偉星系豪賭

李惠琳

無懼“黑鐵”時代，一批地產(chǎn)新勢力高調崛起。

中指數(shù)研究院權益拿地金額數(shù)據(jù)顯示，1-6月，浙江小型房企偉星房產(chǎn)以94億元的金額，闖入全國TOP 15榜單，與華潤置地、龍湖等龍頭，齊頭并進。

偉星房產(chǎn)并非籍籍無名，入行已有20多年，是浙商章卡鵬旗下的產(chǎn)業(yè)，只是長期盤踞在浙江、安徽等三四線市場。

章卡鵬另一個更知名的身份，是“紐扣大王”。

他靠生產(chǎn)紐扣和拉鏈發(fā)家，后跨界至建材水管行業(yè)，坐擁偉星股份、偉星新材兩家上市公司，合計市值超過400億元。

這兩年，趁著行業(yè)洗牌之際，章卡鵬大舉擴張地產(chǎn)版圖，沖擊更高規(guī)模。

逆風拿地

章卡鵬在地產(chǎn)圈，一直走“小而精”的路徑。

此輪重金拿地之前，偉星房產(chǎn)主攻浙江臨海、安徽蕪湖、馬鞍山等三四線城市。早期，步子邁得小，也不輕易拓展新地域。

章卡鵬有其堅定的哲學：一旦進入，必然深耕，打透地域。

2000年，他進入蕪湖市場后，累計開發(fā)44個項目，“住在蕪湖、住在偉星”的說法，在坊間流傳。據(jù)其官方微信披露，2022年，其在蕪湖的市占率高達42%。

類似的還有馬鞍山，2010年偉星首次入場，2022年的市占率達到28%。

不過，低線城市的天花板低，銷售、價格波動大，偉星的銷售規(guī)模，一直停留在百億元左右。

2018年開始，章卡鵬有意識進行外拓，重點在合肥發(fā)力；2019年首次進入杭州、武漢等核心城市。

這兩年，他在買地上花的錢，肉眼可見地增加。2020年，偉星拿地投入僅百億左右。2021年起，調控趨于嚴厲，章卡鵬卻不斷加碼，當年拿地增至225億元，2022年又花費243億元。

疊加今年已有的85億元，兩年半時間，合計花了超過550億元。

投資策略也有變化，以浙江、安徽為深耕區(qū)域，同時聚集核心城市，在主流地段投資。今年南京首輪集中供地，偉星以31億元觸頂價格，當了回“地王”。

章卡鵬這輪加倉，除了鞏固蕪湖、馬鞍山等主戰(zhàn)場，資金多數(shù)花在新進城市，有區(qū)域延續(xù)密集投入的打法。

比如，去年買的20塊地，一半位于合肥，成為當時拿地金額最大的房企。

2022年，蕪湖、臨海、馬鞍山等強勢區(qū)域，銷售下滑40%至50%。合肥、杭州、寧波、南京等新進城市保持增長，貢獻過半業(yè)績。

合肥一地，2022年銷售額達到116億元，比上年增長5倍。

偉星的權益銷售額，去年增至 333億元，比三年前翻了一番，由一家三流房企躋身全國前50強，排名上升36位。

今年1-6月，章卡鵬勢頭依舊，權益銷售額達到180.7億元，力壓多路豪強，殺進克而瑞40強。

積極補倉，章卡鵬信心爆棚，未來三至五年，要沖擊500億—900億元的規(guī)模。

多而不散

過去，他多是獨立拿地開發(fā)項目，權益銷售額占比超過95%。

新策略下，偉星競奪一二線城市的核心地塊，價格不便宜，也嘗試合作開發(fā)模式。

2022年拿下的地塊中，兩塊為合作拿地。今年前5個月，權益銷售額占比降低至89%。

對沖土地成本的方式，是提高周轉速度。偉星房產(chǎn)主打快開發(fā)、高周轉模式。比如2021年，臨海云廬花園項目，從拿地到滿足預售，不到6個月。

官方微信披露，2021年，偉星房產(chǎn)營收281億元，同比增長40.6%，回籠資金289億元，同比增長6成。

回流的現(xiàn)金，章卡鵬又用來補倉。

他不限于只做開發(fā)，也涉足物業(yè)和商業(yè)。

至2022年，偉星物業(yè)全國簽約項目超百個，管理面積2000萬方，在管規(guī)模在全國排名第57位。

章卡鵬布局商業(yè)項目10多年，打造星悅廣場、萬悅城、星立方、快縵里、星街等多個產(chǎn)品線，累計開業(yè)商場28個，開發(fā)約210萬方總體量。

這些項目多布局在偉星深耕的城市，憑借在當?shù)氐挠绊懥?，入市后人氣不低?/p>

官方披露，4月初，臨海偉星·星悅廣場開業(yè)，前三日客流量破30萬人次，營業(yè)額超3000萬元。

非開發(fā)類的業(yè)務，現(xiàn)金流更穩(wěn)定，但是，自持重資產(chǎn)項目，考驗章卡鵬的資金實力。

章卡鵬掌控偉星，頗為傳奇。

偉星集團的創(chuàng)始人是明丕白，1970年代左右，從紐扣生產(chǎn)的小作坊起步，成就一家多元業(yè)務的綜合性民企。

章卡鵬于1982年加入，他拜明丕白為師，由后者親自帶教培養(yǎng)，在其身故后，以徒弟身份，慢慢接掌偉星的運營。

天眼查顯示，現(xiàn)年58歲的章卡鵬，持有偉星集團15.9743%的股份，為實控人；明丕白的親屬，依然持有大量股權。

偉星集團，號稱浙江臺州第一大民營企業(yè)，涉足地產(chǎn)、服裝輔料、塑料管道、光學制品等，2021年營收403.52億元。

章卡鵬視野極廣，他甚至投資19億，在云南獲得兩條河流9個電站的開發(fā)權。

尤為神奇的是，業(yè)務如此多元，兩家上市公司均做到行業(yè)龍頭。

偉星股份以服裝輔料為主業(yè)，在國內(nèi)外建有八大工業(yè)基地，年產(chǎn)116 億粒鈕扣、8.5億米拉鏈，去年入賬36.28 億元。

偉星新材主營塑料管道，一年也有近70億元的收入，其PPR（無規(guī)共聚聚丙烯）產(chǎn)品，全國市占率約8%。

要么不做，如果要做，集中力量把事做透，章卡鵬的這種風格，在地產(chǎn)區(qū)域開拓也如此。

兩家上市公司的收入，合計百億左右，不到房地產(chǎn)的一半，這兩年，服裝輔料、塑料管道需求疲軟，表現(xiàn)平淡。

當下市況，章卡鵬大舉拿地，有拉動增長的意圖，更要有逆勢操盤的信心。

無論結局如何，至少很有勇氣。