房地產(chǎn)行業(yè)會計核算與管控措施

孫晴

近幾年，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛、日益繁榮，在我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮的作用越來越重要，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，對其會計核算業(yè)務(wù)也提出了新的要求。因此，規(guī)范房地產(chǎn)會計核算工作、提高會計數(shù)據(jù)的質(zhì)量對于推動房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展有著極為重要的作用。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算概述

會計核算是以貨幣為主要計量單位，旨在通過確認(rèn)、計量、記錄和報告等環(huán)節(jié)，對特定主體的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行記賬、算賬和報賬，以便為相關(guān)會計信息使用者提供決策所需的會計信息。最主要的會計核算方法有設(shè)置會計科目、復(fù)式記賬、填制審核憑證、登記賬簿、成本計算、財產(chǎn)清查和編制會計報表共七種方法。隨著社會的不斷發(fā)展，會計核算的職能不僅僅是簡單地對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行事后反映，還包括事前核算、事中核算和事后核算。會計核算貫穿于經(jīng)濟(jì)活動的整個過程，是會計最基本和最重要的職能。

房地產(chǎn)行業(yè)中的會計信息更新速度快，且具有時效性。與基礎(chǔ)的會計核算相比，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算主要有四個方面的特點：一是開發(fā)成本項目構(gòu)成和核算具有特殊性；二是商品性房屋的營業(yè)收入確認(rèn)條件和依據(jù)不同；三是各個環(huán)節(jié)所涉及的相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛；四是在科目設(shè)置上增設(shè)了“開發(fā)成本”“開發(fā)產(chǎn)品”及“開發(fā)間接費”三個科目。也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算在內(nèi)容、形式、方法等多個方面均與其他會計核算存在一定的區(qū)別，尤其是項目的開發(fā)成本及不同階段的稅金核算這兩部分，需要極其繁瑣和復(fù)雜的核算流程。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的重要意義

社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)行業(yè)要時刻關(guān)注當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，與時俱進(jìn)，不斷更新自身的發(fā)展經(jīng)營策略，這樣才能緊跟時代發(fā)展的潮流、促進(jìn)自身的發(fā)展進(jìn)步。但在企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)管理水平在很大程度上決定著企業(yè)的發(fā)展走向，而會計核算則是企業(yè)管理不可或缺的重要組成部分，所以加強會計核算對促進(jìn)企業(yè)發(fā)展發(fā)揮著尤為重要的作用。

（一）有利于完善企業(yè)財務(wù)管理體系

合理規(guī)范的會計核算機制能夠有效地優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理體系，減少企業(yè)運營過程中出現(xiàn)的濫用職權(quán)、資金使用不規(guī)范等財務(wù)方面相關(guān)問題，這在一定程度上對資金規(guī)范合理的支出和使用起到了保障作用，有助于提高資金使用率，進(jìn)而起到優(yōu)化企業(yè)自身結(jié)構(gòu)的作用。另外，科學(xué)的會計核算既是對過去發(fā)展過程中優(yōu)點和缺點的發(fā)現(xiàn)與總結(jié)，更是在不斷發(fā)現(xiàn)和解決已出現(xiàn)問題的同時擴大自身優(yōu)點，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（二）有利于提高整個行業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)質(zhì)量

準(zhǔn)確可靠的財務(wù)信息能為房地產(chǎn)行業(yè)的項目分析和經(jīng)營決策提供真實有效的參考依據(jù)，對整個行業(yè)的發(fā)展提高起到一定的促進(jìn)作用。也就是說，行業(yè)發(fā)展離不開財務(wù)數(shù)據(jù)的支撐。而財會報表等財務(wù)數(shù)據(jù)是會計核算的基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)質(zhì)量與會計核算結(jié)果密切相關(guān)。規(guī)范合理的會計核算能在很大程度上避免虛假數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，提高所需數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度和真實度，確保企業(yè)會計核算結(jié)果的有效性，進(jìn)而使整個房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理數(shù)據(jù)的質(zhì)量得到提升。

