新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制的有效措施分析

文/馬新濤（新密首利置業(yè)有限公司）

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管控政策的不斷收緊，其實(shí)際運(yùn)營(yíng)和發(fā)展中面臨新的挑戰(zhàn)，可獲利空間逐步被壓縮，對(duì)資金管理提出更為嚴(yán)格的要求，建議將其作為核心內(nèi)容控制。資金是房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)順利、有序開展，確保各項(xiàng)資源合理化調(diào)用，有助于提高房地產(chǎn)自身運(yùn)營(yíng)水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間周期較長(zhǎng)，且需一次性投入較多的資金，為從本質(zhì)上確保不同項(xiàng)目高效化落地和實(shí)施，應(yīng)將資金管理視為關(guān)鍵點(diǎn)，做實(shí)成本管控工作，明晰當(dāng)下資金管理和成本控制中存在的不足，明晰當(dāng)下和未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，提出相應(yīng)的解決措施，確保各項(xiàng)資源合理化配置，以便獲得較佳的資金管理成效。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)

資金和成本管理直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，維系企業(yè)良性運(yùn)行，因此，需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)存在的問題，并對(duì)其問題進(jìn)行梳理和分析，及時(shí)選取可行性較高的策略和方法進(jìn)行應(yīng)對(duì)和解決。資金和成本管控質(zhì)量?jī)?yōu)劣，直接關(guān)乎房地產(chǎn)生產(chǎn)運(yùn)行計(jì)劃，并直接影響房地產(chǎn)企業(yè)制定預(yù)算、管理和費(fèi)用支出等方面的前瞻性和精準(zhǔn)性，直接決定企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)的關(guān)鍵控制點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目落地的基礎(chǔ)和前提，由于項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回籠時(shí)間長(zhǎng)，做好成本控制有助于房地產(chǎn)企業(yè)獲取可觀的效益，便于企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。由此可知，做好資金管理和成本控制，有利于企業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)資金實(shí)施更規(guī)范、有序，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、良性發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的源泉

房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)活動(dòng)的過程均為創(chuàng)造自身價(jià)值，積極做好資金管理和成本把控，有利于對(duì)不同業(yè)務(wù)開展?fàn)顩r做好精準(zhǔn)追蹤，以實(shí)現(xiàn)閉環(huán)回路把控，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)，以免房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源和使用做好計(jì)劃、控制、監(jiān)督和考核等工作，是財(cái)務(wù)資金管理的重要內(nèi)容，選取合理的財(cái)務(wù)方法和手段，促使資金在實(shí)際管理過程中保值、增值，降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施中的成本支出，以促進(jìn)其價(jià)值的創(chuàng)造，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)不斷結(jié)合各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展特征，強(qiáng)有力做好資金管理工作，嚴(yán)格依照目標(biāo)成本合理把控各環(huán)節(jié)成本支出，有利于各項(xiàng)目合理配置資金，以免產(chǎn)生資金鏈中斷的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)自身價(jià)值，持續(xù)性避免各類發(fā)展和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不斷在整個(gè)產(chǎn)業(yè)中提高占比。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)在新發(fā)展背景下，面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，為凸顯和提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，有必要處于新環(huán)境下獲取更有利的地位，獲取較佳的發(fā)展前景。持續(xù)做好資金管理工作，有利于企業(yè)科學(xué)、合理使用各類資金，按照各環(huán)節(jié)成本實(shí)際控制狀況，提出與之相適應(yīng)的策略和方法，將耗損成本控制于合理范圍內(nèi)，有助于實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)，以較小的資金投入可獲取較佳的產(chǎn)品或服務(wù)，不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)處于整個(gè)市場(chǎng)中核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)開發(fā)土地成本

土地費(fèi)用作為房地產(chǎn)企業(yè)成本核心構(gòu)成，針對(duì)四線城市而言，其費(fèi)用占總成本的40%，一線城市可達(dá)到75%，首先土地費(fèi)用主要涵蓋多個(gè)方面，不僅涵蓋土地出讓金、置換成本等，作為可觀、全面評(píng)析土地開發(fā)項(xiàng)目獲利是否與初期設(shè)定目標(biāo)相吻合，要求對(duì)土地費(fèi)用做好精準(zhǔn)性計(jì)算，通過對(duì)土地面積和容積率做好計(jì)算，獲取開發(fā)單位商品房需耗損的成本，以此評(píng)析項(xiàng)目建設(shè)的可操作性。此外，項(xiàng)目初期規(guī)費(fèi)也是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展成本的重要內(nèi)容，應(yīng)對(duì)其加以重視。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程成本

房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程的成本主要涵蓋多個(gè)方面，主要包含以下內(nèi)容：首先，前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包含開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)及“三通一平”等成本支出，整個(gè)項(xiàng)目正式建設(shè)之前，對(duì)其規(guī)劃、設(shè)計(jì)和展開可行性研究均有成本耗損，常規(guī)下規(guī)劃及設(shè)計(jì)成本為建安工程費(fèi)0.3%，水文、地質(zhì)勘察為設(shè)計(jì)概算的0.5%；三通一平土地開發(fā)成本包含地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用等成本支出。其次，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要特指建筑物2m 外和項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)各類管道及其道路等工程施工成本，如供水、供電、綠化等建設(shè)費(fèi)用。最后，建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)主要是指用于建設(shè)和安裝項(xiàng)目總耗損成本，包含建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)等[1]。

