土地供應對房地產(chǎn)價格的影響

王 潘 平陸縣自然資源局

由于多種因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)在我國得到迅速的發(fā)展，對于推動我國市場經(jīng)濟的增長和發(fā)展起到了十分重要的作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸成為了我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中也面臨著許多問題，特別是過多投資情況，導致我國各地區(qū)的樓價都出現(xiàn)較大的增長，導致居民的住房壓力不斷增加，進而對居民的幸福生活造成較大的影響。為了更好地管控我國房地產(chǎn)的價格，我國也陸續(xù)出臺了相關的政策，特別是土地政策，通過控制好土地成本來控制好房地產(chǎn)的價格。因為土地的成本是影響房地產(chǎn)價格以及行業(yè)發(fā)展的重要影響因素，要將房地產(chǎn)價格控制在合理的范圍，必須要做好土地供應的控制。

一、土地供應對房地產(chǎn)價格的影響

(一)土地供應價格對房地產(chǎn)價格造成的影響

土地的供應價格是房地產(chǎn)的價格影響是最為直接和深刻的，當前影響土地供應價格的因素主要有方面，分別是土地的收購成本、土地的整理成本以及土地的預期增值收益。隨著土地供應價格的增長，會直接增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而對房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模以及價格都造成了直接的影響。土地供應價格和房地產(chǎn)價格之間的影響是相互的，部分學者認為房地產(chǎn)的價格也會影響周邊土地的價格，而土地的供應價格也會對房地產(chǎn)價格造成一定的影響。

當前我國土地的供應價格在不斷增長，主要是因為當前我國的土地供需矛盾越發(fā)突出。隨著我國人口數(shù)量的增多，特別是大城市人口數(shù)量的增多，導致許多城市的人口密度越來越大，人們對于住房的需求不斷增大。但是土地資源十分有限，所以隨著土地需求的增多，許多地區(qū)的土地供應價格也在不斷提升。導致土地供應價格上升，還受到了市場競爭機制的影響，當前我國土地供應市場受到了供需關系的影響，部分人員會采取一些措施來哄抬土地的價格，導致許多地區(qū)的土地價格都存在明顯的虛高現(xiàn)象，進而對房地產(chǎn)價格造成較大的影響。

(二)土地供應量對房地產(chǎn)價格造成的影響

當前我國的土地資源是十分有限的，國家對于土地供應量也采取了一定的措施來進行控制，而土地的供應量也會對房地產(chǎn)的價格造成影響。第一，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各個地區(qū)都開發(fā)了大量的土地來進行房地產(chǎn)建設，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要依靠一定的土地。如果我國的土地供應量出現(xiàn)一定的減縮，會對房地產(chǎn)的開發(fā)造成直接的影響，導致房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)?？s小，使得住房數(shù)量減少，房地產(chǎn)價格隨之增加，進而對居民的生活造成較大的影響[1]。但是如果我國土地的供應量出現(xiàn)一定數(shù)量的增加，會進一步推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模增加，房地產(chǎn)價格會隨之下降。由此可見，土地的供應量變化會直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，進而影響地產(chǎn)的價格，因此，要控制好房地產(chǎn)的價格，需要進一步控制好我國的土地供應性，我國需要結合當前人們的住房需求等多種因素來適當?shù)卣{(diào)整土地的供應量。

(三)土地供應結構對房地產(chǎn)價格造成的影響

土地的供應結構，主要是指土地的用途結構以及空間結構，隨著二者結構的變化，會對房地產(chǎn)的價格造成影響。第一，隨著我國土地供應用途結構的變化，會對房地產(chǎn)中的房屋結構造成相關的影響，會影響各種房屋結構的市場占比，例如會對普通住宅以及高等公寓的市場占比造成一定的影響[2]。所以通過加強對土地結構的調(diào)整，可以進一步優(yōu)化當前我國房屋的產(chǎn)品結構，進一步控制好高等公寓的市場占比，控制好商品房的空置率等，從而加強對房地產(chǎn)價格的控制。第二，土地的空間結構會直接影響房地產(chǎn)的用地結構，從而影響房地產(chǎn)的建設規(guī)劃。在進行房地產(chǎn)設計和建筑過程中，應當和土地的空間結構保持一致，保持和當?shù)氐挠玫匾?guī)劃保持一致，從而確保房地產(chǎn)的價值，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)價格下跌的現(xiàn)象。但是如果在建設過程中，并沒有能夠合理地應用土地的空間結構，導致房地產(chǎn)的建設和城市的發(fā)展出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，則會影響房地產(chǎn)的供需關系，進而影響房地產(chǎn)的價格。

