株洲市物業(yè)管理的困境及對(duì)策研究

丁子行 株洲市城市公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)有限公司

隨著株洲市近年來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和住房環(huán)境的不斷提升，人們對(duì)于物業(yè)服務(wù)的需求急劇增加。而物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不僅與廣大業(yè)主的生活環(huán)境和自身利益息息相關(guān)，而且代表了一個(gè)城市文明品質(zhì)提升的集中體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)管理的范圍很大，包括了對(duì)物業(yè)費(fèi)的收繳與使用、公共收益的監(jiān)管與分配、小區(qū)環(huán)境的治理、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)等方面，涉及業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府部門等多個(gè)主體的共同管理和博弈。其中物業(yè)費(fèi)使用以及公共收益監(jiān)管的缺失問題最為突出，導(dǎo)致業(yè)主投訴不斷上升，物業(yè)費(fèi)收取困難，物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營(yíng)成本上漲，政府治理難度加大等諸多問題。因此，株洲市物業(yè)費(fèi)管理模式的改革勢(shì)在必行。

一、株洲市物業(yè)管理的困境

（一）業(yè)主不清楚物業(yè)收費(fèi)規(guī)則

很多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)價(jià)格和服務(wù)范圍了解程度很低，而且都不是專業(yè)人士，缺乏對(duì)物業(yè)管理方面知識(shí)的了解。反觀物業(yè)公司是一個(gè)專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)期從事物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)的成本和收益非常熟悉，在確定物業(yè)收費(fèi)價(jià)格完全占據(jù)主導(dǎo)地位。因此，即便采取招標(biāo)形式，業(yè)主也很難辨別各物業(yè)公司的報(bào)價(jià)依據(jù)，最終出現(xiàn)市場(chǎng)逆向選擇的情況[1]。

（二）物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)不透明

目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司采取的是包干制收費(fèi)制度。雖然包干制執(zhí)行起來(lái)非常簡(jiǎn)單，節(jié)省業(yè)主的監(jiān)管成本。但由于包干制是物業(yè)公司一次性收取所有物業(yè)費(fèi)，因此物業(yè)公司對(duì)服務(wù)的成本和利潤(rùn)擁有完全的配置權(quán)，而大部分物業(yè)公司選擇不公開服務(wù)項(xiàng)目明細(xì)和資金的使用去向，業(yè)主也就難以查明自己所交物業(yè)費(fèi)用是如何支出的，這就引起了物業(yè)費(fèi)使用信息不透明的現(xiàn)象。

（三）服務(wù)水平達(dá)不到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

很多業(yè)主因?yàn)榫τ邢?，無(wú)法參與小區(qū)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，這就導(dǎo)致業(yè)主只能從服務(wù)成果來(lái)判定物業(yè)公司提供服務(wù)的質(zhì)量，而整個(gè)服務(wù)過(guò)程難以被監(jiān)督。通常來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)公司的員工一般文化層次較低，缺少專業(yè)培訓(xùn)，其服務(wù)質(zhì)量自然難以達(dá)到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)株洲市相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年株洲市三星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目有12個(gè)，僅占全市物業(yè)服務(wù)公司的3%。此外，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司商議動(dòng)用物業(yè)費(fèi)（比如維修基金）來(lái)處理小區(qū)問題時(shí)，雙方也可能就資金使用問題產(chǎn)生巨大分歧。由于物業(yè)服務(wù)公司難以達(dá)到業(yè)主提出的要求，雙方的矛盾逐漸愈演愈烈。這種服務(wù)水平和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符的現(xiàn)象經(jīng)常造成業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)而物業(yè)服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差的惡性循環(huán)。

（四）業(yè)主決策權(quán)行使難

召開業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使決策權(quán)的唯一途徑。但根據(jù)株洲市相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020年全市成立了業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)約350個(gè)，僅占小區(qū)總數(shù)的不到40%。造成這種情況的原因有以下幾點(diǎn)：一是沒有人愿意牽頭組織成立業(yè)主委員會(huì)；二是業(yè)主委員會(huì)需要過(guò)半數(shù)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)決策才能推選出業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主的意愿相對(duì)獨(dú)立而且投票時(shí)間上相對(duì)分散，獲取決策結(jié)果難；三是業(yè)主委員會(huì)有可能遭到物業(yè)服務(wù)公司的封鎖或拉攏，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮其真正作用；四是業(yè)主委員會(huì)需要業(yè)主的長(zhǎng)期支持才能得以存續(xù)，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)還需要與街道辦事處、物業(yè)服務(wù)公司以及房地產(chǎn)開發(fā)商等多方進(jìn)行大量協(xié)調(diào)，因此在運(yùn)行方面還存在諸多挑戰(zhàn)，稍有不慎業(yè)主委員會(huì)就可能遭遇解散的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（五）政府監(jiān)管力度不夠

