閑置房屋土地資產的規(guī)范化管理與盤活路徑探討

靳夢婕

隨著我國經濟的快速發(fā)展，房屋和土地市場作為國家經濟發(fā)展的重要組成部分，也是人們投資的熱點領域。然而，隨著城市化進程不斷加速和人們生活方式的改變，大量的房屋和土地資源被閑置浪費，嚴重影響了社會資源利用效率和經濟可持續(xù)發(fā)展。因此，規(guī)范化管理和盤活閑置房屋土地資產，成為了當前經濟社會發(fā)展的一項重要任務。本文將從企業(yè)角度和市場角度兩方面入手，探討如何實現(xiàn)閑置房屋土地資產的規(guī)范化管理和盤活，以期提高房屋土地資源利用效率、促進經濟社會可持續(xù)發(fā)展。

閑置房屋土地資源是一種寶貴的社會資源，能否合理利用對于國家經濟社會的發(fā)展至關重要。然而，當前我國的閑置房屋和土地資源管理存在諸多問題，例如閑置資產管理機制不完善、產權不明晰、盤活缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、盤活管理意識不強等等，這些問題嚴重制約著閑置資產的規(guī)范化管理和盤活。因此，對于如何有效管理和利用閑置房屋土地資源，找到一條可行的路徑十分必要。

國有企業(yè)閑置房屋土地資產盤活現(xiàn)狀分析

目前，我國國有企業(yè)閑置房屋土地資產龐大，閑置房屋土地一直都是國有企業(yè)資產管理的難點。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年全國國有企業(yè)閑置土地9322平方公里，且規(guī)模在不斷擴大，但由于閑置房屋土地資產盤活意識淡薄、市場機制不完善等原因，很難有效利用。當前仍存在一定的管理問題，國有企業(yè)管理機制相對復雜，很難制定和貫徹有效閑置資產管理政策，導致政策不明晰。

同時，很多國企的資產信息管理不夠科學、透明，給盤活工作帶來困難。資產流轉機制不健全，國有企業(yè)的閑置房屋土地資產，沒有有效的流轉途徑，企業(yè)必須耗費大量的人力物力和時間取得利用權。而一些企業(yè)為了保護自身利益，不愿輕易流轉閑置資產。盤活手段多樣性不足，此類資產利用受各類市場機制、政策法規(guī)等多重因素的制約，導致目前國有企業(yè)的盤活手段比較單一，盤活閑置房屋土地資產難度大。

此外，受歷史原因影響，一些歷史資料的缺失或者沒有及時辦理相關產證，土地證照不齊全無法盤活，導致現(xiàn)在路徑封閉無法走通；再者就是龐大的土地出讓金無法讓現(xiàn)有閑置部分土地合規(guī)化，通路受阻。因此，為了充分利用國有企業(yè)的閑置房屋土地資產，要進一步完善政府監(jiān)管、市場機制和盤活手段等方面的工作，使得閑置資產成為企業(yè)發(fā)展和社會用途的重要資源。

國有企業(yè)閑置房屋土地資產盤活的重要性

首先，盤活國有企業(yè)的閑置房屋土地資產能夠提升資源利用效率。閑置房屋土地資源對于國家發(fā)展和企業(yè)經營來說一直是一個問題，如果能夠實現(xiàn)合理利用和管理，則可以提高資源利用效率。例如，將閑置土地用于開發(fā)，可以帶來新的價值。

其次，盤活國有企業(yè)的閑置房屋土地資產可以為企業(yè)的發(fā)展提供新的動力。國有企業(yè)由于歷史原因、制度原因等多種原因，存在著大量的閑置房屋土地資源。而這些資源如果得以合理利用，將使企業(yè)產能得到充分釋放，進一步推動企業(yè)的發(fā)展、擴大市場份額，增強企業(yè)的市場競爭力。

