淺談高校經(jīng)營(yíng)性門(mén)面房管理存在的問(wèn)題及改進(jìn)對(duì)策
——以某警察學(xué)院為例

胡京林

（作者單位：南京森林警察學(xué)院）

一、高校經(jīng)營(yíng)性門(mén)面房管理存在的主要問(wèn)題

近年來(lái)，隨著高校規(guī)模的不斷擴(kuò)大，高校校園面積不斷增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益多元，高校門(mén)面房的分布范圍越來(lái)越廣、數(shù)量越來(lái)越大、類型越來(lái)越復(fù)雜，門(mén)面房經(jīng)營(yíng)收益占高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)收益比例逐年增大，極大程度上彌補(bǔ)了高校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的不足，為高等教育事業(yè)發(fā)展提供了一定的經(jīng)濟(jì)支撐[1]，也符合財(cái)政部等相關(guān)部委出臺(tái)的關(guān)于盤(pán)活利用國(guó)有資產(chǎn)的政策要求。但是，高校在門(mén)面房管理實(shí)踐中仍存在著一系列問(wèn)題，制約著門(mén)面房在高校辦學(xué)中更大作用的發(fā)揮。探究高校門(mén)面房資源的有效管理途徑，是推動(dòng)高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)合理配置和科學(xué)管理的重要方法，對(duì)充分發(fā)揮門(mén)面房在高校事業(yè)發(fā)展中的獨(dú)特作用有著非常重要的意義。筆者以某警察學(xué)院主校區(qū)現(xiàn)有門(mén)面房為重點(diǎn)，充分調(diào)研了該學(xué)院及周邊幾所高校門(mén)面房管理現(xiàn)狀，經(jīng)梳理匯總，發(fā)現(xiàn)高校在門(mén)面房管理中存在以下五方面主要問(wèn)題。

（一）風(fēng)格設(shè)計(jì)缺少統(tǒng)籌謀劃

隨著高等教育的不斷發(fā)展，高校之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，高校社會(huì)形象作為高校社會(huì)影響力的主要影響因素之一，顯得越發(fā)重要。一所高校要想在競(jìng)爭(zhēng)大潮中得到社會(huì)認(rèn)可，站穩(wěn)一席之地，必須形成自己的獨(dú)特風(fēng)格。影響高校社會(huì)形象的因素很多，作為面向?qū)W生、家長(zhǎng)乃至社會(huì)各界的主要窗口之一，門(mén)面房毋庸置疑是高校社會(huì)形象的重要影響因素。門(mén)面房的整體風(fēng)格設(shè)計(jì)必須服從學(xué)院整體風(fēng)格，唯有如此，才能形成合力，助推學(xué)院形成風(fēng)格鮮明獨(dú)特、為社會(huì)充分認(rèn)可的良好形象。但是，目前部分高校的門(mén)面房并未開(kāi)展整體風(fēng)格論證和設(shè)計(jì)，部分高校雖有整體風(fēng)格設(shè)計(jì)但是未能充分落實(shí)落細(xì)。以某警察學(xué)院為例，作為一所以培養(yǎng)高素質(zhì)公安后備人才為目標(biāo)的公安院校，學(xué)院的整體風(fēng)格應(yīng)當(dāng)契合公安院校實(shí)施嚴(yán)格警務(wù)化管理的需求，體現(xiàn)團(tuán)結(jié)緊張、嚴(yán)肅活潑的特質(zhì)，凸顯整齊劃一、令行禁止的氛圍。目前學(xué)院主校區(qū)整體建筑風(fēng)格為棱角分明的淺灰色，被周邊高校形象稱呼為“黑貓警長(zhǎng)”，為學(xué)生按預(yù)定培養(yǎng)目標(biāo)健康成長(zhǎng)提供了良好的環(huán)境支撐。但是，學(xué)院門(mén)面房管理部門(mén)并未就門(mén)面房的裝修風(fēng)格給出明確的規(guī)范性指導(dǎo)意見(jiàn)，僅在合同中要求承租人在需要進(jìn)行裝修時(shí)提前上報(bào)方案進(jìn)行審批，導(dǎo)致各承租人在沒(méi)有統(tǒng)一框架約束的情況下各自發(fā)揮，張揚(yáng)個(gè)性，隨意懸掛各式各樣的門(mén)面房招牌，不僅影響了門(mén)面房一條街的整體美觀，也無(wú)法體現(xiàn)出公安院校整齊劃一、嚴(yán)肅規(guī)范的特殊性，未能起到助推學(xué)院樹(shù)立特色鮮明社會(huì)形象的應(yīng)有作用。

