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    精細(xì)化管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制中的運(yùn)用

    2023-04-18 19:55:15劉麗秀
    建筑與預(yù)算 2023年12期
    關(guān)鍵詞:精細(xì)化成本目標(biāo)

    劉麗秀

    [融僑(福州)置業(yè)有限公司,福建 福州 350000 ]

    新時期背景之下,我國的房地產(chǎn)行業(yè)競爭逐步激烈,且所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境極其復(fù)雜,為避免企業(yè)受客觀與人為因素的影響出現(xiàn)破產(chǎn)等問題,應(yīng)將精細(xì)化管理理念用于企業(yè)成本管控之中,讓企業(yè)擁有核心競爭力,在施工過程中發(fā)現(xiàn)的問題,可以有效改進(jìn),發(fā)揮出企業(yè)原本的作用,幫助企業(yè)增加管理意識和執(zhí)行能力[1]。企業(yè)精細(xì)化管理模式的形成無法直接實(shí)現(xiàn),需要企業(yè)員工共同努力穩(wěn)步前行,這不僅需要時間進(jìn)行改進(jìn),還需要針對重點(diǎn)問題進(jìn)行改革,在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時不斷創(chuàng)新,讓企業(yè)成本制度更完善,總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)得到穩(wěn)固發(fā)展。

    1 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算科目精細(xì)化管理

    房地產(chǎn)企業(yè)成本核算科目是成本精細(xì)化控制的重要途徑,通過對其的合理管理能夠?yàn)楹笃谄髽I(yè)各項(xiàng)成本工作的開展打下良好的基礎(chǔ)[2]。

    1.1 核算科目管理制定

    (1)科學(xué)制定核算科目管理,構(gòu)建清晰、合理、科學(xué)的成本科目表,這樣可以最大限度地避免在成本核算過程中,由于人為失誤,而導(dǎo)致成本核算結(jié)果的隨意性。所有信息均可以通過縱向與橫向?qū)Ρ鹊姆绞?,來提高利用效率,同時也便于企業(yè)提升利潤,能在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局之中長久穩(wěn)定的發(fā)展。

    (2)我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所從事的項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)都存在規(guī)模較大、周期較長、開發(fā)期數(shù)較多的問題,因此,從宏觀的角度而言,在核算的過程中,依照工程的實(shí)際特點(diǎn),合理劃分核算對象也是十分有必要的。

    (3)在此過程中可以參考規(guī)劃許可證之中的期數(shù),將同期交竣工交房與同期開發(fā)的項(xiàng)目成本作為同一核算對象,將跨期的工程設(shè)定為跨期合同成本分?jǐn)?,并依照前期開發(fā)項(xiàng)目的異性周期差,進(jìn)行分期以及跨期的核算。同時,相關(guān)人員也不得不考慮同期不同建筑銷售定價、成本支出以及會計結(jié)算的不同,因此,還需要根據(jù)不同的建筑形態(tài),設(shè)定差異化的成本核算對象,并進(jìn)行分別核算。

    1.2 成本分配以及分?jǐn)?/h3>

    在成本分配以及分?jǐn)偟倪^程中,需要遵循以下幾點(diǎn)原則:

    (1)受益性原則,即將受益地塊、期、區(qū)成本分?jǐn)偨o對應(yīng)的受益對象。

    (2)均攤性原則,依照所開發(fā)地塊、期、區(qū)的實(shí)際建筑面積分?jǐn)偩鶆?如果是非公共科目,則需要依照單位工程的分解說明進(jìn)行建筑面積的分?jǐn)偂?/p>

    (3)屬地性原則,即依照產(chǎn)品的受益情況來制定科目的標(biāo)準(zhǔn)。

    (4)獨(dú)立性原則,部分公共建筑的配套成本分?jǐn)偱c結(jié)轉(zhuǎn),需要依照產(chǎn)權(quán)面積以及經(jīng)營收入原則定奪,如果具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán),并能夠帶來一定的經(jīng)濟(jì)收入,可以將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。如果沒有產(chǎn)權(quán),就需要依照可以銷售的面積進(jìn)行二次的分?jǐn)偂?/p>

