百年地產(chǎn)濃縮上海城市變遷

余慶生

房地產(chǎn)是上海城市經(jīng)濟(jì)興起的產(chǎn)物，近百年來與金融中心密不可分的地產(chǎn)業(yè)老股票讓人領(lǐng)略到上海城市變遷的滄桑。

口岸、移民與租界成為近代上海城市興起的三大因素，房地產(chǎn)則是上海城市經(jīng)濟(jì)興起的產(chǎn)物，與上海城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。近代上海是世界第五大城市、遠(yuǎn)東金融中心，其獨(dú)特的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。而百多年間，與金融中心密不可分的地產(chǎn)業(yè)老股票讓人領(lǐng)略到上海城市變遷的滄桑。

目前，留存下來的清代上海華商地產(chǎn)公司股票主要有“同利地產(chǎn)”與“增盛地產(chǎn)”（圖1），兩家公司均于光緒三十三年（1970年）七月成立，前者只比后者早幾天。

“增盛地產(chǎn)”股票名稱周圍花團(tuán)簇?fù)?，邊框四角有“日增月盛”四字與公司名稱遙相對應(yīng)。其資本為規(guī)元10萬兩，分為兩萬股，每股5兩，創(chuàng)辦人為李厚祺，即著名的江南望族寧波小港李氏家族第三代李屑清，票面顯示他為該公司總董，總經(jīng)董李如山是其同胞兄弟。

圖1 光緒三十三年七月增盛地產(chǎn)拾股股票

寧波小巷李氏家族，第一代李世亭在上海從事沙船行業(yè)，富于冒險精神，出沒于海上貿(mào)易多年，后開設(shè)久大沙船號及碼頭，收入甚豐。有沙船必有錢莊，李世亭在十六鋪開設(shè)3家錢莊，遂躋身于錢業(yè)而致富。

李家第三代以李詠裳為代表在上海從事金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，他們先開錢莊，后開地產(chǎn)公司。同為第三代的李屑清也是如此，與人合股在上海開設(shè)同余錢莊，為了專心于“增盛地產(chǎn)”業(yè)務(wù)，他將其同余錢莊股份于1911年讓出。李詠裳堂弟李云書早年參加辛亥革命，是寧波幫著名的新派人物，曾任上海商務(wù)總會總理。

“增盛地產(chǎn)”只是李屑清事業(yè)上小試牛刀。民國初年李屑清進(jìn)入銀行界，在民國金融界有一定地位。歷任南京、天津中國銀行副行長，上海滬北工捐局局長，天津造幣廠監(jiān)督等職。天津造幣總廠規(guī)模最大、設(shè)備最精良、技術(shù)最先進(jìn)，堪稱全國造幣廠之最，也是全國貨幣制造的中心。李屑清由此對證券和紙幣的印制頗有見解，為日后進(jìn)軍實業(yè)界打下了基礎(chǔ)。

上海自1843年開埠后成為一塊寶地，城市發(fā)展的前途不可限量。外國人在上海租界通過“永租”形式取得土地實際所有權(quán)，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了條件。從19世紀(jì)50年代開始，外商引入英美等國一整套房地產(chǎn)投機(jī)買賣、出租、抵押貸款、發(fā)行股票等經(jīng)營方式，以資本增值為目的的房地產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展，以外商為主的房地產(chǎn)業(yè)在租界興起。

清咸豐三年（1853年），老沙遜、怡和、仁記等洋行開始投資上海房地產(chǎn)，在英租界建木板房800余幢。同治九年（1870年）后，隨著上海工商業(yè)發(fā)展，官僚、買辦、地主、富商在租界內(nèi)外大量置產(chǎn)，出租牟利。在高額利潤的吸引下，大批外商房地產(chǎn)公司如雨后春筍般地紛紛出現(xiàn)于上海灘。光緒二十二年（1896年）至民國七年（1918年），上海房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大，英商泰利洋行、哈同洋行、英法產(chǎn)業(yè)公司、美商中國營業(yè)公司、比商義品地產(chǎn)公司等30家房地產(chǎn)公司開辦，這讓上海成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)最早并初具規(guī)模的少數(shù)地區(qū)之一。之后華商也紛紛介入房地產(chǎn)開發(fā)，光緒二十四年（1898年），上海第一家華商房地產(chǎn)企業(yè)樹德房地產(chǎn)公司開業(yè)，華商房地產(chǎn)業(yè)開始與外商房地產(chǎn)業(yè)一并成為上海重要產(chǎn)業(yè)。

