房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)分析

于浩

浙江省工業(yè)設(shè)計(jì)研究院有限公司 浙江 杭州 310000

國(guó)民經(jīng)濟(jì)日益上升的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的地位和重要性也正在逐步上升。從目前來(lái)看，我國(guó)大部分城市都已經(jīng)進(jìn)入到了老齡化階段，而且老年人口數(shù)量還在持續(xù)增加；此外，近年來(lái)人們生活水平得到有效提高，對(duì)于居住環(huán)境和質(zhì)量提出了更高的要求。這些因素促使著房地產(chǎn)業(yè)獲得良好的發(fā)展前景。

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展為社會(huì)帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這種情況下，房地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)力度也越來(lái)越大，為了能夠在激烈的市場(chǎng)洪流中占據(jù)有利地位，加快自身的發(fā)展步伐，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)選擇建設(shè)工程項(xiàng)目來(lái)提高自身的效益和效率，以此來(lái)確保項(xiàng)目的質(zhì)量以及項(xiàng)目的效益性。而為了確保工程的效益性首先需要有關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)住宅工程設(shè)計(jì)管理工作中不斷地調(diào)整和改進(jìn)。

1 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

在整個(gè)建筑項(xiàng)目建設(shè)管理工作中，由于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作設(shè)計(jì)較多內(nèi)容，因此該項(xiàng)管理工作的開(kāi)展會(huì)對(duì)房地產(chǎn)后續(xù)工作的順利開(kāi)展有著極大的影響。在建設(shè)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目期間，對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理工作主要以項(xiàng)目各項(xiàng)內(nèi)容以及操作規(guī)范兩方面內(nèi)容的管理為主。以設(shè)計(jì)內(nèi)容的角度講，其主要包含了景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)方案以及施工圖紙等內(nèi)容。為此要想有效提高對(duì)設(shè)計(jì)工作控制的有效性，企業(yè)首先要對(duì)管理工作進(jìn)行不斷的優(yōu)化，以此保證房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量以及建設(shè)進(jìn)度，進(jìn)而為后續(xù)控制建設(shè)成本以及銷(xiāo)售工作奠定良好的基礎(chǔ)。在建設(shè)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的過(guò)程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)這一工作內(nèi)容是整個(gè)建設(shè)工作中的準(zhǔn)備環(huán)節(jié)。只有在相關(guān)工作人員明確掌握設(shè)計(jì)方案內(nèi)容的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量才能得到有效的保證，進(jìn)一步保證項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度與預(yù)期規(guī)劃要求的一致性[2]。因此在具體的建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作對(duì)于后續(xù)工作的順利開(kāi)展有著十分重要的作用。在整個(gè)建筑項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，隊(duì)友房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理，時(shí)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)這一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)活動(dòng)內(nèi)容進(jìn)行合理安排、部署的重要手段。在這一管理過(guò)程中，相關(guān)工作人員不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決設(shè)計(jì)中的各種不足與問(wèn)題，同時(shí)，還能有效強(qiáng)化各個(gè)部門(mén)之間的聯(lián)系，提高設(shè)計(jì)工作中各個(gè)部門(mén)對(duì)于此項(xiàng)工作的支持，有效減少施工期間各種問(wèn)題的出現(xiàn)頻率。由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)中有著鋪墊性的作用，因此該項(xiàng)工作內(nèi)容質(zhì)量與后續(xù)施工工作開(kāi)展的有效性與順利性之間有著之間的聯(lián)系。為了更快更好的達(dá)成預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)，相關(guān)部門(mén)需要做好房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作[3]。

2 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中的要求

2.1 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目初期階段的相關(guān)設(shè)計(jì)要求

在相關(guān)人員在對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、管理工作前，其首先要對(duì)以下幾方面內(nèi)容給予高度的重視。（1）正是開(kāi)始設(shè)計(jì)工作前，相關(guān)設(shè)計(jì)人員首先要做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，以此保證誰(shuí)前期所具備的各項(xiàng)硬性條件滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與要求。例如施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)、施工所處區(qū)域地質(zhì)條件等都多方面內(nèi)容，都是相關(guān)設(shè)計(jì)人員需要進(jìn)行全面分析與考慮的。（2）以設(shè)計(jì)管理工作的角度講，為了保證后期施工項(xiàng)目具備較強(qiáng)的可行性，相關(guān)設(shè)計(jì)管理人員需要對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面的考察，以此明確掌握住宅項(xiàng)目周邊居民區(qū)狀況以及人們的購(gòu)買(mǎi)需求，進(jìn)而為施工工作的開(kāi)展提供決策性的參考數(shù)據(jù)。（3）在相關(guān)工作人員開(kāi)展設(shè)計(jì)工作以管理工作的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)于住宅項(xiàng)目提出的設(shè)計(jì)要求，是相關(guān)工作人員開(kāi)展相應(yīng)工作的重要依據(jù)。除此之外，相關(guān)設(shè)計(jì)管理人員需要對(duì)項(xiàng)目定位以項(xiàng)目預(yù)期收益有著全面的把握，以此來(lái)確保整個(gè)項(xiàng)目的順利開(kāi)展[4]。

