西寧市人民政府關(guān)于印發(fā)西寧市保障性租賃住房管理辦法（暫行）的通知

寧政〔2023〕59 號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各局、委、辦，西寧國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（青海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）管委會及各園區(qū)管委會：

《西寧市保障性租賃住房管理辦法（暫行）》已經(jīng)市政府第34 次常務(wù)會議研究審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

西寧市人民政府

2023 年12 月20 日

西寧市保障性租賃住房管理辦法（暫行）

第一章 總 則

第一條為規(guī)范保障性租賃住房管理，切實解決新市民、青年人等群體的階段性住房困難，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22 號）、《青海省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)青海省加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案的通知》（青政辦〔2021〕113 號）等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于全市保障性租賃住房的建設(shè)籌集、分配、退出、運營和監(jiān)督管理等活動。

第三條本辦法所稱的保障性租賃住房，是指由政府提供政策支持，多主體投資，限定面積標準、租金價格，面向住房困難的新市民、青年人等群體出租的具有保障性質(zhì)的住房。

本辦法所稱保障性租賃住房運營管理機構(gòu)（以下簡稱運營管理機構(gòu)）是指通過政府購買服務(wù)、產(chǎn)權(quán)人委托運營或產(chǎn)權(quán)單位自主運營等方式運營管理保障性租賃住房的機構(gòu)。

第四條市住房保障部門是全市保障性租賃住房的行政主管部門，負責(zé)制定相關(guān)政策，擬定全市保障性租賃住房規(guī)劃和建設(shè)籌集計劃；統(tǒng)籌指導(dǎo)監(jiān)督各地區(qū)開展保障性租賃住房建設(shè)籌集、分配、運營、管理。

各縣區(qū)政府、園區(qū)管委會負責(zé)轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房的建設(shè)籌集、分配、運營和監(jiān)督管理等工作。

市發(fā)展改革委、市財政局、市自然資源規(guī)劃局、市城鄉(xiāng)建設(shè)局、市金融辦、市國防動員辦公室、市市場監(jiān)管局、市行政審批局按照工作職責(zé)范圍，做好保障性租賃住房相關(guān)工作。

第二章 建設(shè)管理

第五條市住房保障部門根據(jù)全市經(jīng)濟發(fā)展水平、保障性租賃住房需求等因素，科學(xué)確定年度建設(shè)籌集計劃，經(jīng)市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過后向社會公布。

第六條保障性租賃住房籌集應(yīng)當(dāng)充分考慮保障對象就業(yè)、出行等需要，結(jié)合國土空間規(guī)劃，按照職住平衡的原則，在交通便利、市政和公共服務(wù)配套設(shè)施齊全的城市中心地段和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等建設(shè)籌集房源。

第七條保障性租賃住房以出讓方式取得建設(shè)用地的新建商品房項目中配建、利用閑置或低效利用的存量房屋改建（改造）、利用企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的存量或閑置土地建設(shè)、新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)、其他方式籌集納入管理等方式建設(shè)籌集。

（1）新建普通商品房項目中配建。以出讓方式取得建設(shè)用地的新建商品房項目，按總建筑面積（計容面積）的1%—3%配建保障性租賃住房（全裝修），具體配建事項，由市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組按實際情況確定。

（2）利用閑置或低效利用的存量房屋改建（改造）。支持政府機關(guān)及企事業(yè)單位將閑置辦公、住房、科研教育等合法存量房屋；工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和其他社會組織將閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉儲等合法存量房屋，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求的前提下，按程序報批后，改建（改造）為保障性租賃住房，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。

（3）利用企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的存量或閑置土地建設(shè)。支持企事業(yè)單位利用依法取得使用權(quán)的存量或閑置土地，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。

（4）適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地集中新建。按照職住平衡、應(yīng)保盡保的原則，根據(jù)市場租住需求，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地集中新建保障性租賃住房。

