之后，我國城市發(fā)展進入由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重的階段，從中央到地方，為不斷滿足人民群眾對城市宜居生活的期待，城市更新已然成為我國城鎮(zhèn)化發(fā)展下半程的主要任務，也是建筑學專業(yè)值得深耕的實踐領域。

1.小西湖平移安置房更新的背景

位于南京城南老城的小西湖街區(qū)，是南京市28 處歷史風貌區(qū)之一，也是典型的混合居住型街區(qū)，并被南京市政府列入棚戶區(qū)改造的對象之一 。街區(qū)中有公房、私房和小產(chǎn)權私房等不同類型的多樣化居住建筑，既有肌理仍清晰可辨的明清以來的傳統(tǒng)院宅、民國時期涌現(xiàn)的獨棟和聯(lián)排住宅，也有1980 年代以后局部插建的3-6層的集合住宅。(圖1)自2015 年起，東南大學團隊攜手南京歷史城區(qū)保護建設集團有限責任公司（簡稱歷保集團）聯(lián)手開展的街區(qū)保護與再生實踐中，居住品質的提升和居住建筑的再生是基礎核心任務，也是貫穿始終的議題。由于建設年代、產(chǎn)權類型、租住迭代等多重復雜因素的疊加作用，小西湖街區(qū)的居住建筑更新，包含私宅開放的共享院、保留局部承租的共生院、公私混居的共融院和集合公房等，呈現(xiàn)出在地脈、人脈和文脈的交織作用下的多樣性。這其中，基于多層公房改造的平移安置房是集合式居住更新的一次積極探索。通過改造既有建筑，將本街區(qū)中不愿外遷且現(xiàn)有居住條件較為惡劣的原住民進行平移安置，以騰空部分更新單元院落加以實施改造，是落實“小規(guī)模、漸進式、逐院落”的街區(qū)再生整體規(guī)劃的重要舉措之一。相較于傳統(tǒng)磚木結構民居私宅，建于1980 年代之后的多層磚混結構住宅，是目前城市存量住宅的主題，針對于其的改造也因此具有更高的更新效率和更為普遍的實踐價值。

小西湖平移安置房坐落于小西湖街區(qū)中部丁字形主巷弄堆草巷的轉角處，為建設用地所限，于 1988 年建成三層東西向磚混結構的直管公房，東臨傳統(tǒng)低層民宅，西南緊挨多層機關辦公樓，北側面向小西湖小學南墻，周邊通道被各種占用，部分一樓住戶遂向街巷開門進出。原建筑占地 328 平米，三層樓內住有 18 戶人家。原住宅樓沒有衛(wèi)生間，餐廚設施不全，空間促狹，多為暗廳，采光通風不佳，居住條件較差。整體建筑為磚混結構加與之樓板，有一定的安全隱患，亟待改造。（圖2）改造項目于2018 年年底開始，至2020 年8 月完成。設計針對街區(qū)內的目標性住戶，在建筑結構、用地范圍的限定下，通過對周邊建筑群體的形態(tài)、視線、光線等的細致模擬分析，結合街區(qū)整體風貌對建筑的尺度、體型、結構、空間表皮等進行優(yōu)化，采用改造加擴建的方式，將原先 18 套“兩室暗廳”的戶型改造成1 套社區(qū)公共用房及 23 套多類型全明戶型。（圖3、圖4）

圖1.2017 航拍

圖2.改造前樣貌

圖3.改造后航拍及首層平面

圖4.改造后街景

在城市更新“留、改、拆”的政策還沒與出臺的彼時，在面對老舊建筑是留是拆的問題上，除了安全性、社會性的考量，經(jīng)濟性也是重要的因素。雖然改造該房屋的工程代價不小，但如果拆除，該地塊按照規(guī)范對高度、間距、日照等要求已無新建可能。因此設計初衷因地因人制宜，以保留為先，通過化劣為優(yōu)的改擴建，最大可能地滿足各類居住需求，提高居住生活空間品質；同時，合理提升容積率，實現(xiàn)土地價值的最大化利用。相較工程的投入，依然可以實現(xiàn)土地和房屋資產(chǎn)的保值與升值。項目雖過程跌宕，充分體現(xiàn)出了歷史型地段居住建筑再生的復雜性，但依然是對破解老城居住性歷史地段再生與發(fā)展問題的一次積極探索。

