構建首都高品質消費商圈的路徑選擇

高辰穎 刁琳琳

[摘要] 傳統(tǒng)商圈提質升級是打造首都城市復興新名片和高品質消費新地標的重要舉措。第一輪商圈改造提升行動完成后，北京傳統(tǒng)商圈的空間魅力、商業(yè)活力、消費引力顯著增強。目前，北京正在實施新一輪商圈改造提升行動計劃，需要把握深入實施擴大內需戰(zhàn)略帶來的戰(zhàn)略機遇期，從高水平規(guī)劃驅動、高質量內容拉動、高效能機制推動三個維度，助力實現(xiàn)傳統(tǒng)商圈創(chuàng)新提質。

[關鍵詞] 商圈；? 提質升級；? 高品質消費；? 首都新地標

[中圖分類號] F127? ? ? ? ?[文獻標識碼] A? ? ? ? ?[文章編號] 0529-1445（2023）04-0049-04

商圈是城市商業(yè)發(fā)展和國際消費中心城市建設的重要載體，對促進消費提檔升級、提升城市經(jīng)濟活力具有積極作用。隨著城市商業(yè)從增量拓展邁入存量提質時代，1北京市正以傳統(tǒng)商圈改造升級為抓手打造消費新地標，進一步增強北京消費的全球吸引力。第一輪商圈改造提升行動完成后，王府井、西單、三里屯等傳統(tǒng)商圈的空間魅力、商業(yè)活力、消費引力顯著增強。但與世界級地標性特色商圈相比，北京傳統(tǒng)商圈功能布局不健全、內容特色不突出、統(tǒng)籌機制不完善、前瞻性謀劃不深入等共性問題依然存在，亟須借助新一輪商圈改造提升行動，在規(guī)劃、業(yè)態(tài)、機制等方面持續(xù)精耕，探索傳統(tǒng)商圈創(chuàng)新提質的新路徑和高質量發(fā)展的新范式。

高水平規(guī)劃驅動：以“片區(qū)統(tǒng)籌”打通一體化更新路徑

片區(qū)更新是推動城市更新從點狀、單業(yè)態(tài)向系統(tǒng)化方向發(fā)展的主要方式，突出體現(xiàn)了規(guī)劃和政策的引領作用。商圈轉型升級的實質是片區(qū)發(fā)展質量的整體提升。北京市新一輪商圈改造提升行動需要把握片區(qū)更新的主導方向，以規(guī)劃統(tǒng)籌、政策統(tǒng)籌引領實施統(tǒng)籌，實現(xiàn)業(yè)態(tài)共生、產(chǎn)城共融、文脈傳承、空間提質等多維目標，推動商圈區(qū)域品質、活力、效益整體提升。

加強系統(tǒng)謀劃，引領片區(qū)統(tǒng)籌更新。目前，北京市傳統(tǒng)商圈改造升級專項規(guī)劃與街區(qū)層面的城市更新專項規(guī)劃銜接度不足，投資主體更新意愿、單體建筑設計風格與片區(qū)整體提升任務未能有效融合，項目更新的區(qū)域聯(lián)通和帶動效果較弱，難以系統(tǒng)解決商圈功能、交通組織、空間品質等方面問題，導致傳統(tǒng)商圈普遍存在服務功能單一、公共配套設施不足、優(yōu)質空間低效使用等問題，商業(yè)活力和公共服務品質有待進一步提升。因此，需要補齊頂層設計缺項，系統(tǒng)謀劃商圈區(qū)域的資源任務、功能布局、城市風貌、實施時序。

制定多規(guī)合一的綜合實施方案。在對商圈所處區(qū)域風貌、配套環(huán)境、客流特征等開展專業(yè)化評估的基礎上，對標街區(qū)控規(guī)、城市更新專項規(guī)劃和街道設計導則，合理確定片區(qū)范疇，可考慮將目標商圈主街、后街及周邊特色街區(qū)統(tǒng)一納入，立足片區(qū)定位和未來發(fā)展需求，深挖區(qū)域多元要素的價值潛力，明確更新規(guī)劃和計劃。搭建多元社會力量參與、政府部門審核完善的規(guī)劃治理平臺，充分吸納各參與方和更新主體的意見建議，圍繞片區(qū)業(yè)態(tài)功能、交通組織、景觀風貌、市政設施、公共配套等方面編制綜合實施方案。

