一份關(guān)于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃管理的方案請(qǐng)查收！

文/李冬美 南京兩港科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園管理股份有限公司

后疫情時(shí)代，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，管理水平的高低將成為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)權(quán)屬單位取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵所在。經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)是指非居住用途的、用于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，能夠?yàn)楫a(chǎn)權(quán)所有者帶來(lái)現(xiàn)金收益的房產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)是房地產(chǎn)的重要類型，一般情況下，從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所均屬于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，如寫字樓、酒店、商鋪、購(gòu)物中心、商場(chǎng)等。對(duì)于產(chǎn)權(quán)所屬單位來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的用途主要為自用和租賃，其中租賃經(jīng)營(yíng)是主要形式，因此租賃管理水平的高低直接關(guān)系到經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的價(jià)值收益。

隨著新冠疫情在全球范圍內(nèi)得到有效控制，全國(guó)上下逐步恢復(fù)正常的商業(yè)秩序和社會(huì)活動(dòng)，再加上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體上已步入相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展階段，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)如何在后疫情時(shí)代以管理增效益，成為在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出的關(guān)鍵所在?；趯?shí)踐，對(duì)于后疫情時(shí)代如何加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃管理，我們嘗試提出一些見解，以期對(duì)相關(guān)從業(yè)人員有參考和借鑒價(jià)值。

何為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)

從市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的來(lái)源情況看，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)可以分為以下幾個(gè)類型：

房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的以配套商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為主要目的的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也就是我們經(jīng)常所說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這類項(xiàng)目在投入使用后，主要以租賃經(jīng)營(yíng)為主，通常是將物業(yè)分成若干單元，租賃給其他投資者或是使用者，以收取租金來(lái)獲得收益。

一些單位自建自用的房產(chǎn)項(xiàng)目。這些物業(yè)通常是一些單位自建用以辦公或其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在出現(xiàn)大面積閑置房產(chǎn)之后，通過(guò)租賃的方式將這些閑置固定資產(chǎn)的價(jià)值最大化。

一些單位或是企業(yè)將閑置的房產(chǎn)、地產(chǎn)經(jīng)過(guò)改造后作為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。這一類經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)性質(zhì)較為復(fù)雜，很多屬于國(guó)有資產(chǎn)或是集體資產(chǎn)，如一些國(guó)有企業(yè)改制或是遷址后在城市核心地塊遺留的大量老舊建筑或是廠房。一些政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、街道等閑置的房產(chǎn)。這類經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)在很多城市大量存在，在城市經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)供應(yīng)中占據(jù)較高份額。

當(dāng)前在我國(guó)大量興建的各類科技園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中為招商引資、產(chǎn)業(yè)集聚等提供的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，園區(qū)的主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中也都包含著經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃。

經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃管理中存在的問(wèn)題

房產(chǎn)租賃信息管理水平較低。就目前來(lái)說(shuō)，在經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃管理中，最為突出的問(wèn)題是對(duì)于房產(chǎn)租賃信息的管理重視程度不足、水平不高，這使得很多權(quán)屬單位的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃信息管理缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，信息時(shí)效性差、信息管理存在斷點(diǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致房產(chǎn)租賃的實(shí)際效益受到較大影響。以租賃為主要經(jīng)營(yíng)模式的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，對(duì)于權(quán)屬單位來(lái)說(shuō)是一種長(zhǎng)期的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式，而不是短期行為。因此，作為房產(chǎn)租賃管理的前端環(huán)節(jié)，房產(chǎn)租賃信息的管理也應(yīng)是一種系統(tǒng)化、長(zhǎng)期化的活動(dòng)。但在實(shí)踐操作中，很多經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)權(quán)屬單位都是在房產(chǎn)租賃過(guò)程中重視信息的發(fā)布，一旦房產(chǎn)租賃任務(wù)完成或是接近尾聲，便對(duì)信息管理置之不理。經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的租賃是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，租賃合同的簽訂一般以一年短期居多，房產(chǎn)承租者的流動(dòng)性較大，缺乏對(duì)租賃信息管理的重視，往往房產(chǎn)權(quán)屬單位要付出更多的信息管理成本。而就現(xiàn)狀來(lái)看，很多單位的房產(chǎn)租賃信息發(fā)布渠道單一，信息發(fā)布與管理通常由辦公室人員負(fù)責(zé)，信息管理專業(yè)性欠缺，導(dǎo)致信息管理效果差強(qiáng)人意。

房產(chǎn)租賃管理制度不健全。對(duì)于很多以租賃經(jīng)營(yíng)為主要經(jīng)營(yíng)模式的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)權(quán)屬單位來(lái)說(shuō)，影響租賃效益的關(guān)鍵因素在于房產(chǎn)租賃管理制度不完善、不健全。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于大型經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃項(xiàng)目，不但應(yīng)有專人負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)，還應(yīng)有完善的審批流程、競(jìng)拍制度以及承租人征信調(diào)查等。但在實(shí)踐操作中，很多經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)權(quán)屬單位對(duì)房產(chǎn)租賃管理制度建設(shè)不夠重視，相關(guān)租賃業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的職權(quán)不清，業(yè)務(wù)經(jīng)辦過(guò)程中信息不透明，導(dǎo)致房產(chǎn)租賃管理存在較大的安全風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃或是大型房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，缺乏租賃項(xiàng)目審批制度、承租人審查制度、完善的競(jìng)拍機(jī)制等，導(dǎo)致房產(chǎn)租賃過(guò)程中極易出現(xiàn)私下交易、暗箱操作等行為，損害權(quán)屬單位經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃效益。

