商業(yè)地產(chǎn)公司如何優(yōu)化輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

段嘉奇

商業(yè)地產(chǎn)公司輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的種類

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中常見的專業(yè)化運(yùn)營方式，該模式在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、投資和營運(yùn)中處于運(yùn)營者及參加者的位置。當(dāng)前，在我國，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)公司投入到輕資產(chǎn)運(yùn)營行列。目前，輕資產(chǎn)運(yùn)營主要有三種具體方式。

采用合作開發(fā)的方式 商業(yè)地產(chǎn)公司可以和投資集團(tuán)合作來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)公司將項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)讓渡給相關(guān)投資集團(tuán)，而留下針對該項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)。合作開發(fā)能夠得到投資集團(tuán)的資金支持，同時(shí)能發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)公司本身的營銷渠道與經(jīng)營能力，雙方形成優(yōu)勢互補(bǔ)。

利用信托投資基金的方式 信托投資基金是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)利用發(fā)行股票的方式籌集資金的一種方式，是將資金交給相關(guān)機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT的房地產(chǎn)投資管理中心，按一定比例分配紅利的一種證券化手段。信托投資基金自身擁有的低杠桿、高流動(dòng)性以及較低的稅收負(fù)擔(dān)等顯著特點(diǎn)，對大部分的中小型商業(yè)地產(chǎn)公司都具有很強(qiáng)的適用性。該基金在優(yōu)化資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率的同時(shí)可以有效減少投資風(fēng)險(xiǎn)，對于處于成熟階段的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說是一種普適性較強(qiáng)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

采用售后租回的方式 售后租回是先行將資產(chǎn)從資產(chǎn)負(fù)債表中移出，達(dá)到將資產(chǎn)變輕的目的。這種方式不但能夠避免對有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行折舊計(jì)提，還能夠優(yōu)化與改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性能。此方法和金融機(jī)構(gòu)中使用分期付款的方式來獲得固定資產(chǎn)有許多相同之處，只是使用的主要群體不是銀行，而是與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的租賃企業(yè)。

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的優(yōu)化策略

加強(qiáng)公司風(fēng)險(xiǎn)防控體系 商業(yè)地產(chǎn)公司要加強(qiáng)公司的整體風(fēng)險(xiǎn)防控體系，首先要做到優(yōu)化項(xiàng)目合作的開發(fā)體系。合作之前需要謹(jǐn)慎挑選合作對象，可以提前對擬合作企業(yè)的實(shí)績、資金來源、信用體系等數(shù)據(jù)開展整合評價(jià)，同時(shí)需要在參與合作的雙方觀念及目標(biāo)都達(dá)成共識時(shí)再進(jìn)行合作。另外，參與方的數(shù)量太多有可能激發(fā)更多的矛盾，也使得統(tǒng)一管理變得更加困難，所以，在挑選合作方時(shí)應(yīng)當(dāng)將合作方的數(shù)量選擇控制在恰當(dāng)范圍，以此來減少合作風(fēng)險(xiǎn)。在合作的前期，需要及時(shí)確定各合作方的權(quán)利邊界，規(guī)劃出良好的合作方向。同時(shí)，還需將各合作方的利益點(diǎn)進(jìn)行清晰劃分，盡量讓各方的利益點(diǎn)達(dá)成平衡。對應(yīng)不同的項(xiàng)目選擇不同的恰當(dāng)合作模式，要打破傳統(tǒng)合作方式的制約，向國內(nèi)外在輕資產(chǎn)模式方面取得成功的企業(yè)學(xué)習(xí)，融合企業(yè)自身的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對具體的市場狀況定制適合自身的策略措施，協(xié)調(diào)相關(guān)各方的現(xiàn)有資源，重點(diǎn)關(guān)注資源的配置問題，加強(qiáng)各方合作關(guān)系，以此優(yōu)化合作體系，實(shí)現(xiàn)各利益相關(guān)方的利益最大化。

其次，商業(yè)地產(chǎn)公司還需要加強(qiáng)對項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)的管控優(yōu)化，在合作項(xiàng)目的運(yùn)行過程中做好風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提前做出風(fēng)險(xiǎn)防范措施，盡可能減少不確定性風(fēng)險(xiǎn)。對于不同的項(xiàng)目，需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，從規(guī)劃、建造、運(yùn)營等多方面做好動(dòng)態(tài)監(jiān)控，防止因合作模式規(guī)劃不恰當(dāng)所形成的爭端與風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過加強(qiáng)資本運(yùn)作、投融資等強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理力度，預(yù)防潛在風(fēng)險(xiǎn)。另外，項(xiàng)目開始前需要對合作各方的退出機(jī)制做出約定，同時(shí)還需為各方的半途撤離做好應(yīng)對措施，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)減少至最小。對于一些不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如天災(zāi)、政府政策變動(dòng)等突發(fā)情況，也需在項(xiàng)目啟動(dòng)前盡量做好相關(guān)預(yù)案，力爭在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)可以及時(shí)化解，有效降低項(xiàng)目損失。

