物業(yè)企業(yè)的 預(yù)算管理特點(diǎn) 及其管控要點(diǎn)

梁偉侃

隨著企業(yè)管理人員對預(yù)算管理觀念認(rèn)知程度的不斷提升，促使預(yù)算管理逐漸成為保障企業(yè)管理工作有序開展的重要方式方法。全面預(yù)算管理制度主要涉及控制、評(píng)估等相關(guān)管理措施，企業(yè)科學(xué)認(rèn)識(shí)、合理使用預(yù)算管理，對于提升自身管理質(zhì)量、加強(qiáng)內(nèi)部控制等均存在積極意義。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主對服務(wù)環(huán)境及服務(wù)品質(zhì)要求的不斷提升，給予配套管理服務(wù)的物業(yè)公司也隨之發(fā)展，物業(yè)公司的成立為業(yè)主日常生活提供較為良好的便利，然而因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)發(fā)展時(shí)間比較晚，在實(shí)際管理過程中存在較多的不足之處。

由于房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展與進(jìn)步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持7%的增長速度逐漸邁入快速發(fā)展軌道，相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查表明，物業(yè)管理面積年度增長概率大約為13%，物業(yè)企業(yè)超過15萬家，物業(yè)企業(yè)逐漸進(jìn)入黃金發(fā)展階段。然而我國物業(yè)企業(yè)發(fā)展時(shí)間相對較晚，在開展預(yù)算管理工作過程中還存在較多的不足之處。全面預(yù)算管理作為提高企業(yè)管理質(zhì)量、管理水平的重要方法之一，現(xiàn)階段大部分物業(yè)企業(yè)都在根據(jù)有關(guān)指導(dǎo)政策、規(guī)章制度來推動(dòng)預(yù)算管理工作有序開展，然而，目前很多物業(yè)企業(yè)還未建立健全對應(yīng)的預(yù)算管理體系。鑒于此，本文通過物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理實(shí)際狀況，聯(lián)系生產(chǎn)運(yùn)用具體情況，對其預(yù)算管理特點(diǎn)與問題進(jìn)行分析，提出對應(yīng)的管理措施，切實(shí)處理相關(guān)問題，有利于提升企業(yè)預(yù)算管理質(zhì)量與管理水平。

一、物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理特點(diǎn)及作用

（一）管理特點(diǎn)

1.服務(wù)性和保障性

物業(yè)企業(yè)作為具備專業(yè)資格開展物業(yè)管理工作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體組織之一，為此其具備較為突出的服務(wù)性特點(diǎn)。物業(yè)作為服務(wù)型企業(yè)對應(yīng)用者給予多個(gè)角度、多個(gè)方面的服務(wù)。物業(yè)企業(yè)管理品質(zhì)、管理重點(diǎn)主要表現(xiàn)在公共區(qū)域管理服務(wù)方面，服務(wù)內(nèi)容主要涉及公共區(qū)域衛(wèi)生維護(hù)、綠化管理、安保管理、入戶維修等，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容可將其劃分為普通、特殊服務(wù)。

2.服務(wù)公共性、受益主體廣泛性

物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容主要是為實(shí)際應(yīng)用者給予相關(guān)設(shè)施設(shè)備服務(wù)，根據(jù)其表現(xiàn)形式可區(qū)分為實(shí)物服務(wù)、無形服務(wù)兩種類型，為此其具備服務(wù)公共性、受益主體廣泛性等特點(diǎn)。企業(yè)通過合理實(shí)施預(yù)算管理手段，開展預(yù)算管理編制工作、考核工作以及分析工作等，將具體的管理目標(biāo)逐漸劃分到不同部門之中，對重要經(jīng)營管理指標(biāo)（如收入指標(biāo)等）進(jìn)行嚴(yán)格管理與控制；集中管理與監(jiān)督資金使用狀況，有利于提升資金資源的利用率。建立健全預(yù)算管理體制機(jī)制，通過預(yù)算管理，不斷改善與提高管理人員對突發(fā)事件的應(yīng)對能力，結(jié)合企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況分析與了解市場供給結(jié)構(gòu)的變化狀況、物業(yè)管理具體需求等相關(guān)內(nèi)容，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)定進(jìn)步與發(fā)展。

（二）預(yù)算管理作用

物業(yè)企業(yè)開展全面預(yù)算管理對其可持續(xù)發(fā)展具有積極作用，能夠保持其經(jīng)營管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。全面預(yù)算管理開展的根本之處在于明確企業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上將預(yù)算管理方法手段、具體盈利管理目標(biāo)兩者有機(jī)結(jié)合，充分利用好預(yù)算管理工作對企業(yè)經(jīng)營狀況進(jìn)行管理與控制，推動(dòng)自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

