高端商品房EPC項(xiàng)目施工預(yù)算造價偏高原因及對策

許慧晶

（福州市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，福建 福州 350002）

0 引言

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2016〕71號），全面推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2016年6月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工程總承包發(fā)展的若干意見》（建市[2016]93號文），提出優(yōu)先采用工程總承包模式。鑒于國家大力發(fā)展裝配式和推行工程總承包模式，福建省閩建辦筑函[2019]42號文規(guī)定：裝配式建筑工程和概（估）算的工程費(fèi)用在2億元以上且具有一定技術(shù)難度、工期要求緊、系統(tǒng)性強(qiáng)的工程可采用工程總承包方式。在此背景下，采用EPC模式的工程項(xiàng)目建設(shè)越來越廣泛，但一些工程合同造價低，預(yù)算造價卻高，不斷突破預(yù)期，并沒有達(dá)到采用EPC模式建設(shè)的初心，沒有達(dá)到降低工程成本規(guī)避資金風(fēng)險的作用，沒有實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化[1]。鑒于此，本文以某高端商品房EPC項(xiàng)目為例，分析施工預(yù)算造價偏高的原因，并提出對策。

1 案例項(xiàng)目概況

A項(xiàng)目為住宅+商服（商業(yè)）用地，目標(biāo)是打造成市區(qū)高端商品房項(xiàng)目，總建筑面積為137097.04m2，其中上部建筑面積為97211.94m2，地下室建筑面積為39885.1m2，容積率為2.8，綠地率30%以上（含30%）。上部高層建筑共9棟住宅+1棟商業(yè)辦公樓（其中有5棟采用裝配式建造），其余為商業(yè)配套用房，下設(shè)2層地下室。樁基類型為預(yù)制管樁，鋼筋混凝土筏板基礎(chǔ)，上部為框架-剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑外立面住宅項(xiàng)目為干掛石材（底下3層）+真石漆+鋁單板+系統(tǒng)窗；商業(yè)辦公樓為玻璃幕墻+鋁單板；商業(yè)裙樓為干掛石材。門廳、走道等公共區(qū)域地面及墻面為仿大理石瓷磚面層，內(nèi)設(shè)各種金屬線條及踢腳線，門廳、電梯廳為輕鋼龍骨硅酸鈣板跌級吊頂，走道為輕鋼龍骨硅酸鈣板平級吊頂。套內(nèi)為毛坯，地面及墻面為水泥砂漿打底，天棚刮膩?zhàn)印?/p>

A項(xiàng)目為EPC工程，招標(biāo)時限額設(shè)計(jì)概算總指標(biāo)為3551.52元/m2；中標(biāo)下浮率為6.45%，合同造價指標(biāo)為3332.83元/m2；施工預(yù)算造價指標(biāo)為3846.64元/m2，比合同造價指標(biāo)高513.81元/m2，整個項(xiàng)目的造價把控存在一定的問題。

2 施工預(yù)算造價偏高原因分析

2.1 裝配式建筑成本增加

福州市為加快推動裝配式建筑發(fā)展，要求采用裝配式混凝土建造的項(xiàng)目，高度60m（含）以下建筑，預(yù)制率不低于30%；高度60m以上建筑，預(yù)制率不低于20%，裝配率不低于50%。根據(jù)最新的專業(yè)測算，工業(yè)化建筑較現(xiàn)澆建筑成本主要是構(gòu)件的生產(chǎn)、運(yùn)輸安裝以及設(shè)計(jì)費(fèi)用的增加，預(yù)制率每增加10%，造價增量在150元/m2左右。裝配式建筑造價增量如此之高的原因是裝配式構(gòu)件設(shè)計(jì)生產(chǎn)未標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化，各施工環(huán)節(jié)或?qū)I(yè)之間集成化程度低。

A項(xiàng)目50%以上面積采用裝配式建造，預(yù)制率不低于20%，裝配率不低于50%，僅增加裝配式結(jié)構(gòu)，成本增加約300元/m2。另福州市為提升各方主體參與建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化積極性，對認(rèn)定為工業(yè)化建筑的設(shè)計(jì)費(fèi)用可增加10%～20%，致使成本增加5～10元/m2。此外，采用裝配式建筑的項(xiàng)目，預(yù)制構(gòu)件的運(yùn)輸及安裝費(fèi)用較現(xiàn)澆建筑增加，包括對構(gòu)件運(yùn)輸車輛的載重、塔式起重機(jī)的起重力矩和力臂等要求相應(yīng)提高。

2.2 初步設(shè)計(jì)無前瞻性及設(shè)計(jì)浪費(fèi)