2.建成環(huán)境的復雜性：地脈的回應

城市建筑的地脈關系由其所在的自然環(huán)境、地貌特征和人為營建觀念及其物質積淀等綜合構成 。安置房位于致密的歷史性建成環(huán)境中部，周邊建筑無論功能性質和建筑形態(tài)均差異較大，改造的空間余地極小，安置房的任何變化也都會影響與周邊環(huán)境關系。協(xié)調復雜的周邊建成環(huán)境關系，重新建立被打破的平衡局面，由“空間化改造”轉向“社會化更新”成為項目的定位和目標。

首先，既有街區(qū)里的建筑更新要本著友鄰化的姿態(tài)，不僅建筑本體要與建成環(huán)境周邊環(huán)境睦鄰友好，更要通過精細化的設計去營造物質空間的日常性和公共性。通過體量、色彩、陽臺、入口等方面延續(xù)原有建筑特征以保留一種熟悉感，進而通過打造小微尺度的住宅公共空間提供給人們集會與交流的場所，以提供豐富的人性化體驗，都有助于創(chuàng)造融洽美好的社區(qū)。

安置房的再生采用了改造砌體結構、頂層加建鋼結構改造相結合的方式。為了確定四層加建的形式，對周邊建筑群體的形態(tài)進行了細致的模擬分析，并從多個重要視角對加建效果進行確認，并通過退臺與使用輕型結構和金屬板材來視覺上消解新增的四層的體量，屋面也采用高低錯落的方式化解整體感以與周邊建筑肌理相融合，爭取將對周邊的影響降到最小。（圖5）

圖5.鋼結構加建

安置房的主要出入口在建筑西側，考慮延續(xù)居民的生活習慣并體現(xiàn)出建筑對街區(qū)的友好性，設計將西側入口通道南北打通形成人行環(huán)道，東側底層住戶的陽臺空間都直接對外，結合現(xiàn)場室內外地坪間的高差，為各戶設置了入戶平臺以方便出入。這個入戶平臺不僅是室內居住空間的延續(xù)擴展，更是建筑與街巷之間的過渡空間，因此顯得極為重要。利用樓梯平臺，通過石階、矮墻、木板條座、玻璃欄板、45 度切角的鋼扶手等要素的組合，使之低處可倚、高處可坐。在私密的居住空間和街巷的公共空間之間建立過渡和聯(lián)結，方便住家使用的同時，為鄰里交往提供了可能，也再現(xiàn)了傳統(tǒng)街巷屋前街角鄰里守望的景象。（圖6）

圖6.入口平臺改造前及改造后

其次是建筑再生要充分挖掘其建成環(huán)境的空間潛力。安置房的入口位于西側，西側有一面高5 米的圍墻將安置房與辦公區(qū)相隔開，圍墻距離安置房西墻最近處不到2 米。但是由于樓梯間的改建，西墻又向西外擴，因此原有的圍墻必須要拆除，否則無法通行。在與隔壁單位協(xié)商之后，通過細致精準的測量，確定了新的圍墻方案，在滿足辦公區(qū)域的各項活動場地不受影響的前提下，利用其直跑樓梯的底板下空間，盡可能為安置房入口留出更大的空間。同時將原本樓梯間的窗戶進行偏移，以與辦公樓窗戶相錯開，避免互相影響。（圖7）

圖7.西側入口通道一線天

圖8-1.校門前小廣場

圖8-2.校門前小廣場

圖9-1.二層平面+墻體改造

圖9-2.四層夾層平面

圖9-3.四層平面

圖10-1.視線分析

圖10-2.四層平臺

在如上應對建成環(huán)境的制約之外，項目也盡可能地主動承擔社區(qū)責任。由于安置房北側是小西湖片區(qū)的主要巷道轉角處，又面對小西湖小學未來可能開放的南門，人流量較大，非常具有成為社區(qū)節(jié)點性活動空間的潛質。因此將安置房底層最北端的一戶改為社區(qū)公共用房，面向街巷轉角開放，結合戶外空間可以利用為棋牌室、便利店或者咖啡屋等。其門窗開啟的方位與高度、地面鋪裝均體現(xiàn)出室內外空間的連續(xù)性和互動性。建成后，結合景觀坐具，這一空間逐漸成為家長接送學生上下學的等候交流空間，也是孩子們玩耍的去處，體現(xiàn)出濃郁的社區(qū)氛圍。（圖8）

