淺談企業(yè)還建房項(xiàng)目的核算方法及涉稅處理

●周寶紅

一、定義

還建房是為統(tǒng)一規(guī)劃市政建設(shè)，需要對(duì)原建住房進(jìn)行拆遷，為妥善安置拆遷群眾的居住用房，政府有計(jì)劃地統(tǒng)一建房分配給拆除了原住房的居民，這種住房稱為還建房或統(tǒng)建房、統(tǒng)建樓。本文是指在企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展過程中征用土地，由政府主導(dǎo)，企業(yè)代建用于安置拆遷戶的異地建房項(xiàng)目。

二、還建房項(xiàng)目核算方法

（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置

代建房企業(yè)與一般的房地產(chǎn)開發(fā)公司有區(qū)別，代建房項(xiàng)目?jī)H是工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的臨時(shí)性、階段性的項(xiàng)目工程，但可以借鑒房地產(chǎn)企業(yè)核算基本方法。會(huì)計(jì)核算人員可以根據(jù)《工程項(xiàng)目立項(xiàng)審批單》，在科目“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本”下按具體成本內(nèi)容進(jìn)行明細(xì)核算，項(xiàng)目發(fā)生的所有成本費(fèi)用均在該科目中歸集，可以按項(xiàng)目設(shè)置輔助核算。項(xiàng)目未完工之前，該科目的余額不需要結(jié)平，待完工后轉(zhuǎn)入“庫存商品”科目中。

（二）核算內(nèi)容及方法

準(zhǔn)確核算是還建房項(xiàng)目的成本控制的關(guān)鍵之一，隨著項(xiàng)目建設(shè)的開展，各項(xiàng)成本費(fèi)用相繼發(fā)生，如何歸集和核算就顯得尤為重要，公司可按下列情況對(duì)還建房項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行歸集和核算。

1.項(xiàng)目領(lǐng)用的材料、發(fā)放工資、取得土地的成本時(shí)：借記“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本”科目，貸記“原材料”“應(yīng)付職工薪酬”“應(yīng)付賬款”“銀行存款”等科目。

2.收到開發(fā)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)用、中介審計(jì)費(fèi)、辦證費(fèi)等發(fā)票時(shí)：借記“生產(chǎn)成本/基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本”、“應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目。

3.項(xiàng)目施工成本核算，支付項(xiàng)目工程進(jìn)度款時(shí)，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“銀行存款”“應(yīng)收票據(jù)”“應(yīng)付票據(jù)”科目；發(fā)票入賬時(shí)，借記“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本”“應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目。為了及時(shí)取得工程建設(shè)發(fā)票，避免后期索取發(fā)票的困難，在支付工程進(jìn)度款時(shí)可以要求施工方開具發(fā)票，公司見票付款。

4.企業(yè)預(yù)收售房款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“應(yīng)收賬款”科目。

5.企業(yè)每月依據(jù)當(dāng)月預(yù)收的房款，按預(yù)交增值稅比例（一般為3%）計(jì)算應(yīng)預(yù)交的增值稅，預(yù)繳時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)、預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

6.收到政府劃拔的項(xiàng)目資金時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“遞延收益”科目。

7.項(xiàng)目完工后結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。一般在還建房項(xiàng)目完工后兩個(gè)月內(nèi),所有參建單位應(yīng)將完整的項(xiàng)目驗(yàn)收資料及竣工資料（含工程結(jié)算書）報(bào)送公司工程預(yù)決算部，結(jié)算審核一般要求在60天內(nèi)完成，合同有約定的按約定期限。財(cái)務(wù)部在收到手續(xù)完備的項(xiàng)目結(jié)算審核單的當(dāng)月，對(duì)未付款且未到發(fā)票的工程成本進(jìn)行暫估入賬，并在項(xiàng)目結(jié)算審核完成后2個(gè)月內(nèi)，財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)督促業(yè)務(wù)部門催收回發(fā)票并入賬。暫估入賬時(shí)，借記“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程暫估款”；收到發(fā)票時(shí)，借記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程暫估款”“應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目；完工后結(jié)轉(zhuǎn)成本，可在“庫存商品”科目下按房產(chǎn)的棟號(hào)設(shè)置輔助核算，按棟可銷售面積核算建造成本，借記“庫存商品、××號(hào)樓”科目，貸記“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本”科目。

8.銷售收入確認(rèn)。根據(jù)不同的換房方式，一般可分為4種情況，會(huì)計(jì)核算也分為4種方式。

一是，不換房，直接現(xiàn)金補(bǔ)償拆遷的房屋。這種方式下拆遷房選擇放棄置換房屋，接受現(xiàn)金補(bǔ)償。支付的現(xiàn)金作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本，此種情況一般不涉及稅收問題，會(huì)計(jì)分錄為借記“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”科目。

