房貸年齡可以到100歲，是個多離譜的事

崔鵬

最近一段時間房貸的最大適度年齡屢屢被刷新。最開始是廣西出了80歲，然后浙江就有了85歲，個別銀行又有了90歲。最后廣西奪回了王座，直接把“紀錄”刷新到100歲。把房子賣給100歲的人—說實話，這聽起來有點悲壯，有點類似拓展培訓(xùn)里的《把信送給加西亞》，或者《列寧在十月》里的“把話帶給列寧，布哈林是叛徒”。憑直覺，把房子賣給100歲的人應(yīng)該有哪里不對，但不對在哪里呢？

有的社會批評者說，這個問題出在，如果一個70歲的老人，貸款30年來還房屋貸款，很可能還沒到按揭結(jié)束，老人就已經(jīng)去世了—這是個大概率事件，因為在中國，平均期望壽命剛剛達到80多歲。如果老人去世，老人的子女想繼承房屋就要替老人繼續(xù)付按揭貸款，如果子女不愿意，那么這所房子就被銀行收走了—這么做的銀行真是奸詐，它們收割起來連老年人也不放過。

但實際上，根本不是那么回事。根據(jù)法律，一個人如果只有一套住房，即使他不能按期還銀行的按揭貸款，作為接受房屋質(zhì)押方，也就是銀行，并不能把欠賬者轟出去。銀行在占有這個房子之前需要對其妥善安置—這個條文的設(shè)定應(yīng)該是出于保護弱者，并減少社會問題。

但面對一個可能80多歲，沒能力償還按揭貸款的老人—并且他可能臥病在床，或者對正常邏輯道理判斷不清，銀行有什么辦法對其妥善安置呢？最理性、摩擦成本最低的方式就是慢慢來，比如待老人去世后再處理房子的問題。但如果和房子的繼承人意見不同—大概率會不同—還要打官司。如果老人和子女生前是一起居住的，情況則要再復(fù)雜一個平方。

諸如此類，反正真的出現(xiàn)按揭的人交不起貸款要收房子的事，銀行是非常頭疼的—處置這類資產(chǎn)的摩擦成本太高。當這種情況大量出現(xiàn)，將是金融系統(tǒng)的災(zāi)難。既然這種老齡貸款對銀行有這么壞的作用，為什么現(xiàn)在很多銀行卻有把它變成一種趨勢的意思？

其實原因也很簡單。房屋按揭貸款是起碼十幾年，甚至幾十年的事?，F(xiàn)在為老人辦理房屋貸款的人，和若干年以后要想辦法把一個風燭殘年的老家伙從沒有完成貸款的屋子里轟出去的，不是一撥人。

現(xiàn)在銀行負責銷售的部門，他們受制于眼前的KPI，只要法律和規(guī)則允許，他們會盡量降低房屋貸款的準入水平—這樣不但可以完成KPI拿到獎金，而且在大方向上似乎也更貼合現(xiàn)在的宏觀政策環(huán)境。而10年后，到底用什么辦法逼迫一個低收入老人掏光家底為這筆貸款擦屁股，那就不是他的事了。

房屋的購買和更換，大概是一個家庭頭等重要的財務(wù)問題—起碼在現(xiàn)今的中國是這樣的—而中國的老年群體其實根本不適合做這方面的獨立決策者或者主貸款人。

為什么這么說呢？我不知道你注意過沒有，身邊很多人自打60歲之后，對事物作出理性判斷的能力就明顯下降了。這并不一定是人們大腦的生理性退化，而是源于退休。根據(jù)社會行為學(xué)家的說法，人類根本上是一種目標性動物。甚至可以說，絕大多數(shù)人都因為有目標而活，如果失去生活目標那么就變成了行尸走肉。而且人類個體也往往難以自主建立生活目標，他需要群體的認同或者機構(gòu)的強力設(shè)置才能找到踏實的人生方向。所以退休真的讓人類中的很大一部分人生失準—從某種角度看，延遲退休對人類有一個好處，是讓大家判斷力出現(xiàn)塌方的時間推遲5到15年。

之所以說是人類，是因為退休后身體諸項技能大幅退化的現(xiàn)象并非中國獨有，我們的鄰居日本也明顯存在這個社會現(xiàn)象，甚至更嚴重。特別是日本的男性，由于日本的女性傾向于較早退出職場，在家庭中處于較從屬的地位，男性退休客觀上會造成家中男女地位更趨接近，此時男性由于不適應(yīng)反而會處于家中的偏弱勢地位。

對于這種“青山遮不住，畢竟東流去”的狀態(tài)，有的退休人員會產(chǎn)生一種退休狂躁，也就是越覺得自己判斷力下降反而越要作出決策，來測試自己的判斷力是否真的變差了。

這種例子我身邊就多得是。比如我有一位關(guān)系非常近的女性長輩，她曾經(jīng)3次在中國某個因房價下跌知名的海灘地區(qū)買房子?？偟囊?guī)律是，那里的房價越是跌得慘重，她似乎對此越感興趣，并且以高于市場水平的價格從親戚那收購了同一地區(qū)的房產(chǎn)。我曾經(jīng)看過一本腦外科學(xué)的專著，里邊有個案例是，一個泰國人，他腦子里有個零件受傷了，結(jié)果他失去了風險判別和投資損失后的傷痛感，對于一切貌似友善的推銷都是買買買，后來被家人捆起來送進了精神病院……看起來和我這位長輩好類似啊。

總而言之，退休狂躁會讓人部分失去民事行為能力，其實作為常識大家都知道這種狀況的存在。但不像未成年人的無民事行為能力在法律上有著明確的規(guī)定，所以利用信息不對稱欺騙老年人就成了一個非常大的生意門類。要不是這樣，為什么不少家庭會有一盒盒落滿灰的“保健品”呢—這還是在此前不允許老年人按揭貸款的前提下。如果真的打開老年人長期按揭的魔盒，甚至允許貸款到100歲這種事普遍出現(xiàn)，那將是普通中國人的一場財務(wù)災(zāi)難。

更何況在中國，退休人口的現(xiàn)金流流入非常有限，而由于健康原因，剛性支出是逐漸增加的。所以綜合來看，老年人根本不適合成為買房決策者和主要貸款人。原先的行業(yè)俗成—貸款人年齡加上貸款期限不超過60年或65年—是有道理 的。

還記得2008年的次貸危機么—15年了，那時候《第一財經(jīng)》雜志才剛創(chuàng)辦，我也還是“翩翩少年”—造成當時危機最核心的原因是什么？就是把房子賣給了不應(yīng)該、或者叫買不起房子的人，就是所謂的次級貸款者。

中國的老年群體不就是一群次級貸款者么？奉勸銀行也好，個別地方政府也好，還是不要鼓勵讓耄耋老人變身房奴這件事。經(jīng)濟要復(fù)蘇，但不能殺雞取卵，以后的日子咱還得過呢！

正所謂，前事不忘，后事之師！