奧園重組

江一葦　李惠琳

為保住港股上市地位，郭氏兄弟拼了。

7月2日晚起，中國(guó)奧園連發(fā)5份公告，公布了境外債務(wù)重組方案、復(fù)牌最新進(jìn)展，以及補(bǔ)發(fā)2021年—2022年的三份財(cái)報(bào)。

對(duì)于倆兄弟來(lái)說(shuō)，5份新鮮出爐的公告，可謂先自揭傷疤，再刮骨療傷。

奧園方透露，截至2022年底，其債務(wù)合計(jì)約1090億元，境外計(jì)息負(fù)債428.18億元、境內(nèi)計(jì)息負(fù)債662.32億元。

其境外債務(wù)重組方案，一頓操作猛如虎，包括原債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股、永續(xù)債等。

如果最終債權(quán)人愿意，股權(quán)占比發(fā)生大變化，郭氏兄弟可能失去大股東地位。

董事局主席郭梓文表示，境內(nèi)債方面，也與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立安排，延長(zhǎng)本金逾327億元的現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的期限。

公司正有序推進(jìn)復(fù)牌工作。

破釜沉舟

在財(cái)務(wù)顧問(wèn)畢馬威的推動(dòng)下，郭氏兄弟破釜沉舟重組債務(wù)。從公告的方案來(lái)看，主要包括以下幾項(xiàng)操作：

其一，發(fā)行4支共計(jì)23億美元的新債務(wù)工具，置換原債券。新債務(wù)工具的期限自2026年9月至2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%。

其二，新發(fā)行10億普通股，連通大股東郭梓文及其家族成員持有的4億股普通股，將轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人。

其三，新發(fā)行1.43億美元的無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，其將于2028年9月強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為公司普通股份，將占轉(zhuǎn)換后已發(fā)行股本總額的29.9%。

其四，新發(fā)行16億美元永續(xù)債。

值得注意的是，債轉(zhuǎn)股、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債的操作，將稀釋大股東的股權(quán)。

根據(jù)港交所披露易，執(zhí)掌公司的郭氏家族，目前持有56.01%股權(quán)，約16.61億股。

奧園的總股本是29.66億股，發(fā)行10億股新股后，奧園的總股本變成39.66億股。

郭梓文家族持有的股份轉(zhuǎn)出4億股后，剩下12.61億股，持股比重將降至31.80%。

而14億股債轉(zhuǎn)股的債權(quán)人，將合共持有奧園35.30%股權(quán)。

此外，新發(fā)行的1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，如轉(zhuǎn)換為普通股，將占已發(fā)行股本的29.9%。公司擴(kuò)大后的總股本變成56.58億股。

郭氏家族持有的12.61億股，其股權(quán)占比將下降為22.29%。

這對(duì)番禺起家的兄弟，可能失去大股東地位。

全面重組方案的公布，邁出了脫險(xiǎn)上岸的關(guān)鍵一步。

但方案能否順利通過(guò)，一個(gè)關(guān)鍵條件是，郭家需要讓債權(quán)人相信，其仍具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力。

在債務(wù)危機(jī)和市場(chǎng)下行的雙重沖擊下，2021年至2022年，奧園的業(yè)績(jī)持續(xù)下滑。

銷售端，從1210億元降至202億元；收入端，從497.67億元減至184億元。

盈利端同樣疲弱，2021年虧了354億元，2022年又虧掉84億元。

從賬面上看，奧園處于資不抵債的尷尬局面。

截至2022年底，其總資產(chǎn)為2344.26億元，總負(fù)債為2520.63億元，股東權(quán)益為-227.17億元。

盤活資產(chǎn)

重組方案中，兄弟倆亮出了“家底”。

截至2022年底，共擁有267個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建面約3080萬(wàn)平方米；城市更新項(xiàng)目總規(guī)劃建面約3160萬(wàn)平方米。

另有位于加拿大的兩個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，資產(chǎn)凈值約15.9億元，目前處于在售狀態(tài)；45個(gè)投資物業(yè)項(xiàng)目，提供租金收入。

基于這些資產(chǎn)，奧園方面測(cè)算，未來(lái)10年可獲得現(xiàn)金流265—323億元。

核心來(lái)自兩部分：一是物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)斶€項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后剩余的現(xiàn)金凈額，預(yù)計(jì)約為185億元；二是出售部分資產(chǎn)所得款項(xiàng)凈額，預(yù)計(jì)約80億元至138億元。

對(duì)比龐大的債務(wù)，這些資金顯然不夠。截至2022年底，公司的總有息負(fù)債達(dá)到1090億元，銀行結(jié)余及現(xiàn)金為51億元。

于郭氏兄弟而言，出臺(tái)債務(wù)重組方案、補(bǔ)發(fā)年報(bào)，均是為復(fù)牌做準(zhǔn)備。

作為最早一批出險(xiǎn)房企，奧園已停牌近15個(gè)月，距離退市預(yù)警期限（今年9月30日），不到3個(gè)月。

“公司正積極滿足港交所復(fù)牌指引要求，力爭(zhēng)盡快完成復(fù)牌交易?！?日的公告中表示。

奧園旗下的物業(yè)公司奧園健康，已經(jīng)先行一步，于5月31日向港交所提交了復(fù)牌申請(qǐng)。

復(fù)牌只是奧園回歸正軌的第一步，要真正化解風(fēng)險(xiǎn)，還要看后續(xù)的重組方案如何優(yōu)化，以及經(jīng)營(yíng)持續(xù)改善。

為促進(jìn)銷售，郭氏兄弟多次通過(guò)引入戰(zhàn)投合作、品牌代建等方式，盤活資產(chǎn)。

6月初，奧園引入第四位“白武士”中金國(guó)測(cè)，雙方將在粵港澳區(qū)位的舊改方面合作。據(jù)天眼查，中金國(guó)測(cè)是中國(guó)黃金集團(tuán)的子公司，大股東持股51%。

此前，郭家還引入了山東健康、南粵基金等國(guó)資企業(yè)，合作領(lǐng)域均涉及大灣區(qū)的舊改項(xiàng)目。

其中，珠海翠微舊改項(xiàng)目在1月引入山東健康后，更名為“山東健康·香府一品”，于4月實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤銷售，迄今累計(jì)銷售額逾5億元。

兄弟倆也在努力穩(wěn)定基本盤。據(jù)奧園集團(tuán)6月中旬披露，今年全面升級(jí)五保戰(zhàn)略，推進(jìn)保復(fù)工、保交樓。

1-6月，中國(guó)奧園交付約1.9萬(wàn)套房源，交付面積約235.3萬(wàn)平方米，絕大多數(shù)區(qū)域項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%復(fù)工。

從市場(chǎng)端看，目前樓市前景依然不明。

2023年1-6月，奧園的合同銷售額約74.8億元，表現(xiàn)疲弱。

自救之路漫漫，難言何時(shí)上岸。無(wú)論如何，終于給出了重組方案，勇氣可嘉。