（5）利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)。支持城中村、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐區(qū)周邊的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃，尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)和運營保障性租賃住房。

（6）產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)將工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

（7）其他方式籌集。機關(guān)企事業(yè)單位（含醫(yī)療、教育等）已建成的住房，滿足保障性租賃住房建設(shè)標準和管理要求的，可納入保障性租賃住房管理，可享受保障性租賃住房相關(guān)優(yōu)惠支持政策。

第八條保障性租賃住房項目應(yīng)符合以下標準：

（1）規(guī)模標準。保障性租賃住房的發(fā)展應(yīng)綜合考慮住宅使用功能、居住人口等因素，合理確定套型結(jié)構(gòu)，單個項目原則上不少于30 套（間）或總建筑面積不少于1200 平方米，以單套建筑面積不超過70 平方米的小戶型為主。宿舍型保障性租賃住房單套建筑面積原則上不超過40 平方米；改建（改造）的保障性租賃住房應(yīng)結(jié)合原有住房結(jié)構(gòu)和條件，適當(dāng)放寬面積限制，最大限度滿足居住需求。

（2）建設(shè)標準。保障性租賃住房按適用對象和使用功能分為宿舍型、住宅型兩類，應(yīng)符合《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19 號）有關(guān)規(guī)定。

（3）室內(nèi)裝修。保障性租賃住房應(yīng)全裝修成品交房，可根據(jù)市場需求，配置必要的電器、家具等設(shè)施設(shè)備。

第九條政府通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房通過項目建設(shè)資金和運營管理補貼等方式進行補助。建設(shè)資金主要用于保障性租賃住房主體建設(shè)、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、存量房屋改建（改造）、屋內(nèi)裝修及購置必要家具設(shè)備、綠色智能家電等支出，用于購置家具綠色智能家電的金額不能超過項目財政補助資金的30%；運營管理補貼主要用于補貼保障性租賃住房房租、運營管理經(jīng)費等支出。同一個保障性租賃住房項目只能選擇一種方式進行補助。

機關(guān)企事業(yè)單位（含醫(yī)療、教育等）已建成向本單位職工分配的宿舍，可納入保障性租賃住房管理，但不予專項資金補助，有配套基礎(chǔ)設(shè)施改造需求的，可申請中央預(yù)算內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施資金。已獲得過中央補助資金支持的閑置公共租賃住房等政策性住房，用作保障性租賃住房的，不予補助。

第十條保障性租賃住房中央補助資金按照房屋建筑面積進行補助。各年度具體補助標準由市住房保障部門會同市財政部門，結(jié)合年度目標任務(wù)、項目房源籌集和中央補助資金下達情況，編制年度資金分配方案，經(jīng)市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核同意后印發(fā)執(zhí)行，并報省住建廳、財政廳備案。以項目建設(shè)資金方式補助的，按照新建、配建、改建、改造等方式，按工程進度撥付；以運營管理補貼方式補助的，區(qū)分房源區(qū)域位置，在建成運營時，由縣區(qū)（園區(qū)）建設(shè)主管部門與運營單位簽訂合同，明確運營年限和租金后，一次性予以補助。

第十一條納入年度籌集計劃的保障性租賃住房項目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，相關(guān)稅費按照《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021 年第24 號）執(zhí)行，用水、用電、用氣、供暖和物業(yè)費價格按照居民標準執(zhí)行。

第十二條對保障性租賃住房的建設(shè)運營，按照合法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，可提供信貸支持，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體和運營企業(yè)提供中長期貸款。

第十三條支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房項目的貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)自持運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券；支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

第十四條保障性租賃住房項目應(yīng)嚴格執(zhí)行工程建設(shè)標準規(guī)范，遵守工程質(zhì)量技術(shù)要點，規(guī)范招投標行為，實行施工過程價款結(jié)算，加強合同履約管理。明確參建各方主體責(zé)任，加強項目監(jiān)督檢查，確保建設(shè)工程質(zhì)量。全面推行綠色建筑，因地制宜推廣超低能耗建筑，大力推廣智能化、綠色建材技術(shù)和家居應(yīng)用。