二是，以房換房，面積相等，不需互相補(bǔ)償?shù)?。適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定，按稅收法規(guī)政策規(guī)定的價(jià)格確認(rèn)開發(fā)成本，計(jì)入“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，并按視同銷售確認(rèn)收入，確認(rèn)的開發(fā)成本與收入應(yīng)該相等。確認(rèn)開發(fā)成本時(shí)，借記“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“應(yīng)付賬款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目；完工交付后確認(rèn)收入，借記“應(yīng)付賬款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”“應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目。

三是，新?lián)Q的房子面積比原房面積大，業(yè)主需補(bǔ)償公司。同樣適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定，收到業(yè)主的補(bǔ)償款時(shí)，沖減開發(fā)成本中的土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，借記“銀行存款”科目，貸記“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目；按稅收法規(guī)政策規(guī)定的價(jià)格確認(rèn)開發(fā)成本，計(jì)入“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，借記“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本/開發(fā)成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“應(yīng)付賬款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目；完工交付后確認(rèn)收入，借記“應(yīng)付賬款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”“應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目。

四是，新?lián)Q的房子面積比原房面積小，公司需補(bǔ)償業(yè)主。給業(yè)主支付的補(bǔ)償款確認(rèn)為項(xiàng)目的土地征用及拆遷費(fèi)，會(huì)計(jì)分錄為借記“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”科目；按稅收政策規(guī)定的價(jià)格確認(rèn)開發(fā)成本，計(jì)入“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，借記“生產(chǎn)成本、基本生產(chǎn)成本、開發(fā)成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“應(yīng)付賬款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目；完工交付房產(chǎn)時(shí)借記“應(yīng)付賬款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”“應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目。特別注意：完工交付房產(chǎn)時(shí)，公司開具銷售發(fā)票給業(yè)主，同時(shí)業(yè)主向公司出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，作為確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的依據(jù)。

9.結(jié)轉(zhuǎn)房產(chǎn)銷售成本。房產(chǎn)完工交付給業(yè)主后，銷售行為完成，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)已銷售房產(chǎn)的銷售成本。一般按可售面積計(jì)算單套房產(chǎn)的銷售成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“庫存商品、××號(hào)樓”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)份額的財(cái)政撥款至補(bǔ)貼收入中，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)金額公式為：（財(cái)政撥款總額、總的可銷售面積）×已銷售面積，借記“遞延收益”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入、補(bǔ)貼收入”科目。

三、還建房涉稅處理

還建房項(xiàng)目清算時(shí)，財(cái)務(wù)管理部要研究分析項(xiàng)目的整體稅負(fù)情況，還建房一般以較低的定價(jià)外售，不會(huì)產(chǎn)生增值及利潤(rùn)，通常情況不會(huì)有土地增值稅和企業(yè)所得稅，但仍要關(guān)注。

交易增值稅是還建房項(xiàng)目清算重點(diǎn)，按照稅收政策的相關(guān)規(guī)定，若是營(yíng)改增之前的老項(xiàng)目，則按簡(jiǎn)易方法計(jì)征，征收率一般為5%，除此之外按9%的稅率計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額，計(jì)稅依據(jù)可按下列原則處理。

1.還建房立項(xiàng)單位向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計(jì)算繳納增值稅。

2.還建房立項(xiàng)單位向被拆遷業(yè)主交付還建房，相關(guān)協(xié)議中約定了還建房?jī)r(jià)格的，按協(xié)議約定價(jià)格作為還建房的計(jì)稅價(jià)格。

3.還建房立項(xiàng)單位向被拆遷業(yè)主交付還建房，相關(guān)協(xié)議只約定面積超出部分價(jià)格的，超出部分按協(xié)議約定價(jià)格計(jì)稅，未超出部分按不低于成本價(jià)格計(jì)稅。

4.還建房立項(xiàng)單位向被拆遷業(yè)主交付還建房，相關(guān)協(xié)議中未約定還建房?jī)r(jià)格的，按下列方法確定還建房計(jì)稅價(jià)格。第一，實(shí)際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實(shí)際收取的超出部分面積的平均單價(jià)乘以房屋建筑面積作為還建房的計(jì)稅價(jià)格。第二，實(shí)際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以相同或者類似還建房的平均單價(jià)乘以房屋建筑面積作為還建房的計(jì)稅價(jià)格。第三，實(shí)際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以還建房立項(xiàng)單位向被拆遷業(yè)主實(shí)際退還的不足部分面積的平均單價(jià)乘以房屋建筑面積作為還建房的計(jì)稅價(jià)格。第四，按上述方法確定的還建房計(jì)稅價(jià)格低于還建房成本價(jià)格的，按成本價(jià)格確定計(jì)價(jià)格。