越秀攪動(dòng)京圈

李惠琳

越秀地產(chǎn)，正攪動(dòng)京圈市場(chǎng)。

6月20日，北京第一批次集中供地收官，23宗地，成交712億元。一擲千金的豪客中，越秀這張新面孔，格外生猛。

過(guò)去4個(gè)月，它拿下三宗京城熱門(mén)地塊，價(jià)格皆觸頂，斥資共138億元，連中海、華潤(rùn)都落在下風(fēng)。

這家廣州老牌國(guó)企開(kāi)發(fā)商，長(zhǎng)期深耕大灣區(qū)，過(guò)往鮮少涉足長(zhǎng)江以北。當(dāng)下，樓市前景晦暗不清，潛伏京城兩年后，越秀卻開(kāi)始高調(diào)出擊。

百億補(bǔ)倉(cāng)

越秀地產(chǎn)，是今年在北京花錢(qián)最多的房企。

6月中旬，海淀區(qū)一宗住宅用地，30家房企“圍獵”，經(jīng)過(guò)多輪舉牌競(jìng)價(jià)，觸頂上限價(jià)格79.35億元。在搖號(hào)階段，越秀最終摘得。

它也志在必得。在土拍現(xiàn)場(chǎng)座位席，越秀華北區(qū)域副總裁、北京公司總經(jīng)理董毅，身穿粉色襯衫，桌上放著一個(gè)紅色紙袋，上書(shū)“大吉大利”。

收獲心儀地塊，越秀固然有運(yùn)氣的加持，把握窗口期也是關(guān)鍵。為拓展北方市場(chǎng)，今年2月，它開(kāi)啟招兵買(mǎi)馬。

董毅就是越秀高層特意挖來(lái)的，他在旭輝任職6年，從戰(zhàn)略合作部負(fù)責(zé)人，一路晉級(jí)為華北區(qū)域總裁。加盟后，現(xiàn)在主抓投資和北京公司。

越秀又從金地請(qǐng)來(lái)兩員大將——郭偉智、趙峰，分任北方區(qū)域董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理、北京公司助理總經(jīng)理。

“人才建設(shè)走在前面，馬上就會(huì)開(kāi)花結(jié)果?！痹叫愕禺a(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)說(shuō)。

果然，很快迎來(lái)收獲。

2月的北京土拍，這張新面孔擊敗一眾頭部央企，分別以25.99億、33.12億，拿下昌平朱辛莊地塊和蘋(píng)果園地塊。

“市場(chǎng)熱的時(shí)候，我們拿不到地，冷下來(lái)的時(shí)候，在一些重要的節(jié)點(diǎn)，我們就拿到地了?！?/p>

林昭遠(yuǎn)在3月透露，北京是要重點(diǎn)發(fā)展的城市，一有機(jī)會(huì)就繼續(xù)增持。

2023年以來(lái)，越秀地產(chǎn)一共拿地8宗，北京有三宗，總耗資138.46億元，占到拿地總金額的82.5%。

越秀地產(chǎn)長(zhǎng)期聚焦粵港澳大灣區(qū)，尤其廣州、佛山。2022年，其北方區(qū)域銷(xiāo)售占比僅4.6%，收入貢獻(xiàn)倒數(shù)第二，僅次于西部地區(qū)。

兩年前，越秀一度試探進(jìn)入北京，聯(lián)合北京天恒置業(yè)，以45.7億元的代價(jià)，拿下懷柔區(qū)劉各長(zhǎng)地塊。

可惜，出師不利。

2021年11月，項(xiàng)目入市，定名為“越秀天恒·懷山府”，均價(jià)3.8萬(wàn)元/平米。開(kāi)盤(pán)一年多，仍在艱難去化。

根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，截至6月21日，項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)1000余套，網(wǎng)簽數(shù)僅為41套，去化率不到4%。