房產(chǎn)租賃效益評(píng)估滯后。經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃是一種商業(yè)活動(dòng)和市場(chǎng)行為，也就是說(shuō)，租賃管理活動(dòng)的開展應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律的變化，以市場(chǎng)信息作為管理行為的基本依據(jù)。但在實(shí)踐操作中，不少權(quán)屬單位缺乏房產(chǎn)租賃的市場(chǎng)調(diào)研及房產(chǎn)租賃效益評(píng)估。房產(chǎn)租賃出去之后，要么依照合同規(guī)定的租賃價(jià)格續(xù)租，要么按照一個(gè)固定的比例遞增租金，缺乏科學(xué)的房產(chǎn)租賃效益評(píng)估。導(dǎo)致的結(jié)果就是，要么房產(chǎn)租賃效益受到損害，要么客戶流失，同樣使租賃效益受到損害。

怎樣加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃管理

加強(qiáng)房產(chǎn)租賃信息的管理。尋找到合適的承租者是經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃的關(guān)鍵所在，而這一環(huán)節(jié)的前提是要將房產(chǎn)租賃信息盡可能大范圍地發(fā)布，讓盡可能多的潛在客戶獲得房產(chǎn)租賃信息。就目前來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)租賃信息的發(fā)布途徑主要包括了網(wǎng)上信息發(fā)布、房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)信息張貼等。其中，網(wǎng)上信息發(fā)布是效率最高、效果最好且信息覆蓋范圍最廣的方式，但網(wǎng)上信息發(fā)布也對(duì)相關(guān)人員的信息素養(yǎng)提出了較高要求，需有一定的專業(yè)性。因此，加強(qiáng)房產(chǎn)租賃信息管理，首先應(yīng)提高對(duì)信息管理人員的選擇標(biāo)準(zhǔn)，任用具有一定信息素養(yǎng)或是專業(yè)背景的人才進(jìn)入該崗位，并對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的租賃信息管理進(jìn)行針對(duì)性的方案設(shè)計(jì)，按計(jì)劃、有目的地開展房產(chǎn)租賃信息管理。

建立健全房產(chǎn)租賃管理制度。制度建立的根本目的在于約束和規(guī)范人的行為，完善的規(guī)章制度對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃管理取得實(shí)效具有重要作用。因此，建立健全經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃管理制度是房產(chǎn)權(quán)屬單位提高經(jīng)營(yíng)效益的重要保障。具體來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)權(quán)屬單位應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的實(shí)際情況，建立經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃項(xiàng)目審批制度。一般情況下，房產(chǎn)租賃價(jià)格在5萬(wàn)—10萬(wàn)元區(qū)間的可以由業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人自行決定，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)部門備案即可；10萬(wàn)元以上的房產(chǎn)租賃項(xiàng)目需由業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)或是上級(jí)部門，經(jīng)審批后方可進(jìn)入具體租賃環(huán)節(jié)。對(duì)于房產(chǎn)承租人應(yīng)進(jìn)行必要的征信調(diào)查，承租合同的最終確定應(yīng)經(jīng)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、法務(wù)及相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)審簽字；對(duì)于大型房產(chǎn)租賃項(xiàng)目，應(yīng)建立完善的公開競(jìng)拍機(jī)制，以“價(jià)高者得”為基本原則，進(jìn)而確保權(quán)屬單位房產(chǎn)租賃效益的最大化。此外，還應(yīng)重視經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃的風(fēng)險(xiǎn)管理，建立完善的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃風(fēng)險(xiǎn)管理制度，包括租賃前的風(fēng)險(xiǎn)管理、租賃過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理以及租賃后的風(fēng)險(xiǎn)管理等，要對(duì)租賃業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)、全面識(shí)別和評(píng)估，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，通過(guò)高質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)避和降低可能存在的租賃業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失。

對(duì)房產(chǎn)租賃效益進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃管理來(lái)說(shuō)，評(píng)價(jià)管理水平的核心指標(biāo)主要為房產(chǎn)租賃所取得的效益。經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的租賃效益評(píng)估主要來(lái)自兩方面：一是房產(chǎn)租賃在租賃周期內(nèi)所獲得的租金價(jià)值高低；二是房產(chǎn)租賃所取得的穩(wěn)定現(xiàn)金收益。但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，對(duì)房產(chǎn)租賃效益進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，核心在于房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值與租賃所取得收益是否相一致，也就是說(shuō)，只有當(dāng)房產(chǎn)租賃所取得的收益與房產(chǎn)的租賃價(jià)值盡可能一致，才是對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃的有效管理。因此，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的權(quán)屬單位應(yīng)定期對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行租賃價(jià)值評(píng)估，并以此評(píng)估房產(chǎn)所取得的租賃效益是否達(dá)到了最大化，從而為科學(xué)制定租賃方案提供照實(shí)的依據(jù)。

后疫情時(shí)代，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)深耕獲利的時(shí)代，這也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)二十多年高速發(fā)展之后逐步成熟、穩(wěn)定的必然結(jié)果。經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，歷來(lái)屬于買方市場(chǎng)，租賃業(yè)務(wù)的管理水平在很大程度上決定著其租賃效益。因此，在后疫情時(shí)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的情況下，權(quán)屬單位應(yīng)著力提升經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃的管理水平，在管理細(xì)節(jié)上做文章、要效益，才能使房產(chǎn)租賃效益最大化，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。