第十五條保障性租賃住房建成后，可由產(chǎn)權(quán)單位自主運營管理，也可委托第三方運營管理機構(gòu)運營管理，委托第三方運營管理的，要進行驗收移交。

第三章 申請和退出管理

第十六條保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體供應(yīng)。申請人應(yīng)滿足以下條件：

（1）申請人在工作或居住的縣級行政區(qū)域內(nèi)無自有住房；

（2）申請人未同時享受本市其他住房保障優(yōu)惠政策的情況；

（3）申請人五年內(nèi)均未因違反國家、省以及西寧市住房保障相關(guān)法規(guī)而被行政處罰或者納入不良行為記錄。

第十七條申請保障性租賃住房，應(yīng)提供以下資料：

（1）西寧市保障性租賃住房申請表；

（2）身份證復(fù)印件；

（3）房屋信息查詢表；

（4）在提交申請縣區(qū)行政區(qū)域內(nèi)無自有住房承諾。

第十八條保障性租賃住房準入的具體程序：

（1）申請：申請人到意向房源運營管理機構(gòu)填寫西寧市保障性租賃住房申請表，提供申請相關(guān)資料。

（2）輪候：運營管理機構(gòu)審核申請人是否符合保障條件，符合條件的按照保障對象申請時間確定輪候配租順序，不符合條件的5 個工作日內(nèi)書面告知申請人。

（3）配租：運營管理機構(gòu)根據(jù)申請人申請時間、租住需求和房源情況匹配房源。

（4）合同簽訂：申請人與運營管理機構(gòu)簽訂《西寧市保障性租賃住房租賃合同》（一式三份），合同期限原則上不少于3 個月，最長不超過1 年。承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前10 個工作日內(nèi)，向運營管理機構(gòu)提出續(xù)租或退租的書面申請，經(jīng)復(fù)核符合條件的申請人可繼續(xù)承租，不符合條件的需辦理退租手續(xù)。合同期內(nèi)承租人住房條件發(fā)生變化不符合申請條件的，租賃合同合同期滿后退出。租賃保證金由租賃雙方協(xié)商確定。

（5）備案：運營管理機構(gòu)應(yīng)及時將簽訂的《西寧市保障性租賃住房租賃合同》原件及申請資料，按項目整理紙質(zhì)檔案及電子檔案，每年12 月20日前向縣區(qū)住房保障部門備案。

第十九條出租保障性租賃住房的，以原設(shè)計的房間為最小出租單位，不得違規(guī)改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分割設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。人均租住使用面積不得低于6 平方米。

第二十條承租人原則上不得對租住的保障性租賃住房進行二次裝修。確需裝修的，需征得運營管理機構(gòu)書面同意，并在退租時恢復(fù)房屋原狀。

第二十一條保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)用于自住。承租人應(yīng)按照合同約定合理使用保障性租賃住房，不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、無故閑置，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和房屋用途，不得用于從事其他經(jīng)營活動。有下列情形之一的，運營管理機構(gòu)報縣區(qū)（園區(qū)）住房保障部門備案后，可解除保障性住房租賃合同，承租人應(yīng)當(dāng)退回或騰退保障性租賃住房：

（1）承租人住房情況發(fā)生變化且合同期滿的；

（2）合同期滿，未重新簽訂續(xù)租合同的；

（3）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租的保障性租賃住房的；

（4）擅自改變承租的保障性租賃住房用途的；

（5）在保障性租賃住房內(nèi)從事違法活動的；

（6）以欺騙等不正當(dāng)手段承租保障性租賃住房的；

（7）無正當(dāng)理由連續(xù)6 個月以上空置的；

（8）累計3 個月以上未繳納租金、物業(yè)費、暖氣費等合同約定的相關(guān)費用，經(jīng)催告仍不繳納的。

第二十二條承租人退出保障性租賃住房時，應(yīng)當(dāng)結(jié)清合同約定應(yīng)由承租人承擔(dān)的物業(yè)費、水電費、燃氣使用費、通信寬帶費、有線電視收視維護費等費用。