（三）有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一

在房地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈的狀況下，整個行業(yè)的利潤收入在一定程度上被壓縮；且房地產(chǎn)行業(yè)的費用支出和核算等具有復(fù)雜性和不確定性，所以精確的投資方向和確切的成本估算是當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)行業(yè)最需要解決的問題。會計核算不僅能夠通過準(zhǔn)確精密的數(shù)據(jù)分析得出企業(yè)具體的投資方向及如何解決資金周轉(zhuǎn)問題等，在一定程度上緩解企業(yè)中的資金壓力問題；而且能夠在完成基礎(chǔ)經(jīng)營建設(shè)目標(biāo)的基礎(chǔ)上使經(jīng)濟(jì)效益獲得進(jìn)一步的提高，為今后企業(yè)的經(jīng)營運作提供基礎(chǔ)的資金保障，增強企業(yè)的核心競爭力，在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時使社會效益也得到提高發(fā)展，

三、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算存在的問題

（一）會計核算信息透明度不高

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有生產(chǎn)周期長、資金投入大、建成后銷售狀況不確定等多種特點，所以在這些因素的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)與其他的發(fā)展行業(yè)相比具有更高的風(fēng)險系數(shù)。特別是房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的財務(wù)范圍更廣、稅務(wù)種類更多、信息核算規(guī)模更大，所以信息透明化的重要性就此顯現(xiàn)，只有盡量地將更多的信息做到透明化、對比出更多的風(fēng)險，才有可能在更大程度上規(guī)避風(fēng)險。從當(dāng)前的調(diào)查結(jié)果看，目前房地產(chǎn)行業(yè)在土地成本、企業(yè)利潤構(gòu)成、所建設(shè)項目的現(xiàn)金流量等方面存在信息透明度不高的問題，部分企業(yè)甚至在所公布的信息中存在“財務(wù)欺詐”的情況，即對公司的真實財務(wù)狀況進(jìn)行美化，隱瞞某些重要的交易和企業(yè)中的某些變動情況等。因為房地產(chǎn)行業(yè)與社會群眾的關(guān)聯(lián)度相對較大，所以若相關(guān)企業(yè)的透明度不高、信息披露不完全，可能會造成社會對其了解不充分，進(jìn)而在一定程度上影響企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。

（二）收入確認(rèn)較為復(fù)雜

收入確認(rèn)是房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比區(qū)別較大的一方面，這也是房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性的重要原因之一。因為房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期較長、資金投入量較大、不能在較短時間獲得經(jīng)濟(jì)效益，所以為了縮短資金回籠周期、維持后續(xù)發(fā)展，企業(yè)可能會采取商品預(yù)售等方式來獲得資金，這就導(dǎo)致后期財務(wù)部門的成本核算工作變得復(fù)雜。而且由于在預(yù)售過程中賣家并沒有徹底完成房屋的建設(shè)工作，所以買家并不會全款繳納購房費用，只是簽訂房屋合同并繳納一部分的預(yù)售金額，但由于所繳納的預(yù)定金額并不能達(dá)到企業(yè)中收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，所以在很大程度上對后續(xù)財務(wù)部門的核算工作造成了不利影響。另外，因為房地產(chǎn)行業(yè)在項目開發(fā)過程中所涉及的項目開發(fā)種類具有多元化，即除單純的房屋建設(shè)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)過程中還要承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育設(shè)施建設(shè)等其他方面的建設(shè)任務(wù)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營建設(shè)活動十分復(fù)雜，這也是影響企業(yè)收入確認(rèn)的影響因素。

（三）會計核算人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比具有財務(wù)核算范圍更大、難度更高等特點，這也就決定著房地產(chǎn)行業(yè)中的會計核算人員需要具備更扎實的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)功底和更高的專業(yè)能力。同時，當(dāng)今瞬息萬變的大環(huán)境也對房地產(chǎn)行業(yè)的財會人員提出了更高要求，一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)行業(yè)財會人員不僅要熟練掌握各項財務(wù)的處理方法，還需要不斷了解房地產(chǎn)行業(yè)不同形勢下的發(fā)展特點以及企業(yè)未來的發(fā)展方向，以便可以根據(jù)不同的外部環(huán)境來制定出最適合企業(yè)發(fā)展的策略規(guī)劃。但當(dāng)前的調(diào)查研究結(jié)果顯示，部分房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財會人員時并沒有對所招納的財會人員設(shè)立高門檻，這就導(dǎo)致其財會人員專業(yè)素養(yǎng)不高、自身能力有限，難以緊跟時代發(fā)展的腳步；又或者在完成財會人員的招納工作后沒有對相關(guān)人員進(jìn)行持續(xù)的培訓(xùn)和教育，而是依賴員工的自覺性，這在一定程度上影響了員工主人翁意識的樹立，從而影響企業(yè)財會數(shù)據(jù)的整體質(zhì)量。

