城市老舊商業(yè)中心區(qū)提升策略研究
——以南坪片區(qū)為例

張 瑋，李潔瑩

（重慶市規(guī)劃設計研究院，重慶 400000）

1 現(xiàn)狀問題梳理

南坪商圈位于重慶市南岸區(qū)，曾經是重慶市主城區(qū)三大核心商圈之一。但隨著城市向北，南坪在重慶中心城區(qū)的發(fā)展逐漸慢了下來。近些年，隨著南岸區(qū)的城市發(fā)展中心逐步轉向茶園、長嘉匯，南坪商圈的地位已不復往日輝煌。

首先，商圈城市建設放緩，近年來，南岸區(qū)城市重心逐漸向彈子石CBD、茶園組團轉移，相較解放碑、觀音橋等其他傳統(tǒng)商圈，自2014 年后，南坪商圈重大建設項目缺乏，城市建設減緩。與此同時，南坪片區(qū)商業(yè)物業(yè)空置率遠高于中心城區(qū)平均水平，空置面積占比達24.2%。南坪片區(qū)南部的中遠精密地塊、國網(wǎng)重慶南岸供電公司、重慶路橋股份有限公司、萬兵地塊以及啟東市合成化工有限公司等5 個產業(yè)園區(qū)約24.3hm2均為低效用地。

同時，片區(qū)國際化建設滯后。南坪商圈作為展現(xiàn)重慶現(xiàn)代都市風貌的重要窗口，城市形象有待提升，缺乏國際化的會議會展及演出活動，國際化人群的基礎設施缺乏。

其次，商圈風貌欠佳，市容環(huán)境亟待提升?，F(xiàn)狀南坪片區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔質量低，占道經營、油煙、噪音擾民，停車困難，市政設施陳舊等問題突出。同時，商圈內大部分商業(yè)綜合體沿江南大道呈典型的“一”字型布局，各個商業(yè)體之間連通不暢，板塊割裂嚴重，地形高差大，慢行體系構建不夠完整，給行人通行帶來不便。

再次，配套設施有待完善。目前商圈內智慧化程度不高，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等新一代信息技術的應用相對缺乏。智能設施建設較為落后，信息獲取手段落后，各種智能設施的建設還處于起步階段。用地結構有待優(yōu)化，整個南坪片區(qū)居住用地占比過大（45%），且多為20 世紀90 年代左右的老舊社區(qū)，教育、醫(yī)療等公共服務設施不足，開敞空間缺乏（4%）。商圈對外交通潮汐交通現(xiàn)象明顯，出入口高峰嚴重擁堵，內部道路連通性交叉，盡端路比例接近35%，慢行交通系統(tǒng)性交叉，停車設施缺乏，供需比僅為0.7:1。

最后，特色化發(fā)展有待挖掘。對比中心城區(qū)其他傳統(tǒng)商圈，除去其本位職能外，南坪商圈在自身特色上有待進一步挖掘塑造。與此同時，南岸區(qū)擁有眾多的人文歷史資源，但作為依托經開區(qū)發(fā)展而來的南坪商圈在城市建設中人文資源利用不足，人文特色有待進一步挖掘與展現(xiàn)。

2 目標與策略

本次研究圍繞“建設國際化、綠色化、智能化、人文化的現(xiàn)代城市”，以將南坪片區(qū)建設成為“國際文旅示范區(qū)，都市魅力展示地”為目標，以建設“宜樂的消費空間、宜業(yè)的生產空間、宜居的生活空間、宜游的生態(tài)空間、暢達的交通組織”為策略，打造南坪城市品牌，提升經濟品質、生態(tài)品質、人文品質、生活品質，構建宜樂、宜業(yè)、宜居、宜游的現(xiàn)代化都市核心商圈，為本地市民和外地游客提供更美好的城市體驗。

同時，以問題和目標為導向，結合南坪片區(qū)現(xiàn)狀條件，圍繞宜樂的消費空間、宜業(yè)的生產空間、宜居的生活空間、宜游的生態(tài)空間、暢達的交通組織5 條主線，對南坪片區(qū)近遠期提檔升級工作提出規(guī)劃指引。