第二十三條承租人應(yīng)當(dāng)退回或騰退保障性租賃住房但拒不退回或騰退的，運營管理機構(gòu)按照高于同地段同品質(zhì)住房市場租金水平20%以內(nèi)的標準計收其租金，或通過法律途徑解決，并納入個人誠信記錄。

第二十四條產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)的宿舍型保障性租賃住房，應(yīng)優(yōu)先保障本園區(qū)企業(yè)員工的住房需求。

第四章 租金定價及管理

第二十五條保障性租賃住房的租金，由相關(guān)投資主體或受其委托的運營管理機構(gòu)負責(zé)收取。

第二十六條面向社會租賃的保障性租賃住房租金，按照不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%確定。由運營管理機構(gòu)每年委托有房地產(chǎn)價格評估二級及以上資質(zhì)的第三方專業(yè)機構(gòu)進行評估，出具保障性租賃住房指導(dǎo)租金評估報告和保障性租賃住房租金標準（一房一價），報市、縣區(qū)住房保障部門備案后執(zhí)行。

第二十七條已獲得過中央補助資金支持的閑置公共租賃住房等政策性住房認定為保障性租賃住房的，其租金標準由相關(guān)縣區(qū)（園區(qū)）住房保障部門會同產(chǎn)權(quán)單位確定，可參照本辦法第二十六條規(guī)定自行研究確定，確保國有資產(chǎn)不流失。

第五章 運營管理

第二十八條保障性租賃住房應(yīng)遵循“誰投資、誰所有”的原則，新建和配建的保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)辦理不動產(chǎn)登記，并在不動產(chǎn)登記證上加注“保障性租賃住房，禁止上市交易”字樣。改建（改造）的保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)在原有的不動產(chǎn)登記證書上添加“保障性租賃住房”注記字樣，并注明運營年限。

第二十九條利用存量房屋改建（改造）的保障性租賃住房，運營期限為10 年，期滿前3 個月內(nèi)應(yīng)提出書面申請，經(jīng)市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批同意后，繼續(xù)運營或退出保障性租賃住房管理。

第三十條作為保障性租賃住房運營期間，不得上市銷售或變相銷售。產(chǎn)權(quán)單位確需轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的，由產(chǎn)權(quán)單位提出申請，經(jīng)市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核同意后可整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后不得改變用途，繼續(xù)按照保障性租賃住房管理。

第三十一條保障性租賃住房運營管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，遵守各項政策規(guī)定，執(zhí)行行業(yè)服務(wù)標準，為承租人提供安全、舒適、衛(wèi)生的居住環(huán)境，承擔(dān)以下職責(zé)：

（1）依法辦理市場主體登記等備案手續(xù)。

（2）在出租管理范圍內(nèi)設(shè)置專責(zé)服務(wù)人員、建立相應(yīng)的管理服務(wù)制度，做好保障性租賃住房供應(yīng)分配、合同簽訂及運營管理等工作。

（3）建立管理臺賬和房源、人員、設(shè)備檔案，在租賃關(guān)系成立或者租賃關(guān)系變更之日起30 日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，落實安全管理職責(zé)。

（4）按住房保障部門要求將運營管理項目房源信息全部上傳至運營管理信息平臺，并實時更新租金、承租人等出租運營信息，接受相關(guān)指導(dǎo)和檢查。

（5）有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第三十二條運營管理機構(gòu)應(yīng)建立保障性租賃住房房源、承租人和設(shè)施設(shè)備臺賬，并按照《住房保障檔案管理辦法》，建立保障性租賃住房工作檔案，做好運營管理過程中檔案資料收集、整理及歸檔，確保檔案完整、安全。檔案主要包含以下內(nèi)容：