2.2 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的具體要求

結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)住宅工程設(shè)計(jì)工作內(nèi)容看，設(shè)計(jì)方案階段、正式開(kāi)展設(shè)計(jì)階段以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)這三部分為整個(gè)設(shè)計(jì)工作中占有至關(guān)重要地位的幾個(gè)時(shí)期。具體的講：（1）在住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中，設(shè)計(jì)方案這一階段是該工作正式開(kāi)展的第一步。由于設(shè)計(jì)方案中包含大量的工作內(nèi)容，因此相關(guān)工作人員要做好前期準(zhǔn)備工作。（2）設(shè)計(jì)工作的正式開(kāi)始是方案設(shè)計(jì)工作完成后的深一層次內(nèi)容，同時(shí)其也是整個(gè)設(shè)計(jì)管理工作中占有重要地位的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在這一階段的設(shè)計(jì)工作中，相關(guān)工作人員需要對(duì)工程造價(jià)、成本、施工材料與設(shè)備等多方面內(nèi)容進(jìn)行明確的定位，只有在前期相關(guān)硬件設(shè)備以及設(shè)計(jì)方案準(zhǔn)備充足的基礎(chǔ)上，后續(xù)住宅項(xiàng)目施工質(zhì)量才能得到有效的保證[5]。（3）在整個(gè)住宅項(xiàng)目建設(shè)公祖中，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的合理性與可行性，對(duì)于施工進(jìn)度以及施工質(zhì)量有著十分重要的影響。在后期的施工工作中，設(shè)計(jì)圖紙是為順利開(kāi)展相應(yīng)施工工作提供重要依據(jù)的重要內(nèi)容。在設(shè)計(jì)施工圖紙的過(guò)程中，為了確保各項(xiàng)資源能夠得到充分的利用，相關(guān)人員需要對(duì)其中所包含的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行全面的分析與研究，以此為提高后續(xù)的設(shè)計(jì)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

2.3 住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)、管理專(zhuān)業(yè)的人員要求

在房地產(chǎn)公司建設(shè)相關(guān)工程項(xiàng)目的過(guò)程中，對(duì)于一些工程量較大，且具有一定復(fù)雜性的住宅項(xiàng)目，其首先要思考如何獲得合理有效的設(shè)計(jì)方案。而對(duì)于一些需要對(duì)比支出和預(yù)期效益，但卻不具備充足資金的住宅項(xiàng)目，相關(guān)內(nèi)容工作人員應(yīng)通過(guò)咨詢(xún)具有較強(qiáng)業(yè)務(wù)能力單位的意見(jiàn)，來(lái)對(duì)自身的擴(kuò)展方向進(jìn)行有效的優(yōu)化設(shè)計(jì)與管理。同時(shí)，在此基礎(chǔ)上，為了進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)管理人員的工作積極性，相關(guān)人員還應(yīng)在多家性?xún)r(jià)比較高的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以此為后續(xù)的施工工作提供多種選擇，并為設(shè)計(jì)人員預(yù)留充足的設(shè)計(jì)空間，進(jìn)一步保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的有效提升。另外，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)單位選擇時(shí)，應(yīng)選擇具有較高性?xún)r(jià)比且具有一定可靠性的公司進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作，以此保證其設(shè)計(jì)效率的同時(shí)，更好的滿足相關(guān)開(kāi)發(fā)商對(duì)于住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求。另外，需要注意的是，住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與管理工作我發(fā)依靠個(gè)人完成相應(yīng)的額工作任務(wù)，其需要結(jié)合多為專(zhuān)家以及工作人員進(jìn)行共同的設(shè)計(jì)工作。因此在極大程度上將，設(shè)計(jì)管理人員的專(zhuān)業(yè)能力與住宅項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量之間有著直接的聯(lián)系[6]。

3 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全面管理

3.1 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目重點(diǎn)環(huán)節(jié)管理