    2 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計成本精細(xì)化管理

    2.1 方案設(shè)計階段

    雖然企業(yè)在實(shí)施精細(xì)化管理的過程中,成本是受控的,但是控制不僅是從資金的合理運(yùn)用與分配等方面開展,由于房地產(chǎn)企業(yè)所從事與開發(fā)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜,因此影響因素也較多,這就需要企業(yè)內(nèi)部各個要素之間系統(tǒng)性的配合。

    項(xiàng)目前期方案設(shè)計會對企業(yè)的成本控制造成深遠(yuǎn)的影響,因此,在控制的過程中,應(yīng)依照該作業(yè)的實(shí)際運(yùn)營流程,進(jìn)行成本的合理管控,并將成本控制舉措移至設(shè)計過程前端,在設(shè)計的過程中,可以通過與第三方公司攜手的方式,共同在建筑方案、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計等方面優(yōu)化設(shè)計方案。

    (1)需要確定能夠被選用的建筑方案,對其結(jié)構(gòu)開展可行性的評價。

    (2)確定好結(jié)構(gòu)方案以后,對其中相應(yīng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行成本的試算。

    (3)需要對設(shè)計單位所提交的地勘布點(diǎn)圖及地勘要求進(jìn)行審核,并依照項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)一步優(yōu)化地勘要求,其中包含壓縮模數(shù)、地基承載力及地下水位指標(biāo)等。

    (4)將企業(yè)的具體設(shè)計要求與項(xiàng)目實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)結(jié)構(gòu)成本的專題分析,進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計方案的質(zhì)量,其中包括建筑避難層、夾層、轉(zhuǎn)換層的設(shè)置等[3]。

    2.2 施工圖紙設(shè)計管理

    把施工圖紙設(shè)計單獨(dú)列出一項(xiàng)的原因在于,其成本管理結(jié)構(gòu)相比其他設(shè)計要素而言更為復(fù)雜,在控制的過程中,不僅要考慮到方案最終的合理性,還要保證設(shè)計、成本、質(zhì)量、施工進(jìn)度達(dá)到平衡,只有這樣才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獲得收益的最大化,提高精細(xì)化成本控制的實(shí)效性,而不僅僅是將成本控制工作放在事務(wù)性與審批性的格局之中。

    需要重點(diǎn)對項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計成本進(jìn)行優(yōu)化,其原因在于進(jìn)入到施工圖階段以后,結(jié)構(gòu)基本無法更改,只能夠依照前期所設(shè)計的方案進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的核算,因此,在成本控制與優(yōu)化的過程中,可以從以下幾方面開展。

    (1)對建筑的層高進(jìn)行有效控制,在不影響建筑整體使用的狀況之下,可將建筑的層高盡量壓低。例如,當(dāng)前,我國的房地產(chǎn)企業(yè)多以高層建筑開發(fā)項(xiàng)目為主,如果所投資開發(fā)的項(xiàng)目為33 層,將層高設(shè)計為3 m,最終建筑的總體高度就會高于100 m。此時,建筑企業(yè)就會提高消防等級、電梯速度、建筑抗風(fēng)等方面的投資,因此可以在進(jìn)入到施工圖紙確定部分以前,設(shè)置為返梁或扁梁結(jié)構(gòu)。

    (2)加大對地下室的防水成本控制,為能夠有效節(jié)約土地資源,并為項(xiàng)目用戶提供更多的生活與停車空間,許多房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目都帶有地下室,并且在地上沒有停車條件的狀況下,建筑的地下面積會越來越大,那么防水成本也會不斷增加,此時可以利用一些新型的建設(shè)工藝、技術(shù)與材料來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的施工方法,從而達(dá)到成本控制的目標(biāo)[4]。

    3 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)動態(tài)成本精細(xì)化管理

    房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)動態(tài)成本精細(xì)化管理是指針對企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo),通過不斷調(diào)整和優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)來提高企業(yè)的盈利能力和市場競爭力。具體來講,房地產(chǎn)企業(yè)可以按照以下步驟實(shí)施目標(biāo)動態(tài)成本精細(xì)化管理。

