高校房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值同步管理現(xiàn)狀及大數(shù)據(jù)化探析

胡磊?趙喜倉

房產(chǎn)資源作為高校資源的重要組成部分，是開展辦學(xué)活動(dòng)的必要物質(zhì)條件。高校房產(chǎn)資源具有種類繁多、可共享程度高、建設(shè)和使用周期長以及房產(chǎn)資源調(diào)整頻繁等特點(diǎn)，使得其在建設(shè)和使用過程中既存在著各種安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，也存在有效管理提高效能的巨大空間。

自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)迎來了發(fā)展的黃金時(shí)期，國民高等教育也得到飛速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了歷史性的飛躍，學(xué)生教師人數(shù)不斷增加，高等教育進(jìn)入世界公認(rèn)普及階段。然而，隨著教學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，高校土地資源的有限、教學(xué)科研宿舍等房產(chǎn)資源短缺、房產(chǎn)資源貧富不均和有效利用不足等問題逐漸顯現(xiàn)，成為制約高校整體發(fā)展的重要因素，各高校迫切希望本校房產(chǎn)資源得到最大化合理利用?；诖吮尘跋?，通過對目前高校房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值管理存在的突出問題進(jìn)行分析，并結(jié)合時(shí)代發(fā)展特點(diǎn)，將大數(shù)據(jù)融入到高校房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值的同步管理與監(jiān)測分析中，為高校房產(chǎn)資源管理提供一個(gè)新的思路。

一、高校房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值管理的內(nèi)涵

（一）高校房產(chǎn)資源實(shí)物管理的內(nèi)涵

1.房產(chǎn)資源的規(guī)劃和建設(shè)管理

高校房產(chǎn)資源規(guī)劃管理位于房產(chǎn)資源管理生命周期的最前端。高校房產(chǎn)資源的規(guī)劃管理是在綜合考慮學(xué)校事業(yè)發(fā)展需要、區(qū)域規(guī)劃功能需求、既有房產(chǎn)資源布局、校園歷史文化傳承、學(xué)校所在地理環(huán)境、交通條件等諸多因素的基礎(chǔ)上，在學(xué)校經(jīng)濟(jì)能力可承受范圍內(nèi)，對學(xué)校今后新建的校舍種類、布局、規(guī)模等要素進(jìn)行總體性設(shè)計(jì)、公示、修編、報(bào)批和實(shí)施等開展的一系列管理活動(dòng)。房產(chǎn)資源建設(shè)過程是高校房產(chǎn)資源實(shí)物形成過程。

2.房產(chǎn)資源的配置管理

高校房產(chǎn)資源的配置分為存量配置和增量配置。房產(chǎn)資源的存量配置管理是高校在依據(jù)國家和省市相關(guān)資產(chǎn)配置制度、標(biāo)準(zhǔn)、流程要求下，統(tǒng)籌考慮學(xué)校房產(chǎn)資源實(shí)際數(shù)量和學(xué)校事業(yè)發(fā)展目標(biāo)，制定符合校情的房產(chǎn)資源配置計(jì)劃、執(zhí)行房產(chǎn)資源配置標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)行房產(chǎn)資源調(diào)劑的系列活動(dòng)。房產(chǎn)資源的增量配置管理是高校依據(jù)事業(yè)發(fā)展目標(biāo)和校園建設(shè)中長期規(guī)劃，在報(bào)請上級主管部門審批同意后，采取購置、租用和接受捐贈(zèng)等形式取得房產(chǎn)資源形成存量房產(chǎn)資源，再按照存量房產(chǎn)資源進(jìn)行管理的系列活動(dòng)。

3.房產(chǎn)資源的使用管理

從高校房產(chǎn)資源的使用者角度分析，高校房產(chǎn)資源的使用管理包括自用管理和他用管理。自用管理是指高校將自己的房產(chǎn)資源用于自身教學(xué)、實(shí)驗(yàn)、圖書、辦公、體育活動(dòng)、學(xué)術(shù)交流、會(huì)議、住宿和后勤服務(wù)等用途，并在房產(chǎn)資源使用過程中建立校內(nèi)房產(chǎn)資源使用制度、使用流程和配置標(biāo)準(zhǔn)以及對房產(chǎn)資源使用狀況進(jìn)行評價(jià)分析的管理活動(dòng)。他用管理是指高校在首先保障自身事業(yè)發(fā)展需要以外，把閑置的房產(chǎn)資源向其他自然人或法人進(jìn)行出租、出借、作價(jià)投資的經(jīng)營性行為，并在房產(chǎn)資源他用過程中建立校屬房產(chǎn)資源對外使用的制度和使用流程及對房產(chǎn)資源他用狀況進(jìn)行監(jiān)督檢查的系列活動(dòng)。