3.使用需求的復雜性：人脈的回應

與前文“地脈”相對應，此處的“人脈”指居住生活于街區(qū)中的人群及其所關聯(lián)的社群人際關系。人群具有顯著的多樣性特征，包含原住民、租住者、從業(yè)者、管理者、學生與家長等等，其所帶來的使用需求也天然具有復雜性。

平移安置的初衷是針對街區(qū)原住民的在地安置與安老，留斯人于斯，留住煙火，延續(xù)鄰里人際。原有三層東西向磚混結構建筑，建成已逾30 余年，結構老化，空間促狹，廚衛(wèi)設施不全，居住條件較差。因此，如何在結構、用地的制約下對建筑的空間、形態(tài)、功能進行優(yōu)化，成為改造的關鍵技術問題。設計針對街區(qū)內的目標性住戶，采用改擴建并高效利用坡頂下及梯間上的冗余空間，將原先 18 套“兩室暗廳”的戶型改造成除社區(qū)公共用房之外的，從“一室一廳”到“四室兩廳”的 23 套多類型全明戶型，實現(xiàn)了建筑的功能與性能的一體化提升。

由于安置房是按照安置面積最接近的原則進行選房，其戶型的設計受到非常大的制約，需要反復測算每一種戶型的衛(wèi)生間面積，廚房面積，套內面積，新增面積等多項指標，與新承租人現(xiàn)有的公房面積進行匹配，不斷調整；同時一層還有兩戶回遷居民。平面方案既要滿足目標住戶的面積要求，又要保證每一種戶型的居住體面。在基本確定戶型方案時，這棟面積不過1000 平的住宅樓共有11 種戶型。（圖9）在局限苛刻的條件下，力求空間利用效率的最大化，實現(xiàn)住宅成套化、廚衛(wèi)全明化，亦具備自然采光通風、視線通透的較高舒適度。

但是在加建方案公示之后，還是遭到了一戶鄰居的反對。這家人的兩進院落位于安置房東側，他們認為加建的四層會對其造成光線遮擋與視線干擾，由此，四層的設計方案不得不推翻重來。通過多種解決方案的嘗試，包括陽臺全部封閉加高窗，墻體扭轉改變窗戶方向等方式，雖然都避免了視線干擾，但都是以犧牲四層居住品質為代價。最終我們還是決定保留四層陽臺，在平臺外圍立半透明陽光板格柵，陽光板呈一定水平斜角間隔排列，陽臺頂板則改為玻璃。通過模擬分析限定出視線范圍和引導視線的傾斜角度，既可以規(guī)避相互之間的視線交流，又能保留四層陽臺的部分視野及全部的通風采光功能。實現(xiàn)有景可看，有光可透，視線不干擾，光照無污染。同時也設計形成有變化的立面肌理。迫于需求調整的設計，雖然改變了體量后退的姿態(tài)，與最初的設計意圖相去甚遠，但也用另一種得體的方式滿足鄰里間“看與不被看”的實際需求，最終的建成效果似乎還是帶來了一些驚喜和欣慰。（圖10）

東側底層入口平臺的設計也同樣在與征求居民意見中不斷糅合他們的需求和合理建議。方案最初設想通過矮墻的暗示劃分出入戶空間與巷道空間，區(qū)別出巷道的公共與私密。矮墻在設置上有高低之分，戶與戶之間的分隔墻稍高些，平行于巷道的墻體稍矮一些可作為矮凳用于公眾使用，或為街坊閑聊提供場所。入戶的臺階根據(jù)場地情況有垂直于墻面和平行墻面之分。但有居民提出，平臺不宜設置垂直于墻面的臺階，在夜間行走會造成安全隱患；自家院門前不愿對著人家的平臺和臺階，矮墻會使巷弄顯得更擁擠等等。由此，先后經(jīng)歷十余次的方案修改，調整平面布局，重新設計踏步，改直垂直于巷道的踏步為平行轉折而上，降低矮墻高度等等，在與居民和甲方的不斷溝通中，最終成型落地，獲得了鄰里各方的認可，設計者為此付出的時間和精力亦有所值。