（四）會計核算機制有待完善

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性導(dǎo)致了會計核算內(nèi)容和核算流程的獨特性，因此，進(jìn)行會計核算時不能僅是簡單地套用固有流程，而是要根據(jù)自身的實際需求來制定最適合自身發(fā)展的核算流程。但在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算流程不規(guī)范、會計核算管理機制不完善的情況屢見不鮮。通過當(dāng)前的研究數(shù)據(jù)可以得出，部分企業(yè)內(nèi)部雖然已經(jīng)意識到了會計核算的重要性并設(shè)置了監(jiān)督管理機制，但并沒有十分具體的實施措施，未將監(jiān)督管理措施落到實處。例如，房地產(chǎn)企業(yè)要與其他部門簽訂合同但沒有提前通知財務(wù)部門，導(dǎo)致財務(wù)部門對此合同沒有做到充分了解、不能及時準(zhǔn)確地進(jìn)行相關(guān)工作的財務(wù)核算，這一情況不僅造成財務(wù)人員無法對相關(guān)的費用支出做出準(zhǔn)確的判斷和分配，還在一定程度上影響了企業(yè)相關(guān)工作的開展。

四、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算與管控的措施

（一）提高會計核算信息的透明度

對房地產(chǎn)行業(yè)來說，會計信息披露對其發(fā)展有著非常重要的作用，在一定程度上能夠直接影響企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展與資源的合理利用。所以為了提高房地產(chǎn)行業(yè)會計核算信息的透明度，一是可以加大對于土地儲備量以及成本信息方面的信息披露。眾所周知，土地成本消耗是房地產(chǎn)行業(yè)中占比極大的消耗成本，畢竟土地儲備量以及土地儲備成本在很大程度上可以決定房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展?fàn)顩r，若對該方面的信息披露度不足，則會在某些方面影響管理者做出正確合理的判斷，進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。二是可以從項目立項開始就加大對其的監(jiān)督力度，做到全程監(jiān)督、管控，及時掌握信息，對每一筆支出和收入都進(jìn)行詳細(xì)的記錄核對，爭取做到信息真實度高、信息披露范圍廣，從而達(dá)到增強會計信息披露強度和完善信息披露體系的目的。三是可以將不同發(fā)展?fàn)顩r的企業(yè)進(jìn)行分類，制定差異化的信息公示制度，爭取將每個企業(yè)的資金管理和信息披露都做到切實可行，爭取使房地產(chǎn)行業(yè)的信息核算透明度得到整體提高。

（二）制定科學(xué)合理的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

首先企業(yè)應(yīng)當(dāng)對收入的核算范圍做出明確的規(guī)定，收入不僅僅包括銷售商品房屋所取得的收入，還應(yīng)該包括配套設(shè)施銷售收入、土地轉(zhuǎn)讓收入以及周轉(zhuǎn)房屋所得收入等多種收入種類，這樣才能盡可能地保證收入范圍具有完整性。其次應(yīng)該對房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)制定明確的標(biāo)準(zhǔn)，因為房地產(chǎn)商品銷售要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)多個步驟，只有在以上步驟全部完成后才能滿足銷售收入確認(rèn)的條件。因為該收入的時間跨度較大，所以會計核算人員需準(zhǔn)確把握收入確認(rèn)的時間點，降低在收入核算方面出現(xiàn)差錯的可能性。最后應(yīng)合理看待商品銷售過程中產(chǎn)生的其他銷售收入，例如配套設(shè)施收入、房屋周轉(zhuǎn)收入等，并將這些收入進(jìn)行規(guī)范恰當(dāng)?shù)暮怂悖苊獬霈F(xiàn)遺漏某項銷售收入的情況。