近年來(lái)，株洲市關(guān)于物業(yè)服務(wù)方面的投訴和糾紛案件數(shù)量不斷上升，呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化以及常態(tài)化等特點(diǎn)。目前，我國(guó)還未頒布專門的物業(yè)管理法規(guī)或條例，雖然民法典中對(duì)物業(yè)管理提出了一些指引性意見，但還需要根據(jù)各地實(shí)際情況制定可執(zhí)行的有效的物業(yè)管理細(xì)則或辦法。而株洲市的物業(yè)管理法規(guī)制度建立上還處于起步階段，僅物業(yè)部門出臺(tái)過(guò)一些規(guī)范性文件，不具備法律強(qiáng)制效果。雖然這些規(guī)定對(duì)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為產(chǎn)生了一定作用，但無(wú)法根本性解決業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)公開、小區(qū)公共收益分配、維修資金使用申請(qǐng)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目公示等備受業(yè)主關(guān)心的問題。

二、株洲市物業(yè)管理對(duì)策研究

（一）加快物業(yè)行政立法

由于國(guó)家在2018年廢止了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》使得物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)入門檻取消，許多不具備物業(yè)管理能力的企業(yè)為了搶占物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)采取低成本的手段競(jìng)爭(zhēng)，致使小區(qū)物業(yè)管理水平下滑，物業(yè)矛盾激化。其中很大原因是地方政府沒有出臺(tái)專門的物業(yè)管理辦法來(lái)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)秩序。因此，一方面地方政府應(yīng)仔細(xì)研究當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)服務(wù)市場(chǎng)，針對(duì)性地加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)制度的建設(shè)，成立相關(guān)部門加大其監(jiān)管力度。另一方面社區(qū)、街道辦事處等基層組織要積極開展對(duì)業(yè)主的物業(yè)法規(guī)制度的宣傳和教育。通過(guò)行政立法的手段幫助業(yè)主、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)公司、開發(fā)商等利益方和諧相處。

（二）第三方機(jī)構(gòu)代使物業(yè)收費(fèi)權(quán)利

由于業(yè)主比較分散，即使通過(guò)業(yè)主委員會(huì)也很難制約物業(yè)服務(wù)公司，引入第三方機(jī)構(gòu)來(lái)參與物業(yè)服務(wù)管理是一個(gè)比較好的嘗試。目前在我國(guó)一些地區(qū)已經(jīng)開始采取由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)費(fèi)的監(jiān)管并建立了相關(guān)監(jiān)管制度。第三方機(jī)構(gòu)可以由政府授權(quán)的城投公司等國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)組建，這樣在物業(yè)資金的管理方面更加有保障。第三方機(jī)構(gòu)與業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司通過(guò)協(xié)議的方式約定物業(yè)費(fèi)先交由第三方機(jī)構(gòu)指定賬戶管理。只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司滿足了業(yè)主和政府的定期考核要求后，第三方機(jī)構(gòu)才會(huì)支付物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，第三方機(jī)構(gòu)通過(guò)搭建信息化平臺(tái)能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)主投票、物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)查詢、小區(qū)公共收益監(jiān)管等功能。這就促使物業(yè)服務(wù)公司必須認(rèn)真履行合同條款，從而提高物業(yè)費(fèi)繳納率和業(yè)主的滿意度。換句話說(shuō)，第三方機(jī)構(gòu)的成立保障了業(yè)主的權(quán)利，也能夠激勵(lì)物業(yè)服務(wù)公司更好地提供服務(wù)獲取回報(bào)。

（三）數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用為物業(yè)管理賦能

傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式存在的高成本、低效率的弊端，使得株洲市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法再適應(yīng)當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同時(shí)也無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的業(yè)主需求。而數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用能夠?qū)⑦^(guò)去以人力為支撐的物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)化為以智能為載體的物業(yè)管理模式，不但可以大幅度減少人工成本，而且能夠提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合管理能力[3]。