（1）樓幢、房號、面積、結(jié)構(gòu)形式等相關(guān)信息的保障性租賃住房房源臺賬，做到“一房一檔”。

（2）承租人信息臺賬，及時更新入住時間、退出時間等相關(guān)信息，做到“一戶一檔”。

第三十三條運營管理機構(gòu)應(yīng)配合項目所在地街道、社區(qū)做好社會綜合治理；開展日常安全檢查、專項安全檢查，加強安全隱患排查治理；建立健全各項安全管理制度，完善應(yīng)急預(yù)案，配備配足應(yīng)急物資，加強應(yīng)急隊伍和人員建設(shè)，開展應(yīng)急演練和評估，提升安全管理水平。

第三十四條運營管理機構(gòu)應(yīng)在辦公服務(wù)場所和門戶網(wǎng)站設(shè)置公示欄，公開保障性租賃住房相關(guān)政策、配租流程、租金標準、服務(wù)事項、維修受理、投訴電話及需要公開的其它內(nèi)容。

第三十五條運營管理機構(gòu)變更或注銷時，應(yīng)在變更或注銷3 個月前完成檔案資料移交工作，接收方應(yīng)當(dāng)接續(xù)履行檔案管理責(zé)任。

第三十六條運營管理機構(gòu)或其委托的物業(yè)公司，為保障性租賃住房及承租人提供物業(yè)服務(wù)，鼓勵運營管理機構(gòu)向承租人提供就餐、養(yǎng)老、家政、收發(fā)快遞、代購跑腿、接送站、接送孩子等特約提質(zhì)有償服務(wù)，承租人和運營管理機構(gòu)應(yīng)事先約定服務(wù)內(nèi)容及收費標準。

第三十七條保障性租賃住房內(nèi)原有的家具家電、廚衛(wèi)潔具和供排水、供暖、燃氣、強弱電等設(shè)施設(shè)備，因質(zhì)量、非承租人原因出現(xiàn)損壞或超過使用壽命的，應(yīng)由運營管理機構(gòu)負責(zé)維修維護。因承租人使用出現(xiàn)損壞情況的，由承租人負責(zé)維修。保障性租賃住房的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備，由產(chǎn)權(quán)單位或運營管理機構(gòu)負責(zé)維修維護。

第六章 監(jiān)督管理

第三十八條申請人弄虛作假、提供虛假材料或采取不正當(dāng)手段申請保障性租賃住房的，應(yīng)依法駁回申請，且自駁回申請之日起2 年內(nèi)不予受理本市其他住房保障申請。

第三十九條市住房保障部門會同有關(guān)部門，對全市保障性租賃住房的建設(shè)、分配、退出和運營管理工作進行監(jiān)督。

第四十條鼓勵群眾對違反保障性租賃住房相關(guān)政策規(guī)定的行為進行舉報、投訴；市、縣區(qū)（園區(qū)）住房保障部門和有關(guān)部門應(yīng)通過設(shè)立和公布舉報電話等方式，暢通信訪舉報渠道。對群眾反映的問題，要安排專人督辦，限時辦結(jié)；運營管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好舉報投訴、違規(guī)處理等工作。

第四十一條各級住房保障部門、運營管理機構(gòu)和其他有關(guān)部門工作人員，在保障性租賃住房建設(shè)、運營、管理工作中，存在玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依紀依法追責(zé)問責(zé)；涉嫌犯罪的，移交司法機關(guān)處理。

第七章 附 則

第四十二條本辦法自2023 年12 月20 日起施行，有效期至2025 年12 月19 日?！段鲗幨斜Ｕ闲宰赓U住房建設(shè)管理實施方案》（寧政辦〔2022〕4 號）同時廢止。