再次，盤活國有企業(yè)的閑置房屋土地資產有利于促進地方經濟社會發(fā)展。閑置房屋土地資源的管理和利用，既是一個企業(yè)之間競爭的問題，也是地方政府負責的經濟社會發(fā)展的問題。適度盤活閑置房屋土地資產，能夠為當?shù)亟洕蜕鐣陌l(fā)展帶來積極的刺激效應。

國有企業(yè)閑置房屋土地資產盤活工作存在的問題

部分閑置資產產權不明晰 國有企業(yè)閑置房屋土地資產盤活工作存在的問題之一是產權不明晰。隨著國有企業(yè)的改革和發(fā)展，一部分房屋土地資產的產權面臨著不明晰的情況，證照不全，有很多無證房產，無法進行有效出租和盤活，這對于國有企業(yè)的資產盤活工作而言，會造成一定的困難和阻礙。

首先，由于產權不明晰，國有企業(yè)很難通過資產流轉、轉租等方式將閑置房屋土地準確地轉讓給其他企業(yè)，導致閑置房屋土地資源得不到利用。

其次，由于產權不明晰，投資者在考慮與國有企業(yè)合作盤活閑置資產時，存在風險和不確定性，可能會引起投資的猶豫和擔憂。這給企業(yè)資產盤活工作帶來一定的阻礙。產權不明晰的原因主要是由于國有企業(yè)的所有權制度和資產管理體系不夠完善，往往因轉制、改制或其他原因導致企業(yè)的資產信息難以進行真實而全面的登記和管理，產權不清晰。很多國有企業(yè)的房屋土地資產在建國初期或改革開放前獲得，但當時產權的確認和登記制度并不健全，導致后續(xù)管理和交易時存在諸多困難。內外部管理不當。有些國有企業(yè)或者地方政府在管理房屋土地資產時，把產權權屬和允許出租、出售等行為混淆在一起，未經充分授權的人員也可能行使相應的權力，導致資產權益受損，閑置房屋土地資產的管理和盤活變得更為困難。

閑置資產管理機制不健全 由于管理體制和制度不完善，一些國有企業(yè)的閑置房屋土地資產難以得到有效管理和利用，導致資源閑置和浪費。缺乏有效監(jiān)管機制。日常監(jiān)管、巡查機制不到位，國有企業(yè)中的閑置房屋土地資產往往面臨利益輸送和管理漏洞的問題，缺乏有效內部監(jiān)管機制，也容易出現(xiàn)不良行為。例如閑置盤活的資產大多會出現(xiàn)由于承租方投資大到期未退的問題、長租低租轉租的問題、私自改建擴建加建的問題、不符合首都功能定位的低端業(yè)態(tài)引入或者禁止業(yè)態(tài)經營的問題等。缺乏有效市場化機制。一些國有企業(yè)閑置房屋土地資產雖然管理了，但其利用方式單一、效率低下。比如一些建筑物或土地只適合特定的業(yè)務或方案，但是企業(yè)缺乏有效的利用模式或拓展渠道。這些問題導致了閑置資產管理不規(guī)范，不能實現(xiàn)最優(yōu)效益和社會效應。

閑置資產盤活缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃 國有企業(yè)閑置房屋土地資產盤活工作中，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃是存在的一個主要問題。首先，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃會導致企業(yè)內部各部門之間的信息孤島，難以形成有效的溝通合作機制，阻礙閑置資產的整合統(tǒng)一管理。一些國有企業(yè)各自為政，難以形成有效的合作機制，阻礙了資產的快速盤活。

其次，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃會導致閑置資產的重復利用、浪費利用或盲目利用。如果沒有充分考慮資產的特點、用途和市場需求等因素，僅憑個人、部門或地區(qū)的意志決定資產的處置方式，會導致資產的利用效率低下、浪費或利用后效果不佳。再者，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃會影響國有企業(yè)閑置資產盤活工作的整體效果。企業(yè)若沒有長遠發(fā)展規(guī)劃，很難合理整合和利用資產，也無法確保閑置資產的盤活效果與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的協(xié)調。