設(shè)計(jì)是項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)在工程建設(shè)費(fèi)中占比較低，但對工程造價的影響可達(dá)70%～75%及以上，初步設(shè)計(jì)概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為最高投資限額，無重大變更不予調(diào)整。但是在實(shí)際工程項(xiàng)目中初設(shè)單位關(guān)注更多的是工程使用功能，存在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)偏保守，裝飾面層材料只考慮美觀，構(gòu)造做法浪費(fèi)等情況，并且設(shè)計(jì)人員的超前意識不足，視野不夠開闊，整體布局思維有待加強(qiáng)，經(jīng)常在設(shè)計(jì)過程中未考慮市場后續(xù)需求，與周邊建筑融合問題以及對今后社會形態(tài)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。該項(xiàng)目定位為高端住宅，項(xiàng)目施工預(yù)算造價偏高，與初設(shè)單位的設(shè)計(jì)方案有關(guān)的因素如下：

（1）未考慮與周邊環(huán)境的融合問題，設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查時城鄉(xiāng)規(guī)劃局提出原設(shè)計(jì)方案的建筑立面、形式、色彩等未與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)呼應(yīng)，建議商業(yè)裙房結(jié)合廣告位統(tǒng)一設(shè)計(jì)，減少南北立面反差，豐富細(xì)節(jié)及材質(zhì)變化，初設(shè)單位根據(jù)審查意見進(jìn)行整改，增加屋頂構(gòu)架及造型線條、多處采用鋁板等，造成設(shè)計(jì)概算指標(biāo)增加；

（2）戶型配比及戶型布局未考慮市場營銷的需求，原初設(shè)圖紙中96m2的戶型中僅設(shè)計(jì)一個衛(wèi)生間，后經(jīng)市場營銷調(diào)查發(fā)現(xiàn)購房者對套房中需設(shè)立主衛(wèi)的意愿比較強(qiáng)烈，為便于后續(xù)市場銷售，對96m2的戶型進(jìn)行變更，調(diào)整原戶型布局，增加主衛(wèi)，則相應(yīng)增加防水、砌體、圈梁等工程量；

（3）設(shè)計(jì)浪費(fèi)，外墻找平做法為15mm厚1:3水泥砂漿找平層+5mm厚聚合物防水砂漿+10mm厚1:3水泥砂漿找平層；衛(wèi)生間頂棚涂刷3mm厚聚合物水泥防水砂漿；外立面石材采用進(jìn)口石材等做法的浪費(fèi)。

2.3 限額設(shè)計(jì)概算造價差異大

根據(jù)初設(shè)圖紙進(jìn)行概算編制并掛網(wǎng)招標(biāo)，建設(shè)單位及總承包單位在后續(xù)實(shí)際施工過程中逐步發(fā)現(xiàn)概算與預(yù)算差異較大，導(dǎo)致中標(biāo)后造價控制難度增加。造成概算編制差異大的主要原因如下。

（1）資料不完善，要求不明確。概算編制階段，建設(shè)單位往往只進(jìn)行了粗勘，無法提供詳勘及土方測繪報(bào)告，樁基、基坑支護(hù)的類型后續(xù)可能會根據(jù)地質(zhì)及周邊文物建筑的影響進(jìn)行調(diào)整，造成原概算估算不準(zhǔn)。概算編制時提供的擴(kuò)初圖，比較粗略，很多數(shù)據(jù)都缺失或者參數(shù)不詳，又或者頻繁變化，由此造成施工圖實(shí)際工程量與概算預(yù)估的量有較大差異。在招標(biāo)時建設(shè)單位的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能需求、品牌品質(zhì)等內(nèi)容遲遲不能確定或經(jīng)常變化，導(dǎo)致概算編制時存在比較多暫列暫估的造價，存在預(yù)估不準(zhǔn)的情況。

（2）指標(biāo)估算錯誤，編制人員能力較低。擴(kuò)初圖紙的不完善使得概算編制需要用到指標(biāo)估算法，這些指標(biāo)基本上是根據(jù)已完工項(xiàng)目的結(jié)算數(shù)據(jù)或正在施工項(xiàng)目的預(yù)算數(shù)據(jù)總結(jié)出來?？晒こ添?xiàng)目具有唯一性，參考項(xiàng)目的指標(biāo)數(shù)據(jù)相對而言不夠科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，存在一定的片面性，對限額設(shè)計(jì)概算的真實(shí)性會造成影響。在編制概算文件時，編制人員的專業(yè)水平較弱，對于項(xiàng)目的實(shí)際施工工藝及工序并不了解，對參考項(xiàng)目的具體情況也不清楚，對估算指標(biāo)的選擇可能不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致概算失真，產(chǎn)生造價偏差。A項(xiàng)目的概算編制就存在偏差，編制人員未考慮項(xiàng)目有1棟為商業(yè)辦公樓，外立面及安裝的造價相較其他項(xiàng)目應(yīng)有所提升，導(dǎo)致玻璃幕墻造價、鋁單板幕墻造價、智能化造價估算不足，預(yù)算造價比概算增加2000萬元，對整個項(xiàng)目的造價控制造成嚴(yán)重干擾。