（二）承租人擅自更改經(jīng)營(yíng)范圍

一般來(lái)說(shuō)，高校校園內(nèi)門(mén)面房的經(jīng)營(yíng)范圍主要集中在和學(xué)生日常生活息息相關(guān)的項(xiàng)目，如超市、水果店、圖文打印、移動(dòng)電信網(wǎng)絡(luò)、照相館、理發(fā)店、銀行、干洗店、咖啡奶茶店、書(shū)報(bào)雜志社等。學(xué)院對(duì)各承租戶的經(jīng)營(yíng)范圍有著明確的規(guī)定，但是從門(mén)面房管理的實(shí)際情況來(lái)看，存在著門(mén)面房承租人在合同期內(nèi)擅自更改經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的問(wèn)題，且更改后的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容并未及時(shí)向?qū)W院相關(guān)部門(mén)反饋，致使門(mén)面房管理部門(mén)對(duì)門(mén)面房的使用情況并不完全了解[2]。以某警察學(xué)院為例，雖然在合同中明確規(guī)定中國(guó)移動(dòng)的經(jīng)營(yíng)范圍為移動(dòng)通信及直接相關(guān)業(yè)務(wù)，中國(guó)聯(lián)通的經(jīng)營(yíng)范圍為聯(lián)通通信及直接相關(guān)業(yè)務(wù)，縫紉鋪的經(jīng)營(yíng)范圍為縫紉修理及直接相關(guān)業(yè)務(wù)。但從實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況看，中國(guó)移動(dòng)擅自增設(shè)了手機(jī)及電腦修理柜臺(tái)，中國(guó)聯(lián)通隔出了大半空間進(jìn)行各類日雜用品的銷售，縫紉鋪以及鞋子修理鋪也見(jiàn)縫插針地在狹小的空間里堆滿了學(xué)生的各類日用品進(jìn)行銷售獲利。這種違反合同約定擅自更改經(jīng)營(yíng)范圍的行為，有違合約精神[3]，破壞了原來(lái)設(shè)定的門(mén)面房經(jīng)營(yíng)范圍整體布局，導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)，且容易產(chǎn)生安全隱患，如銷售違禁物品等問(wèn)題。

（三）承租人擅自分包轉(zhuǎn)包

合同約定，門(mén)面房?jī)H由承租人負(fù)責(zé)在限定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)，不允許出現(xiàn)分包轉(zhuǎn)包等行為，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，學(xué)院可立即終止合同。但在實(shí)際工作中，發(fā)現(xiàn)部分高校存在承租人擅自進(jìn)行分包轉(zhuǎn)包門(mén)面房問(wèn)題，主要表現(xiàn)為兩種情形[4]：一種情形是承租人出于經(jīng)營(yíng)思路發(fā)生改變、尋求差價(jià)利益等動(dòng)機(jī)，在未經(jīng)學(xué)院同意的情況下，將原先承租的門(mén)面房整體轉(zhuǎn)包給他人，并從中獲取轉(zhuǎn)包差價(jià)利益；另一種情形是承租人在存留自身經(jīng)營(yíng)所需門(mén)面房面積后，將多余面積再出租，通過(guò)收取分割租金來(lái)滿足其自身上交學(xué)院所需的租金金額，以此來(lái)降低自身經(jīng)營(yíng)成本，提高經(jīng)營(yíng)收益。擅自進(jìn)行分包轉(zhuǎn)包門(mén)面房，導(dǎo)致門(mén)面房管理產(chǎn)生灰色地帶，脫離管理方有效管控，極易引發(fā)糾紛，給學(xué)院管理工作帶來(lái)不必要的麻煩。

（四）不使用統(tǒng)一收款工具

目前，許多高校規(guī)定門(mén)面房承租人在有收款行為時(shí)，必須統(tǒng)一使用相關(guān)管理部門(mén)配發(fā)的刷卡機(jī)（POS 機(jī)），這不僅有利于學(xué)院核算其成本和銷售收入，防止承租人利用學(xué)院相對(duì)封閉的優(yōu)勢(shì)地位隨意操控物價(jià)，維護(hù)學(xué)生權(quán)益，也有利于給以后年度的招租工作提供相關(guān)數(shù)據(jù)支撐，如租金底價(jià)的設(shè)定、不同地段門(mén)面房最佳經(jīng)營(yíng)范圍及要求等。這種集中管控封堵了少數(shù)承租人違規(guī)牟利的空間，為后期招租工作提供了支撐。但由于在POS 機(jī)收款系統(tǒng)設(shè)置中將收款人統(tǒng)一為學(xué)院，且需要在一個(gè)月左右由相關(guān)管理部門(mén)在進(jìn)行集中核對(duì)后將營(yíng)業(yè)收入逐一轉(zhuǎn)賬至門(mén)面房承租人賬號(hào)中，也給承租人帶來(lái)了更多的資金運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和工作量，在怕麻煩和受利益驅(qū)使雙重因素影響下，一些承租人不愿意接受管控。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)多的承租人用各種辦法規(guī)避使用POS 機(jī)，微信、支付寶、現(xiàn)金等各種形式的收款方式屢禁不止，給學(xué)院門(mén)面房管理工作造成非常大的困擾。