首先，數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用可以解決業(yè)主“知情難”的問題。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)可以實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理、服務(wù)信息、財(cái)務(wù)信息等公共事務(wù)決策事項(xiàng)信息依法依規(guī)、按時(shí)按需地進(jìn)行公開，尤其是公開物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集使用情況，工作經(jīng)費(fèi)和津貼詳細(xì)情況，公共收益及其分配與使用等詳細(xì)情況。

其次，數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用可以解決業(yè)主“投訴難”的問題，化點(diǎn)為面提升小區(qū)整體治理水平，摒棄過(guò)去“點(diǎn)式”解決問題的方法。業(yè)主通過(guò)手機(jī)線上實(shí)施每月物業(yè)服務(wù)滿意度評(píng)價(jià)，對(duì)保安、保潔、保修、綠化和綜合管理服務(wù)等多個(gè)分類進(jìn)行數(shù)字化測(cè)評(píng)，根據(jù)結(jié)果召開小區(qū)（含小區(qū)黨支部、街道社區(qū)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司）聯(lián)席會(huì)議，針對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果形成服務(wù)整改等意見，從長(zhǎng)效上、整體上解決問題。

再次，數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用可以解決業(yè)主“決策難”的問題。業(yè)主委員會(huì)成員選舉、物業(yè)服務(wù)公司的選聘、維修基金的使用等重大公共事務(wù)全部采取電子化表決的方式，作為對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開形式的補(bǔ)充和改良，結(jié)果等同于業(yè)主大會(huì)，通過(guò)數(shù)字化治理從根本上站穩(wěn)群眾立場(chǎng)，走群眾路線，真正實(shí)現(xiàn)居民自治。

最后，數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用不僅能夠解決業(yè)主最急迫的三個(gè)問題，而且可以實(shí)現(xiàn)行業(yè)監(jiān)管（物業(yè)管理部門）、基層治理（街道社區(qū)）、小區(qū)黨建（小區(qū)黨支部）、業(yè)主自治（小區(qū)居民）的“四端”共治。在決策層面，行業(yè)監(jiān)管部門可依據(jù)實(shí)時(shí)定量數(shù)據(jù)信息評(píng)估全市各小區(qū)治理水平，作出科學(xué)指導(dǎo)意見；在執(zhí)行層面，街道社區(qū)可依據(jù)平臺(tái)信息對(duì)各小區(qū)整體情況進(jìn)行針對(duì)性處置，提高了基層治理效能；在體驗(yàn)層面，從根本上維護(hù)了業(yè)主權(quán)益，提升了表決效率，拓寬了業(yè)主的話語(yǔ)表達(dá)渠道，提升了監(jiān)督效能，激發(fā)了居民參與積極性，凝聚了民心人氣。

（四）充分發(fā)揮基層黨建作用

業(yè)主委員會(huì)的組建對(duì)于業(yè)主行使權(quán)利非常重要，其成員的選擇標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該體現(xiàn)高度的使命感和責(zé)任感，而黨員能夠在業(yè)主委員會(huì)中起到模范和表率的作用。這就要求業(yè)主委員會(huì)充分發(fā)揮基層黨建的引領(lǐng)作用，鼓勵(lì)有黨員身份的業(yè)主加入業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)事務(wù)中來(lái)，黨員比例應(yīng)超過(guò)總?cè)藬?shù)的一半。有了黨建引領(lǐng)，業(yè)主委員會(huì)就會(huì)切實(shí)為業(yè)主著想，幫助業(yè)主解決各類問題，同時(shí)協(xié)調(diào)好與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系，為小區(qū)營(yíng)造和諧、整潔、文明的環(huán)境。

基層黨建作用在物業(yè)管理的另一個(gè)體現(xiàn)是能夠形成“紅色物業(yè)”管理考核體系，在引入智慧社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)后，能夠在線上實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)的評(píng)價(jià)，這將進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)整體水平。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)定期公布物業(yè)服務(wù)考核成績(jī)、公開公共收益、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)公司召開述職會(huì)議，邀請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)論員、社區(qū)黨員等代表參加物業(yè)服務(wù)評(píng)議會(huì)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)研，將物業(yè)服務(wù)從政府監(jiān)管上升為社會(huì)輿論監(jiān)督。