2.1 宜游：做亮南坪旅游名片

2.1.1 承北啟南，借勢拓展

（1）承北。通過1 智軌、3 城軌、多車行等城市特色交通系統(tǒng)，便捷引流長嘉匯大景區(qū)等旅游客群。其中智軌為長嘉匯大景區(qū)游客可通過長江索道、水上游線、南濱路智軌便捷換乘城市軌道3 號線、10 號線到達南坪商圈。城軌通過城市軌道3 號線、10 號線、環(huán)線便捷聯(lián)系便捷到達南坪商圈。車行則通過江南大道、海峽路、南濱路等多條城市道路直達南坪商圈。

構建長嘉匯大景區(qū)與南岸商圈經南濱路的特色旅游環(huán)線。策劃長嘉匯大景區(qū)至南坪商圈的特色旅游環(huán)線，吸引旅游人群，旅游公交線路全長22km，單程30min，全程60min。結合沿線旅游景點設置創(chuàng)意公交站點，提升特色交通吸引力并凸顯旅游標簽。

（2）啟南。加快推進龍湖·南城天街項目，并以此為契機，逐步帶動響水花園社區(qū)、渝南汽配城等老舊社區(qū)用地轉型，實現(xiàn)商圈東擴。整體形成以南坪步行街為商圈核心，兩側商業(yè)商務環(huán)繞的商圈核心格局。

提升商圈顏值。邀請國內外優(yōu)秀規(guī)劃建筑設計機構，將龍湖TOD 項目打造成為既能體現(xiàn)重慶國際化大都市的國際水準，又能夠充分融入重慶特色的地標建筑。依托南坪中心廣場提檔升級，撬動社會資本，助力沿線商業(yè)顏值、品質提升。引導萬達廣場、工貿大廈、西計大樓、電信營業(yè)廳、城市星座、城市之光、南坪大廈等商住樓宇實施立面升級，整體塑造連續(xù)統(tǒng)一的城市界面，提升城市風貌品質。

2.1.2 兩翼齊飛、錯位發(fā)展

（1）東翼：南坪中心廣場。通過豐富城市活動、優(yōu)化步行體驗等方式，對中心廣場進行提升。

豐富城市活動。針對商鋪、中央綠化帶及中軸公園，通過建筑風貌提檔升級、植入大型公共空間等手法塑造商業(yè)核心，強化聯(lián)系。引導南坪中心廣場商業(yè)商務形象展示逐步向文化娛樂、大型開敞空間、體驗購物等功能轉變，共享激活城市活力。

優(yōu)化步行體驗。全面取消江南大道步行街段的路面占道停車，構建地下停車、下客系統(tǒng)，全面禁止步行核心區(qū)社會車輛通行，優(yōu)化步行街區(qū)交通組織。對南坪中心廣場進行整體鋪裝改造，整體采用流線型變化的鋪裝形式，顏色以暖白、淺灰、深灰為主，內置彩色燈帶及旱地噴泉等設施；打造一條流光溢彩、美麗景致的步道。

（2）西翼：特色民俗文化街巷?！爸闭邽榻?，曲者為巷；大者為街，小者為巷[1]?！毕噍^其他傳統(tǒng)商圈，南坪商圈道路主次分明，街巷特征明顯。同時，南坪商圈路網(wǎng)密度達到了7.96km/km2，僅次于解放碑，遠大于其他商圈。但現(xiàn)狀南北向道路日曬嚴重，空間尺度大，遮陰效果差；東西向道路景觀品質高，遮陰效果好。

圖1 中心城區(qū)傳統(tǒng)商圈道路肌理

因此，規(guī)劃以惠工路為核心，周邊街巷為輔助，策劃春賞花、夏納涼、秋觀葉、冬暖陽等類型的特色活動，結合“夜經濟”集聚區(qū)構建，強化惠工路兩側建筑風貌塑造，打造展現(xiàn)南坪特色民俗文化街巷。