（五）合同管理存在盲區(qū)

現(xiàn)階段，由于高校發(fā)展速度比較快，大部分學(xué)院在已有老校區(qū)的基礎(chǔ)上再擇地進(jìn)行新校區(qū)建設(shè)，新老校區(qū)并存運(yùn)行。校區(qū)環(huán)境各不一樣，導(dǎo)致門(mén)面房存在數(shù)量多、分布廣、種類復(fù)雜的現(xiàn)象。此外，由于各門(mén)面房情況不一樣，相當(dāng)多的門(mén)面房簽訂的合同起始時(shí)間不盡相同，跨年度合同相對(duì)較多；同時(shí)，學(xué)院門(mén)面房管理人員崗位調(diào)整變動(dòng)頻繁等因素疊加，導(dǎo)致對(duì)合同情況熟悉程度存在差異，合同資料整理的工作量較大，傳統(tǒng)的管理模式難度越來(lái)越大，極易產(chǎn)生管理盲區(qū)，使得門(mén)面房在合同到期或者在規(guī)定期限內(nèi)收取租金時(shí)造成疏漏，導(dǎo)致高校利益受損[5]。

二、高校經(jīng)營(yíng)性門(mén)面房管理改進(jìn)對(duì)策

如何最大限度地利用好門(mén)面房，通過(guò)優(yōu)化門(mén)面房管理催生更大活力，強(qiáng)化服務(wù)育人功能，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)收益，助推高校事業(yè)發(fā)展，是擺在管理者面前急需解決的難題。結(jié)合高校門(mén)面房管理存在的問(wèn)題，提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）更新管理理念，構(gòu)建科學(xué)合理的工作機(jī)制

后勤無(wú)小事，處處是責(zé)任。高校后勤工作雖然經(jīng)常是一些瑣碎事務(wù)，但往往事關(guān)師生切身利益，關(guān)乎高校社會(huì)形象。高校管理是一個(gè)系統(tǒng)性工程，門(mén)面房往往是作為學(xué)院的外部形象而存在，作為門(mén)面房擁有者，加強(qiáng)門(mén)面房承租管理不僅有助于增強(qiáng)高校整體管理效能，而且在很大意義上方便了更多的在校師生及校園內(nèi)其他人員。要提升高?，F(xiàn)代化管理能力，建設(shè)高水平大學(xué)，就不能忽視作為后勤管理重要組成部分的門(mén)面房管理。高校管理者必須及時(shí)更新管理理念，把門(mén)面房管理擺到高校管理的重要位置，給予應(yīng)有重視，做好整體規(guī)劃。建議在高校內(nèi)成立專門(mén)的管理部門(mén)對(duì)門(mén)面房承租人進(jìn)行管理，并賦予其明確的職責(zé)權(quán)限，重點(diǎn)負(fù)責(zé)合同簽訂、日常管理監(jiān)督以及投訴售后處理等具體工作，提高管理的專業(yè)化水平和工作效率。

（二）做好謀篇布局，優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)

要充分發(fā)揮門(mén)面房在高校事業(yè)發(fā)展中的重要作用，就必須把門(mén)面房管理納入學(xué)院整體發(fā)展規(guī)劃，從樹(shù)立良好社會(huì)形象、強(qiáng)化服務(wù)育人功能、謀求最大經(jīng)濟(jì)效益、維護(hù)校園優(yōu)良秩序、規(guī)范管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)隱患等多維度統(tǒng)籌謀劃，厘清門(mén)面房管理中的輕重緩急因素，提前謀篇布局，做好整體頂層設(shè)計(jì)。尤其是門(mén)面房整體內(nèi)外裝修風(fēng)格，要服從學(xué)院整體風(fēng)格需要，精心做好調(diào)研論證，形成具體規(guī)范指導(dǎo)方案，并在招租公告和合同約定中提出明確要求。鼓勵(lì)和支持相關(guān)部門(mén)和工作人員開(kāi)展科學(xué)研究，優(yōu)化門(mén)面房承租項(xiàng)目管理，做細(xì)做實(shí)門(mén)面房日常管理，加強(qiáng)管理部門(mén)與承租人的溝通交流，注意傾聽(tīng)?zhēng)熒?、校友和承租人的聲音，及時(shí)采納合理意見(jiàn)建議，提升門(mén)面房出租層次，合力打造優(yōu)美校園環(huán)境，達(dá)成門(mén)面房出租的多維度愿景目標(biāo)，真正實(shí)現(xiàn)多贏的良好局面。

