中消協(xié)點(diǎn)評房屋領(lǐng)域“十大霸王條款”

李穎

在商品房買賣、房屋租賃、家庭裝修、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域，很多消費(fèi)者都遇到過這樣或那樣的“不平等條約”。比如，開發(fā)商把預(yù)付款視為定金或違約金，在物業(yè)管理費(fèi)外要求業(yè)主分?jǐn)偣觅M(fèi)用……

面對這些不公平的格式條款，中消協(xié)曾發(fā)布點(diǎn)評，提醒消費(fèi)者注意防范“十大霸王條款”。

房屋交易不得隨意免責(zé)

不公平條款一：出售方不能履行義務(wù)時(shí)，完全免除己方定金責(zé)任。例如，在未簽署正式預(yù)售協(xié)議前，若因出售方原因致使不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。

中消協(xié)：這一規(guī)定完全規(guī)避了開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，對購房者非常不公平，違反了法律規(guī)定。

因此，依照法律規(guī)定，開發(fā)商不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，除了應(yīng)當(dāng)向購房者返還定金外，還應(yīng)賠償定金數(shù)額相等的錢款，即雙倍返還定金。

不公平條款二：購房合同與廣告宣傳內(nèi)容不符時(shí)，將“宣傳視為要約邀請”規(guī)避責(zé)任。例如，購房者在簽訂本合同時(shí)，經(jīng)現(xiàn)場查看、查閱相關(guān)文件手續(xù)等方式已做全面細(xì)致了解，開發(fā)商不存在虛假、誤導(dǎo)性承諾、陳述，購房者自愿購買該物業(yè)。那么，購房者在現(xiàn)場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等，僅作為要約邀請，不作為開發(fā)商向購房者交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。

中消協(xié)：為吸引消費(fèi)者簽約購買，開發(fā)商精心制作銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會(huì)，而宣傳過程中，開發(fā)商對商品房及其附屬設(shè)施作出的說明和允諾，對購房者的決策影響重大。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫入合同，開發(fā)商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行，則構(gòu)成違約。

不公平條款三：出賣人享有最終解釋權(quán)，排除對方權(quán)利，免除己方責(zé)任。例如，在售房過程中，開發(fā)商向購房者提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供購房者購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，開發(fā)商享有最終解釋權(quán)。

中消協(xié)：格式條款應(yīng)當(dāng)公平確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，且在對格式條款有不同的理解時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責(zé)任，排除或限制對方權(quán)利的，該條款無效。

不公平條款四：擴(kuò)大不可抗力適用范圍，為延期交房免責(zé)。例如，因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因，導(dǎo)致未按合同規(guī)定期限交房的，開發(fā)商不承擔(dān)違約責(zé)任。

中消協(xié)：該條款屬于對不可抗力的濫用。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應(yīng)當(dāng)充分考慮的因素，如果經(jīng)營者因設(shè)計(jì)原因未能按期交房，應(yīng)屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

違約金賠償不得濫用

不公平條款五：房屋租賃期滿后，限制消費(fèi)者與房屋所有人直接交易。例如，自租賃期滿合同終止后三個(gè)月內(nèi)，租客不得與該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人自行成交，否則應(yīng)向房屋中介機(jī)構(gòu)交付月租金的200%作為賠償。

中消協(xié)：房屋租賃到期后，消費(fèi)者有權(quán)自行與房屋所有人直接協(xié)商再次訂立租賃合同，不屬于《民法典》第965條規(guī)定的利用中介機(jī)構(gòu)提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，繞開中介機(jī)構(gòu)直接訂立合同的情形，中介機(jī)構(gòu)無權(quán)予以限制，更無權(quán)要求消費(fèi)者支付報(bào)酬、違約金或賠償損失。

不公平條款六：裝修施工存在問題，將材料費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。例如，裝修施工期間，屬于消費(fèi)者購買材料由裝修公司施工的項(xiàng)目，如有因裝修公司施工造成質(zhì)量問題，裝修公司負(fù)責(zé)保修期間的人工費(fèi)用，材料由消費(fèi)者負(fù)責(zé)。

中消協(xié)：在裝修過程中，因施工造成質(zhì)量問題后，往往需要進(jìn)行拆除部分或全部原裝修材料進(jìn)行重新施工。拆除過程中，原裝修材料會(huì)遭到部分或者全部損壞。消費(fèi)者自購材料屬于其自身財(cái)產(chǎn)，因經(jīng)營者施工質(zhì)量不合格對消費(fèi)者造成的損失應(yīng)由經(jīng)營者一并承擔(dān)。該條款減輕了經(jīng)營者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，屬于不公平格式條款。

不公平條款七：違約金的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)過低，經(jīng)營者的違約成本較小。例如，施工方違反合同約定出現(xiàn)工程逾期的，按照20元每日向消費(fèi)者支付違約金。

中消協(xié)：違約金的設(shè)定應(yīng)以彌補(bǔ)實(shí)際損失為原則，此處約定的違約金金額較低，明顯無法彌補(bǔ)因無法及時(shí)入住導(dǎo)致的實(shí)際損失（如延長租賃期限、增加租賃成本等），涉嫌排除消費(fèi)者主張違約責(zé)任的權(quán)利，減輕經(jīng)營者賠償責(zé)任。

不公平條款八：將預(yù)付款視為定金或違約金，解除合同時(shí)不退款，加重消費(fèi)者責(zé)任。例如，消費(fèi)者除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預(yù)付款，經(jīng)營者不予退還；若由此對經(jīng)營者造成損失的，消費(fèi)者將承擔(dān)所有損失。又如，消費(fèi)者如違約，消費(fèi)者所交貨款將作為違約金賠償給經(jīng)營者。

中消協(xié)：預(yù)付款不是法律概念上的定金，合同條款中關(guān)于若消費(fèi)者解除合同，已支付預(yù)付款不退的規(guī)定并不能適用“定金罰則”。經(jīng)營者單方規(guī)定消費(fèi)者解除合同時(shí)，不退已支付預(yù)付款或?qū)⑺回浛钭鳛檫`約金賠償給經(jīng)營者，屬于加重消費(fèi)者責(zé)任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，違約金不應(yīng)超過合理數(shù)額。

物業(yè)費(fèi)收取范圍有規(guī)范

不公平條款九：物業(yè)公司收取管理費(fèi)卻不承擔(dān)未盡到管理義務(wù)的民事責(zé)任。例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本協(xié)議項(xiàng)下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔(dān)對車輛的保管義務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損、滅失，財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失，或人身傷亡事件的，由責(zé)任方承擔(dān)刑事或民事責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

中消協(xié)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的車位費(fèi)，應(yīng)盡法定或約定的合理管理義務(wù)。該條款約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損滅失、財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡事件不承擔(dān)任何合理責(zé)任，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)免除自身責(zé)任和法定義務(wù)。

不公平條款十：在物業(yè)管理費(fèi)外要求業(yè)主分?jǐn)偣觅M(fèi)用，加大業(yè)主的責(zé)任。例如，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)不包括景觀水系等公用能耗費(fèi)用，景觀水系運(yùn)行的水、電費(fèi)按實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

中消協(xié)：物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)包括景觀等小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和場地，因此，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉等水、電費(fèi)用，均應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中列支，不應(yīng)向業(yè)主額外分?jǐn)偂?/p>