對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的探討

任榮榮　梁城城

進(jìn)入新發(fā)展階段，深圳住房市場(chǎng)主要矛盾發(fā)生變化，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折變化的關(guān)鍵期，探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，既是客觀規(guī)律要求又是市場(chǎng)主體的迫切訴求。作為中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，深圳在探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式中的實(shí)踐，可為其他城市乃至全國(guó)提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。建議房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式從供給側(cè)發(fā)力，兼顧風(fēng)險(xiǎn)化解，注重內(nèi)外部政策統(tǒng)籌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的均衡水平上實(shí)現(xiàn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式是新發(fā)展階段住房矛盾變化的客觀要求

經(jīng)過(guò)近20年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，深圳已進(jìn)入住房總量充足階段，住房領(lǐng)域主要矛盾發(fā)生變化，成為打造“住有宜居”的民生幸福標(biāo)桿城市的重要制約。

（一）住房供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題突出

一是住房類(lèi)型結(jié)構(gòu)不合理、保障性住房比例較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳全市目前住房總套數(shù)1129萬(wàn)套（間），總量較為充裕。其中，保障性住房（含建市以來(lái)建設(shè)籌集的福利房、微利房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、安居型商品房、人才住房等各類(lèi)政策性住房）占比僅5%。大多數(shù)居民租住在戶(hù)型小、品質(zhì)不高的城中村等住房中。二是新增居住用地供給較少、存量用地再開(kāi)發(fā)難度大。從建設(shè)用地結(jié)構(gòu)看，深圳居住用地占建設(shè)用地比例僅為23.4%，低于北京（29%）、上海（28%）、廣州（31%）及紐約（42%）、新加坡（55%）等。城市更新、舊住宅區(qū)改造等存量渠道已成為居住用地供應(yīng)的重要途徑之一，但由于缺乏頂層設(shè)計(jì)，存量用地再開(kāi)發(fā)面臨較大不確定性。

（二）住房支付能力持續(xù)下降

深圳房?jī)r(jià)水平持續(xù)位居全國(guó)前列，房?jī)r(jià)收入比明顯高于其他城市。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，2010年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)收入比快速提升， “十三五”期間其平均房?jī)r(jià)收入比超過(guò)35，而50大中城市同期平均房?jī)r(jià)收入比不到12。2019—2020年，在資金流動(dòng)性充裕、投資預(yù)期看好帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)一定程度炒作，較高的房?jī)r(jià)水平和較快的房?jī)r(jià)漲幅造成居民負(fù)債過(guò)重、支付透支，導(dǎo)致住房潛力需求難以向有效需求轉(zhuǎn)化。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)處于高位

住房過(guò)度衍生的投資投機(jī)屬性容易滋生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，這在深圳表現(xiàn)更為明顯。2020年，深圳市多家銀行經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)引起了監(jiān)管部門(mén)高度重視，過(guò)多資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)不僅導(dǎo)致局部房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，也在一定程度上提高居民購(gòu)房杠桿率和債務(wù)率，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而在市場(chǎng)下行期，行業(yè)監(jiān)管問(wèn)題凸顯，商品房預(yù)售資金管理、土地出讓、貸款審批等監(jiān)管制度不健全、不到位、執(zhí)行不嚴(yán)格，加大市場(chǎng)修復(fù)難度。

二、房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式是當(dāng)前市場(chǎng)主體的迫切訴求

調(diào)研中，代表性房地產(chǎn)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)普遍希望房地產(chǎn)業(yè)在向新發(fā)展模式過(guò)渡中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

（一）期盼加強(qiáng)土地有效供給

多個(gè)市場(chǎng)主體反映，希望加大居住用地供給力度、優(yōu)化供給方式，比如公布未來(lái)三年各區(qū)供地計(jì)劃及未來(lái)一年擬出讓地塊的基本信息。這將有利于企業(yè)提前根據(jù)自身情況和特點(diǎn)，制定更有效的競(jìng)買(mǎi)計(jì)劃，使得企業(yè)能夠在統(tǒng)籌資金的同時(shí)，統(tǒng)籌自身建造能力、運(yùn)營(yíng)能力、上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力。

