長(zhǎng)租公寓承租人之法律風(fēng)險(xiǎn)及化解

[摘要]為推動(dòng)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，必須保證長(zhǎng)租公寓行業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效規(guī)范發(fā)展，實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人權(quán)益的充分保障，逐步推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。有效防范和化解長(zhǎng)租公寓企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中存在因資金鏈斷裂等原因構(gòu)成違約的風(fēng)險(xiǎn)，保障承租人的居住利益，應(yīng)從明確長(zhǎng)租公寓企業(yè)與房屋業(yè)主間的法律關(guān)系和加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)資金池的監(jiān)管兩方面著手。

[關(guān)鍵詞]長(zhǎng)租公寓；租購(gòu)?fù)瑱?quán)；承租人權(quán)益；房屋托管合同；資金池

一、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)應(yīng)注重保護(hù)承租人權(quán)益

（一）長(zhǎng)租公寓與散戶租賃都應(yīng)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效規(guī)范發(fā)展

與傳統(tǒng)的散戶租賃相比，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)下的租賃關(guān)系在租賃合同的屬性、所面對(duì)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)監(jiān)管上存在差異性。盡管長(zhǎng)租公寓相比散戶租賃在形式上呈現(xiàn)規(guī)?；r(shí)代化特征，但其本質(zhì)都是通過(guò)租賃合同的順利履行進(jìn)而實(shí)現(xiàn)自身的盈利目標(biāo)。因此，為促進(jìn)租賃合同的順利履行，無(wú)論是長(zhǎng)租公寓企業(yè)還是私人房東都必須注重合法合理提供租賃服務(wù)，尊重承租人合法權(quán)益，以此實(shí)現(xiàn)自身的長(zhǎng)效發(fā)展。

（二）逐步推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的應(yīng)有之義

2017年7月，廣州市政府首次提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的概念[1]。在政策設(shè)計(jì)者眼中，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的先決條件，但也應(yīng)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向[2]。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是指保障租房人享有與買(mǎi)房人相同的基本公共服務(wù)，是對(duì)我國(guó)實(shí)現(xiàn)人民住有所居、住有宜居的政策保障。其藍(lán)圖固然美好，但必須意識(shí)到將之真正在全國(guó)范圍內(nèi)落地需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，除了要保障優(yōu)質(zhì)教育資源、醫(yī)療資源等的供給均衡、還必須構(gòu)建結(jié)構(gòu)多元、層次多元的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，作為住房租賃新市場(chǎng)的重要成分，長(zhǎng)租公寓行業(yè)必須重視并提升對(duì)承租人的權(quán)益保障，這是推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的應(yīng)有之義。

二、長(zhǎng)租公寓企業(yè)違約情形下的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

2020年9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)稿》），其中并未限定輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)獲取房屋使用權(quán)的方式，既可以通過(guò)委托合同也可以通過(guò)租賃合同，只要合法獲得房屋業(yè)主授權(quán)即可?！斗课萃泄芎贤沸再|(zhì)的模糊給三方主體間的法律關(guān)系帶來(lái)不確定性，實(shí)踐中主要表現(xiàn)為長(zhǎng)租公寓企業(yè)因資金鏈斷裂無(wú)法如約支付業(yè)主租金，從而引發(fā)大批承租人被業(yè)主強(qiáng)制收回房屋且已交付給企業(yè)的租金難以挽回的風(fēng)險(xiǎn)。為有效化解此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，有必要對(duì)三方主體間的法律關(guān)系及相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理分析。

（一）企業(yè)作為受托人以自己名義簽訂租賃合同

長(zhǎng)租公寓企業(yè)與業(yè)主形成委托代理法律關(guān)系，即企業(yè)作為受托人在委托人授權(quán)范圍內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造和出租管理。但實(shí)踐中企業(yè)通常選擇以自己名義與承租人簽訂租賃合同，承租人在訂立合同時(shí)并不知曉企業(yè)與業(yè)主間的代理關(guān)系，則該租賃合同直接約束企業(yè)與承租人，業(yè)主與承租人并無(wú)直接的法律關(guān)系。在企業(yè)對(duì)業(yè)主違約后，業(yè)主有權(quán)解除與企業(yè)的委托合同并追究其違約責(zé)任，并在解除委托合同后有權(quán)基于房屋所有權(quán)人身份收回房屋。此時(shí)，承租人只能基于租賃合同追究企業(yè)的違約責(zé)任，請(qǐng)求企業(yè)返還押金、剩余租金和支付違約金等，一旦企業(yè)破產(chǎn)且無(wú)剩余可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，承租人在失去穩(wěn)定居所的同時(shí)將遭受較大財(cái)產(chǎn)損失。在該種情形下，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者包括業(yè)主和承租人。