最后，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃會影響國有資產的統(tǒng)籌平衡，工程改造投資的不確定性，會影響國企資金計劃和財務成本的綜合管理水平，帶來這是一連串的不良反應。

閑置資產盤活管理意識不強 首先，有些國有企業(yè)對閑置資產盤活的重視程度不高。由于一些歷史原因，企業(yè)管理者可能認為閑置資產不在主營業(yè)務范疇之內，因此將其視為次要問題，缺少有效的舉措和投入，從而導致資產的貶值和浪費。其次，企業(yè)缺乏對閑置資產盤活的主動性和積極性。雖然政府出臺了一系列的政策措施和激勵機制，鼓勵企業(yè)整合和利用閑置資產，但一些企業(yè)并沒有真正積極響應，缺少推動閑置資產利用和產權流轉的意識和精神，導致資產一直處于閑置狀態(tài)。最后，一些企業(yè)缺少對閑置資產盤活工作的領導和戰(zhàn)略規(guī)劃。閑置資產盤活工作需要企業(yè)領導層的關注和支持，加強協(xié)調、督導和培訓力度，由于部分房產不適租，存在安全隱患，結構問題，甚至是危房，需要進行相關安全改造的投入，再進行盤活，因此對于適租資產要進行分類管理和計劃實施，而一些企業(yè)管理者缺乏對閑置資產盤活工作的認識和理解，沒有制定科學的閑置資產盤活戰(zhàn)略規(guī)劃，使得閑置資產盤活工作無從下手。

盤活國有企業(yè)閑置房屋土地資產的主要方法及路徑

明確房屋土地資產隸屬關系 在探索盤活閑置房屋土地資產的路徑時，企業(yè)應該秉持明確資產隸屬關系的原則，分清產權與使用權的關系，在滿足政策規(guī)定和法律法規(guī)的前提下，保障其合理使用和流動。

首先，國有企業(yè)需要審慎了解資產歸屬。尤其是在收購，租賃或強制處置等情況下，前置條件是明確資產歸屬。掌握資產信息中包括資產名稱，詳細地址，用途，產權起止年限，土地性質等。針對國家劃撥的資產與企業(yè)自有資產，企業(yè)需要清晰分類，明確產權、權益分配合適之后根據(jù)實際情況進行合理規(guī)劃和盤活。其次，國有企業(yè)在明確資產隸屬關系的同時，也需要了解政府的相關政策 和法律法規(guī)，以確保企業(yè)盤活資產的合法性和規(guī)范性。特別是有關國有資產管理和國土資源利用的法律法規(guī)。

例如，公司在資產盤活過程中，必須遵守相關法律法規(guī)，在規(guī)劃施工和土地利用過程中要嚴格按照政策法規(guī)要求操作。在盤活資產時，企業(yè)應首先了解法規(guī)，在編制項目規(guī)劃、選擇合適的發(fā)展方式和出售方案時，基于該環(huán)境制訂。最后，對無證房產要抓緊清理確認產權歸屬，提高閑置房產利用率，要有備查臺賬進行管理，按照資產管理條例規(guī)定登記在冊，便于房產管理。

完善閑置資產盤活管理制度 隨著經濟的不斷發(fā)展和產業(yè)結構的不斷優(yōu)化，國有企業(yè)的房屋土地等資產也不可避免地產生一定程度的閑置現(xiàn)象。對于這些閑置資產的利用和操作，需要建立合理的盤活管理制度，對資產進行分類管理、動態(tài)監(jiān)控、流程標準化，以提高國有企業(yè)的資產利用效益和核心競爭力。

盤活閑置房屋土地資產需要建立固化的目標管理機制，包括利用率、評估價值、利用效益、管理質量等指標，以明確資產盤活的目標，并通過數(shù)據(jù)監(jiān)測和分析，動態(tài)調整資產利用政策和管理手段，提高資產的利用效益。推進政府與企業(yè)協(xié)同機制，要推進閑置資產的改革創(chuàng)新，需要政府和企業(yè)各司其職、協(xié)同配合，制定出一系列的政策和措施來促進閑置資產的挖掘和利用。

