新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策研究

賈子婷 北京大龍控股有限公司

引言

自我國計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣髁x市場經(jīng)濟以來，在穩(wěn)步增長的經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)得到快速發(fā)展，近年來，在不斷提高的“剛需”推動下，房產(chǎn)建筑產(chǎn)品價格“一路高升”，但隨著我國對國土資源管理和房價調(diào)整，在一定程度上也對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了一定的制約，這同時也對房地產(chǎn)財務(wù)管理帶來了一些新的難題。本身房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長、投資數(shù)額巨大、投資風(fēng)險較高，同時還涉及多個合作方，整體上，大部分房地產(chǎn)開發(fā)一項產(chǎn)品需要進行十分復(fù)雜的預(yù)算，還要注重各項成本的嚴(yán)格控制，如此才能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)效益最大化這一目標(biāo)。而通過當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀的分析得出，其財務(wù)管理仍然存在一些問題，需要房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)不斷加大財務(wù)管理的改革力度，采取有效的改進對策，提高房地產(chǎn)財務(wù)管理水平，如此才能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)項目中財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率，從而提高資金的利用率，使房地產(chǎn)資源得以最優(yōu)化配置，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，提高房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的競爭力，進而得到可持續(xù)發(fā)展所需要的資源和動力。

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀及問題分析

（一）新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀分析

從某種意義上來說，財務(wù)核算的精細化對財務(wù)人員業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)都提出了更高的要求，也增大了財務(wù)管理人員的工作量，而在信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用下，對房地產(chǎn)財務(wù)管理信息化建設(shè)也有所推進，如何掌握信息化財務(wù)管理技術(shù)的操作方法，也成了財務(wù)管理人員所面臨的另一項壓力。這都需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷重視對財務(wù)管理的改革與創(chuàng)新，需房地產(chǎn)財務(wù)管理人員能夠以最短時間來調(diào)整自身，升級自身的能力和業(yè)務(wù)水平，要深入了解當(dāng)前新形勢下的新要求和新財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，還要適應(yīng)新會計制度要求下財務(wù)崗位所產(chǎn)生的新變化，如此才能夠從整體上提高房地產(chǎn)財務(wù)管理的質(zhì)量和效率，但從新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀來看，其仍然面臨著一些新的問題和新的挑戰(zhàn)[1]。

（二）新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理中所存在的問題分析

第一，未重視全面預(yù)算管理，財務(wù)管理重點有失偏頗。

目前來說，房地產(chǎn)市場熱度逐漸開始回落，但房地產(chǎn)項目畢竟仍屬于大部分人的剛需產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場投資的下滑并不意味市場競爭不激烈，而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并未意識到成本管控的重要性，以往由于房地產(chǎn)產(chǎn)品收益較高，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有看重融資成本的有效管控，而且也沒有運用全面預(yù)算管理方法來進行財務(wù)管理工作的開展，導(dǎo)致財務(wù)管理重點存在一定的偏差，尤其只關(guān)注了事前管理，而在事中與事后管理方面卻并未投入足夠的精力和關(guān)注[2]。伴隨著國家對住宅房地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷增強，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，然而商業(yè)地產(chǎn)繁榮的表象之下，也必然會存在一定程度的過剩風(fēng)險。而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理過程當(dāng)中，由于政策變化較快，法律風(fēng)險較高，很多企業(yè)將財務(wù)管理的核心放在了不同環(huán)節(jié)，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)往往將財務(wù)管理工作的重點放在了收支審核與會計核算以及納稅申報方面，對于企業(yè)發(fā)展決策、運營決策、運營計劃、運營控制等多方面卻沒有給予高度的重視，在進行開發(fā)項目可行性分析時，僅僅是粗略地進行宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)的研究和分析，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量和較為詳細的收益率計算卻存在不準(zhǔn)確、不合理之處，也沒有全面進行項目風(fēng)險的評估，這也表現(xiàn)出了較為注重事后管理，而輕視事前、事中等全過程管理的問題[3]。

第二，融資管理水平不足，資金使用率低下。

本身房地產(chǎn)行業(yè)是屬于資本高度密集型產(chǎn)業(yè)，所開發(fā)的項目產(chǎn)品在前期就需要投入巨大數(shù)額的資金，而以往房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)收益率較高的年代，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇不計融資成本。然而，在房地產(chǎn)市場，競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)就必須能夠重視對資金的使用率，而且還要嚴(yán)格進行融資成本的控制，選擇更為符合自身實際要求和成本控制的融資渠道與融資方式。目前來講，大部分房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)首選的融資渠道為商業(yè)銀行貸款，但在政府限額貸款政策的實施下，房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款的難度也不斷提升，這無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。而部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)存在一定的不合理之處，且融資管理水平低下，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目產(chǎn)品開發(fā)時，或出現(xiàn)資金不足而停滯的情況，或出現(xiàn)大量資金閑置的問題，整體資金使用率較為低下[4]。