（三）強(qiáng)化合同管理，杜絕風(fēng)險(xiǎn)隱患

高校在門(mén)面房招租完成后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)招租結(jié)果及時(shí)與承租人簽訂合同，通過(guò)合同約束雙方行為。要特別重視合同中的重點(diǎn)條款，如租金收繳、租賃期限、雙方權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任、終止條件等。此外，還應(yīng)該在合同中明確規(guī)定在出租期間承租人對(duì)門(mén)面房的使用用途、可經(jīng)營(yíng)方向等，明確規(guī)定未經(jīng)過(guò)高校相關(guān)管理部門(mén)書(shū)面同意不得隨意更改，如果承租人在出租期間所從事的商業(yè)行為影響高校教育事業(yè)的發(fā)展，高校有權(quán)收回該門(mén)面房。這樣能夠更好地保障對(duì)門(mén)面房出租期間發(fā)生的突發(fā)情況依法進(jìn)行處置，增強(qiáng)高校對(duì)經(jīng)營(yíng)性門(mén)面房有效管控的力度，維護(hù)學(xué)院合法權(quán)益，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，避免不必要的麻煩。在門(mén)面房出租合同簽訂及后期管理中，要強(qiáng)化法律意識(shí)，充分發(fā)揮校內(nèi)法律事務(wù)部門(mén)對(duì)合同審核把關(guān)和管理實(shí)踐中相關(guān)法律問(wèn)題的指導(dǎo)作用。加強(qiáng)合同和其他工作臺(tái)賬管理，充分利用現(xiàn)代信息化管理手段，提高管理工作效率[6]。針對(duì)門(mén)面房在新老校區(qū)和學(xué)院分布的特點(diǎn)，找準(zhǔn)最佳時(shí)間節(jié)點(diǎn)，采用科學(xué)合理方式，把不同區(qū)域和時(shí)期的門(mén)面房相對(duì)集中開(kāi)展招租，這樣既能減少重復(fù)工作、提高工作效率，還有利于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取最大經(jīng)濟(jì)效益。

（四）加強(qiáng)實(shí)時(shí)監(jiān)管，完善管理模式

完成合同簽訂到承租人入駐，再到承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)，高校相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)采用明察暗訪、設(shè)立舉報(bào)渠道、開(kāi)展問(wèn)卷調(diào)查、調(diào)取款項(xiàng)往來(lái)信息等多種方式增強(qiáng)對(duì)門(mén)面房經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各方面情況的掌握，加大對(duì)門(mén)面房的監(jiān)督管理力度。通過(guò)建立定期、不定期的巡查制度加強(qiáng)對(duì)門(mén)面房進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)不符合要求的裝修及時(shí)進(jìn)行整治，對(duì)私自轉(zhuǎn)包進(jìn)行嚴(yán)肅處理，對(duì)不使用POS 機(jī)收款行為進(jìn)行懲罰，按合同約定對(duì)違反約定的門(mén)面房承租人進(jìn)行處罰，甚至查封問(wèn)題門(mén)面房等；或者通過(guò)廣泛發(fā)動(dòng)學(xué)生參與對(duì)門(mén)面房承租人的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有不合規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行通報(bào)，讓更多的學(xué)生了解門(mén)面房的經(jīng)營(yíng)狀況等。對(duì)承租人進(jìn)行入駐前教育和日常教育，突出法律意識(shí)教育，發(fā)現(xiàn)違規(guī)苗頭及時(shí)進(jìn)行警示，做到防微杜漸，防患于未然。此外，還應(yīng)敢于創(chuàng)新、務(wù)求實(shí)效，通過(guò)多種方式建立和完善適合學(xué)院自身特點(diǎn)的門(mén)面房管理模式。如某警察學(xué)院性質(zhì)為公安院校，對(duì)學(xué)生實(shí)行相對(duì)封閉的警務(wù)化管理，學(xué)生的日常生活主要依賴校內(nèi)食堂和門(mén)面房提供的服務(wù)，如何在確保承租人經(jīng)營(yíng)過(guò)程中規(guī)范取得合法合理收益的同時(shí)，能最大限度地保證學(xué)生和學(xué)院的利益，應(yīng)該是門(mén)面房管理部門(mén)在制定管理規(guī)則、建立管理模式時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。

綜上所述，門(mén)面房的出租收益能在一定程度上補(bǔ)充學(xué)院各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展所需、提升學(xué)院辦學(xué)條件、豐富師生物質(zhì)生活，還能在樹(shù)立高校良好社會(huì)形象、落實(shí)服務(wù)育人等方面對(duì)高校教育事業(yè)發(fā)展起到助推作用。統(tǒng)籌規(guī)劃門(mén)面房管理工作、科學(xué)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)、多途徑提升門(mén)面房管理水平，不僅有利于高校在門(mén)面房出租中獲得最大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，也有利于高校門(mén)面房管理走上系統(tǒng)化、規(guī)范化的道路，實(shí)現(xiàn)高校和承租人的雙贏。