實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營模式 首先，商業(yè)地產(chǎn)公司需要協(xié)調(diào)所有能夠調(diào)用的資源。商業(yè)地產(chǎn)在資源整合方面具備十分強(qiáng)大優(yōu)勢，同時(shí)，大部分商業(yè)地產(chǎn)公司要深化運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)以及大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交互功能，并且融合人工智能等先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)鏈條管理。在此基礎(chǔ)上，最大限度地使用公司的商標(biāo)、技術(shù)、品控和其他優(yōu)勢，積極拓展業(yè)務(wù)合作模式，加強(qiáng)與供應(yīng)鏈上下游公司的聯(lián)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，協(xié)調(diào)全行業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。通過優(yōu)化營運(yùn)實(shí)力與資本能力，同時(shí)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上擁有更強(qiáng)的資源調(diào)配能力，商業(yè)地產(chǎn)公司的輕資產(chǎn)模式才會運(yùn)轉(zhuǎn)得更加順利。

其次，商業(yè)地產(chǎn)公司需要重視具有高利潤附加值的業(yè)務(wù)，強(qiáng)化對市場的敏感度，深入進(jìn)行市場調(diào)查，在不斷變化的市場環(huán)境中及時(shí)進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，利用大數(shù)據(jù)精確捕捉消費(fèi)者需求，以市場需求為導(dǎo)向，及時(shí)開發(fā)適合當(dāng)前市場的新產(chǎn)品，拓寬高附加值業(yè)務(wù)范圍。

加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營能力 首先，相關(guān)企業(yè)需要強(qiáng)化自身的綜合能力水平。在同質(zhì)化競爭日趨嚴(yán)重的市場大背景下，相關(guān)公司更需要強(qiáng)化構(gòu)建項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢，優(yōu)化企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)能力。另外，企業(yè)還需要強(qiáng)化精準(zhǔn)營銷，對消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)化分類并展開精準(zhǔn)營銷，優(yōu)化商業(yè)運(yùn)營水準(zhǔn)，持續(xù)提升企業(yè)的綜合能力。

其次，企業(yè)需要構(gòu)建完善的人才管理體系。商業(yè)地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵之一是對人才的運(yùn)用，企業(yè)需要精通專業(yè)的綜合型人才，即具備房地產(chǎn)專業(yè)知識、精通商業(yè)運(yùn)營和投資管理并熟悉國家有關(guān)信息政策的復(fù)合型人才。企業(yè)可以通過強(qiáng)化內(nèi)部人員的培養(yǎng)或者從外部引進(jìn)的方式來合理儲備不同階段所需要的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)人才。同時(shí)，構(gòu)建完善人才運(yùn)用與管理體系，對于綜合性的優(yōu)秀人才可以采取多種激勵(lì)方式，例如紅利、績效、期權(quán)等方式，強(qiáng)化人才在企業(yè)中的歸屬感，讓人才可以在提高自身能力的同時(shí)更加穩(wěn)定地為企業(yè)服務(wù)。

樹立企業(yè)長遠(yuǎn)目標(biāo) 首先，商業(yè)地產(chǎn)需要構(gòu)建起一個(gè)集資本、內(nèi)容、人工智能等于一體的商業(yè)平臺，同時(shí)實(shí)施滿足不同消費(fèi)者需求的多產(chǎn)品線協(xié)調(diào)發(fā)展策略。在企業(yè)商業(yè)平臺內(nèi)容的選擇上，需要定制商戶品牌、擴(kuò)展產(chǎn)品業(yè)務(wù)生態(tài)。在平臺的構(gòu)建方面需要融合大數(shù)據(jù)功能，讓平臺實(shí)現(xiàn)智能化、信息化、云端化。為了滿足不同消費(fèi)者群體的不同需求，為重點(diǎn)客戶打造適宜的產(chǎn)品線，通過精準(zhǔn)的品牌定位與精細(xì)化的運(yùn)營管理，為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的順利開展提供支持。

其次，企業(yè)需要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，探索低碳生態(tài)可持續(xù)的商業(yè)模式，開展低碳生態(tài)化商業(yè)，加強(qiáng)品牌的區(qū)域影響力，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢。

作者單位：北京上誠文化發(fā)展集團(tuán)有限公司