在實(shí)際經(jīng)營管理過程中，相關(guān)管理人員通過貫徹、落實(shí)預(yù)算管理工作，將各種資源（如人力資源與物力資源等）進(jìn)行有機(jī)整合，促使資源能夠有效使用在適宜位置中，最大限度發(fā)揮與提高資源的使用能動(dòng)性、利用率，從根本上防止資源出現(xiàn)浪費(fèi)、閑置等不良現(xiàn)象。預(yù)算管理主要涉及各項(xiàng)目收入、公區(qū)成本、管理成本等各個(gè)項(xiàng)目，是有效獲得最佳預(yù)算管理的體現(xiàn)形式，例如當(dāng)管理成本超過限制額度，則會(huì)出現(xiàn)警示，管理人員需根據(jù)警示內(nèi)容，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，切實(shí)尋找具體問題，及時(shí)解決問題，利用預(yù)算全過程管理推動(dòng)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

二、預(yù)算管理工作存在的問題

（一）對預(yù)算管理功能認(rèn)知程度較低

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者、相關(guān)管理人員對預(yù)算管理功能的認(rèn)知程度、了解程度是物業(yè)企業(yè)開展科學(xué)有效的預(yù)算管理工作的關(guān)鍵之處，現(xiàn)階段大部分企業(yè)管理人員對預(yù)算管理工作是認(rèn)可的，然而由于自身對預(yù)算管理所具備的功能、作用等方面的認(rèn)知程度較低，只是單純將預(yù)算收入視為預(yù)算管理執(zhí)行環(huán)節(jié)收入管控工作的參考依據(jù)。加之相關(guān)管理人員通常會(huì)安排財(cái)務(wù)部門開展預(yù)算管理工作、編制工作，僅根據(jù)以往經(jīng)營數(shù)據(jù)、信息進(jìn)行預(yù)算編制與管理，未能結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)開展對預(yù)算進(jìn)行編制，可能會(huì)導(dǎo)致具體預(yù)算執(zhí)行組織不能順利推動(dòng)預(yù)算目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層在預(yù)算編制時(shí)，未能將企業(yè)目標(biāo)有效傳達(dá)到實(shí)際預(yù)算編制人，導(dǎo)致實(shí)際預(yù)算編制人對預(yù)算認(rèn)知程度不足，實(shí)施預(yù)算編制工作時(shí)主動(dòng)性與積極性較差，預(yù)算編制的合理性、嚴(yán)肅性不理想。

企業(yè)工作人員屬于預(yù)算編制的具體執(zhí)行者，但由于不了解公司戰(zhàn)略目標(biāo)，預(yù)算編制的緣由，在認(rèn)知上產(chǎn)生差異，在預(yù)算執(zhí)行過程中，未能合理利用預(yù)算資源，導(dǎo)致資源使用率較低，甚至產(chǎn)生浪費(fèi)現(xiàn)象。

（二）未有效明確年度經(jīng)營管理目標(biāo)

企業(yè)在預(yù)算管理過程中，由于未根據(jù)自身實(shí)際復(fù)雜情況、外部環(huán)境變化趨勢，對行業(yè)發(fā)展整體趨勢的掌握程度較低，以至于其未明確自身年度經(jīng)營管理目標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行工作覆蓋范圍不全面，執(zhí)行深度較淺，對于企業(yè)資金、信息鏈以及內(nèi)控等方面的工作信息的統(tǒng)籌整體性較差，不能對資金高效合理流動(dòng)發(fā)揮引導(dǎo)作用。加之，部分物業(yè)企業(yè)盡管設(shè)置了年度經(jīng)營管理目標(biāo)，但是領(lǐng)導(dǎo)者對管理目標(biāo)的認(rèn)知度只是停留于表層，未將其和自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)有機(jī)結(jié)合，未發(fā)揮自身對員工行為的指導(dǎo)作用，以至于導(dǎo)致預(yù)算管理工作沒有對各個(gè)方面、各個(gè)實(shí)物進(jìn)行“通盤安置”，對各個(gè)具體事項(xiàng)、相關(guān)預(yù)算管理細(xì)節(jié)的投入力度較差，導(dǎo)致不能獲得最大化的整體效益，久而久之造成年度經(jīng)營管理目標(biāo)“流于表面”。