4.實施工程的復雜性：設計的價值

從項目的過程回顧來看（表1），一個看似簡單的居住建筑改造，其實施過程中不斷遭遇各種設計、施工、使用方以及鄰里的問題、訴求乃至失誤，在保持方案初衷的同時，如何協(xié)調和應對各種復雜矛盾以達成多方共贏，設計體現(xiàn)了其不可替代的價值。

表1.項目實施過程記錄

隨著項目推進，結構加固方給出了加固方案，這與前期的平面和立面方案都有一些沖突，墻體、門窗的位置移動、尺寸受到較大的限制。根據(jù)檢測方的意見對平面進行了新的調整，但對于一些嚴重影響使用的制約，我們還是堅持設計想法，力爭最好的解決方案。例如一個朝向東的房間進深四米五，開間凈寬只有不到兩米，無論是作為哪種功能房間都很難使用。但是如果按照我們的方案移動墻體，結構上就要付出較大的成本；原本的兩個樓梯間也同樣有很大的問題，踏步寬度和高度與規(guī)范相差甚遠，有的平臺高度還不到一米八?？紤]到未來安置房的使用者有較大一部分為老年人，我們堅持要對樓梯間進行改造。直到2019 年年中施工進行，方案一直都處于不斷拉鋸和調整的過程。這個過程漫長而復雜，有堅持，也有妥協(xié)，但更多的是盡力尋求平衡，爭取各方都能得到一個相對最好的結果。

在平面方案坎坷前行的同時，立面也面臨著復雜的問題。東立面作為主要立面，不僅要協(xié)調不同戶型所帶來的不同的開窗及陽臺尺寸，還要容納空調機位，以及處理結構加固時產(chǎn)生的壁柱等等。在綜合了所有要素確定好立面方案后，開始施工時又出現(xiàn)了一個小插曲：在對原有的陽臺進行拆除時，施工方遭到了周圍居民的投訴，原因是拆除噪音影響居民生活。最終的結果是保留原本的陽臺，重新調整平面和立面，包括重新設計空調機位。最初“時尚光鮮”的立面方案在這些復雜現(xiàn)實問題面前，顯得尤為理想化。（圖11）

圖11.東立面 改造

圖12-1.四層套A

圖12-2.四層套B

圖12-3.四層套B 夾層

圖12-4.四層套C

圖13.融于環(huán)境

2020 年3 月，正值疫情后工人即將全面復工，小西湖的施工現(xiàn)場重新啟動。即將完工的四層加建的鋼結構坡屋頂，卻出現(xiàn)了高度和坡度的嚴重偏差，把檐口壓到幾乎碰頭的低處的同時，屋脊卻意外地升高了。失誤了卻無法返工的現(xiàn)場，讓我們意外發(fā)現(xiàn)了在現(xiàn)有結構高度下有局部的空間可以做夾層，這需要結合現(xiàn)場屋頂?shù)膶痈咭约疤齑暗脑O置來進行精細的室內設計。通過建筑的剖面來幫助判斷夾層的可行性和位置，篩選出兩個有冗余空間的戶型進行夾層設計，再結合屋頂天窗的位置，充分利用自然光，限定出上層的具體可用范圍。坡頂下樓梯間的上空也被納入，成為一戶室內夾層的一部分，從而盡可能地發(fā)揮空間效益，為住戶提供更多的可使用面積。這一失誤催生下的四層夾層空間最終成了平移安置房最具品質最亮眼的2 套居室。（圖12）

最初沿東側堆草巷界面的深化設計，是在疫情期間無法到現(xiàn)場“閉門造車”出來的。矮墻在材質上最初選擇了灰磚，與地面的顏色接近，更能形成整體的氛圍。但經(jīng)過歷保集團的建議，通過現(xiàn)場的實體試砌，多種高度和材質的比對，最終選擇了玻璃欄桿、輕鋼扶手以及矮墻上鋪木凳的做法，實現(xiàn)公私空間之間既清晰又可互動的邊界，功能上可坐可倚，視覺上也更為通透明快。