(四)土地供應方式對房地產(chǎn)價格造成的影響

當前我國土地的供應方式，主要是將土地的使用權進行有償?shù)某鲎?，關于土地使用權的轉讓，主要是通過拍賣、投標等各種方式，不同的轉讓方式，會對土地的價格造成不同的影響，進而對房地產(chǎn)的價格造成一定的影響。使用拍賣、投標等方式，能夠充分地發(fā)揮出市場競爭的作用，使得土地資源的價值得到最大化，從而更好地保證土地資源的利用效率。但是在使用這些市場競爭機制來進行土地的轉讓，雖然會對我國市場市場經(jīng)濟造成一定的影響，能夠很好地提升我國土地的利用效率，但是與此同時，我國土地的價格也會變得更加透明，對于土地的供需關系并沒有造成較大的影響。但是采用該方式，可以進一步加強國家對于土地資源的控制，保證了土地資源的合理利用，避免出現(xiàn)土地資源的流失和浪費，從而更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有效地避免了房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)流失的現(xiàn)象。

二、土地供應對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)控對策

(一)加強對土地成本的控制

土地的供應價格是對房地產(chǎn)的價格造成直接的影響，因此加強對土地成本的控制十分重要。土地成本在房地產(chǎn)成本中所占的比例可以達到三分之一，因此要促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展，必須要控制好土地的市場價格。關于土地的成本，主要包含兩方面的內(nèi)容，分別是土地的征地拆遷費用以及基礎設施建設費用。為了加強對土地的征地拆遷成本，政府部門要出臺相關的政策來做好土地市場的調(diào)整，結合市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢來控制好土地的征地拆遷費用[3]。此外，作為土地的管理者，要進一步做好土地的基礎設施建設工作，推動土地拆遷工作完成的同時，又可以進一步提高土地的價值，提升土地的利用效率。因此，為了更好地控制好土地供應和房地產(chǎn)價格之間的關系，我國相關部門要出臺相關的政策和措施來控制土地的供應價格，將土地的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，避免對房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大的波動。

(二)做好宏觀調(diào)控和市場監(jiān)督工作

要進一步調(diào)整好土地供應和房地產(chǎn)價格之間的關系，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國要進一步做好宏觀調(diào)控工作和市場監(jiān)督工作。所謂的宏觀調(diào)控，就是指我國政府通過借助相關的政策以及法律調(diào)整來干預當前的市場經(jīng)濟，通過采用了相關的行政手段以及經(jīng)濟手段，從而更好地調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的結構，進而更好地促進房地產(chǎn)的發(fā)展[4]。所以針對房地產(chǎn)行業(yè)，我國要結合具體的情況來做好房地產(chǎn)市場政策的調(diào)整，為促進房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定提供一定的政策保證，也借此來管控好房地產(chǎn)的價格，避免出現(xiàn)價格迅速上漲的現(xiàn)象，減少對居民生活的影響。使用宏觀調(diào)控措施來管控房地產(chǎn)價格時，要切實控制好高等公寓的數(shù)量和市場占比，避免對普通住宅的數(shù)量造成影響，進而導致房地產(chǎn)的價格上漲，從而更好地滿足普通居民的住房需求。此外，政府部門要落實好宅基地的“三權分置”工作，避免對土地供應的壟斷，借此來提升集體土地的價格，進而更好地推動土地市場的健康發(fā)展。例如，為了更好地引導和鼓勵農(nóng)民工回鄉(xiāng)發(fā)展，我國應當加強土地流轉體質的改革，積極采取相關的措施來響應和落實好房地產(chǎn)改革工作，更好地推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大的波動。

要加強控制好土地供應和房地產(chǎn)價格之間的關系，我國需要切實做好市場監(jiān)管工作，相關政府部門要發(fā)揮好自身的行政主體作用，采取科學的措施來加強監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展，進一步控制好房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不合理成分，減少房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟損失，確保其健康發(fā)展，借此來控制好房地產(chǎn)的價格。例如，政府部門要采取相關的措施來確保土地關系市場和房地產(chǎn)交易市場的合法性和合規(guī)性，減少一些違規(guī)操作，使得土地交易和房地產(chǎn)交易變得更加透明，進而更好地控制好房地產(chǎn)的價格。在實際監(jiān)管過程中，相關部門要切實做好土地審批權的控制，借此來控制好土地的轉讓，避免出現(xiàn)農(nóng)用地的轉讓或者征用現(xiàn)象，進而影響我國土地的結構。針對要征用農(nóng)用地進行發(fā)展的地區(qū)，必須要做好嚴格的審查工作，確保符合相關的批準要求才能進行審批。此外，政府部門不能使用自身的行政手段來干預土地的出讓行為，不能指定土地轉讓的對象、位置和面積，避免徇私舞弊現(xiàn)象的發(fā)生，也避免對土地市場造成不良的影響，干預土地市場的健康發(fā)展。如果政府部門不能有效地發(fā)揮出自身在土地交易和房地產(chǎn)交易中的調(diào)劑作用，不僅會影響自身的公信力，也會難以發(fā)揮在房地產(chǎn)行業(yè)中的監(jiān)管作用，進而影響我國市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