在對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開(kāi)展設(shè)計(jì)管理工作的過(guò)程中，相關(guān)工作人員需要對(duì)以下幾方面內(nèi)容給予高度的重視：（1）在設(shè)計(jì)管理人員將具體的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案提交至審核單位后，相關(guān)管理人員應(yīng)即刻開(kāi)展住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理工作。通常情況下，相關(guān)審核部門(mén)需要花費(fèi)兩個(gè)月的時(shí)間對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案進(jìn)行審核。在工作人員等待審核結(jié)果的過(guò)程中，為了保證審核工作的有效性，相關(guān)部門(mén)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，構(gòu)建完善的設(shè)計(jì)管理制度以及管理體系。（2）對(duì)于展示區(qū)的設(shè)計(jì)。一般來(lái)講，展示區(qū)的設(shè)計(jì)應(yīng)確保在三個(gè)月內(nèi)完成相應(yīng)的設(shè)計(jì)工作。為了確保展示區(qū)可以真實(shí)的展現(xiàn)出住宅工程項(xiàng)目，相關(guān)設(shè)計(jì)管理人員需要對(duì)這一環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)與管理，以此確保展示區(qū)可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量的完成。（3）房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間與合作開(kāi)發(fā)公司資金狀況二者之間有著十分緊密的聯(lián)系。通常來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目第一次的開(kāi)盤(pán)時(shí)間在五個(gè)月以?xún)?nèi)，而施工圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)度則需要在四十天以?xún)?nèi)，從施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成到下發(fā)住宅項(xiàng)目規(guī)劃許可證要求其時(shí)間范圍控制在兩個(gè)月之內(nèi)。由此可見(jiàn)，第三環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)管理對(duì)房地產(chǎn)公司住宅項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)售條件有著至關(guān)重要的作用[7]。

3.2 工程設(shè)計(jì)階段的管理

在整個(gè)建筑項(xiàng)目開(kāi)展期間，設(shè)計(jì)工作中所投入的資金占比相抵較少，但其所產(chǎn)生的效益確占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目盈利的75%。因此，企業(yè)需要可以通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)的方式來(lái)優(yōu)化成本。在優(yōu)化過(guò)程中，企業(yè)不可過(guò)于追求設(shè)計(jì)效果，而忽視成本外，也應(yīng)在保證成本的基礎(chǔ)上確保建筑品質(zhì)。為此，在具體的工程設(shè)計(jì)階段，相關(guān)企業(yè)需要通過(guò)強(qiáng)化工程設(shè)計(jì)階段的管理與控制工作的方式，加之與設(shè)計(jì)單位之間的有效溝通與交流，可以實(shí)現(xiàn)管理部門(mén)與設(shè)計(jì)單位的有效配合外，還能為各種配合事項(xiàng)以及相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等內(nèi)容體現(xiàn)在合同中奠定良好的基礎(chǔ)，進(jìn)一步為有效控制工程設(shè)計(jì)階段的成本提供有力的依據(jù)。在對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中，出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的情況相對(duì)普遍，以市場(chǎng)發(fā)展需求的角度講，設(shè)計(jì)的變更可以有效節(jié)約成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。但同時(shí)，也會(huì)存在因設(shè)計(jì)變更而造成成本嚴(yán)重超出預(yù)算的情況出現(xiàn)。為此，在設(shè)計(jì)工作開(kāi)展期間，為了避免設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生消極的影響，相關(guān)人員首先要對(duì)其產(chǎn)生原因有一定的了解。（1）在設(shè)計(jì)工作開(kāi)展期間，因領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)與自身要求或是公司未開(kāi)發(fā)展需求不相符的情況而提出設(shè)計(jì)變更；（2）由于產(chǎn)品功能與市場(chǎng)需求不相符或是影響業(yè)主等原因，被營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)要求進(jìn)行變更；（3）因施工材料以施工設(shè)備應(yīng)用問(wèn)題，按照施工單位的要求進(jìn)行相應(yīng)的變更。一旦在具體的施工過(guò)程中，出現(xiàn)預(yù)定材料設(shè)備缺貨的情況，施工單位需要應(yīng)用代替品或是新材料來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的施工，因此相關(guān)設(shè)計(jì)人員需要對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的變更，以此保證后期成本評(píng)估工作的準(zhǔn)確性。在對(duì)涉及變更進(jìn)行有效控制工作期間，為確?？刂乒ぷ鞯挠行?，相關(guān)人員應(yīng)從發(fā)生次數(shù)以及每次變更內(nèi)容兩方面開(kāi)展相應(yīng)的工作。為了大幅減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，相關(guān)管理人員需要采取風(fēng)險(xiǎn)遷移的方式。具體的講便是將設(shè)計(jì)變更后可能會(huì)產(chǎn)生的結(jié)果進(jìn)行預(yù)測(cè)，同時(shí)在設(shè)計(jì)管理工作開(kāi)展有針對(duì)性的解決工作。