創(chuàng)新應用集群化、集約化的規(guī)劃實施策略。借鑒國內外已有的軌道交通引領（TOD）模式和城市綜合體建設經(jīng)驗，1以推動片區(qū)更新整體實施和綜合開發(fā)為目標，采取混合用途開發(fā)模式、垂直開發(fā)模式打造多樣化功能空間，創(chuàng)造戶外活動場所。綜合利用公共空間和商業(yè)空間，以“大空間功能分區(qū)、小空間功能融合”的模式將職、住、娛、商、學、休等功能混合疊加，實現(xiàn)商圈空間和功能上的雙重補缺，推動片區(qū)集群式更新效益最大化。

探索創(chuàng)新機制，打通全周期政策路徑?，F(xiàn)行商圈更新改造政策分散，缺乏有機整合，部分實施細則缺位，導致一些更新項目的操作路徑不明、實施周期拉長，增加企業(yè)主體對預期不穩(wěn)定的擔憂。比如，部分商圈空間權屬復雜，更新意愿統(tǒng)一難、跨級聯(lián)動推進難；部分樓宇內部產(chǎn)權因拆零散售導致低效閑置、權責不一，地塊“紅線”內外、地上地下空間整合利用難。因此，需要遵循“市級統(tǒng)籌、區(qū)級主導、協(xié)調聯(lián)動”模式，創(chuàng)新探索多類型、全流程的操作路徑。

建立高位統(tǒng)籌的工作推進機制。市級層面建立央地協(xié)同、央地雙責的工作機制，定期召開聯(lián)席會議推動項目協(xié)調督辦。規(guī)劃審批、市政交通、文物保護、設計施工等部門通力協(xié)作，統(tǒng)籌聯(lián)動。商圈更新主體建立問題臺賬，制定具體實施方案，開展業(yè)務咨詢和措施設計，統(tǒng)籌做好公共要素、資管運營、產(chǎn)權歸集、土地供應等工作。

建立合作共贏的多元協(xié)商機制。搭建由屬地街道組織，產(chǎn)權方、投資方、運營方、社區(qū)公眾等利益相關方參與的協(xié)調溝通平臺，通過平衡公共利益與各方訴求，明晰更新愿景，確定改造原則，鼓勵各單位通過自主設計改造、委托設計+自行改造等方式共同參與商圈提質升級。

鼓勵探索多類型片區(qū)更新模式。探索“政府引導、國資參與、企業(yè)運營”模式，建立由多方參股的平臺公司，以整租或空間置換等方式整合低效分散空間資源，統(tǒng)籌開展商圈建設、物業(yè)管理、項目招商、產(chǎn)業(yè)孵化等工作。在政企合作模式方面，支持企業(yè)以靈活多元的方式盤活閑置低效商業(yè)空間，如鼓勵以物業(yè)資源經(jīng)營權作為社會資本參與的投資回報等。

高質量供給拉動：以“騰籠換鳥”植入新場景新業(yè)態(tài)

當前，以傳統(tǒng)商業(yè)為主的城市商業(yè)格局已發(fā)生轉變，商業(yè)與文化旅游、休閑娛樂、商務金融、體育康養(yǎng)等多種服務業(yè)態(tài)集成融合的趨勢愈加顯著，消費新業(yè)態(tài)、新模式、新場景層出不窮，而傳統(tǒng)商圈的聚客半徑和聚客能力在逐漸下降。從商圈定位、供給創(chuàng)新等方面提升內容競爭力，成為傳統(tǒng)商圈突破生存困境的必選項。

厚植文化底蘊，強化商圈特色定位。北京傳統(tǒng)商圈尚未形成各具典型標識的地域文化和品牌形象，難以錨定目標客群，營造特色突出且新奇、多元的消費體驗氛圍。部分商圈的主題街區(qū)在景觀風貌、店鋪設計、公共空間、活動展演等方面大同小異，較難凸顯商圈獨有的魅力與風格。倫敦牛津街、上海南京西路等國內外知名商圈均注重利用地域文化特色促進差異化發(fā)展，打造特色消費地標和城市文化符號。北京可以借鑒這些先進經(jīng)驗，充分挖掘利用地緣和文化優(yōu)勢，強化商圈文化內核塑造，通過不斷創(chuàng)造內容、迭代內容形成具有優(yōu)質IP屬性的商圈獨有生態(tài)，建立并維系擁有文化認同感和獨特情感意識的穩(wěn)定客群。

推動歷史文化建筑保護式開發(fā)利用。根據(jù)街區(qū)歷史文化建筑的產(chǎn)權和管理情況，以“一幢一策一方案”的方式有序實施保護性開發(fā)，在保留其標志性元素基礎上融入?yún)^(qū)域商業(yè)風格，以藝術創(chuàng)意、產(chǎn)業(yè)重塑、商業(yè)激活等形式注入全新功能和業(yè)態(tài)，將其打造成文化消費新地標。