圖2 1931年英商業(yè)廣有限公司股票

圖3 1948年中國建業(yè)地產(chǎn)公司股票

圖4 1948年畢卡第地產(chǎn)公司股票

外商房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場積聚巨額資本，得到快速發(fā)展。如英商業(yè)廣地產(chǎn)公司，早期的資本僅規(guī)銀100萬兩，但通過多次發(fā)行股票與公司債券等手段，其經(jīng)營資金常為其資本的數(shù)十、百倍（圖2），外商房地產(chǎn)業(yè)由此而成為租界的支柱產(chǎn)業(yè)。1921年，每年房捐地稅占租界財政收入一半以上，最高達(dá)75.2%。隨著城市現(xiàn)代化和經(jīng)濟(jì)繁榮，土地房屋也得到迅速升值，公共租界每畝土地的平均地價從1865年的規(guī)銀1318兩上漲到1920年的規(guī)銀26909兩，平均每年漲幅達(dá)37%。

中國建業(yè)地產(chǎn)公司由萬國儲蓄會于1920年創(chuàng)辦，成立時資本僅規(guī)銀20萬兩，因連年得利，至1933年資本已膨脹至280萬美元，建造了畢卡第公寓（今衡山賓館）樓等樓宇（圖3、圖4）。上世紀(jì)30年代初，該公司還建造了當(dāng)時法租界區(qū)域內(nèi)第一個以中國建筑單位命名的住宅群——建業(yè)里，上?，F(xiàn)存最大的石庫門里弄建筑群。美商普益地產(chǎn)公司，1925年來滬創(chuàng)設(shè)時資本僅52萬美元，數(shù)年內(nèi)即擁有卜鄰、大華等精美公寓和四川中路110號辦公大樓等產(chǎn)業(yè)，資產(chǎn)達(dá)原投資數(shù)的幾十倍。抗戰(zhàn)勝利后，萬國儲蓄會開始清理、轉(zhuǎn)移和分散資產(chǎn)，歸還股東及會員儲蓄，劃出1934年建成的高檔住宅畢卡第公寓，組成法商畢卡第地產(chǎn)公司（SocieteImmobilierePicardie），股票分與萬國股東。

房地產(chǎn)業(yè)在聚斂巨額財富的同時，為市政建設(shè)和公用事業(yè)建設(shè)提供了財力，加快了上海的城市化進(jìn)程，也引起上海土地管理體制的變化。上海開埠前，原有的土地產(chǎn)籍、發(fā)證由上?？h署掌管，以收取田賦為管理目的，日常土地買賣、典押等事務(wù)由地保、圖董、冊書經(jīng)辦。

開埠后，在租界內(nèi)外商“永租”土地事務(wù)變成涉外事務(wù)，并改由上海道臺管理。又因租地業(yè)務(wù)發(fā)展，道臺設(shè)地產(chǎn)專職機(jī)構(gòu)會丈局。同時，道契附有明晰的地塊圖。民國建立后，外商租地又由外交部特派交涉員處理，并領(lǐng)導(dǎo)會丈局。1927年，上海特別市成立，市政府設(shè)地產(chǎn)專職管理機(jī)構(gòu)土地局；各駐滬領(lǐng)館兼辦理洋商租地；公共租界和法租界設(shè)有土地估價委員會、地產(chǎn)委員會等機(jī)構(gòu)，分別管理有關(guān)房地產(chǎn)事宜。

1919年至1931年，上海房地產(chǎn)業(yè)極度發(fā)展，房地產(chǎn)商無不利市10倍，如英商業(yè)廣房地產(chǎn)公司1928年至1933年每年的平均利潤達(dá)銀140萬兩。

圖5 民國三十三年新亞聯(lián)合地產(chǎn)股份有限公司股票

同時，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)業(yè)主公會會員單位發(fā)展至200家，其中外商與華商分別達(dá)140家和60家。上海標(biāo)志性的城市建筑輪廓線基本形成，建成外灘大樓群和市中心數(shù)十幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層建筑，基本形成以石庫門房屋和新式里弄住宅為主的富有上海特點(diǎn)的城市居民住宅區(qū)。