4.房產(chǎn)資源的維護(hù)管理

高校房產(chǎn)資源的維護(hù)管理分為線下維護(hù)管理和線上維護(hù)管理。線下維護(hù)管理是對房屋建筑主體結(jié)構(gòu)、各類管線、附屬設(shè)施進(jìn)行的維修維護(hù)、安全檢查和安全鑒定等行為，并在房產(chǎn)資源維護(hù)過程中建立校內(nèi)房產(chǎn)資源維護(hù)制度和流程及對房產(chǎn)資源維護(hù)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收的系列活動(dòng)。線上維護(hù)管理是對校內(nèi)房產(chǎn)數(shù)據(jù)資源進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，確保學(xué)校房產(chǎn)資源在全生命周期過程中數(shù)據(jù)信息和實(shí)物情況做到相互反映和相互匹配，為相關(guān)部門和決策者提供數(shù)據(jù)支撐，為房產(chǎn)資源價(jià)值管理提供技術(shù)支持的系列活動(dòng)。

5.房產(chǎn)資源的處置管理

從高校房產(chǎn)資源處置方向上分析，高校房產(chǎn)資源的處置管理是對校內(nèi)達(dá)到物理壽命且已失去使用價(jià)值的房產(chǎn)進(jìn)行報(bào)廢拆除的行為，對未達(dá)物理壽命還有使用價(jià)值的房產(chǎn)資源進(jìn)行無償劃轉(zhuǎn)、出售、置換和捐贈(zèng)等行為，并在處置管理過程中建立校內(nèi)房產(chǎn)資源處置制度和流程的系列活動(dòng)。

（二）高校房產(chǎn)資源價(jià)值管理的內(nèi)涵

1.房產(chǎn)資源的財(cái)務(wù)管理

高校房產(chǎn)資源的財(cái)務(wù)管理是高校依據(jù)一定的會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則，對高校房產(chǎn)資源全生命周期內(nèi)的各個(gè)價(jià)值狀態(tài)的計(jì)量、核算和記錄的過程并以此制定動(dòng)態(tài)調(diào)整相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度和流程的一系列活動(dòng)。高校房產(chǎn)資源的財(cái)務(wù)管理按房產(chǎn)資源狀態(tài)分為房產(chǎn)形成的工程建設(shè)期各階段的工程造價(jià)核算和工程決算賬務(wù)處理，房產(chǎn)自建或購置后的資產(chǎn)入賬賬務(wù)處理，房產(chǎn)在使用過程的計(jì)提折舊、財(cái)務(wù)成本、使用收益和維修改造后價(jià)值變動(dòng)賬務(wù)處理，房產(chǎn)資源在交易過程中的稅費(fèi)支出賬務(wù)處理，房產(chǎn)資源在處置后的處置收益和殘值收益的賬務(wù)處理。

2.房產(chǎn)資源的產(chǎn)權(quán)管理

房產(chǎn)資源的產(chǎn)權(quán)是依附于房產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)利屬性，權(quán)利屬性實(shí)際上是國家法律賦予的一種無形資產(chǎn)，也具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此房產(chǎn)資源的產(chǎn)權(quán)管理實(shí)際上就是一種價(jià)值管理。高校房產(chǎn)資源的產(chǎn)權(quán)管理實(shí)際上是對產(chǎn)權(quán)價(jià)值變動(dòng)的管理活動(dòng)，比如學(xué)校在出租自有房產(chǎn)使用權(quán)時(shí)的租金收益實(shí)際上就是讓渡使用權(quán)的價(jià)值，學(xué)校在出售自有房產(chǎn)所有權(quán)時(shí)的售房收益實(shí)際上就是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的價(jià)值，學(xué)校在處置報(bào)廢房產(chǎn)時(shí)回收收益實(shí)際上就是所有權(quán)滅失的殘值。

3.房產(chǎn)資源的數(shù)據(jù)管理

房產(chǎn)資源的數(shù)據(jù)管理是利用計(jì)算機(jī)硬件、軟件、平臺和互聯(lián)網(wǎng)，對房產(chǎn)實(shí)物全生命周期管理活動(dòng)的虛擬化、數(shù)據(jù)化、圖形化、交互化的體現(xiàn)，房產(chǎn)資源數(shù)據(jù)管理的過程是房產(chǎn)資源數(shù)據(jù)信息資源的收集、分析、統(tǒng)計(jì)、計(jì)算、判斷、表示和分享的過程，在這個(gè)過程中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息是一種信息資源，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此房產(chǎn)資源的數(shù)據(jù)管理實(shí)際上也是一種價(jià)值管理。