    3.1 目標(biāo)成本管理方法

    目標(biāo)成本管控是近幾年企業(yè)成本管理的主流方式,其主要的特點(diǎn)為:在成本控制之前就設(shè)定好控制目標(biāo),依照目標(biāo)為導(dǎo)向,開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開發(fā)與管理,具有強(qiáng)制性、約束性以及客觀性的特征[5]。如采用此種方式進(jìn)行控制需要注重以下幾點(diǎn)問題。

    (1)通過先前所制定的成本控制制度,來約定目標(biāo)成本,并減少在時間等方面的浪費(fèi),還要依照成本控制目標(biāo),設(shè)定好項(xiàng)目完成時間。例如,如果施工圖完成了45 d 以后,再制定成本控制目標(biāo),便會導(dǎo)致方案與施工設(shè)計圖均會產(chǎn)生變化,并且先前所設(shè)定的方案會重新改動,不僅浪費(fèi)時間,也使其不能產(chǎn)生指導(dǎo)性作用。因此,需要在完成后的35 d 之內(nèi)將目標(biāo)成本編制完成。

    (2)由于成本模型的組成內(nèi)容較多,因此,建議企業(yè)在實(shí)施目標(biāo)成本控制舉措時,也同時構(gòu)建起一個企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫,用于編制各分項(xiàng)的目標(biāo)成本,其中包括建筑面積、綠化、架空層等,這樣便于為相關(guān)管理層提供可靠的決策依據(jù),同時能夠使得成本控制舉措不斷為企業(yè)賦能。

    (3)在目標(biāo)執(zhí)行的過程中,需要解決既往企業(yè)內(nèi)部各部門所存在的信息孤島問題,要不斷拓展信息通信的途徑,為決策層與相關(guān)部門之間的溝通與修正目標(biāo)打下一個良好的基礎(chǔ),便于發(fā)現(xiàn)前期成本控制風(fēng)險。

    (4)依照制度和目標(biāo)成本,構(gòu)建相應(yīng)的反饋與獎懲機(jī)制,這樣不僅能夠提高企業(yè)內(nèi)部各層次參與成本控制管理工作的積極性,還能夠確保信息資源的可靠度,便于企業(yè)長久穩(wěn)定地發(fā)展。

    3.2 分析成本結(jié)構(gòu)

    房地產(chǎn)企業(yè)需要對其各項(xiàng)成本進(jìn)行分析,包括物料采購、人工成本、運(yùn)營費(fèi)用等方面。通過分析成本結(jié)構(gòu),企業(yè)可以找出哪些成本是可以優(yōu)化和降低的,從而精細(xì)化管理成本。

    (1)物料采購成本。物料采購成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)過程中所采購的原材料、設(shè)備及其他物資的成本。物料采購成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品價格的重要因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對物料采購渠道進(jìn)行優(yōu)化,選擇具有品質(zhì)保證的供應(yīng)商,并對采購價格進(jìn)行談判等方式來降低物料采購成本。

    (2)人工成本。人工成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)過程中涉及到的所有人員的薪酬和福利費(fèi)用,包括工人、技術(shù)人員、管理人員等。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中,人工成本往往占據(jù)了很大的比例。企業(yè)可以通過優(yōu)化組織結(jié)構(gòu),提高員工的工作效率,降低人員配置成本,從而有效控制人工成本。

    (3)運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)過程中與運(yùn)營相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用,包括水電費(fèi)、物業(yè)租金、行政辦公等費(fèi)用。這些費(fèi)用通常是間接成本,但對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)狀況仍有重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過優(yōu)化運(yùn)營流程,提高效率,控制運(yùn)營費(fèi)用,并在必要時降低相關(guān)的間接成本。

    (4)投資成本。投資成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所花費(fèi)的資金成本,包括土地購置費(fèi)用、建筑施工成本、稅費(fèi)等。這些成本通常是幾百萬甚至上億元級別的。房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資成本進(jìn)行精細(xì)化管理,從而確保項(xiàng)目順利完成并獲得可觀的回報。