三、物業(yè)費(fèi)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)方案及實(shí)施步驟

（一）設(shè)計(jì)思路

政府通過(guò)行政手段引入物業(yè)費(fèi)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)。業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)先統(tǒng)一歸集到第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的賬戶上，并且交由專業(yè)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)資金。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的合同關(guān)系變?yōu)闃I(yè)主、物業(yè)費(fèi)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)及物業(yè)服務(wù)公司三方合同關(guān)系。業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的購(gòu)買方，物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)受物業(yè)費(fèi)第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和考核，資金只有在滿足考核條件后才會(huì)從監(jiān)管賬戶上支付給物業(yè)服務(wù)公司。這就能夠保證物業(yè)服務(wù)公司必須認(rèn)真履行其服務(wù)義務(wù)，而業(yè)主可以從監(jiān)管賬戶上清晰地了解到每一筆資金的使用去向，解決了業(yè)主“知情難”的問題。如果物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中沒能做到盡職盡責(zé)或者與業(yè)主發(fā)生了矛盾，第三方機(jī)構(gòu)也能夠及時(shí)介入，并根據(jù)考核細(xì)則對(duì)物業(yè)服務(wù)公司給予相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)扣除作為懲罰。由于物業(yè)服務(wù)公司的收費(fèi)權(quán)讓渡給第三方機(jī)構(gòu)，第三方機(jī)構(gòu)可以通過(guò)擔(dān)保等方式根據(jù)業(yè)主的繳費(fèi)率在每年初向物業(yè)服務(wù)公司提供一定比例的低息或無(wú)息貸款，保證物業(yè)服務(wù)公司的基本運(yùn)營(yíng)，待年末根據(jù)物業(yè)服務(wù)考核結(jié)果支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)公司收取到的物業(yè)費(fèi)一部分用于償還貸款本金，多余部分則是收益。在這種運(yùn)作模式下，物業(yè)服務(wù)公司便會(huì)努力提高其服務(wù)水平來(lái)賺取更多的收益，而物業(yè)服務(wù)水平的提高又促使業(yè)主的繳費(fèi)率，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)公司的貸款額度。

（二）主要參與方

1.政府主管部門

由于物業(yè)費(fèi)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)與業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間沒有任何合同關(guān)系，如果要實(shí)現(xiàn)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)的收繳、監(jiān)管和支付，政府主管部門就必須出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)，建立物業(yè)費(fèi)第三方監(jiān)管制度，通過(guò)立法解決“頂層設(shè)計(jì)”問題，從制度上授予第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的合法性和可操作性。對(duì)于新購(gòu)買房產(chǎn)的業(yè)主和無(wú)物業(yè)服務(wù)公司管理的小區(qū)業(yè)主，要求這部分業(yè)主必須在第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)開設(shè)物業(yè)費(fèi)繳納賬戶；對(duì)于有物業(yè)服務(wù)公司管理的小區(qū)業(yè)主，通過(guò)街道辦事處、社區(qū)基層黨組織的宣傳，鼓勵(lì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司與第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽署物業(yè)費(fèi)第三方監(jiān)管協(xié)議。

2.業(yè)主

業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的購(gòu)買方，按期按量繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的基本義務(wù)。第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的引入，改變了以往業(yè)主直接向物業(yè)服務(wù)公司繳費(fèi)的方式。業(yè)主可以選擇向第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)繳納物業(yè)費(fèi)，同時(shí)通過(guò)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)實(shí)時(shí)獲取物業(yè)費(fèi)的支出明細(xì)、物業(yè)服務(wù)、業(yè)主委員會(huì)討論事項(xiàng)等情況，還可以向第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出意見，要求物業(yè)服務(wù)公司提出改進(jìn)措施。

3.物業(yè)服務(wù)公司

物業(yè)服務(wù)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供方，其服務(wù)質(zhì)量是衡量其服務(wù)水平的重要依據(jù)之一。引入第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)之后，物業(yè)服務(wù)公司有義務(wù)公開各項(xiàng)服務(wù)的支出和使用情況，自覺接受業(yè)主以及第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，不斷提升服務(wù)水平。根據(jù)物業(yè)服務(wù)的考核結(jié)果，物業(yè)公司可以通過(guò)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)到合理的物業(yè)費(fèi)作為本年度的服務(wù)報(bào)酬以及下一年的運(yùn)營(yíng)預(yù)算。

4.第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)