注重與文化產(chǎn)業(yè)資源融合發(fā)展。強調商業(yè)調改與文化產(chǎn)業(yè)資源深度融合，同步培育文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)，通過引入藝術院校、設計工作室等文化機構，合力搭建文化內容孵化平臺，打造特色鮮明的商圈文化藝術品牌，吸引更多注重文化消費的品牌企業(yè)入駐，促進片區(qū)文脈構建與商業(yè)活力激發(fā)的相互賦能。

打造具有高辨識度的商圈文化品牌。結合商圈歷史文化、地域民俗，運用動漫游戲、網(wǎng)絡音樂、數(shù)字藝術、創(chuàng)意設計等產(chǎn)業(yè)形態(tài)賦能商圈文化品牌IP的創(chuàng)新性開發(fā)和創(chuàng)造性轉化，可在傳統(tǒng)商圈試點建設IP文化創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)，以IP賦能產(chǎn)供銷模式打通區(qū)域文化鏈價值鏈，探索區(qū)域IP新營銷路徑，不斷提升商圈文化品牌的價值影響力。

創(chuàng)新業(yè)態(tài)模式，豐富高品質消費供給。盡管北京傳統(tǒng)商圈地理條件較為優(yōu)越，但在經(jīng)營形式、發(fā)展模式、品牌組合、業(yè)態(tài)配比等方面趨同性明顯，提供特色化商品和個性化服務的能力有限，與現(xiàn)代消費者需求相比存在較大落差。如傳統(tǒng)商圈中購物、餐飲門店占據(jù)較大比例，且多為連鎖品牌、低端品牌，對本地客群、年輕客群缺乏吸引力，對外地客群則是有客流、沒銷量。因此，需要結合區(qū)位優(yōu)勢、資源稟賦、消費特點，聚焦新經(jīng)濟、新模式、新業(yè)態(tài)、新場景，打造商圈特色新優(yōu)勢。

做強首店經(jīng)濟和首發(fā)經(jīng)濟。利用大數(shù)據(jù)手段為客群精準畫像，以客群需求導向推動大型商業(yè)項目調改升級，培育主題型、場景型、生活方式復合型等主力店，引進國內外高端首店品牌入駐，結合北京消費季、北京時裝周、北京設計周等打造標志性首發(fā)、首秀活動。利用存量更多的中小型城市更新項目如老舊廠房、老式民宅等，打造“非標商業(yè)”，1招引培育多類型業(yè)態(tài)首店。

深化文商旅業(yè)態(tài)融合發(fā)展。匯聚區(qū)域文旅、商貿(mào)頭部企業(yè)組建文商旅聯(lián)盟等平臺，促進各類行業(yè)市場主體形成利益共同體，以商圈IP為引領打破多業(yè)態(tài)之間的流量壁壘，并通過夜間經(jīng)濟、網(wǎng)紅經(jīng)濟、非遺經(jīng)濟等多種消費形式推動“文化IP+展示體驗+生活消費+衍生品銷售”鏈條發(fā)展。

拓展數(shù)字技術的場景應用。逐步改造傳統(tǒng)商圈既有的集成式購物中心模式，引導傳統(tǒng)百貨類商場、購物中心應用元宇宙交互技術打造情景體驗式的新型消費載體，將虛實融合的消費內容植入多業(yè)態(tài)組合模式，同步拓展數(shù)字化、社群化的營銷新渠道，推動“網(wǎng)購保稅+線下自提”等數(shù)字貿(mào)易新模式在商圈加速布局和發(fā)展。

高效能機制推動：以“放管服”改革建構更優(yōu)營商環(huán)境

理清政府與市場行為邊界，充分發(fā)揮市場決定性作用和更好發(fā)揮政府作用是推動商圈優(yōu)化升級的基本原則。新一輪傳統(tǒng)商圈改造提升應聚焦機制創(chuàng)新，深化“放管服”改革，全力營造最優(yōu)營商環(huán)境，培育壯大市場主體，激發(fā)市場活力和創(chuàng)造力，持續(xù)增強商圈提質升級的長效動能。

打通實施路徑堵點，激發(fā)提質動力。目前，北京傳統(tǒng)商圈改造項目在報批報建、設計驗收、經(jīng)營管理、資金籌措等方面，還存在落實不暢問題。因此，需要全面梳理商圈改造提升流程，打通項目實施的政策堵點，多措并舉優(yōu)化更新成效。