(三)掌握好土地市場和房地產(chǎn)市場之間的關系

要切實控制好土地供應和房地產(chǎn)市場之間的關系，保證我國土地資源的合理使用，保證我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，相關部門和單位要正確地掌握好二者之間的關系，進而采取更加恰當?shù)拇胧﹣磉M行調(diào)整。土地市場的發(fā)展會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，要促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，必須要保證土地市場和房地產(chǎn)市場之間的平衡發(fā)展，因此，政府部門要發(fā)揮好自身的協(xié)調(diào)作用，將土地市場和房地產(chǎn)市場之間的關系控制在一定的區(qū)間內(nèi)。例如，如果我國土地市場出現(xiàn)過度發(fā)展，則會導致土地價格出現(xiàn)虛高的現(xiàn)象，從而對房地產(chǎn)的開發(fā)造成較大的影響，導致房地產(chǎn)價格過高，但是如果土地市場出現(xiàn)萎靡的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)的土地開發(fā)成本較低，從而導致房地產(chǎn)價格較低。無論土地市場是屬于哪一種發(fā)展情況，都會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成不良的影響。因此，我國相關部門要采取相關的措施來控制好土地的供應量，結合地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況來控制好土地的供應量，進而控制好當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格。此外，政府部門也要發(fā)揮好監(jiān)督的作用，確保整個土地市場交易的合法性和真實性，避免出現(xiàn)虛假交易的現(xiàn)象，對當?shù)氐耐恋厥袌鲆约胺康禺a(chǎn)市場造成不良的影響。

(四)加強對競爭機制的合理運用

關于我國土地市場的發(fā)展，相關部門要合理地運用市場競爭的機制，借助市場競爭的方式要控制好土地的供應價格。當前我國土地的出讓方式較多，不同的出讓方式所采取的流程不同，所具有的優(yōu)缺點也不同。例如，協(xié)議出讓的方式雖然簡單快捷，但是整個過程容易出現(xiàn)一些腐敗現(xiàn)象，容易出現(xiàn)暗箱操作的行為，從而不能更加客觀和公正地展現(xiàn)出土地的市場價格，容易出現(xiàn)土地價格哄抬或者下降的現(xiàn)象。當前我國土地使用權出讓主要是采用招拍掛的方式，采用這些出讓方式可以更好地保證土地市場交易的合法性和公開性，從而將土地的價值更加客觀地呈現(xiàn)出來，能夠更好地提升土地資源的利用效率，對于促進土地市場以及房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展都起著重要的作用。但是采用招拍掛的出讓方式，會對土地的價格造成較大的影響，特別容易造成土地價格的提升，甚至會出現(xiàn)地王的現(xiàn)象，從而導致房地產(chǎn)的開發(fā)成本不斷增加，導致房地產(chǎn)價格上升的現(xiàn)象。因此，在使用招拍掛方式來進行轉讓土地使用權時，相關部門要切實發(fā)揮好監(jiān)督的作用，通過制定相關的法律政策來控制好土地的價格，引導相關人員進行合理的競價，避免出現(xiàn)哄抬土地價格的現(xiàn)象[5]。為了更好地促進我國土地市場以及房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，在轉讓土地使用權時，要結合具體的情況來選擇恰當?shù)霓D讓方式，加強對競爭機制的合理運用，進而更好地控制土地的價格，加強對房地產(chǎn)價格的調(diào)控。

三、結語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤行業(yè)，該行業(yè)的健康發(fā)展直接影響著我國的市場經(jīng)濟發(fā)展，因此，我國要采取相關的措施來管控好房地產(chǎn)的價格，從而更好地滿足我國居民的住房需求，更好地促進我國社會的穩(wěn)定發(fā)展。影響房地產(chǎn)價格的因素很多，其中主要因素是土地的供應，當土地的供應價格、供應量、供應結構以及供應方式發(fā)生一定的變化，都會直接對房地產(chǎn)的價格造成較大的影響。因此，為了更好地協(xié)調(diào)好土地供應和房地產(chǎn)價格之間的關系，我國應當采取相關的措施來做好宏觀調(diào)控以及市場監(jiān)督，加強對土地成本的控制，保證土地市場的健康發(fā)展，保證土地供應價格的合理性，進而更好地控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本和價格，更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。