2.1.3 近者悅，遠者來

近者悅。結合城市更新，完善廣場、公園等開敞空間，并通過慢行系統(tǒng)進行串聯(lián)，形成層次立體、豐富多樣的開敞空間體系，讓廣大居民生活得更舒適、更和諧。

遠者來。打造南坪中心廣場、特色民俗文化街巷、汽車文化產業(yè)園、美心網(wǎng)紅屋頂、多彩江南隧道、尋訪川黔古道六大城市品牌，提升和完善旅游配套功能，做亮南坪文旅名片。

2.1.4 注入傳統(tǒng)文化

挖掘分析南岸區(qū)文化吸引力，總結5 種文態(tài)構建方式，在南坪商圈建設中予以落實，強化南坪片區(qū)文化傳承創(chuàng)新，提升商圈文旅水平。

2.2 宜樂：提升南坪商圈品質

2.2.1 升級功能業(yè)態(tài)

通過分析當前中心城區(qū)傳統(tǒng)商圈發(fā)展現(xiàn)狀，明確南坪商圈作為內生型商圈，服務客群以南岸區(qū)、巴南區(qū)居民為主，隨著龍洲灣商業(yè)商貿產業(yè)的進一步發(fā)展，目前客群面臨外溢情況，商業(yè)提檔升級勢在必行。

同時，南坪商圈商貿業(yè)業(yè)態(tài)豐富度較高，但零售容量、名片效應、典型項目、商圈環(huán)境等發(fā)展不足。整體品質和活躍度較低，租金水平最低，受疫情影響，空置率有所上升?？臻g關聯(lián)度方面，南坪商貿業(yè)空間集中度較高，但受道路阻隔產業(yè)集聚效應未呈現(xiàn)。主力品牌雷同度較高，產業(yè)差異化不足，仍需進一步豐富產業(yè)類型。

因此在商圈功能業(yè)態(tài)升級方面，重點關注“夜經濟”“網(wǎng)紅經濟”“場景經濟”3 個類型。應把握當前城市商業(yè)中心發(fā)展趨勢，以旅游業(yè)帶動，引導商圈功能業(yè)態(tài)由現(xiàn)狀單一購物向業(yè)態(tài)復合的體驗轉變[2]。持續(xù)強化商貿、商務辦公和居住功能，同時植入城市旅游和文化創(chuàng)意功能，實現(xiàn)商旅文產聯(lián)動發(fā)展。商業(yè)項目定位和功能差異化發(fā)展，結合項目自身基礎發(fā)展時尚潮流、都市休閑、親子家庭、文化旅游等面向，確定不同發(fā)展主題，避免內部同質化競爭。最終形成打造南坪中心廣場+惠工路特色民俗街巷+會展業(yè)三大消費IP。

2.2.2 扮靚市容環(huán)境

主要通過干凈、安全、有序、綠色4 個方面扮靚市容環(huán)境。修復和更換市政設施，營造干凈的商圈環(huán)境。排查火災隱患，提升消防安全。營造有序的商圈秩序，整治油煙噪聲，多途徑解決“停車難”問題，加強待客站點管理，營造有序的商圈秩序。營造綠色的商圈空間，補種和修建現(xiàn)狀植株，通過新增綠色空間，增設花壇、花盆等措施，營造綠色的商圈景觀。

2.2.3 建設智慧城市

重點通過優(yōu)化數(shù)字政府管理，塑造政府服務新手段，推動數(shù)字社會治理，創(chuàng)造高品質宜居生活，助推智慧社區(qū)服務能力提升3 個方面實現(xiàn)。

2.3 宜業(yè)：經開區(qū)的轉型升級

2.3.1 加快智能化產業(yè)布局

首先加快智能化產業(yè)布局，經開區(qū)（西區(qū)）北側區(qū)域發(fā)揮“3D 智匯”、國泰·汽車E 電園、國盛信息產業(yè)園等智能化產業(yè)引領作用，帶動江南印務、琪美斯醫(yī)藥、遠達環(huán)保等工業(yè)樓宇更新發(fā)展，逐步引導周邊產業(yè)功能向智能化產業(yè)轉型。推動數(shù)字經濟產業(yè)集聚，加快新經濟業(yè)態(tài)項目的布局，實現(xiàn)低效用地向新經濟用地的轉換，引領助力經開區(qū)從傳統(tǒng)工業(yè)強區(qū)向“智能經濟”先行示范區(qū)轉型。