2.4 施工圖頂格設(shè)計(jì)未考慮優(yōu)化

在EPC模式中，初衷是希望總承包單位的設(shè)計(jì)人員能根據(jù)現(xiàn)場施工與采購人員提供的施工過程中存在的問題，在施工圖設(shè)計(jì)時直接考慮施工難易程度、工程成本高低，并在建設(shè)單位提供的初步設(shè)計(jì)及概算范圍內(nèi)開展深化設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)，這樣的施工圖既滿足了建設(shè)單位的要求又有利于現(xiàn)場施工，同時成本還得到有效的控制。但是實(shí)際施工過程中承包人為追求利潤最大化，基本都是頂限額設(shè)計(jì)，在基坑支護(hù)方案、塔吊、施工電梯方案等未形成工程實(shí)體的措施項(xiàng)目以及鋼筋、預(yù)制構(gòu)件、欄桿、門窗等深化內(nèi)容，占用較高造價，導(dǎo)致后期造價不足，預(yù)計(jì)降低裝修、景觀綠化、智能化等內(nèi)容的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，卻與建設(shè)單位的預(yù)期不符，無法通過審批，致使整個項(xiàng)目可能存在虧損的情況，施工積極性降低，工期拖延，又引起工期罰款，整個過程惡性循環(huán)。

該項(xiàng)目總承包單位的設(shè)計(jì)人員就存在此類問題，在鋼筋配置中過度設(shè)計(jì)，上部鋼筋含量達(dá)60kg/m2，地下室鋼筋含量達(dá)142kg/m2，遠(yuǎn)超概算鋼筋指標(biāo)，增加造價1000萬元左右。外墻內(nèi)保溫設(shè)計(jì)中不僅考慮混凝土柱、墻、梁部位，還增加了砌體位置，即沿外墻四周（除公共部位外）整體封閉，造價增加300萬元左右。為了整體立面效果，各幢樓上人屋面的四周線條采用骨架+鋁單板線條，又再噴真石漆，增加造價400萬元左右。在實(shí)際施工過程中增加1臺塔吊，垂直運(yùn)輸工程費(fèi)及進(jìn)出場、安拆費(fèi)造價增加250萬元左右。總承包單位未綜合考慮限額設(shè)計(jì)，造成整個項(xiàng)目造價突破，而EPC項(xiàng)目又是超限額不予以計(jì)取，直接砍頂，總承包單位最終只能自食其果。

2.5 人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲

工程直接費(fèi)主要由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)組成，其中人工費(fèi)占工程建設(shè)費(fèi)的25%左右，材料、設(shè)備更是占工程建設(shè)費(fèi)用的60%～70%，是主要的造價組成部分。為此相關(guān)部門會根據(jù)市場波動情況不定時發(fā)布人工調(diào)價系數(shù)及材料價格上漲的風(fēng)險分擔(dān)約定。近年來因?yàn)橐咔榈炔豢煽沽σ蛩?，各地采取交通管制和人員隔離觀察等措施造成工人銳減，整個建筑行業(yè)出現(xiàn)招工難的問題，人工費(fèi)持續(xù)上漲，福建省已多次發(fā)布人工費(fèi)調(diào)整系數(shù)；材料價格則隨著原材料產(chǎn)能降低，供需不平衡或者國家對環(huán)保的管控，導(dǎo)致價格暴漲，直接影響工程總承包項(xiàng)目的施工，不利于整個項(xiàng)目的造價控制。

2.6 不可預(yù)見風(fēng)險和設(shè)計(jì)變更管控不到位

在整個工程建設(shè)周期中，由于施工工期長、范圍廣、分項(xiàng)多、工序繁雜，在施工過程中會發(fā)生各種問題，容易出現(xiàn)監(jiān)管不到位的情況，比如不可預(yù)見風(fēng)險及設(shè)計(jì)變更的管控存在問題。