第三，房地產(chǎn)財務(wù)管理人員專業(yè)水平不足。

房地產(chǎn)財務(wù)管理工作本身有著較高的專業(yè)性要求和系統(tǒng)性特征，并且由于其所涉及的各項管理內(nèi)容較為繁雜，所以工作量較大，工作難度更高，這對于財務(wù)管理工作人員來講，一方面，需要其掌握更新的財務(wù)管理理念和財務(wù)管理方法；另一方面，還要具備較強的技術(shù)能力，如此才能夠做到房地產(chǎn)財務(wù)管理的高效化。但目前部分房地產(chǎn)財務(wù)管理人員的整體素質(zhì)偏低，大部分財務(wù)管理人員雖然有著一定的專業(yè)能力，然而在新形勢下卻沒有做到自身能力和素質(zhì)的提升，尤其并未結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和新形勢下對財務(wù)管理人員的新要求，崗位能力的新標(biāo)準(zhǔn)進行自身業(yè)務(wù)水平的強化，這也就成了阻礙房地產(chǎn)財務(wù)管理水平得以提升的一個重要因素[5]。

二、新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理改進和管理水平提升的對策建議

（一）運用全面預(yù)算管理方法，提高成本控制力度

本質(zhì)上來說，全面預(yù)算管理主要指的是為了能夠確保企業(yè)所制定的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)得以實現(xiàn)，需要以預(yù)算形式將所有當(dāng)前企業(yè)所擁有的財務(wù)資源以及非財務(wù)資源進行整合后，依據(jù)當(dāng)前企業(yè)內(nèi)部各部門以及各單位實際情況進行合理化再分配，確保當(dāng)前企業(yè)資源的最優(yōu)化配置，并借助于預(yù)算手段，進行全面控制和考核，從而實現(xiàn)對成本的有力管理[6]。

而從房地產(chǎn)行業(yè)角度來講，各項房地產(chǎn)開發(fā)項目主要需涵蓋前期對項目的可行性論證以及制定投資決策，在進行土地購入及拆遷安置完成后，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、建設(shè)施工和質(zhì)量驗收，再進行產(chǎn)品的宣傳和營銷，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的交易和投資回收，這都需要房地產(chǎn)企業(yè)在前期投入大數(shù)額的成本資金。而其中成本可分為土地成本、前期成本、工程施工建設(shè)成本及管理成本、銷售成本、財務(wù)成本，所涉及的部門有包括工程部、設(shè)計部、合同部、營銷部和財務(wù)部。所以，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理有著較高的復(fù)雜性，且各項財務(wù)信息較為繁雜，這就需要進行全面預(yù)算管理的應(yīng)用。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，針對各階段成本進行仔細的分析，并編制較為科學(xué)且準(zhǔn)確的預(yù)算指標(biāo)，實際項目開發(fā)過程當(dāng)中，需要注重以預(yù)算來提高成本控制力度，對預(yù)算調(diào)整項目需充分進行說明，全面掌握詳細的變更原因和調(diào)整依據(jù)，項目開發(fā)完成后也需要參照預(yù)算目標(biāo)與實際成本支出進行對比分析，通過對比考核和實際溯源來進行獎罰機制的啟動和執(zhí)行[7]。

（二）關(guān)注融資管理方法改進，提高資金使用效率

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期需要投入大量的資金，所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)除其自有資金之外，還需要通過商業(yè)銀行貸款和產(chǎn)品定金以及預(yù)收款、上市融資項目股權(quán)出讓和發(fā)行債券以及合作融資、信托融資與私募基金融資等多種不同的融資渠道和融資方式來進行資金的籌集。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會與商業(yè)銀行建立長期合作關(guān)系。根據(jù)當(dāng)前統(tǒng)計網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行貸款融資占房地產(chǎn)項目開發(fā)投資總額的近26%，由此可見，商業(yè)銀行是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要來源，然而，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)申請商業(yè)銀行貸款的難度也不斷增大。而定金與預(yù)收款則是房地產(chǎn)企業(yè)從購買方所收取，這一部分主要占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資總額近30%，同時，也是能夠有效維系房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要資金來源，然而隨著近年來房地產(chǎn)市場的遇冷，房地產(chǎn)投資需求逐漸壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)能夠獲取的定金和預(yù)收款融資數(shù)額還是呈現(xiàn)明顯的下降，從上市融資和項目股權(quán)出讓以及企業(yè)合作融資等方式來講，都屬于股權(quán)融資性質(zhì)，雖然資金成本相對較低，但也會對房地產(chǎn)企業(yè)原股東所持有的股份進行稀釋，從而使得股東收益降低。而信托融資和私募基金融資等方式，資金成本相比于商業(yè)銀行貸款更高，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場的變化背景下，尤其新形勢環(huán)境更為嚴(yán)格的要求下，信托融資已經(jīng)成了房地產(chǎn)企業(yè)不得不重點考慮的一種融資方式，所以，房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的重點就在于要關(guān)注成本和風(fēng)險，以自身實際情況和房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)算進行融資方式與融資期限的合理制定，從而避免由于資金量不足而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目陷入停滯，或出現(xiàn)資金大量閑置而造成成本的增加的問題[8]。