第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)作為設(shè)計(jì)方案最重要的參與主體，除了收繳和支付物業(yè)費(fèi)兩項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)職能之外，還肩負(fù)了監(jiān)管物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)營(yíng)和協(xié)調(diào)政府管理小區(qū)這兩項(xiàng)重要社會(huì)職能。因此，第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須由地方國(guó)有平臺(tái)公司設(shè)立，這樣既能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)資金的有效管控，又能夠充分發(fā)揮地方國(guó)企的社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

5.銀行等金融機(jī)構(gòu)

物業(yè)費(fèi)的管理從財(cái)務(wù)的角度上可以看成是對(duì)應(yīng)收賬款的管理。當(dāng)涉及一個(gè)市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)費(fèi)管理時(shí)，光憑第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)管理如此龐大的現(xiàn)金流是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。此時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)需要參與進(jìn)來(lái)，其作用有以下幾點(diǎn)：一是在財(cái)務(wù)上監(jiān)管物業(yè)費(fèi)的收繳及支出；二是幫助第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)托管物業(yè)資金，通過(guò)金融手段增強(qiáng)其流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資金的增值；三是幫助物業(yè)服務(wù)公司獲得低息或無(wú)息貸款。

（三）實(shí)施步驟

第一步，政府立法批準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)成立。

第二步，政府授權(quán)組建城市物業(yè)費(fèi)管理平臺(tái)，專門負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的統(tǒng)籌管理。

第三步，利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)搭建“智慧社區(qū)”信息平臺(tái)，將物業(yè)費(fèi)支付等小區(qū)物業(yè)管理功能植入該平臺(tái)，并在市住建局、街道辦事處等相關(guān)部門支持下向各小區(qū)進(jìn)行宣傳推廣。

第四步，選取幾個(gè)小區(qū)作為第一批物業(yè)費(fèi)第三方監(jiān)管的試點(diǎn)。選取以無(wú)物業(yè)管理的自治小區(qū)和以拆遷戶為主的小區(qū)開始進(jìn)行試點(diǎn)，因?yàn)檫@兩類小區(qū)物業(yè)費(fèi)欠繳率最高，同時(shí)也最缺乏專業(yè)的物業(yè)管理。由平臺(tái)與小區(qū)業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司進(jìn)行洽談，通過(guò)協(xié)議的形式將物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)讓給平臺(tái)，由平臺(tái)開設(shè)物業(yè)費(fèi)第三方監(jiān)管賬戶，業(yè)主通過(guò)平臺(tái)的“智慧社區(qū)”APP進(jìn)行線上繳費(fèi)。

第五步，第三方機(jī)構(gòu)對(duì)平臺(tái)進(jìn)行技術(shù)升級(jí)，擴(kuò)大用戶基礎(chǔ)，提供小區(qū)停車收費(fèi)、電梯廣告位收費(fèi)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、房屋維修養(yǎng)護(hù)、業(yè)主搬家等增值服務(wù)的同時(shí)形成生態(tài)圈，與各大服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)連接，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更強(qiáng)大的社區(qū)家庭服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系。

結(jié)語(yǔ)

解決當(dāng)前在株洲市物業(yè)管理中存在的問題關(guān)系著未來(lái)株洲市社會(huì)經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)健康發(fā)展。通過(guò)完善物業(yè)行政立法、引入物業(yè)費(fèi)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)、借助數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用以及加強(qiáng)基層黨建引領(lǐng)等措施能夠?yàn)橹曛奘形飿I(yè)管理的弊端提供很好的解決渠道。行政立法能夠從頂層設(shè)計(jì)方面打造物業(yè)管理制度體系，通過(guò)法律法規(guī)來(lái)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)不僅保障了業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)使用安全，做到?？顚Ｓ茫夷軌蚣s束物業(yè)服務(wù)公司提供符合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用可以完成對(duì)物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息的收集和整合，從而使得其物業(yè)管理效率得到顯著提升。黨建引領(lǐng)是充分發(fā)揮黨員先進(jìn)模范作用為出發(fā)點(diǎn)，把為群眾辦實(shí)事、謀幸福融入物業(yè)管理中?？偠灾?，結(jié)合上層政府立法、中間第三方機(jī)構(gòu)的管理以及基層黨建的配合將有助于株洲市物業(yè)管理擺脫現(xiàn)在的困境，逐步走上正常的軌道。