其中，政府應加大扶持力度，企業(yè)應具體負責閑置資產的實際操作和日常管理。推進資源競爭和市場化機制，閑置資產的盤活利用需建立起合理的競爭機制，鼓勵企業(yè)利用競爭機制推進資源優(yōu)化配置，通過市場化的方式進行閑置資產的流轉和利用，促進資產價值的實現(xiàn)和產業(yè)升級的推進。

加強閑置資產盤活統(tǒng)籌規(guī)劃 國有企業(yè)的閑置房屋土地資產往往來源廣泛、數(shù)量龐大，因此在盤活過程中需要進行統(tǒng)籌規(guī)劃。應考慮“城市更新”，根據(jù)核心城區(qū)和新發(fā)展城區(qū)的城市更新計劃，建立國有企業(yè)閑置房屋土地資產統(tǒng)籌規(guī)劃機制，對于盤活閑置資產進行全面的規(guī)劃、統(tǒng)籌和協(xié)調。確定統(tǒng)籌規(guī)劃機制的目標，則需要明確統(tǒng)籌規(guī)劃機制設置的內外部參與方，確定資產盤活的四大主體（政府、企業(yè)、市場、社會），并依據(jù)自身實際情況建立固化的規(guī)劃目標、體系、程序和模式。

國有企業(yè)閑置房屋土地資產盤活的核心是根據(jù)實際情況進行資產優(yōu)化布局和資源配置的調整。由于閑置資產分布范圍廣泛，在優(yōu)化布局時根據(jù)資產調查結果和市場需求，統(tǒng)籌規(guī)劃國有企業(yè)的閑置房屋土地資產布局，將特色、市場、地理位置和創(chuàng)新進行統(tǒng)一梳理，以促進資產的優(yōu)化配置。國有企業(yè)應根據(jù)實際情況，全面規(guī)劃、綜合考慮，充分發(fā)揮資產的價值，推動閑置房屋土地資產的盤活與管理。

建立閑置資產盤活監(jiān)督考核機制 建立閑置資產盤活監(jiān)督考核機制是盤活國有企業(yè)閑置房屋土地資產的重要保障。針對國企閑置資產盤活難度大、盤活成效顯著等特點，國企應確定閑置資產盤活目標，制定國有資產盤活計劃，設立專門的負責人或者專門機構，負責閑置資產的盤活工作，并設立考核機制來監(jiān)督和評估負責人的工作情況。

企業(yè)應根據(jù)資產的性質和實際情況，制定相應的考核指標，包括閑置資產轉讓的數(shù)量、轉讓的效益、閑置資產的利用情況、閑置資產的價值評估、閑置資產是存量還是增量等指標。企業(yè)應根據(jù)考核指標，制定相應的考核標準，以便對負責人的工作進行全面評估。建立獎懲制度，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的負責人應進行適當?shù)莫剟詈图?，對于表現(xiàn)不佳的負責人應進行適當?shù)膽土P和警示，以激發(fā)其積極性。加強內部和外部監(jiān)督：企業(yè)應加強對閑置資產盤活工作的內部和外部監(jiān)管，確保工作的公正性、規(guī)范性和有效性。通過以上措施，可以有效推進國有企業(yè)閑置資產的盤活工作，并確保其實現(xiàn)最大化的利用和價值。

在經濟發(fā)展進入新常態(tài)的今天，如何加強閑置房屋土地資產的規(guī)范化管理和盤活已經成為國有企業(yè)需要面對和解決的重大問題之一。閑置房屋土地資產的規(guī)范化管理和盤活工作是一個長期、復雜的過程，只有加強管理和監(jiān)管，明確房屋土地資產隸屬關系，加強閑置資產盤活統(tǒng)籌規(guī)劃，形成合理的利用模式和管理體系，才能實現(xiàn)國有企業(yè)房屋土地資產的高效使用和價值最大化。