面對不斷出現(xiàn)的復雜問題，局部而微的設計是解決問題最好的手段，為此往往需要反復推敲空間材質的尺寸尺度。支撐這樣往復甚至繁瑣工作的是一個信念，無論是所謂的甲方、乙方、丙方，還是社區(qū)、鄰里、居民，大家的最終目標是一致的，去營造出一個人與人和諧、建筑空間與人融洽的生活場所。

5.多利益方的復雜性：參與式更新

小西湖街區(qū)的保護和再生實踐中，創(chuàng)新性提出了配合征收進程的動態(tài)規(guī)劃、配合規(guī)劃管控的微更新圖則以及結合產(chǎn)權和居民意愿的實踐策略，引導多元主體共同參與城市更新。由此提出的五方合作平臺上的多方參與是推動小西湖成功實踐的特色與保障，政府職能部門、實施建設方、規(guī)劃設計師、街道社區(qū)和居民等多個利益相關主體在城市更新的過程中也不斷調整和重塑著自身的角色定位。平移安置房改造的最終實施，凝聚了多方的努力和心血，通過參與式更新全過程的共商共建共享，實現(xiàn)不同利益主體的平衡與共贏。

建筑師雖是綜合各技術專業(yè)的身份，但在空間設計上有時難免主觀設想多過現(xiàn)實需求，以致建筑落地后無法得到充分的使用。居住建筑的更新是重塑人與空間的交互關系，在平移安置房的設計及施工過程中，由于項目的特殊性，周邊原居民和未來的居民都生活在此地，居民的聲音也始終參與其中。而無論是不愿搬走的2 戶人家的方案定制，新建四層與低矮院落視線干擾問題，施工過程中噪音干擾導致陽臺保留的方案調整，還是一樓人家直接由巷道入戶的平臺開門設置，片區(qū)居民隨著項目的進展積極地提出個體的訴求和建議。建筑師既需要充分聆聽，也需要直接的對話和專業(yè)的解答。

這其中，作為協(xié)調橋梁的街道社區(qū)和歷保集團也付出了大量的理解和心力，尤其是以范寧董事長領銜的實施主體歷保集團，始終以百姓利益至上，一方面具有極強的同理心理解并支持居民的合理訴求，另一方面積極參與進全過程的設計調整中。例如在一層入戶空間的多輪討論中，結合居民的訴求，試做了不同的入戶方案，從形式到材料再到尺寸，與設計師一起在施工現(xiàn)場實地比選，這不僅是對建筑品質的保障，更是以民為本的不變初心。

參與式更新中，作為設計方，具有綜合考慮業(yè)主、租戶、鄰里、社區(qū)、施工等各方的接受度和底線，以有品質的設計作為解決問題和訴求的媒介，通過合理的拉鋸、談判與決斷，最大限度地實現(xiàn)政府的目標、業(yè)主的利益、租戶的權益、建設方的收益，從而實現(xiàn)更大的設計價值。參與式更新方式、各方認真負責的態(tài)度和的協(xié)同合作的模式的可操作性是小西湖街區(qū)更新項目不斷推進的重要因素。城市更新的內涵已由物質空間的煥新轉變成了對人居空間的關懷，實現(xiàn)了從空間化向社會化價值的提升。

6.結語：簡單，就是復雜的最好結局

城市更新項目通常需要面對確定而復雜的文脈、地脈、人脈關系和訴求，作為規(guī)劃設計一方參與其中的建筑師，需要正視并剖析其復雜性，結合生活經(jīng)驗和社會需要，從城市尺度到建筑尺度，去決定如何解決問題而不是決定想解決什么問題，這其中簡練化是對內在復雜性進行求解分析的有效方法。城市建成區(qū)的居住建筑再生普遍具有多重的復雜性，需要通過有效的簡練化，對其復雜性組成元素的內在矛盾和對峙進行整合與調和，使創(chuàng)造出的空間服務于人、服務于社會、服務于環(huán)境。此時簡練化是應對復雜性的求解方法，亦是目標。

2020 年8 月，平移安置房的改造終于收尾，一切復雜問題的答案都隱藏在建筑里。倘若這棟建筑最終能看起來很簡單，這或許就是最好的結局。