（二）企業(yè)作為“二房東”身份簽訂租賃合同

長(zhǎng)租公寓企業(yè)與房屋業(yè)主形成租賃法律關(guān)系，即企業(yè)在業(yè)主的授權(quán)下對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，此時(shí)企業(yè)作為轉(zhuǎn)租人，租戶充當(dāng)次承租人的角色，根據(jù)合同相對(duì)性原理，業(yè)主與次承租人并無(wú)直接的法律關(guān)系。此時(shí)，企業(yè)拖欠業(yè)主租金，次承租人可以代企業(yè)支付所欠租金和違約金，以使當(dāng)前的租賃關(guān)系繼續(xù)維持下去；次承租人代為支付的租金和違約金充抵應(yīng)當(dāng)向企業(yè)支付的租金，超過(guò)部分的，有權(quán)向企業(yè)追償?？梢钥吹?，次承租人為繼續(xù)保留房屋的所有權(quán)，只能代為支付企業(yè)所欠租金和違約金，對(duì)于次承租人已經(jīng)向企業(yè)支付的多余租金和代為支付的超過(guò)部分需向企業(yè)主張返還；如果次承租人不愿意或者已向企業(yè)交付數(shù)月租金，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力代企業(yè)支付拖欠租金和違約金，業(yè)主將收回房屋，并和次承租人依據(jù)各自的租賃合同請(qǐng)求企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。在該情形下，業(yè)主和次承租人都是風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。

（三）企業(yè)實(shí)質(zhì)上是“二房東”卻以業(yè)主名義簽訂租賃合同

長(zhǎng)租公寓企業(yè)通常認(rèn)為其與業(yè)主訂立的《房屋托管合同》屬于委托合同，企業(yè)處于受托人的地位，但經(jīng)過(guò)法院對(duì)合同內(nèi)容的審查，大多數(shù)判決認(rèn)為該類(lèi)合同具有租賃合同的屬性，企業(yè)實(shí)質(zhì)上享受了承租人的權(quán)利但并未履行作為受托人應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)義務(wù)，例如企業(yè)應(yīng)負(fù)有代房屋業(yè)主收取租金的義務(wù)[3]。那么在企業(yè)實(shí)際與業(yè)主形成租賃關(guān)系，又以業(yè)主名義與承租人簽訂租賃合同，此時(shí)租賃合同的效力如何？若企業(yè)倒閉“跑路”，承租人能否以向企業(yè)支付租金為由對(duì)抗業(yè)主收回房屋的請(qǐng)求？

應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，如果企業(yè)在與承租人簽訂租賃合同時(shí)，持有相關(guān)文件能夠證明其已取得業(yè)主的授權(quán)，承租人有充分理由信任企業(yè)作為業(yè)主的代理人，為保護(hù)承租人的信賴?yán)媾c合同的交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定企業(yè)的代理行為構(gòu)成表見(jiàn)代理[4]。因此，該租賃合同不僅有效且構(gòu)成表見(jiàn)代理，對(duì)業(yè)主和承租人具有約束力，業(yè)主對(duì)于企業(yè)一方的違約無(wú)權(quán)收回房屋且無(wú)權(quán)讓承租人再次支付已向企業(yè)支付的租金。在該情形下，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是業(yè)主。

三、長(zhǎng)租公寓企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)之化解

（一）將房源獲取方式予以明確并納入備案范圍

實(shí)踐中《房屋托管合同》性質(zhì)的模糊不僅使承租人無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)判自身可能遭受的法律風(fēng)險(xiǎn)，還在業(yè)主與長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)生訴訟時(shí)帶來(lái)立案案由、管轄權(quán)異議認(rèn)定不統(tǒng)一的問(wèn)題[5]。因此，應(yīng)當(dāng)由所在地房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)提交的《房屋托管合同》進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定，明確后將合同種類(lèi)納入住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)的備案范圍并予以公示；對(duì)于存在爭(zhēng)議、難以認(rèn)定所屬性質(zhì)的合同應(yīng)通知企業(yè)和業(yè)主進(jìn)行重新擬定，而后再次提交認(rèn)定。

