陽(yáng)光城跌落

李惠琳

閩系大佬林騰蛟執(zhí)掌的陽(yáng)光城，退市了。

6月13日晚間，陽(yáng)光城公告，其收到深交所的事先告知書，因連續(xù)20個(gè)交易日股價(jià)均低于1元，深交所擬決定終止其上市交易。

截至 3 月底，陽(yáng)光城有 13.97 萬(wàn)戶股東，其將蒙受巨大損失。

“房企退市與經(jīng)營(yíng)不佳有直接關(guān)系，股票市場(chǎng)反應(yīng)說(shuō)明，‘用腳投票機(jī)制正發(fā)揮作用?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

陽(yáng)光城的銷售體量，一度邁過(guò)2000億元，成為閩系房企的龍頭，助推林騰蛟控制的陽(yáng)光控股，在2021年殺入全球500強(qiáng)。

未想，隨即遭遇變局，卷入債務(wù)漩渦。

身陷危局，他在努力自救，力圖改變出局的命運(yùn)。

債務(wù)圍城

陽(yáng)光城的債務(wù)危機(jī)，爆發(fā)于2021年9月，至今一年多的時(shí)間。

出險(xiǎn)以來(lái)，林騰蛟積極奔走自救，去年11月“三支箭”射出后，陽(yáng)光城的股價(jià)一度漲停。好景不長(zhǎng)，2023年以來(lái)，陽(yáng)光城股價(jià)逐步走下坡路，4月年報(bào)公布后，更是一泄千里。

5月5日，陽(yáng)光城遭遇風(fēng)險(xiǎn)警示，觸發(fā)“戴帽”，引發(fā)股價(jià)多個(gè)跌停板。

導(dǎo)火索是一起違規(guī)擔(dān)保。

深交所披露，陽(yáng)光城違規(guī)對(duì)外部單位提供擔(dān)保5.45億元，內(nèi)部控制存在重大缺陷，會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)其出具否定意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告，觸及“其他風(fēng)險(xiǎn)警示”情形，股票簡(jiǎn)稱變更為“ST陽(yáng)光城”。

基本面持續(xù)不振，挫傷市場(chǎng)信心。

2022年陽(yáng)光城收入399.19億元，同比減少6.13%，虧掉125.53億元。今年1-3月，情況有改善，凈虧4.71億元，虧損同比收窄68.54%，整體表現(xiàn)依舊疲弱。

可是，債務(wù)規(guī)模持續(xù)攀升。

截至今年3月底，陽(yáng)光城總資產(chǎn)為2988億元，總負(fù)債達(dá)到2744億元，一年內(nèi)到期的短期借款、非流動(dòng)負(fù)債為614億元。而賬上只有47.8億元的現(xiàn)金，捉襟見(jiàn)肘。

林騰蛟不斷籌錢還債，違約事件仍在增加。

今年1月，陽(yáng)光城新增一筆債券違約，涉及本金10億元及利息。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月12日，其到期未支付的債務(wù)本金達(dá)647.32億元，包括金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開(kāi)市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品等，比一年前多了270億元。

此外，根據(jù)陽(yáng)光城的公告，截至6月26日，陽(yáng)光城及控股子公司對(duì)參股公司提供的擔(dān)保為106.85億元，占母公司凈資產(chǎn)204.70%。這加劇了潛在風(fēng)險(xiǎn)。

屋漏偏逢連夜雨。

5月15日，林騰蛟兄弟之妻吳潔，因旗下龍凈環(huán)保歷史信息披露違規(guī)事項(xiàng)，被證監(jiān)會(huì)立案。

吳潔為陽(yáng)光城實(shí)控人，兼任監(jiān)事長(zhǎng)。天眼查顯示，其直接持有福建陽(yáng)光集團(tuán)43.74%的股權(quán)，后者為陽(yáng)光城大股東，股比為15.76%。

多重利空，壓垮了本就脆弱的市場(chǎng)信心。

無(wú)力回天

從高山跌向谷底，林騰蛟奔赴化債一線，四處奔走籌錢，幾乎押上全部身家。

去年，林處置多項(xiàng)核心資產(chǎn)，出售所持有的龍凈環(huán)保、興業(yè)銀行部分股權(quán)，又變現(xiàn)佛山陳村、浙江永康、四川宜賓、上海臻百利、希爾頓酒店等20余個(gè)項(xiàng)目。

