關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯的研究

宋璟

摘 要：我國的老齡化問題越來越突出。居住在老舊小區(qū)的老年人下樓問題成為了城市關(guān)注的焦點。國家政府工作報告連續(xù)兩年提及加裝電梯，說明目前需求越來越大，當中的凸顯的問題越來越明顯，逐漸成為社會各方關(guān)注的焦點。

關(guān)鍵詞：漯河市；老舊小區(qū)；加裝電梯

根據(jù)全國第七次人口普查數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，我國 60歲及以上人口為 264018766 人，占 18.70%，其中 65 歲及以上人口為 190635280 人，占 13.50%。我國的老齡化問題越來越突出。居住在老舊小區(qū)的老年人下樓問題成為了城市關(guān)注的焦點。2018 年 3 月 5 日，李克強總理在第十三屆全國人民代表大會第一次會議上作政府工作報告時提出：“有序推進‘城中村、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的加裝電梯?！倍?且2019 年的政府工作報告中，李克強總理再次提到要支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造升級，支持加裝電梯。政府的工作報告連續(xù)兩年提及加裝電梯，說明目前需求越來越大，當中的凸顯的問題越來越明顯，逐漸成為社會各方關(guān)注的焦點。

一、老舊小區(qū)加裝電梯的背景與意義

（一）老舊小區(qū)加裝電梯的背景

老舊小區(qū)是指城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。2000年以前建設(shè)的城鎮(zhèn)既有多層住宅幾乎都沒有配備電梯，隨著老齡社會的到來，居民急切期盼老舊小區(qū)加裝電梯解決老年群體的出行問題。加裝電梯已經(jīng)成為民眾廣泛關(guān)心的社會議題。

1．試點探索—政府釋放允許加裝電梯信號

2008 年 12 月，廣東省印發(fā)《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》（粵建設(shè)函〔2008〕481 號），意見指出在滿足規(guī)劃及建筑消防安全情況下，允許加裝電梯，資金以自籌為主。加裝電梯吹響了第一聲號角。2010 年 10 月，北京市印發(fā)《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見》（京建發(fā)〔2010〕590 號），明確了加裝電梯需辦理規(guī)劃、設(shè)計及開竣工審批手續(xù)，資金以自籌為主。自此北京市場加裝電梯有法可依。

2．支持推進—簡化審批流程，給予財政補貼，積極推進

2016 年 8 月，北京市印發(fā)《北京市 2016 年既有多層住宅增設(shè)電梯試點工作實施方案》（京建發(fā)〔2016〕312 號），首次提出“實施主體”的概念，試點先行給予財政補助，簡化審批流程，縮短辦理時間。2018 年至 2020 年，老舊小區(qū)加裝電梯連續(xù) 3 年寫入國務(wù)院政府工作報告，從“鼓勵”到“支持”，給老樓加裝電梯市場釋放積極信號。中央和各地政府也陸續(xù)出臺政策文件，指明實施路徑，規(guī)范審批流程及配套監(jiān)管服務(wù)。目前全國已有約 200 個城市出臺加裝電梯支持政策，100 多個城市給予不同金額的財政補貼。

針對制約加裝電梯的首要矛盾—居民協(xié)調(diào)問題，此前政策要求加裝電梯應(yīng)征得所在樓棟“雙三分之二以上”業(yè)主同意，同時應(yīng)征得直接受影響的業(yè)主同意，導(dǎo)致只要有一戶反對，整個單元就無法實施。

2019 年上海市印發(fā)《上海市既有多層住宅加裝電梯工作的若干意見》，取消“一票否決”。2021 年 1 月 1 日起進一步將業(yè)主表決比例細化為所在樓幢“面積”和“人數(shù)”雙三分之二的業(yè)主參與表決，在參與表決的業(yè)主中，“面積”和“人數(shù)”上同時滿足雙四分之三的業(yè)主同意即可。2020 年 4 月印發(fā)的《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊》（京建發(fā)〔2020〕100 號）也明確給出了“雙三分之二同意且其他業(yè)主不持反對意見”的支持政策。全國各地積極推進老舊小區(qū)加裝電梯這項惠民工程，各地政府積極開展試點工作，引入社會資本，出臺補助資金減輕居民出資壓力。

3．有序發(fā)展—實施城市更新行動，以老舊小區(qū)改造帶動加裝電梯

2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)〔2020〕23號《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，將老舊小區(qū)加裝電梯納入“十四五”期間老舊小區(qū)改造的工作目標，支持居民提取住房公積金用于加裝電梯。2021年8月，北京市印發(fā)《北京市城市更新行動計劃（2021～2025年）》，以街區(qū)為單元實施城市更新，積極推進老舊小區(qū)改造，有序推進既有住宅樓加裝電梯。加裝電梯政策發(fā)展經(jīng)歷了3個重要里程碑，從最初的沒有政策支持到符合規(guī)劃安全要求允許加裝電梯，再到將加裝電梯寫入政府工作報告，加大政策支持力度，大力進，至2020年加裝電梯被納入“十四五”老舊小區(qū)改造完善類統(tǒng)籌實施，加裝電梯已成為城市更新的重要內(nèi)容。2019年漯河市政府工作報告中提到積極支持老舊小區(qū)加裝電梯。自此，漯河市也把加裝電梯列為城市更新的重要內(nèi)容。