（二）期待優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)

一是加大租賃住房尤其是長(zhǎng)租房供給力度。鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)參與保障性租賃住房的管理和運(yùn)營(yíng)，鼓勵(lì)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)將部分商業(yè)公寓、工業(yè)廠房等改建成租賃住房，鼓勵(lì)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)參與城中村改造，將部分房屋改造成長(zhǎng)租房對(duì)外出租。二是深入推進(jìn)以城中村改造為主的城市更新。秉持“共同改造”理念，讓群眾參與到規(guī)劃方案、項(xiàng)目實(shí)施等改造工作全過(guò)程，充分調(diào)動(dòng)居民積極性和主動(dòng)性。同時(shí)，加強(qiáng)資金保障，通過(guò)發(fā)行地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券、企業(yè)債券、信用貸款等方式籌措改造資金，積極爭(zhēng)取中央、省級(jí)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助，運(yùn)用市場(chǎng)化手段吸引社會(huì)力量參與改造。

（三）期望盡快落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”

一是期盼科學(xué)統(tǒng)籌常住居民需求，增加公共服務(wù)供給數(shù)量和質(zhì)量。進(jìn)一步落實(shí)和優(yōu)化教師輪崗等政策，實(shí)現(xiàn)包括基礎(chǔ)教育在內(nèi)的公共服務(wù)質(zhì)量均等化，從而奠定“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的前提基礎(chǔ)。二是期盼政策全方位支持?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”所涉及的公共資源分配的公平性、均等性等問(wèn)題單靠一個(gè)部門(mén)、一個(gè)政策或是一部法律難以解決，需進(jìn)一步構(gòu)建戶(hù)籍、教育、醫(yī)療等一系列綜合政策體系提供全方位的支持。

（四）期待著力化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

一是期望實(shí)行長(zhǎng)期且穩(wěn)定的住房信貸政策。部分房企建議放松限貸政策，將“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，支持置換改善型住房需求；適當(dāng)調(diào)整二手房指導(dǎo)價(jià)政策，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。二是通過(guò)“貼息+REITs”模式盤(pán)活沉淀房企資產(chǎn)。借助金融市場(chǎng)，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式把房地產(chǎn)企業(yè)的部分沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有準(zhǔn)公共資產(chǎn)屬性的保障性住房，既能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)壓力，也能增加保障性住房供給。

三、深圳對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的實(shí)踐探索

近年來(lái)，深圳深化住房制度改革，在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型中形成了一些有益探索。

（一）不斷完善住房供給體系

2016年，深圳首次明確人才住房制度發(fā)展方向與框架，提出構(gòu)建人才住房和保障性住房雙軌并行的多層次、廣覆蓋的住房保障體系。2018年，系統(tǒng)構(gòu)建市場(chǎng)商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房在住房供應(yīng)總量中的占比分別為40%、20%、20%、20%的“4+2+2+2”的住房供給體系。截至2020年，全市累計(jì)供應(yīng)各類(lèi)保障性住房和政策性住房超過(guò)50萬(wàn)套，并自2006年起，連續(xù)13年對(duì)低保及低保邊緣家庭實(shí)施應(yīng)保盡保。

（二）注重住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

一是建立健全住房租賃政策。近年來(lái)，深圳加快推進(jìn)住房租賃法規(guī)立法進(jìn)程，建立健全租賃企業(yè)監(jiān)管、租賃資金監(jiān)管、租賃合同網(wǎng)簽備案等制度。制定住房租賃參考價(jià)格、住房租賃財(cái)政支持等配套政策，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。二是實(shí)施房屋租賃參考價(jià)格。以全市各類(lèi)房屋屬性數(shù)據(jù)和近一年租賃市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，綜合運(yùn)用地理信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析等多種批量評(píng)估技術(shù)手段最終確定租賃價(jià)格。深圳發(fā)布的租賃參考價(jià)格覆蓋全市各區(qū)，穩(wěn)定了租賃市場(chǎng)預(yù)期。三是加大住房租賃市場(chǎng)金融支持力度。深圳政府引導(dǎo)銀行加大金融支持力度，完善銀行住房租賃業(yè)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，住房租賃貸款覆蓋住房租賃市場(chǎng)主體各階段需求。