1932年“一·二八”事變，上海大批房屋毀于戰(zhàn)火，損失2億銀元以上，經(jīng)濟(jì)蕭條，公共租界空置房5000余幢，全市房屋開工量驟減50%，房地產(chǎn)交易額僅及上年13%。1934年，受世界經(jīng)濟(jì)影響，上海房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)。1935年，年營業(yè)額4000萬銀元以上的美商中國營業(yè)公司和資產(chǎn)2400萬銀元的美商普益地產(chǎn)公司，均因資金周轉(zhuǎn)不靈破產(chǎn)。1936年，公共租界空置房8960幢，占全部房屋10%以上。地價暴跌，房價只及戰(zhàn)前十分之二三，房地產(chǎn)交易量下降，外國房地產(chǎn)公司的股票上市價跌至面值十分之一，銀行停止抵押貸款，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)停滯，多數(shù)房地產(chǎn)商負(fù)債，經(jīng)營困難。

圖6 民國三十六年（1947年）久安貿(mào)易地產(chǎn)股份有限公司股票

1937年上海淪陷后，外商退出上海房地產(chǎn)市場。華商房地產(chǎn)業(yè)因避難上海租界的外地難民劇增，出現(xiàn)短暫繁榮。金融界和房地產(chǎn)業(yè)合資新創(chuàng)辦中和、聯(lián)華等30多家房地產(chǎn)公司，建成一批新式住宅區(qū)，同時在市區(qū)周邊出現(xiàn)大批棚戶區(qū)和“滾地龍”（上海市解放前的窮苦百姓用茅草搭建的簡易棚戶）住所（如圖5）。

1945年抗日戰(zhàn)爭勝利，曾被日軍占據(jù)的房地產(chǎn)發(fā)還業(yè)主。英、美等房地產(chǎn)商有的把公司遷往香港，有的把獨(dú)資洋行改成中外合資公司，有的則大量出售產(chǎn)業(yè)。1946年物價飛漲，地價上漲指數(shù)遠(yuǎn)低于米價。1948年6月，房租指數(shù)是物價指數(shù)十分之一，以出租房屋為主的房地產(chǎn)商入不敷出，無資產(chǎn)的房地產(chǎn)商依靠過戶費(fèi)維持，業(yè)務(wù)僅剩租賃一項，有的轉(zhuǎn)以介紹租賃、買賣為主要業(yè)務(wù)，同時受惡性通貨膨脹沖擊，房地產(chǎn)業(yè)衰退（圖6）。

上海解放后即開始著手建設(shè)工人新村，藥水弄、番瓜弄等大棚戶區(qū)相繼改建成為工人新村。1950年至1978年的29年中，全市共建住宅1791萬平方米。1978年底，上海市區(qū)共有各類房屋8653萬平方米，其中居住房屋3195萬平方米，由房管部門直接管理的占94.5%。1984年，根據(jù)新憲法規(guī)定，全部土地收歸國有，公有房地產(chǎn)排除了商品屬性，退出市場交易，房地產(chǎn)業(yè)全面轉(zhuǎn)入計劃經(jīng)濟(jì)體制管理，“以租養(yǎng)房”是計劃經(jīng)濟(jì)體制下公房管理的基本政策。

1979年上海只有兩家商品房開發(fā)公司，一家是市房地局下屬的中華企業(yè)公司，另一家是工商業(yè)者集資創(chuàng)建的愛國建設(shè)公司；1988年8月，全國首家股份制房地產(chǎn)企業(yè)——興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司在上海成立（圖7）。

圖7 1991年上海興業(yè)房產(chǎn)股份有限公司股票

進(jìn)入上世紀(jì)90年代，眾多的房企布局上海，使得上海的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得如火如荼，特別是進(jìn)入新世紀(jì)的前20年，上海市外資、中外合資、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)林立，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空前繁榮以致過熱，為合理調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展以防樓市過熱對經(jīng)濟(jì)社會造成的負(fù)面沖擊，政府層面曾多次出臺相關(guān)政策法規(guī)來限制惡性炒房，如提出“房住不炒”的概念、提高第二套住房首付比例以及限購政策等，在一系列調(diào)控政策的影響之下，上海的房地產(chǎn)市場發(fā)展總體健康穩(wěn)定，為上海國際化大都市的建設(shè)作出了重要貢獻(xiàn)。