（二）老舊小區(qū)加裝電梯的意義

1、加裝電梯有助于居家養(yǎng)老。

居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老是養(yǎng)老的3種主要方式。而居家養(yǎng)老是中國養(yǎng)老方式的主流。全國大部分城鎮(zhèn)老年人居住在老舊小區(qū)，而現(xiàn)有的老舊多層住宅無法滿足高齡老人方便上下樓的需求，而加裝電梯后，老人獨立舒適地生活在家庭和社區(qū)中的能力將得到增強，這也是居家養(yǎng)老的基本保障條件。

2、加裝電梯提升居民安全感。

例如在突發(fā)疾病的緊急救治時刻，將病人從家里送到救護車時既要保障安全又要爭分奪秒。在既有的多層老舊小區(qū)因為沒有電梯，就需要在有限的時間內(nèi)找到幾個青壯年，在有限的樓道空間里把病人安全地抬下去，這既不安全又不快捷。因此，居住在老舊小區(qū)5、6樓的“懸空老人”總是擔(dān)心因為下樓不方便，延誤了急救的時間，使自己得不到救助，付出生命的代價。所以，加裝電梯有利于加強居民的安全保障，給居民帶來了安全感。

3、加裝電梯提升居住滿意度。

習(xí)近平總書記指出，健康是幸福生活最重要的指標，健康是1，其他是后面的0，沒有1，再多的0也沒有意義。健康不僅意味著沒有疾病或虛弱的身體，更與心理和社會福祉的狀態(tài)息息相關(guān)。加裝電梯后居民活動的自由度會大幅提升，增強了居民接觸自然、進行社會交往的機會。同等條件下，電梯房的市場價格明顯高于無電梯的多層房，隨著老齡化的加深以及人民生活水平的提高，居民更希望早日加裝電梯，提升居住滿意度。

二、漯河市老舊小區(qū)加裝電梯的現(xiàn)狀

解決群眾“小事情”，做足民生“大文章”。既有住宅加裝電梯是一項重要的民生工程，對改善和提升居民生活品質(zhì)、完善住宅使用功能具有積極的社會意義，體現(xiàn)了黨和政府對群眾尤其是老年人群體的關(guān)懷。2020年以來，我市先后出臺了《漯河市人民政府關(guān)于既有住宅加裝電梯工作的實施意見》（漯政〔2020〕4號）、《漯河市百城建設(shè)提質(zhì)工程暨城市“雙修”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進一步加快推進既有住宅加裝電梯工作的通知》（漯百城提質(zhì)辦〔2021〕7號）文件。截至2021年底，漯河市市區(qū)僅有4個小區(qū)加裝了7部電梯，其中，一部分屬于單位職工小區(qū)，另一部分低樓層為商鋪的老舊小區(qū)。

三、漯河市老舊小區(qū)加裝電梯存在的問題

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)加裝電梯雖有多方的社會需求，政府也提供了很多配套的惠民政策，推進卻相對緩慢。加裝電梯甚住戶訴求問題甚至被稱為小區(qū)頭號難事。

（一）安全問題

老舊小區(qū)加裝電梯第一個問題就是安全問題，主要包括住宅安全和電梯安全。第一，住宅安全方面，目前大部分老舊小區(qū)是在2000年以前的，基本經(jīng)歷了二三十年的風(fēng)吹雨打，各種公共設(shè)施落后，房屋內(nèi)部的管道、線路也早已處于老化狀態(tài)。加裝電梯不可避免地要對建筑實施一定的壓力，是否會影響建筑的壽命。第二，電梯安全方面，加裝電梯之后能否保證電梯的正常運行是該項工作的關(guān)鍵，現(xiàn)在市場上電梯品牌眾多，在電梯的選擇上存在一定的困難。

（二）資金問題

老舊小區(qū)加裝電梯工作的開展與資金能否順利到位有很大關(guān)系。老舊住宅小區(qū)加裝電梯確實解決了一部分老年人和行動不便人員的出行難題，但是對于住在低層的老年人來說，加裝電梯卻給他們帶來了噪聲、阻擋陽光甚至房價下降的苦惱。第一，政府出資方面，根據(jù)調(diào)查，漯河市老舊小區(qū)加裝一部電梯費用在40萬左右，其中政府補貼費用的20%，剩余費用由業(yè)主自籌。但是由于手續(xù)復(fù)雜，政府出資未能順利到位，資金較難落實。第二，居民繳費方面，加裝電梯工作往往涉及住戶利益和需求，還有由于政府補貼資金較少，部分居民持觀望態(tài)度，繳費并不積極。