（三）引入先進財務(wù)管理技術(shù)，提高風(fēng)險應(yīng)對能力

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理部門不僅會涉及較為廣泛的業(yè)務(wù)范疇，同時其工作難度和工作量也十分巨大，這就要求財務(wù)管理必須具備較高的專業(yè)性。而面對這一要求，需要針對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前實際狀況，構(gòu)建一整套科學(xué)健全的財務(wù)管理體制，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)資金運行、項目操作和融資方法，以及成本控制與資金集中管理等多個方面，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展需求，制定更加詳細的制度規(guī)定，以保證企業(yè)財務(wù)管理人員在日常工作開展過程中，各個管理環(huán)節(jié)和工作內(nèi)容都能夠有據(jù)可查、有跡可循[9]。重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)必須能夠重視對財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防管理，要積極引入先進的財務(wù)管理信息化技術(shù)，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)進行財務(wù)信息的分析，以便于及時發(fā)現(xiàn)其中所存在的隱性風(fēng)險隱患，并以此制定詳細且精準(zhǔn)可靠的資金投入計劃，保證項目建設(shè)過程當(dāng)中資金利用率的最大化和資源的最優(yōu)化配置。雖然財務(wù)風(fēng)險不可避免，但可以最大程度上降低財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生概率和減少財務(wù)風(fēng)險所可能引起的經(jīng)濟損失，財務(wù)管理部門要能夠借助于大數(shù)據(jù)分析技術(shù)和風(fēng)險識別機制來提高其風(fēng)險應(yīng)對能力，全面掌握各種風(fēng)險因素，精準(zhǔn)地進行各項風(fēng)險因素的識別與判定，依據(jù)分析結(jié)果來制定財務(wù)風(fēng)險防控預(yù)案，從而達到合理避險的目的。

（四）重視財務(wù)管理團隊組建，提高財務(wù)人員素質(zhì)

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)要注重高素質(zhì)和高專業(yè)水平人才的引入，重新確定房地產(chǎn)財務(wù)管理人員的崗位招聘標(biāo)準(zhǔn)和具體要求，要篩選出具備較為豐富經(jīng)驗和掌握更多財務(wù)管理先進方法，以及財務(wù)信息化管理技術(shù)的優(yōu)秀人才，還要特別關(guān)注一些復(fù)合型人才，并將其作為重點培養(yǎng)對象，對所選拔的優(yōu)秀人才予以系統(tǒng)化培訓(xùn)，使優(yōu)秀人才能夠快速進入崗位工作狀態(tài)，提高其專業(yè)技能水平。

另一方面，對于現(xiàn)有財務(wù)管理團隊也要積極地進行培訓(xùn)和再教育，可以邀請一些行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的專家和具有成熟經(jīng)驗的財務(wù)管理人員，為財務(wù)管理團隊進行培訓(xùn)，并定期進行各項理論知識和業(yè)務(wù)技能的考核。此外，還要提高財務(wù)管理人員的成本控制意識，掌握如何進行開源節(jié)流的相關(guān)方法，將先進的經(jīng)驗和財務(wù)管理理念與思想傳遞給財務(wù)管理團隊人員，并真正使其應(yīng)用到企業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)，從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，合理確定融資方式和融資期限以及融資渠道，確保收支審核、會計核算、財務(wù)預(yù)算編制與財務(wù)報表等多項工作的準(zhǔn)確性和真實性，還要具備財務(wù)風(fēng)險識別能力和應(yīng)對能力，為企業(yè)決策的制定提供參考依據(jù)[10]。

結(jié)語

綜上所述，對于任何行業(yè)企業(yè)來講，財務(wù)管理都極為重要，而房地產(chǎn)行業(yè)更要重視財務(wù)管理水平的提升，其是保證房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)得以持續(xù)發(fā)展、提高風(fēng)險應(yīng)對能力、做好各項成本控制的“法寶”。尤其在當(dāng)前新形勢背景下，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)需要認清當(dāng)前市場新變化，把握新形勢對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新要求，明確當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其中所存在的問題，采用全面預(yù)算管理方法，加大成本控制力度，并做好財務(wù)會計核算，提高財務(wù)報表編制水平，還要注重融資管理方法的改進，確保資源的合理化配置與資金使用率的最大化，同時還需借鑒和引用先進財務(wù)管理方法和現(xiàn)代化技術(shù)手段，提高財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對能力，組建高素質(zhì)、高業(yè)務(wù)能力的專業(yè)化財務(wù)管理團隊，增強財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)，如此才能夠提升房地產(chǎn)財務(wù)管理水平，確保房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。