參考35273元/平米的成交均價(jià)，粗略計(jì)算，項(xiàng)目只賣(mài)了約1.76億元。

一位熟悉該項(xiàng)目的中介向記者稱(chēng)，越秀天恒·懷山府屬于京郊板塊，遠(yuǎn)離市區(qū)，周邊配套較弱，出行靠地鐵，可是數(shù)公里內(nèi)都沒(méi)站點(diǎn)。

越秀開(kāi)始偃旗息鼓，此后兩年未在北京出手。

規(guī)模野心

今年董毅帶隊(duì)，重新進(jìn)京，調(diào)整了投資策略，直指中心區(qū)域，且均為獨(dú)立操盤(pán)。

林昭遠(yuǎn)稱(chēng)，越秀今年積極拿地，有政策端的轉(zhuǎn)暖，也有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。京城核心區(qū)域，是林昭遠(yuǎn)口中的“好地方”。

一位房地產(chǎn)人士告訴《21CBR》記者，北京區(qū)域短暫回升后，4月起止升轉(zhuǎn)降，銷(xiāo)售端也有壓力；相比其他城市，確定性終究更強(qiáng)些。

二度進(jìn)擊，越秀堅(jiān)持快開(kāi)發(fā)、高周轉(zhuǎn)路線。

越秀星樾4月底首批入市，拿地到開(kāi)盤(pán)僅用77天，均價(jià)在6.2萬(wàn)元/平米，468套房源，超過(guò)2500組意向登記。

開(kāi)盤(pán)即售罄，可謂“一炮而紅”。5月中開(kāi)盤(pán)的越秀天玥，均價(jià)7.48萬(wàn)元/平米，戰(zhàn)績(jī)也不菲。官方披露，首開(kāi)當(dāng)日賣(mài)了18億元。

北京項(xiàng)目爆賣(mài)，增強(qiáng)了北上信心，也為今年業(yè)績(jī)打下基礎(chǔ)。

2022年，越秀銷(xiāo)售額1250億元，同比增幅超8%，TOP30強(qiáng)中，正增長(zhǎng)的獨(dú)此一家。

克而瑞銷(xiāo)售排名中，其座次連升18位，坐上全國(guó)第16把交椅。同期，受累于市場(chǎng)下行，毛利率降至20.45%。

2023年，林昭遠(yuǎn)的目標(biāo)約為1320億元，同比增長(zhǎng)6%，1-5月，其合同銷(xiāo)售金額已有695.19億元。

要達(dá)成規(guī)模目標(biāo)，只要按部就班，但越秀更在意優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。6月出手80億加倉(cāng)北京，意圖或恰在于此。

越秀星樾、越秀天玥所在地塊，溢價(jià)率不高，約為15%左右，樓面價(jià)分別約為2.5萬(wàn)元/平米、4.9萬(wàn)元/平米，畢竟體量大，仍有較大盈利空間。中指研究院數(shù)據(jù)顯示， 去年越秀拿地金額達(dá)到346億元，今年又準(zhǔn)備了400億預(yù)算。

至于拿地的錢(qián)，越秀大量舉債招股。

今年以來(lái)，其已發(fā)行兩次中期票據(jù)，募資分別約20億元、14億元；天眼查顯示，截至6月，其附屬?gòu)V州城建已公布3期債券計(jì)劃，合計(jì)募資可達(dá)54億。

今年6月，越秀以每股9港元的價(jià)格，供股9.29億股，募資凈額 83.6億港元。

單單這些，總共籌資超過(guò)160億。

土地狂飆，越秀體量膨脹。截至2022年末，其總資產(chǎn)3463.5億元，同比增長(zhǎng)10.4%，總土儲(chǔ)超2845萬(wàn)㎡；而有息負(fù)債增至883億元，其中短債為157.4億元。

管理層計(jì)劃，將貸款利率控制水平在3.65%。

此番百億進(jìn)京拿地，越秀正持續(xù)“擴(kuò)表”。今年以來(lái)，它也在杭州、青島、上海、成都等地屢屢出手。

行業(yè)低谷，走出舒適區(qū)，大舉外擴(kuò)，野心真的不一般。