（三）住戶訴求問題

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）的要求加裝電梯須達到本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意即可進行。然而在實際實施過程中往往加裝電梯的呼聲很高，但只要有一戶業(yè)主不同意，加裝電梯的項目就被擱置。所以協(xié)調(diào)不同住戶之間的各種分歧，確保意見統(tǒng)一是推動老舊小區(qū)加裝電梯工作進行的關(guān)鍵。例如各個樓層電梯費用的分攤比例問題。

（四）審批流程問題

加裝電梯工作涉及住建、規(guī)劃、消防、質(zhì)監(jiān)、城管等諸多部門，業(yè)務(wù)辦理涉及面廣、工作量大、程序復(fù)雜。尤其是“三無”小區(qū)產(chǎn)權(quán)不清晰，沒有物業(yè)等原因，在加裝電梯審批方面無從下手。

四、漯河市老舊小區(qū)加裝電梯的對策建議

（一）政府方面

老舊小區(qū)加裝電梯工作是順應(yīng)人民群眾對美好生活向往而實施的一項民生工程。因此，順利籌集加裝電梯前及投入使用后的費用是工作快速開展的重要因素。

1．黨建引領(lǐng)各方參與協(xié)調(diào)共治

建立“政府主導(dǎo)、多方參與、共建共享”的協(xié)調(diào)機制，充分發(fā)揮街道、社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)單位、產(chǎn)權(quán)單位等的作用，發(fā)揮基層黨組織和業(yè)主黨員先鋒模范作用，將群眾工作貫穿于全過程，形成群眾共享、共治、共建、共評的工作機制。

2．多渠道市場化籌集資金合力共建

發(fā)揮“政府+市場”的作用，破解資金難題。政府統(tǒng)籌并擇優(yōu)選擇技術(shù)實力、資金實力及抗風(fēng)險能力強的大型企業(yè)進駐并開展工作，通過政府采購、新增配套設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，提高社會資本參與的積極性。

3．“誰受益、誰出資”，費用合理共擔(dān)

按照“誰受益、誰出資”的原則，引導(dǎo)居民合理承擔(dān)加梯費用，逐步形成居民出一點、企業(yè)投一點、產(chǎn)權(quán)單位籌一點、補建設(shè)施收益一點、政府支持一點等“多個一點”的資金分擔(dān)方式。

（二）市場方面

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門統(tǒng)計測算，全國1980年至2000年建成的老舊住宅約80億平方米，70%以上城鎮(zhèn)老年人口居住的老舊樓房無電梯，嚴重影響老年人的日常出行。全國舊樓加裝電梯需求量大約在200多萬臺，建設(shè)投資超過2萬億元，可有效帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟發(fā)展的意義重大。老舊小區(qū)加裝電梯工作的不斷開展給電梯行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿?，可以預(yù)見，未來中國電梯用量將持續(xù)增長。市場作為看不見的手，在加裝電梯工作中發(fā)揮著重要作用。

（三）社區(qū)方面

圍繞“十四五”老舊小區(qū)改造總體目標任務(wù)，將加裝電梯納入老舊小區(qū)改造統(tǒng)籌實施。例如：《北京市“十四五”時期老舊小區(qū)改造規(guī)劃》中明確“十四五”時期推進建設(shè)適老化及無障礙公共環(huán)境，支持有條件的老樓加裝電梯。江浙滬已將加裝電梯納入住房“十四五”規(guī)劃，為加裝電梯設(shè)定量化目標，推動加梯工作“規(guī)模化量產(chǎn)”。

1．統(tǒng)籌推進加裝電梯與老舊小區(qū)改造同步實施

街區(qū)統(tǒng)籌制定“十四五”老舊小區(qū)改造總體工作目標，開展摸底調(diào)查并進行加裝電梯前期調(diào)研與可行性評估，建立包含加裝電梯在內(nèi)的老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)庫，結(jié)合居民意愿及產(chǎn)權(quán)單位類型科學(xué)制定片區(qū)加裝電梯計劃，有序推進加裝電梯工作。

2．統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造與市政專業(yè)管線改造同步實施

完善老舊小區(qū)綜合整治市政專業(yè)管線改造統(tǒng)籌推進機制，以專業(yè)管線改造帶動綜合整治提升，以綜合整治提升帶動加裝電梯工作。結(jié)合加裝電梯可行性評估結(jié)果，將加裝電梯涉及的管線改造與市政管線改造同步實施，對具備加裝條件但尚未達成一致意見的單元預(yù)留加裝條件，為后期加裝電梯提供便利，確保補貼資金有效利用。

（四）居民方面

居民的態(tài)度和意見對加裝電梯工作能否順利開展至關(guān)重要。加裝電梯工作開展之前，在工作方案流程、居民意愿以及建議等方面，加裝電梯方一般會對居民進行多次調(diào)查走訪。同一單元不同樓層的居民也要多溝通交流，說出對加裝電梯的看法，盡可能達成較為統(tǒng)一的意見。電梯正常投入使用后，居民要不斷提升自治意識，做到有序使用電梯，出現(xiàn)問題及時和維修保養(yǎng)人員聯(lián)系。

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