（三）預(yù)算管理參與度低，人員專業(yè)度不足

現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)普遍未設(shè)置預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，企業(yè)將財(cái)務(wù)部門視為預(yù)算工作的主要執(zhí)行者，其工作職責(zé)包括開展預(yù)算編制培訓(xùn)活動(dòng)等，各個(gè)單位均是推動(dòng)預(yù)算編制貫徹落實(shí)的主要部門，但是因?yàn)闃I(yè)務(wù)部門自身工作內(nèi)容較為冗雜，且對預(yù)算編制不太重視，以至于其預(yù)算管理參與度較低。加之管理者在預(yù)算編制環(huán)節(jié)中一般未滿足全方面發(fā)展需求，主要體現(xiàn)在預(yù)算編制、預(yù)算管理并不是企業(yè)全部員工共同參與，甚至一些部門認(rèn)為預(yù)算編制與自身工作關(guān)聯(lián)性不大。財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員作為保障企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作有序開展的重要支撐條件，財(cái)務(wù)人員的專業(yè)度、職業(yè)素質(zhì)均會(huì)直接影響財(cái)務(wù)預(yù)算管理質(zhì)量，隨著物業(yè)公司快速發(fā)展，財(cái)務(wù)人員“重統(tǒng)計(jì)、輕業(yè)務(wù)”的問題逐漸凸顯，部分人員個(gè)人專業(yè)水平、綜合素質(zhì)未能達(dá)到企業(yè)發(fā)展需求，為此財(cái)務(wù)對預(yù)算編制的專業(yè)能力還需不斷提高。

（四）預(yù)算編制不合理，執(zhí)行過程難以把控

全面預(yù)算在具體編制過程中沒有切實(shí)了解與評(píng)估物業(yè)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化趨勢及物業(yè)企業(yè)自身的特殊性，為此在具體預(yù)算編制時(shí)未能周全考慮預(yù)算項(xiàng)目的設(shè)置，導(dǎo)致在執(zhí)行環(huán)節(jié)相關(guān)項(xiàng)目收入成本未能有效利用預(yù)算進(jìn)行管理，難以把控預(yù)算執(zhí)行過程。如果全面預(yù)算管理工作開展階段中，沒有對現(xiàn)階段執(zhí)行狀況進(jìn)行分析與了解，沒有切實(shí)對導(dǎo)致差異情況的影響因素進(jìn)行分析，以至于不能通過預(yù)算管理來提高企業(yè)自身管理質(zhì)量、管理水平。現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)仍處于上升發(fā)展階段，但大部分物業(yè)企業(yè)沒有建立健全對應(yīng)的規(guī)章制度，沒有對預(yù)算項(xiàng)目做細(xì)化管理，未能確保預(yù)算管理工作的有序?qū)嵤?，不能?yán)格按照相關(guān)預(yù)算要求懲罰、糾正工作中的不良行為，影響企業(yè)未來發(fā)展。

三、對應(yīng)的解決對策

（一）提高預(yù)算管理功能的認(rèn)知度與了解度

物業(yè)企業(yè)應(yīng)該不斷提高領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)管理人員對預(yù)算管理功能的認(rèn)知度與了解度，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該主動(dòng)學(xué)習(xí)與了解預(yù)算管理功能，定時(shí)定期參與預(yù)算管理培訓(xùn)活動(dòng)、學(xué)習(xí)活動(dòng)，不斷提升自身對管理環(huán)節(jié)、管理知識(shí)等相關(guān)內(nèi)容的掌握度，對預(yù)算管理工作有序開展奠定良好的執(zhí)行基礎(chǔ)。企業(yè)還需對內(nèi)部管理框架結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善與優(yōu)化，建立健全現(xiàn)代化、系統(tǒng)化的內(nèi)部管理組織，明確各個(gè)崗位的責(zé)任與義務(wù)，建立健全預(yù)算管理體系，促使管理工作的高效執(zhí)行與落實(shí)，有利于提高其企業(yè)自身管理能力與風(fēng)險(xiǎn)控制能力等。

（二）確定年度經(jīng)營管理目標(biāo)

物業(yè)企業(yè)在開展編制預(yù)算工作前，需對自身年度經(jīng)營管理目標(biāo)明確化，根據(jù)制定的年度經(jīng)營管理目標(biāo)逐一劃分為各個(gè)部門管理目標(biāo)，督促各個(gè)部門、單位將目標(biāo)分解到具體小組工作中。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)還需要根據(jù)實(shí)際情況，組建預(yù)算管理專業(yè)組織（如預(yù)算管理組織、預(yù)算執(zhí)行組織等）。由于管理組織作為領(lǐng)導(dǎo)層對企業(yè)進(jìn)行管理的權(quán)力部門之一，企業(yè)應(yīng)該建立健全高效的預(yù)算管理委員會(huì)，統(tǒng)籌預(yù)算編制和執(zhí)行的全過程，對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行多樣化、多元化預(yù)算管理工作，有利于提高預(yù)算管理工作質(zhì)量與工作效益。