對(duì)于承租人而言，在訂立租賃合同前后可以通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)對(duì)企業(yè)的相關(guān)信息進(jìn)行查看，有利于承租人準(zhǔn)確預(yù)判一方主體違約下自身的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于業(yè)主和長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)生訴訟時(shí)，在立案案由和管轄權(quán)異議階段出現(xiàn)認(rèn)定不統(tǒng)一的概率會(huì)大幅度降低，提高司法效率，并促進(jìn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的誠(chéng)信發(fā)展。

（二）加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金池監(jiān)管

資金池作為一種先進(jìn)的資金管理方式，可以有效發(fā)揮資金集中管理的優(yōu)勢(shì)，降低企業(yè)整體資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)[6]。因而，資金池的合理建立對(duì)企業(yè)是有益的。對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金池管理需要注意兩個(gè)方面，一是必須建立足以應(yīng)對(duì)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的資金池并納入監(jiān)管，二是合理限制形成資金池的資金來(lái)源。

1.將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶

首先，需要防范長(zhǎng)租公寓企業(yè)從承租人手中獲取長(zhǎng)周期租金及押金。出于對(duì)企業(yè)的品牌及實(shí)力信任，承租人在企業(yè)要求或以租金優(yōu)惠名義引導(dǎo)其支付長(zhǎng)周期租金時(shí)往往同意，看似得到了優(yōu)惠，一旦企業(yè)的資金出現(xiàn)問(wèn)題，其面臨的損失就越大。

其次，企業(yè)需要預(yù)留應(yīng)支付業(yè)主的租金。實(shí)踐中大多數(shù)業(yè)主選擇起訴長(zhǎng)租公寓企業(yè)的原因是企業(yè)拖欠租金，而當(dāng)業(yè)主開(kāi)始選擇通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己合法權(quán)益時(shí)，企業(yè)也往往處于原告眾多、無(wú)可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的困境，此時(shí)的訴訟并不能實(shí)際為業(yè)主挽回?fù)p失。

最后，需要對(duì)企業(yè)收取與支付租金的周期和高低進(jìn)行限制。企業(yè)收取承租人的租金周期長(zhǎng)于支付業(yè)主的租金周期，這為企業(yè)進(jìn)行盲目市場(chǎng)擴(kuò)張?zhí)峁┝舜罅抠Y金，而支付租金過(guò)高于收取租金正是企業(yè)實(shí)施盲目市場(chǎng)擴(kuò)張的結(jié)果。

民法以私法自治為核心，以保障財(cái)產(chǎn)權(quán)和交易安全為宗旨，并不能實(shí)現(xiàn)充分的自洽，必須在外在的協(xié)力下如行政法才能完成自己的立法使命[7]。綜上所述，為保障三方基于自治目的的實(shí)現(xiàn)，必須通過(guò)行政法律規(guī)范對(duì)三方主體的自治范圍予以適當(dāng)限制，限制收取租金與待支付租金完全流入企業(yè)有充分支配權(quán)的資金池，建立一個(gè)在金融機(jī)構(gòu)與行政機(jī)關(guān)的聯(lián)合監(jiān)管下企業(yè)僅有適當(dāng)支配權(quán)的用以防范風(fēng)險(xiǎn)的資金池，使承租人和業(yè)主面臨較低的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.規(guī)范住房租金貸款的使用

所謂的“租金貸”即住房租金貸款，是指以房屋租賃合同中承租人應(yīng)向出租人支付的租金為貸款標(biāo)的的一種信用消費(fèi)貸款產(chǎn)品[8]。經(jīng)濟(jì)實(shí)力不充足的承租人通過(guò)申請(qǐng)住房租金貸款以解當(dāng)下住房之急需，本有利無(wú)害，但需要金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款的發(fā)放及用途給予充分監(jiān)管，防止成為長(zhǎng)租公寓企業(yè)變相的融資手段。