二、高校房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值同步管理實(shí)踐歷程

為解決學(xué)校有限房產(chǎn)資源與無限保障需求的矛盾，各高校普遍推行公用房管理改革，公用房有償使用的歷程也是實(shí)物與價(jià)值管理相統(tǒng)一的實(shí)踐歷程，部分高校完整經(jīng)歷了公用房管理改革的1.0、2.0、3.0、4.0版，房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值同步管理從萌芽走向成熟。

高校房產(chǎn)資源有償使用1.0版是以北京大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等為代表的少數(shù)高校的試行政策，將學(xué)校房產(chǎn)進(jìn)行分類，確定各類用房的總體比例，實(shí)行定額管理，超額收費(fèi)。高校房產(chǎn)資源有償使用2.0版是高校開始設(shè)立房產(chǎn)管理職能部門統(tǒng)籌校內(nèi)所有房產(chǎn)資源，以二級單位（學(xué)院）為建制單位配置用房，優(yōu)先滿足教學(xué)、科研和學(xué)科建設(shè)的需求，實(shí)行總量控制，分級管理，分類定額，定額補(bǔ)貼、動(dòng)態(tài)管理的管理機(jī)制。高校房產(chǎn)資源有償使用3.0版中，各高校打破房產(chǎn)資源使用壁壘，使校內(nèi)公共區(qū)域房產(chǎn)資源實(shí)現(xiàn)全校資源共享。同時(shí)，高校房屋資源實(shí)現(xiàn)分類分級管理、定額配置核算、超額累進(jìn)（階梯）收費(fèi)等管理原則，房產(chǎn)管理系統(tǒng)與外界環(huán)境的物質(zhì)、能量和信息不斷進(jìn)行充分的交流，房產(chǎn)資源有償使用管理改革的中心轉(zhuǎn)移到學(xué)院、科研院所等教學(xué)、科研單位，二級單位實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源統(tǒng)籌。高校房產(chǎn)資源有償使用4.0版中，房產(chǎn)資源已經(jīng)成為高校國有資產(chǎn)重要組成部分，也是學(xué)校各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展必不可缺的物理空間，資源的使用效能和安全管理被提升到新的高度，房產(chǎn)資源管理朝著資源共享、安全使用、績效導(dǎo)向、動(dòng)態(tài)監(jiān)控的方向發(fā)展。

三、高校房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值同步管理存在的問題

（一）高校房產(chǎn)資源全生命周期內(nèi)實(shí)物與價(jià)值同步管理中仍存在數(shù)據(jù)壁壘。高校房產(chǎn)資源從自建到處置，生命周期長達(dá)幾十年，其建設(shè)、分配、使用、維修、改造、處置等各個(gè)階段中建成基本建設(shè)管理、房產(chǎn)管理、資產(chǎn)管理等多個(gè)信息系統(tǒng)，但因各系統(tǒng)僅限于本部門內(nèi)部使用，其信息資源利用頻率低、共享程度較低，從而形成一個(gè)個(gè)信息孤島，各環(huán)節(jié)存在較為嚴(yán)重的數(shù)據(jù)壁壘。新建、改建、擴(kuò)建的房產(chǎn)資源已交付使用，但審計(jì)、報(bào)批等多環(huán)節(jié)監(jiān)管、周期長。從財(cái)務(wù)角度看，形成已交付使用的在建工程則長期掛賬，造成房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值管理不同步。

（二）高校房產(chǎn)資源全生命周期內(nèi)實(shí)物與價(jià)值同步管理中大數(shù)據(jù)管理平臺還未普及。目前，高校缺乏將房產(chǎn)資源建設(shè)管理信息、產(chǎn)權(quán)管理信息、入賬清賬財(cái)務(wù)信息、日常使用和維修維護(hù)管理信息、改建擴(kuò)建管理信息、建筑安全管理信息整合在一起的大數(shù)據(jù)資源管理信息平臺，進(jìn)一步制約了房產(chǎn)資源的實(shí)物與價(jià)值的同步管理。運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)整合相關(guān)信息資源，如何打破部門數(shù)據(jù)分割，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，促進(jìn)數(shù)據(jù)公開和流通，不僅存在技術(shù)方面的難題，還涉及高校內(nèi)部治理體系的建設(shè)和提升。因此，目前國內(nèi)真正運(yùn)用大數(shù)據(jù)房產(chǎn)管理信息平臺的高校還是少數(shù)。