財(cái)務(wù)部門對企業(yè)各個(gè)部門根據(jù)實(shí)際情況編制而成的預(yù)算管理表格進(jìn)行歸納與整理，對單位編撰的預(yù)算實(shí)施草案進(jìn)行檢查與審核，評(píng)估其有無滿足企業(yè)年度發(fā)展目標(biāo)、有無和企業(yè)整體化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)存在利益沖突等。企業(yè)在使用預(yù)算編制方法時(shí)，可使用定時(shí)定期實(shí)施預(yù)算法，通過將年度預(yù)算視為根本指標(biāo)，對企業(yè)全面預(yù)算管理進(jìn)行合理編制與設(shè)計(jì)，針對預(yù)算費(fèi)用而言，可根據(jù)實(shí)際情況不需對以往費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行考慮，可結(jié)合預(yù)算工作管理目標(biāo)，對預(yù)算費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行編制與完善。

（三）制定全面預(yù)算管理編制要求、內(nèi)容

企業(yè)預(yù)算管理編制要求與相關(guān)內(nèi)容應(yīng)該全面化、多元化，在開展編制預(yù)算過程中應(yīng)該要求全員共同參與，其中涉及企業(yè)預(yù)算編制各個(gè)流程、預(yù)算執(zhí)行各個(gè)環(huán)節(jié)等。財(cái)務(wù)部門作為預(yù)算工作管理的重要機(jī)構(gòu)之一，根據(jù)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理目標(biāo)，促使責(zé)任單位能夠編制、完善企業(yè)預(yù)算管理的各個(gè)板塊，怎樣對預(yù)算表格進(jìn)行編制與完善，應(yīng)該安排專業(yè)預(yù)算部門對相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)與學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員還可通過交流溝通等方式促使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層了解到預(yù)算管理的積極意義、重要作用，主動(dòng)邀請專家、學(xué)者等專業(yè)化人員對員工開展知識(shí)宣講，無形中提升員工對預(yù)算管理工作開展的認(rèn)知。加之預(yù)算管理屬于系統(tǒng)化工程之一，科學(xué)有效的管理體系能夠促使員工清楚地認(rèn)識(shí)到管理目標(biāo)、管理內(nèi)容，促使自身工作和經(jīng)營目標(biāo)有機(jī)結(jié)合。

（四）完善與優(yōu)化預(yù)算執(zhí)行管理制度與管理環(huán)節(jié)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)該不斷完善與優(yōu)化預(yù)算執(zhí)行管理制度、細(xì)化與調(diào)整相關(guān)管理環(huán)節(jié)，就預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)而言，可將預(yù)算控制劃分為執(zhí)行前、執(zhí)行中、執(zhí)行后控制。預(yù)算執(zhí)行管理部門主要負(fù)責(zé)執(zhí)行前預(yù)算管理編制與控制工作，最大限度將預(yù)算執(zhí)行可能會(huì)發(fā)生的費(fèi)用涵蓋在預(yù)算管理指標(biāo)之中。財(cái)務(wù)部門主要對預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行分析與管控，對于每個(gè)項(xiàng)目所產(chǎn)生的具體費(fèi)用，財(cái)務(wù)可實(shí)施預(yù)算單項(xiàng)控制管理方式對其進(jìn)行預(yù)算管控工作，對于超出預(yù)算管理所規(guī)定的費(fèi)用而言，需根據(jù)相關(guān)制度對預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行對應(yīng)的調(diào)查與完善，在此基礎(chǔ)上開展預(yù)算執(zhí)行分析與管控，最大限度將預(yù)算費(fèi)用支出控制在適宜區(qū)間內(nèi)。物業(yè)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行結(jié)束后，需開展科學(xué)有效的管理控制工作，有效滿足相關(guān)管理要求，有利于提高預(yù)算管理工作質(zhì)量與工作效率，保障預(yù)算目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

結(jié)語：

預(yù)算管理作為保持企業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵管理制度之一，物業(yè)企業(yè)在推動(dòng)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)過程中，應(yīng)該提高對預(yù)算管理的重視度與關(guān)注度，保障預(yù)算管理實(shí)施的科學(xué)性、高效化，幫助企業(yè)獲取最大化的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，推動(dòng)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)在推動(dòng)預(yù)算管理開展過程中還存在明顯的不足之處，針對此種情況，企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)轉(zhuǎn)變與調(diào)整自身客觀內(nèi)部環(huán)境，建立健全預(yù)算管理制度，通過提高各層級(jí)對預(yù)算管理功能的認(rèn)知度與了解度、確定年度經(jīng)營管理目標(biāo)、制定全面預(yù)算管理編制要求與內(nèi)容、完善與優(yōu)化預(yù)算執(zhí)行管理制度與管理環(huán)節(jié)等措施，保持各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠高效化、規(guī)范化開展。此外，企業(yè)還需將預(yù)算管理視為科學(xué)管理手段之一，促使預(yù)算管理工作的貫徹與落實(shí)，不斷提高自身經(jīng)營管理質(zhì)量與管理水平，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的“雙贏”，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。