完善項目全流程配套政策體系。設置統(tǒng)一的傳統(tǒng)商圈改造升級事務管理單位，打通項目審批報規(guī)的完整路徑，加快重點項目的實施進度。制定傳統(tǒng)商圈改造升級工作規(guī)范導則，統(tǒng)一設計、施工、驗收等環(huán)節(jié)參照標準，指導不同類型建筑、不同功能設施有序更新。相關部門依據(jù)“一店一策”改造方案，在傳統(tǒng)商場設施設備改造驗收方面給予優(yōu)先級別排序，允許分階段、分步驟推進。深入考慮各商圈的差異化特點，制定更具靈活性的提質升級評估標準。

探索構建共治共享的治理模式。創(chuàng)新商圈管理機制，適度下放審批、監(jiān)管權限，賦予投資運營企業(yè)必要的自主管理權，依照負面清單管理制度實施日常監(jiān)管。在符合總體方案的前提下，按照“誰設計，誰制作，誰負責”原則，對商戶店鋪門頭、廣告牌等商業(yè)設施實行社會化運作，并在屬地政府備案。積極探索“黨建引領+商圈自治+聯(lián)防聯(lián)控”治理機制，指導商戶規(guī)范有序開展經(jīng)營活動。

提升商圈智慧化管理水平。積極推動智慧商圈建設，組建包括投資主體、智慧化設備廠商/運營商、商城/商鋪和政府部門在內的智慧商圈聯(lián)盟實體機構，以各方既有的優(yōu)質資源共建智慧商圈綜合信息平臺，逐步構建集智慧消費服務、商戶數(shù)字化服務、運營機構管理平臺、商圈監(jiān)測云平臺等功能于一體的應用服務體系，形成現(xiàn)代商圈管理發(fā)展模式。

因“圈”施策，精準匹配市場需求。北京傳統(tǒng)商圈改造升級行動得到了市級專項政策支持，但項目實施相關環(huán)節(jié)的政策保障仍有待進一步加強。因此，需要持續(xù)完善傳統(tǒng)商圈提質升級的要素保障體系，營造更優(yōu)的市場環(huán)境。

拓寬資金保障的多種來源渠道。建立“政、銀、保、擔、企”協(xié)作對接機制，推動各級財政資金、基金、項目業(yè)主投入資金等形成聯(lián)動，加大投融資力度。加大對項目實施主體固定資產(chǎn)投入的資金補助，根據(jù)不同項目特點適當給予投資運營企業(yè)貸款貼息，鼓勵金融機構深入對接商圈更新項目的金融需求，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務方式。

增強空間資源調配的均衡性。平衡好各項目的指標疏密結構，統(tǒng)籌分配拆除量和開發(fā)量，確保一定拆除重建面積用于片區(qū)公共利益，探索騰退空間在公共文化服務等方面的再利用。在建設指標管控總量的約束下，對投資運營企業(yè)按照實施方案拆除的存量建筑面積，可用增量項目的建設指標進行補償，平衡減量與提質兩個目標。

做強新消費鏈主企業(yè)的招引培育。緊扣商圈轉型方向，以圈鏈思維發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、文化旅游業(yè)等新消費領域的重點產(chǎn)業(yè)，做強鏈主企業(yè)的引育工作，對商圈龍頭企業(yè)、銷售冠軍品牌店鋪量身定制服務包，精準推送各項企業(yè)服務，聯(lián)合鏈主企業(yè)編制商圈新消費產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈圖譜，為產(chǎn)業(yè)鏈招商提供精準指引。

（本文是2020年度北京市社會科學基金課題“擴大北京夜間經(jīng)濟影響力及覆蓋面的路徑及措施研究”〈項目編號：20JCC089〉階段性成果）

[參考文獻]

[1]陳冬冬，王崇烈.北京商務中心區(qū)存量空間更新治理的經(jīng)驗與思考[J].城市設計，2022（3）.

[2]惲爽.運營前置推進城市更新規(guī)劃實施[J].城市設計，2022（3）.

[3]吳軍，葉裕民.消費場景：一種城市發(fā)展新動能[J].城市發(fā)展研究，2020（11）.

[4]秦虹，蘇鑫.城市片區(qū)統(tǒng)籌更新的趨勢和實施路徑[EB/OL].中國城市更新論壇白皮書（2021），http：//www.gohighfund.com/articles/22.

（作者簡介：高辰穎，中共北京市委黨校（北京行政學院）講師；刁琳琳，中共北京市委黨校（北京行政學院）教授）

責任編輯 / 陳? ?寧