    3.3 動態(tài)成本管理對策

    在新時期背景之下,信息技術(shù)被引入了各行各業(yè)之中,其不僅能夠加快傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型,還能夠提升相關(guān)人員的工作效率,并能夠根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行實(shí)時評測,這對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理工作起到了決定性的影響。因此,建議在信息技術(shù)架構(gòu)之上,搭建一個動態(tài)成本管理機(jī)制,便于將前期清晰的成本控制管理思路結(jié)合時間要素,轉(zhuǎn)化為企業(yè)開盤定價或者關(guān)鍵決策事宜的重要參考依據(jù),實(shí)現(xiàn)真正意義上的業(yè)財融合管理[6]。

    依照房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的實(shí)際特點(diǎn)可以將動態(tài)成本的組成劃分為兩大部分:一是已發(fā)生成本;二是待發(fā)生成本。在實(shí)際控制的過程中,需要提高對暫定合同總價的關(guān)注,同時也要建立相應(yīng)的設(shè)計變更臺賬,對相關(guān)變更成本進(jìn)行預(yù)估。而在進(jìn)行合同、變更錄入的管理過程中,則可以建立相應(yīng)的報告機(jī)制,并利用現(xiàn)代化的信息系統(tǒng),保證合同錄入能夠與施工進(jìn)度同步。最終,生成動態(tài)成本報告及月報,做好評價總結(jié),形成一個閉環(huán)控制管理體系。

    3.4 制定成本控制預(yù)算

    房地產(chǎn)企業(yè)制定成本控制預(yù)算是精細(xì)化管理成本的重要步驟之一。在制定預(yù)算時,需要基于企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和成本分析結(jié)果,考慮到生產(chǎn)線上每個環(huán)節(jié)的成本和產(chǎn)值,并設(shè)定合理的目標(biāo),以此來控制預(yù)算并最大化利潤。

    (1)基于經(jīng)營目標(biāo)和成本分析結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本控制預(yù)算時,需要首先明確企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和成本結(jié)構(gòu),對各項(xiàng)成本進(jìn)行詳細(xì)分析,找出哪些成本可以降低或者優(yōu)化。企業(yè)還需要了解市場競爭情況、政策法規(guī)等因素,從而確定預(yù)算的總體框架。

    (2)考慮生產(chǎn)線上每個環(huán)節(jié)的成本和產(chǎn)值。在制定預(yù)算時,房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮到生產(chǎn)線上每個環(huán)節(jié)的成本和產(chǎn)值,建立成本和收益的關(guān)聯(lián)性模型。企業(yè)應(yīng)該深入了解每個環(huán)節(jié)的具體作用,分析其對整個項(xiàng)目的貢獻(xiàn)程度,并根據(jù)不同的環(huán)節(jié)設(shè)置相應(yīng)的預(yù)算,從而實(shí)現(xiàn)成本可控和收益最大化。

    (3)設(shè)定合理的目標(biāo)。在制定成本控制預(yù)算時,房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)定合理的目標(biāo)。這些目標(biāo)應(yīng)該與企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)相一致,并且要考慮到市場環(huán)境和競爭狀況等因素。通過設(shè)定目標(biāo),企業(yè)可以更好地掌控成本預(yù)算和收益情況,及時調(diào)整預(yù)算計劃以適應(yīng)市場變化。

    (4)控制預(yù)算并最大化利潤。在實(shí)施預(yù)算過程中,房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本,對預(yù)算進(jìn)行監(jiān)管和管理。企業(yè)還可以采用技術(shù)手段,如財務(wù)軟件、數(shù)據(jù)分析工具等,實(shí)時監(jiān)測成本和收益情況,并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。通過精細(xì)化管理預(yù)算,企業(yè)可以最大限度地降低成本,在保證項(xiàng)目順利進(jìn)行的同時實(shí)現(xiàn)收益最大化。

    4 結(jié)語

    綜上所述,成本控制是企業(yè)運(yùn)營過程中重要管理行為之一,其不僅決定了企業(yè)未來的資金流向,還會影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的定奪。在改革開放與市場經(jīng)濟(jì)變革的雙重考驗(yàn)之下,房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一大支柱,應(yīng)充分認(rèn)識到成本控制管理工作的重要性,在管理的過程中應(yīng)引入精細(xì)化管理理念,提升企業(yè)內(nèi)控質(zhì)量,從而保證企業(yè)能夠在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中長久穩(wěn)定地發(fā)展。

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