（1）不可預(yù)見風(fēng)險管控。施工過程中因勘察報(bào)告深度不夠，不能真實(shí)反映水文地質(zhì)情況導(dǎo)致施工變化，地基基礎(chǔ)增減工程量，造成造價增加，不僅會影響限額設(shè)計(jì)概算控制的質(zhì)量，更會嚴(yán)重影響工程施工的進(jìn)度與質(zhì)量。A項(xiàng)目場地內(nèi)主要為淤泥、淤泥質(zhì)土，土方開挖后出現(xiàn)大面積流泥現(xiàn)象，土體側(cè)移開裂明顯、有斷樁、樁移位的情況。參建各方組織專家對土體加固方案進(jìn)行論證，結(jié)合地勘報(bào)告和現(xiàn)場開挖實(shí)際情況，專家認(rèn)為采用水泥攪拌樁對地下室底板下的淤泥土體進(jìn)行加固是必要的。此方案將造成一個月工期的延誤以及約700萬元費(fèi)用的增加，對整個項(xiàng)目的工程造價產(chǎn)生較大的影響。

（2）設(shè)計(jì)變更管控。除不可預(yù)見造價的影響外，施工過程中的設(shè)計(jì)變更也是不可避免的，建設(shè)單位為利于項(xiàng)目銷售，會提出一系列品質(zhì)提升的設(shè)計(jì)變更，使工程造價不斷增加。A項(xiàng)目在施工過程中建設(shè)單位為滿足高端住宅品質(zhì)而不斷進(jìn)行提升變更，包含地下室地面做法由金剛砂變更為環(huán)氧地坪漆；架空層及門廳位置增設(shè)軟裝；景觀圖中主次入口門樓裝飾深化；屋頂原鋪貼瓷磚更改為仿木紋水泥纖維板(TKK板)隔熱層；地下室加大地下大堂空間，大堂的乙級防火門變更為不銹鋼玻璃防火門等內(nèi)容，造成工程造價增加800萬元左右。

3 有效控制造價的措施

3.1 優(yōu)化設(shè)計(jì)裝配式建筑構(gòu)件

為降低工業(yè)化造價，首先通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)降低構(gòu)件生產(chǎn)的難度，裝配式建筑在設(shè)計(jì)方面盡量做到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計(jì)模數(shù)化、部品部件通用化、配合BIM技術(shù)應(yīng)用等，加強(qiáng)各專業(yè)一體化設(shè)計(jì)，提高建筑整體性。其次，對裝配式構(gòu)件盡量減少異形及獨(dú)特構(gòu)件的生產(chǎn)，并加強(qiáng)構(gòu)件的合理拆分，提高裝配式構(gòu)件的重復(fù)利用率，提升模板周轉(zhuǎn)次數(shù)，提高構(gòu)件生產(chǎn)效率，盡量做到高效、快捷。最后，對預(yù)制構(gòu)件的吊裝與運(yùn)輸，可選用合適的運(yùn)輸和起重機(jī)械，盡量減少起重機(jī)械的安裝次數(shù)，提高使用效率，從而減低預(yù)制構(gòu)件的造價[2]。

3.2 加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)對整個項(xiàng)目的資金投入具有重大影響，然而設(shè)計(jì)單位的專業(yè)技術(shù)人員短缺、專業(yè)性不足等問題，無法提供足夠的技術(shù)支持，造成初步設(shè)計(jì)階段工作不扎實(shí)，不僅會影響工程質(zhì)量，甚至出現(xiàn)大量設(shè)計(jì)變更，從而增加工程的投資，對EPC項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段的管理實(shí)施帶來困擾。對于設(shè)計(jì)浪費(fèi)的修正，可通過方案比選以及設(shè)計(jì)優(yōu)化等進(jìn)行控制，從經(jīng)濟(jì)性角度對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行復(fù)核、提供相關(guān)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和方案比選建議。設(shè)計(jì)院也要在設(shè)計(jì)過程中加強(qiáng)造價意識，在滿足規(guī)劃規(guī)定和建設(shè)單位需求的前提下，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，努力做到工程技術(shù)和工程經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一，有效實(shí)現(xiàn)工程造價控制。