其次利用康師傅等低端污染產業(yè)外遷機遇，以文保綜合服務設施、三峽文物科技保護基地、駿逸公園為基礎，打造集文博產業(yè)與科普、娛樂、休閑功能為一體的文博公園。

最后拆除老舊廠房，留白用地進行重建，完善居住鄰里中心的功能配套。植入商業(yè)娛樂功能，形成綠地廣場等開敞空間，配套中小學校，完善社區(qū)運動休閑設施。打造都市休閑康養(yǎng)產業(yè)，聯(lián)動美心集團轉型為都市休閑康養(yǎng)、連接屋頂樂園，激活美全世紀城。形成美心大健康城，打造同城康養(yǎng)的美好生活場景[3]。

2.3.2 構建汽車文化產業(yè)園

重慶汽車產業(yè)文化深厚，但缺乏對外展示的窗口。經開區(qū)（西區(qū)）南側區(qū)域逐步引導低端污染產業(yè)外遷，并以現(xiàn)狀經開區(qū)（西區(qū)）汽車銷售、駕駛培訓、技術服務等汽車產業(yè)為基礎，延伸傳統(tǒng)汽車銷售服務產業(yè)鏈，發(fā)展汽車智能化應用，5G 網(wǎng)聯(lián)車試驗場，發(fā)展汽車文化，為顧客提供汽車改裝、自駕游俱樂部、車友會等多元服務形式。并通過聯(lián)動高校，構建產業(yè)社區(qū)等方式，打造創(chuàng)意/創(chuàng)業(yè)產業(yè)基地，完善區(qū)域文化、休閑、商業(yè)等功能，形成產業(yè)社區(qū)的研發(fā)與綜合服務區(qū)。

2.4 宜居：老城區(qū)的有機更新

采用功能疏解、綜合整治、拆除重建、零星拆建4種方式對老城區(qū)開展有機更新工作，讓群眾有更多獲得感和幸福感[4]。

功能疏解，梳理二貿片區(qū)、金屬材料公司宿舍（含慶隆花園）兩處用地，補齊小區(qū)公共空間、社區(qū)用房、游樂設施、停車位等基礎設施短板。綜合整治，堅持開放共享理念，改造11 處為小微公園或公共文化娛樂設施，修繕5 處老舊建筑。

完善公共服務設施配套。結合老城區(qū)有機更新，在南坪片區(qū)在現(xiàn)狀13 所小學，一所九年義務制學校，4 所初級中學，3 所完全中學的基礎上，新增4 所小學，擴展一所中學。收儲重慶萬兵塑料有限公司后，調整優(yōu)化用地性質，新增專科醫(yī)院1 處，用地面積約4hm2。新增長江新村、新田灣、丹龍路、云天雅苑、雅居樂、萬友七季城等6 處社區(qū)衛(wèi)生服務中心。

此外，通過多維度提升交通服務水平，實現(xiàn)南坪商業(yè)片區(qū)交通服務水平的全面升級[5]。最后，通過對接各個部門，規(guī)劃提出了7 個近期重點+21 個近期漸次以及5 個中遠期的項目庫，保障規(guī)劃研究落地。

3 結語

不同于以往大拆大建式的城市更新方式，城市老舊商業(yè)區(qū)的復興，需要更多“刺繡雕花”的手法，深入剖析外部環(huán)境、內部空間以及產業(yè)趨勢等等因素，方能找到合適的路徑。但規(guī)劃研究不僅僅是規(guī)劃部門與主管部門的紙上畫畫，更應該依據(jù)規(guī)劃，明確職責分工，強化資金保障，充分利用網(wǎng)絡、報刊、移動終端等新聞媒體，加強公眾參與，讓市民支持南坪片區(qū)的提檔升級工作，鼓勵各界積極參與，方能真正實現(xiàn)老舊商業(yè)片區(qū)的城市復興。