（三）高校房產(chǎn)資源全生命周期內(nèi)實(shí)物與價(jià)值同步管理的模式和經(jīng)驗(yàn)難以統(tǒng)一。目前，由于各高校發(fā)展歷史、所在區(qū)域、辦學(xué)規(guī)模、辦學(xué)定位等各不相同，表現(xiàn)出了不同的辦學(xué)特色，房產(chǎn)資源的服務(wù)和保障的重點(diǎn)各不相同。因此，各個(gè)高校房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值同步管理的采取的模式和經(jīng)驗(yàn)也各不相同，例如從高校房產(chǎn)資源有償使用的實(shí)踐與探索來看，即使同一類別的高校，因高校內(nèi)部管理環(huán)境、組織架構(gòu)、制度流程等不同，也難以建立有效的統(tǒng)一的房產(chǎn)資源配置模型。

四、大數(shù)據(jù)管理下的高校房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值管理對策和建議

（一）拓展有償使用管理模式，推進(jìn)房產(chǎn)資源實(shí)物與價(jià)值同步管理由“模糊化”向“清晰化”轉(zhuǎn)變。為了達(dá)到房產(chǎn)資源配置科學(xué)合理、使用安全有效、統(tǒng)籌簡單便捷等目標(biāo)，各高校應(yīng)以人為本，根據(jù)本校實(shí)際情況，不斷修訂完善存量房產(chǎn)資源的配置管理制度，在房產(chǎn)資源有償使用管理方面通過由簡單到復(fù)雜的不斷實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源實(shí)物管理與價(jià)值管理相統(tǒng)一，敦促使用單位建立起自我管理、自我約束機(jī)制，在一定程度上緩和了房產(chǎn)資源供需矛盾，促進(jìn)房產(chǎn)資源的合理配置，提高房產(chǎn)資源使用效能，建立了房產(chǎn)資源的退出機(jī)制和退出房產(chǎn)資源的有效利用機(jī)制，從而推進(jìn)房產(chǎn)資源由長期形成的模糊化管理向清晰化管理轉(zhuǎn)變。

（二）科學(xué)運(yùn)用大數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)高校房產(chǎn)資源由“權(quán)威管理”向“數(shù)據(jù)管理”的轉(zhuǎn)變。各高校應(yīng)有效利用大數(shù)據(jù)技術(shù)的多源性、多樣性、開放性、及時(shí)性、動(dòng)態(tài)性、交互性及個(gè)性化等優(yōu)勢，利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)整合和分析教學(xué)、科研、學(xué)科發(fā)展、人事、財(cái)務(wù)、房屋、設(shè)備、后勤等全校各部門生產(chǎn)的教學(xué)類、科研類、管理類、服務(wù)類等數(shù)據(jù)資源，以相關(guān)關(guān)系為切入點(diǎn)，挖掘數(shù)據(jù)的深度價(jià)值，從眾多信息系統(tǒng)中分析發(fā)現(xiàn)有利于房產(chǎn)資源信息管理，預(yù)測、分析房產(chǎn)資源管理的規(guī)律。構(gòu)建數(shù)據(jù)模型對房屋資產(chǎn)使用情況進(jìn)行綜合分析，實(shí)時(shí)監(jiān)測相關(guān)數(shù)值與合理區(qū)間指標(biāo)值的偏離程度，及時(shí)對房產(chǎn)資源配置進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)高校房產(chǎn)資源由權(quán)威管理向數(shù)據(jù)管理轉(zhuǎn)變。

（三）加強(qiáng)高校房產(chǎn)資源全生命周期實(shí)時(shí)監(jiān)測，激發(fā)管理效能，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源由“重管理”向“重服務(wù)”轉(zhuǎn)變。實(shí)現(xiàn)高校房產(chǎn)資源的有效管理，關(guān)鍵在于及時(shí)準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)資源的相關(guān)信息，因此，各高校應(yīng)對房產(chǎn)資產(chǎn)“建設(shè)、分配、使用、維修”等各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的信息進(jìn)行歸類、整理，運(yùn)用先進(jìn)的信息存儲(chǔ)、信息加工和信息標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)，建設(shè)房產(chǎn)資源全生命周期管理信息平臺，完善房產(chǎn)資源管理數(shù)據(jù)與其他部門數(shù)據(jù)共享交換機(jī)制，整合房產(chǎn)全生命周期的信息資源，提高學(xué)校對于房產(chǎn)資源的管控能力，實(shí)現(xiàn)對房產(chǎn)資源各階段的有效監(jiān)管和控制，力求從通過管理來實(shí)現(xiàn)服務(wù)轉(zhuǎn)化為通過服務(wù)激發(fā)管理效能，推進(jìn)高校房產(chǎn)管理、服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。

（作者單位：江蘇大學(xué)）