3.3 住宅項(xiàng)目日常管理

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中，為了保證其工作質(zhì)量與效率，其對(duì)于相關(guān)管理人員的要求相對(duì)較高。在具體的管理工作中，一旦其對(duì)設(shè)計(jì)人員的指引與追蹤等工作給高度的重視，其在借助自身專(zhuān)業(yè)知識(shí)解決設(shè)計(jì)工作期間可能會(huì)因此產(chǎn)生較多的問(wèn)題。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中，相關(guān)工作人員在開(kāi)展相關(guān)工作的過(guò)程中無(wú)法避免的會(huì)遇見(jiàn)一些難題。但由于設(shè)計(jì)工作與管理工作屬性不同，為了盡可能的減少問(wèn)題的出現(xiàn)頻率，提高設(shè)計(jì)管理工作的可行性與有效性，相關(guān)管理人員以及設(shè)計(jì)人員之間需要進(jìn)行有效多次的溝通工作。除此之外，管理人員還應(yīng)在日常管理工作過(guò)程中，結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目實(shí)際情況看展相關(guān)工作的研討會(huì)。在確保每一位設(shè)計(jì)人員與管理人員參與的基礎(chǔ)上，通過(guò)集體探討、協(xié)商的方式，來(lái)對(duì)以往管理工作開(kāi)展期間存在的困難進(jìn)行有針對(duì)性的解決，并同時(shí)對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)工作進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)測(cè)，以此來(lái)保證設(shè)計(jì)人員可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量的完成相應(yīng)的設(shè)計(jì)工作[8]。

3.4 住宅項(xiàng)目結(jié)果審查管理

在住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中，對(duì)于其結(jié)果的審查管理是整個(gè)設(shè)計(jì)管理工作中最后的工作環(huán)節(jié)，也是將開(kāi)發(fā)商所提出的要求落實(shí)在實(shí)際施工圖紙中的重要階段。因此，項(xiàng)目結(jié)果的審查管理工作效率與工作質(zhì)量直接影響著后續(xù)項(xiàng)目施工進(jìn)度以及施工方案調(diào)整等多方面內(nèi)容。由此可見(jiàn)，在整個(gè)設(shè)計(jì)管理工作中，住宅項(xiàng)目結(jié)果審查管理工作的重要性。在具體的審查管理工作中，相關(guān)企業(yè)需要在正式開(kāi)展審查工作的前三天將施工圖紙尺寸、大小等多方面信息上交至審查部門(mén)，以此確保在相關(guān)審查人員正式開(kāi)展審查工作期間能夠?qū)υO(shè)計(jì)方案有著清洗的理解，進(jìn)而保證審查部門(mén)工作效率的有效提升。在相關(guān)審查部門(mén)在對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行審查的過(guò)程中，為了進(jìn)一步達(dá)到預(yù)期的審查效果，各個(gè)部門(mén)的工作人員以及專(zhuān)家需要進(jìn)行共同的審查與分析。同時(shí)，為了后續(xù)項(xiàng)目工作的順利開(kāi)展，審查部門(mén)需要對(duì)整個(gè)審查流程進(jìn)行嚴(yán)格的審查。

4 結(jié)束語(yǔ)

總之，要想進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的順利實(shí)施，就必須要有關(guān)企業(yè)在清楚把握設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)和要求的前提下，不斷加大設(shè)計(jì)管理。從目前來(lái)看，由于受到多方面因素影響，使得現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中還存在一定問(wèn)題亟待解決。其中，建筑設(shè)計(jì)管理工作是非常重要的一個(gè)方面，直接關(guān)系著整個(gè)工程能否順利實(shí)施以及最終效果是否理想等。在建筑工程設(shè)計(jì)階段，建立完善的發(fā)言庫(kù)是保證建筑工程整體建設(shè)質(zhì)量的重要手段之一，也是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的重要推動(dòng)力。對(duì)此，在住宅建設(shè)設(shè)計(jì)的具體環(huán)節(jié)當(dāng)中，有關(guān)設(shè)計(jì)管理人員有必要在清楚把握設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)和有關(guān)要求的前提下進(jìn)行相關(guān)工作，從而達(dá)到我國(guó)建筑行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展的目的。