（三）提高會計核算人員的整體素質(zhì)

一是引進(jìn)高素質(zhì)人才，可以通過開展高校招聘會來尋找符合自身發(fā)展要求的高素質(zhì)、有潛力的會計核算專業(yè)人才，為現(xiàn)有的會計核算團(tuán)隊注入新的活力，使其更好地為企業(yè)會計核算服務(wù)，提高企業(yè)競爭力。二是要加強對內(nèi)部員工的培訓(xùn)教育，增強員工對于企業(yè)的歸屬感，提高員工思想道德素質(zhì)，員工只有具有較高的思想道德修養(yǎng)，才能在一定程度上減少員工利用職權(quán)為自己謀私利的情況的出現(xiàn)，促使員工全心全意為企業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，保證企業(yè)的長久穩(wěn)定。三是積極引進(jìn)國外先進(jìn)經(jīng)驗，提高自身會計核算技能。由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國外發(fā)達(dá)國家相比還存在一定差距，因此可以積極學(xué)習(xí)外國先進(jìn)會計核算經(jīng)驗，并結(jié)合自身實際情況加以調(diào)整，制定出最適合自身發(fā)展的會計核算方法，比如可以學(xué)習(xí)英國在會計核算所需核算數(shù)據(jù)真實性方面的管控經(jīng)驗，這在一定程度上可以起到改善企業(yè)中存在的固有問題的作用，對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展有著很大的作用。

（四）構(gòu)建完善的會計核算機制

由于我國會計事業(yè)起步較晚，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)科技快速發(fā)展的時代背景下，傳統(tǒng)的會計核算模式已經(jīng)無法滿足當(dāng)前會計核算工作的需要，只有不斷完善和創(chuàng)新會計核算機制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。鑒于此，一是改變當(dāng)前會計核算的傳統(tǒng)思維，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)思想，更新管理方法，制定適合當(dāng)前社會環(huán)境和自身發(fā)展?fàn)顩r的會計核算機制，從而實現(xiàn)企業(yè)會計核算的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，形成一套完整、系統(tǒng)的財務(wù)管理核算體系。二是要明確房地產(chǎn)行業(yè)成本核算方面的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不斷深化會計核算工作，將核算工作范圍細(xì)分到個人，對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所涉及的每一項支出和收入都進(jìn)行規(guī)定范圍內(nèi)的管控，以便于后期對所有項目數(shù)據(jù)進(jìn)行精確的會計核算。三是在精確會計核算的基礎(chǔ)上加強會計人員和管理人員的成本管控意識，改變傳統(tǒng)陳舊的思想，深入貫徹落實成本管理觀念，從成本管控和會計核算兩方面著手對企業(yè)進(jìn)行管理規(guī)劃。

（五）加強會計核算信息系統(tǒng)建設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算工作應(yīng)與時俱進(jìn)，順應(yīng)當(dāng)前時代發(fā)展的潮流。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)需充分利用現(xiàn)代化、數(shù)字化的核算工具，提高會計核算的信息化水平。先進(jìn)的數(shù)字化會計核算工具有著靈活性強、準(zhǔn)確率高的特點，可以節(jié)省大量時間，提高會計核算工作效率，節(jié)省人力。相較于人工會計核算，數(shù)字化會計核算方式在信息錄入以及會計核算過程中，能夠?qū)⑿畔⒓皶r、準(zhǔn)確、完善、真實地納入審核統(tǒng)計系統(tǒng)，不但降低了相關(guān)人員的工作壓力、節(jié)省了工作時間，還在一定程度上解決會計信息透明度不高的問題，有效提高了信息的真實性。

結(jié)語：

在我國社會經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展的時代條件下，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)等多個方面發(fā)揮著日益重要的作用。但是，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中也存在著一定的問題，對會計核算問題的重視程度不夠便是問題之一。所以為了能夠與時俱進(jìn)、緊跟時代發(fā)展的腳步，房地產(chǎn)行業(yè)需要不斷尋找自身存在的問題并及時改善，更要重視會計核算，不斷健全完善會計核算體系，構(gòu)建適合自身發(fā)展的會計核算機制，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。