一方面，承租人享有使用住房租金貸款的自由。曾經(jīng)，“租金貸”作為蛋殼公寓商業(yè)模式創(chuàng)新的核心，作為其現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中的重要一環(huán)，一旦“租金貸”出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)影響到整個(gè)現(xiàn)金流[9]。在眾多長(zhǎng)租公寓企業(yè)的盈利與負(fù)債經(jīng)驗(yàn)中，“租金貸”發(fā)揮著重要作用，但也應(yīng)當(dāng)明確，“租金貸”不是造成長(zhǎng)租公寓企業(yè)資金鏈斷裂的根本原因，根本原因在于企業(yè)的商業(yè)計(jì)劃存在問(wèn)題。對(duì)于承租人而言，住房租金貸款的合理使用能夠緩解其暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力，必須禁止企業(yè)強(qiáng)加干涉承租人是否使用住房租金貸款以及以租金優(yōu)惠名義的誘導(dǎo)使用，保障承租人選擇住房租金貸款的自由。

另一方面，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管住房租金貸款的發(fā)放與使用。承租人通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款住房租金之后，是否按時(shí)還款將與其個(gè)人信用掛鉤。為保障承租人的信用利益及保障金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，需要確保貸款的發(fā)放直達(dá)承租人銀行賬戶，且發(fā)放頻率符合承租人的支付租金頻率，并嚴(yán)格保障所貸款項(xiàng)用于租金支付。將住房租金貸款納入行政機(jī)關(guān)及金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)合監(jiān)管下，不僅是尊重和保障承租人自由使用住房租金貸款的權(quán)利，也是在為承租人有效規(guī)避不必要的金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

《意見(jiàn)稿》的發(fā)布意味著我國(guó)第一部規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的行政法規(guī)出臺(tái)在即，該條例重在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，為承租人維護(hù)自身合法權(quán)益提供明確法律依據(jù)；同時(shí)還需進(jìn)一步關(guān)注長(zhǎng)租公寓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理行為，降低其自身的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為給承租人帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房租賃領(lǐng)域法規(guī)的日益完善，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和行政機(jī)關(guān)對(duì)住房租賃企業(yè)的監(jiān)管與處罰將有法可依，必將促進(jìn)整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，從而促進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]豐收.立法明確“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”該明確什么[N].寧波日?qǐng)?bào)，2017-07-27（006）.

[2]陳杰，吳義東.租購(gòu)?fù)瑱?quán)過(guò)程中住房權(quán)與公共服務(wù)獲取權(quán)的可能沖突——為“住”租房還是為“權(quán)”租房[J].學(xué)術(shù)月刊，2019，51（02）：44-56.

[3]陳秋竹，鄧若翰.長(zhǎng)租公寓“租金貸”：?jiǎn)栴}檢視、成因探析及規(guī)制路徑[J].南方金融，2019（04）：91-98.

[4]王利明.合同法（上冊(cè)）[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2021：9-11.

[5]孫浩.長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式及法律問(wèn)題探析[J].長(zhǎng)春師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2021，40（11）：35-39.

[6]劉駿，馮倩.集團(tuán)公司“資金池”構(gòu)建：效率提升與成本壓降[J].價(jià)格月刊，2016（10）：91-94.

[7]章劍生.作為介入和擴(kuò)展私法自治領(lǐng)域的行政法[J].當(dāng)代法學(xué)，2021，35（03）：43-54.

[8]馮輝.公共產(chǎn)品供給型監(jiān)管：再論金融監(jiān)管的理念變革與法制表達(dá)[J].政治與法律，2018（12）：23-35.

[9]紀(jì)蘇源，趙自強(qiáng).蛋殼公寓的商業(yè)模式創(chuàng)新與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2022（02）：43-46.

基金項(xiàng)目：池州學(xué)院質(zhì)量工程項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱(chēng)：一流本科專(zhuān)業(yè)建設(shè)“雙萬(wàn)計(jì)劃”（項(xiàng)目編號(hào)：2021XYLZY02）

作者簡(jiǎn)介：劉月（1997.10-），女，漢族，安徽六安人，碩士在讀，研究方向：刑法學(xué)。