（三）推動(dòng)形成多主體供給格局

深圳探索在住房供給中充分發(fā)揮各類(lèi)主體作用，形成政府、開(kāi)發(fā)商、企事業(yè)單位、個(gè)人多主體供給格局。一是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，提供市場(chǎng)商品住房、安居型商品房。二是以住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，提供各類(lèi)長(zhǎng)租公寓。三是以市、區(qū)政府為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。四是以人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。此外，支持社區(qū)股份合作公司和原村民通過(guò)“城中村”改造提供各類(lèi)符合規(guī)定的租賃住房，支持企事業(yè)單位利用符合規(guī)定的自有用地或自有用房建設(shè)籌集各類(lèi)保障性住房，支持社會(huì)組織等各類(lèi)主體建設(shè)籌集具有公益性的各類(lèi)住房。

四、幾點(diǎn)調(diào)研啟示

在房地產(chǎn)供需總量和結(jié)構(gòu)關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型既有客觀規(guī)律要求又有主觀政策推動(dòng)。從深圳實(shí)踐探索和市場(chǎng)主體訴求的調(diào)研中可以得出以下幾點(diǎn)啟示，為房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的探索提供借鑒。

（一）房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式要從供給側(cè)發(fā)力

深圳作為人口凈流入量較大的城市，其住房矛盾進(jìn)入總量較為充足但類(lèi)型結(jié)構(gòu)不合理的新階段，反映出當(dāng)期住房領(lǐng)域的主要矛盾在供給側(cè)。這也是深圳在深化住房制度改革、探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式過(guò)程中的著力點(diǎn)。一方面，要完善住房供給體系，補(bǔ)齊住房保障和住房租賃短板。另一方面，要注重增存并舉，充分發(fā)揮政府、企業(yè)、社會(huì)組織等各類(lèi)主體作用，盤(pán)活各類(lèi)存量土地和房屋資源，形成有效的租售供給。借助金融市場(chǎng)，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式把房企的部分沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性住房。

（二）房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式要兼顧風(fēng)險(xiǎn)化解

房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式要成為解決現(xiàn)階段問(wèn)題和矛盾的“一劑良藥”，也要發(fā)揮促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向中長(zhǎng)期均衡趨勢(shì)調(diào)整的方向引導(dǎo)作用。短期來(lái)看，要優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，以滿(mǎn)足合理住房需求為導(dǎo)向促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，為房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡創(chuàng)造時(shí)間。中長(zhǎng)期來(lái)看，要致力于引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的行業(yè)管理制度建設(shè)，完善房地產(chǎn)管理法規(guī)規(guī)章，提高房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度，引導(dǎo)房企從開(kāi)發(fā)建房向提供居住生活服務(wù)轉(zhuǎn)型，從“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、快回款”的粗放發(fā)展模式向“重經(jīng)營(yíng)、低杠桿”的精細(xì)化資管模式轉(zhuǎn)型。

（三）房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式要注重內(nèi)外部政策統(tǒng)籌

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的結(jié)構(gòu)性矛盾和問(wèn)題并非根源于行業(yè)自身，更有諸多體制機(jī)制性問(wèn)題在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)，這就要求房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型過(guò)程中統(tǒng)籌內(nèi)外部政策。一方面，要從政府端的“高度依賴(lài)土地財(cái)政”模式轉(zhuǎn)向“依靠產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)”模式，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)。另一方面，要積極推進(jìn)與住房相關(guān)的公共服務(wù)“均衡化”，為落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”創(chuàng)造條件，推動(dòng)形成租購(gòu)并舉的住房消費(fèi)新格局。

（任榮榮，國(guó)家發(fā)展改革委投資所研究員。梁城城，國(guó)家發(fā)展改革委投資所助理研究員）