他也押上陽(yáng)光集團(tuán)和個(gè)人信用，為債務(wù)擔(dān)保，借此獲得3筆境內(nèi)債展期、2只美元債展期。

林騰蛟拉來(lái)中國(guó)華融紓困，在保交樓、爛尾樓盤活、問(wèn)題資產(chǎn)并購(gòu)重組等方面，展開(kāi)合作。

一邊補(bǔ)血，一邊節(jié)流。

林騰蛟舍得在人才上花錢，陽(yáng)光城一度以高薪酬著稱，人均年薪40萬(wàn)，居地產(chǎn)圈之最。出險(xiǎn)后，上至高管、下至一線員工，全部降薪。

截至2022年底，陽(yáng)光城在職員工為3340人，一年減少6508人。人均年收入為18.33萬(wàn)元，比上年減少22.6萬(wàn)元；高管總薪酬為1790.1萬(wàn)元，降幅達(dá)36.45%。

林騰蛟本人，兩年未領(lǐng)取工資。

減債取得一定成效，截至2022年2月，陽(yáng)光城累計(jì)償還450億元債務(wù)，只是債務(wù)基數(shù)龐大，依然嚴(yán)峻。

房企化債，關(guān)鍵在銷售回款。截至2022年底，陽(yáng)光城的土儲(chǔ)量為2882萬(wàn)平方米，集中在一二線城市，受限于自身出險(xiǎn)影響購(gòu)房者信心，相比同行，量?jī)r(jià)齊跌更為顯著。

2022年，陽(yáng)光城銷售額降至377億元，同比跌超70%，克而瑞的全國(guó)銷售榜單上，排名跌到38位。今年1-4月，其銷售額僅131億元，同比下降15%，排名跌至41位。

這兩年，陽(yáng)光城暫緩拿地，撤出部分城市，15個(gè)區(qū)域公司調(diào)整為12個(gè)，以提高資源配置效率，強(qiáng)化城市深耕。

當(dāng)下，樓市觀望情緒濃重，銷售恐怕短期難以改善。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜提到，退市之后，陽(yáng)光城的經(jīng)營(yíng)條件將惡化，恢復(fù)正常變得困難。

一落千丈

從顯赫一時(shí)到債務(wù)圍城，林騰蛟應(yīng)未想到，陽(yáng)光城這么快走到絕境。

“世界500強(qiáng)，恍如昨日?！币晃还擅窀锌?。

2022 年陽(yáng)光城營(yíng)收情況

陽(yáng)光城是典型的黑馬型房企，發(fā)家于福建，深耕本地后進(jìn)軍全國(guó)。

倚仗激進(jìn)加杠桿，林騰蛟一度吃到房地產(chǎn)紅利。2012年，其銷售規(guī)模僅為百億元，2020年已躍升至2180億元。

他對(duì)規(guī)模有執(zhí)念，從萬(wàn)科、龍湖、碧桂園挖來(lái)多位大將，自己當(dāng)起“甩手掌柜”。

其中，來(lái)自碧桂園的明星經(jīng)理人朱榮斌，最為知名。2017年，入職不到3月的朱榮斌就定下目標(biāo)：2020年達(dá)成3500億銷售規(guī)模。

雄心勃勃的朱榮斌，將激進(jìn)打法貫徹到底，履新執(zhí)行董事長(zhǎng)的當(dāng)年，即買入120個(gè)項(xiàng)目，全國(guó)新開(kāi)拓十余個(gè)區(qū)域。

陽(yáng)光城規(guī)模突飛猛進(jìn)，2019年銷售額問(wèn)鼎2000億元，較2017年翻倍，在克爾瑞銷售榜，排名躍升至第13名。

不料，樓市形勢(shì)急轉(zhuǎn)，陽(yáng)光城的高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式走向末路，銷售一路直下，距離原定目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)，還背負(fù)過(guò)高的負(fù)債和融資成本。最高峰時(shí)，陽(yáng)光城的有息負(fù)債達(dá)到1134億元。

2022年初，朱榮斌出走陽(yáng)光城。他的最新身份為合富輝煌董事會(huì)主席，轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)代理，成為房企的乙方，上年收入約15億港元。

漩渦之中，二股東也離開(kāi)林騰蛟。

2021年底，“泰康系”以半價(jià)減持陽(yáng)光城9.41%股權(quán)，浮虧近17億元，持股比例降至5%以下。兩個(gè)月后，再次減持3.99%，幾近清倉(cāng)，十大股東中已不見(jiàn)蹤影。

從眾人熱捧到一落千丈，陽(yáng)光城暗淡收?qǐng)?，退市之后，林騰蛟的資本時(shí)代也落幕了。