3.3 完善前期資料，提高造價人員專業(yè)能力

為減小限額設(shè)計(jì)概算造價的差異，建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)前期報(bào)規(guī)及初設(shè)階段的工作，盡可能在完成詳勘和原始地面標(biāo)高測量后再進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，要求各方人員對擬建項(xiàng)目的地質(zhì)情況有詳細(xì)的了解，并要求建設(shè)單位將整個項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、功能需求、品質(zhì)要求等內(nèi)容細(xì)化及明確后再進(jìn)行招標(biāo)。限額設(shè)計(jì)概算完成后，需提前對項(xiàng)目概算造價的準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，如出現(xiàn)投資概算不足的情況，則需調(diào)整限額設(shè)計(jì)投資概算金額。對于概算編制人員，要求具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，并加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，學(xué)習(xí)施工現(xiàn)場管理、經(jīng)濟(jì)、法律等方面的知識，完善個人知識結(jié)構(gòu)，提升個人的專業(yè)能力。建立起參建各方與造價人員之間交流學(xué)習(xí)，動態(tài)地管理成本，使資金效益最大化，有效控制造價。

3.4 限額設(shè)計(jì)，提升核心技術(shù)及管理

隨著EPC項(xiàng)目的實(shí)施，建設(shè)單位及總承包單位應(yīng)發(fā)揮設(shè)計(jì)的主導(dǎo)作用，要求在限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)，努力克服設(shè)計(jì)與采購、施工脫節(jié)的矛盾，并根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、采購與施工的協(xié)調(diào)，完善和優(yōu)化設(shè)計(jì)，防止過度設(shè)計(jì)的情況發(fā)生，減少資源浪費(fèi)，使工程總承包項(xiàng)目的投資效益能達(dá)到目標(biāo)要求。除控制限額設(shè)計(jì)外還應(yīng)改進(jìn)施工方案，選擇恰當(dāng)?shù)氖┕し绞胶图夹g(shù)，并制定工程造價方案，再經(jīng)過可行性分析，確保方案切實(shí)可行，作為建設(shè)工程資金投入和使用的依據(jù)，降低超概算問題的產(chǎn)生[3]。

3.5 靈活配置資源,完善風(fēng)控工作

雖然各地為應(yīng)對人工費(fèi)及材料價格的上漲，都在及時發(fā)布調(diào)整系數(shù)以及風(fēng)險共擔(dān)政策，為合理控制工程造價提供依據(jù)。但是人工費(fèi)的價格上漲是趨勢，可通過改善勞動條件和提高施工機(jī)械化水平，提升裝備的生產(chǎn)率，降低勞動力資源配置。在滿足施工質(zhì)量的要求下，可對施工現(xiàn)場中某些建筑材料進(jìn)行二次回收利用，減少不必要的資源浪費(fèi)。除此之外，也可與建設(shè)單位協(xié)商合理的分擔(dān)材料價格異常波動帶來的風(fēng)險，最好是加強(qiáng)資金鏈，拓寬融資渠道，對施工期間的材料價格漲跌能做出初步的預(yù)判，評估并完善風(fēng)控工作，以備不時之需，從而提高抗風(fēng)險能力和競爭力。

3.6 弱化不可預(yù)見風(fēng)險，控制工程變更

因EPC項(xiàng)目存在的不可預(yù)見風(fēng)險較多，參建各方要盡可能降低風(fēng)險造成的損失，預(yù)防不必要的風(fēng)險發(fā)生，可通過加強(qiáng)前期地質(zhì)勘探和土方測量工作，也可在后期進(jìn)行風(fēng)險分配，爭取做到收益對等。對于施工過程中不可避免出現(xiàn)的變更，前期可以利用BIM進(jìn)行可視化審圖，對建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、裝修設(shè)計(jì)從使用功能、品質(zhì)、美觀、節(jié)約建設(shè)成本等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)管控，后續(xù)再加強(qiáng)施工全過程的監(jiān)督管理，對現(xiàn)場發(fā)生的變更要進(jìn)行嚴(yán)格控制，從而減少施工過程的設(shè)計(jì)變更，有效控制造價成本。

4 結(jié)束語

綜上所述，該高端商品房EPC項(xiàng)目施工預(yù)算造價偏高的原因是：裝配式建筑成本增加，初步設(shè)計(jì)無前瞻性及設(shè)計(jì)浪費(fèi)，限額設(shè)計(jì)概算造價差異大，施工圖頂格設(shè)計(jì)未考慮優(yōu)化，人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲，不可預(yù)見風(fēng)險和設(shè)計(jì)變更管控不到位。對此，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)裝配式建筑構(gòu)件，加強(qiáng)初設(shè)階段的設(shè)計(jì)管理；完善前期資料，提高造價人員專業(yè)能力；限額設(shè)計(jì)，提升核心技術(shù)及管理；靈活配置資源，完善風(fēng)控制工作；弱化不可預(yù)見風(fēng)險，控制工程變更等措施，可將不利影響減少到最小，達(dá)到降低施工預(yù)算造價的目的。