（三）籌資成本和管理費(fèi)用

相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目一次性投資金額大、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金主要來(lái)源是銀行機(jī)構(gòu)借貸，以此解決較大資金缺口需求，巨額的借貸資金促使企業(yè)利息實(shí)際成本支出壓力加劇，籌資成本較高。房地產(chǎn)企業(yè)管理費(fèi)用成本是行政管理部門為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施產(chǎn)生的成本，主要涵蓋接待費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、咨詢費(fèi)等。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制現(xiàn)狀分析

（一）成本意識(shí)控制不高

房地產(chǎn)企業(yè)資金是否處于良性循環(huán)，直接關(guān)乎企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，當(dāng)下受內(nèi)外環(huán)境的波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，資金管理和成本控制現(xiàn)狀不容忽視，其中成本控制意識(shí)和理念滯后尤為凸顯，部分房地產(chǎn)管理人員忽視成本控制重要價(jià)值，導(dǎo)致具體實(shí)踐經(jīng)營(yíng)過程中，成本控制產(chǎn)生新的問題。資金管理水平的高低和質(zhì)量的優(yōu)劣，與成本控制成效息息相關(guān)，持續(xù)性增強(qiáng)成本控制意識(shí)和理念，方可為各項(xiàng)資金管理工作有序開展。從當(dāng)下實(shí)際狀況分析，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員忽視成本控制，導(dǎo)致內(nèi)部業(yè)務(wù)實(shí)施無(wú)法確保擁有持續(xù)性資金，面臨新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目類別增加，更要樹立新的成本控制理念，形成自上而下的成本控制態(tài)勢(shì)，以獲取較大的經(jīng)濟(jì)效益做支撐。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)人員缺少先進(jìn)、正確的成本管理理念，片面認(rèn)為成本控制和資金管理屬于財(cái)務(wù)部門工作，與自身關(guān)聯(lián)性較小，難以對(duì)其予以高度重視，積極參與到成本控制活動(dòng)中，因此難以形成合力全方位落實(shí)成本控制措施和建議，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)健康運(yùn)行構(gòu)成威脅。

（二）資金成本制度缺失

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和成本控制過程中，需完善的制度為其做以支撐，促使各項(xiàng)工作開展有章可循，以獲取較佳的工作效果。就當(dāng)下實(shí)際狀況分析，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，資金成本制度缺乏完善性，并未有機(jī)結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際狀況制定，導(dǎo)致資金成本實(shí)際控制活動(dòng)難以實(shí)施，資金使用效率較低，增加企業(yè)內(nèi)部資金鏈中斷的風(fēng)險(xiǎn)，各項(xiàng)成本實(shí)施無(wú)法實(shí)現(xiàn)可控化。同時(shí)，隨著資金成本管控處于動(dòng)態(tài)化波動(dòng)，其管理制度應(yīng)隨其進(jìn)行動(dòng)態(tài)化修訂，不斷在實(shí)踐中優(yōu)化和修訂，確保資金成本管控制度更具適用性，誠(chéng)然實(shí)踐中由于資金成本管理制度未結(jié)合實(shí)際應(yīng)用狀況靈活性調(diào)整，致使制度與各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展不相匹配，導(dǎo)致其制度無(wú)法凸顯自身價(jià)值和作用，影響其制度高質(zhì)量執(zhí)行，影響房地產(chǎn)企業(yè)資金成本管控成效[2]。

（三）企業(yè)融資渠道單一

當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)為獲取健康、長(zhǎng)足發(fā)展，應(yīng)高度重視資金管理，以便于提升成本控制效率及質(zhì)量。從當(dāng)下實(shí)踐中分析，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控質(zhì)量有待提升，其中尤為凸顯的問題是融資途徑較為單一，導(dǎo)致自身資產(chǎn)負(fù)債率超出合理范圍。資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根基，應(yīng)將其作為核心關(guān)鍵點(diǎn)做好管控，確保其符合各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)際需求，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施融資模式和途徑單一，大多數(shù)主要以舉債融資，該方式存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，若無(wú)法對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)做好預(yù)警和應(yīng)對(duì)，就會(huì)導(dǎo)致負(fù)債率持續(xù)性提高，無(wú)法提升資金管理水平，使成本控制無(wú)序化、模糊化。此外，部分企業(yè)利用信托或債券方式融資，但此類方式導(dǎo)致企業(yè)自身面臨多個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法進(jìn)行高效化處理，易引發(fā)資金鏈中斷，嚴(yán)重狀況下還會(huì)影響企業(yè)其他活動(dòng)高質(zhì)量實(shí)施和開展。

（四）資金管理方式落后

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增速逐步放緩，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)加劇，為獲取可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)做好資金管理和成本管控工作。然而，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在具體開展資金和成本管控過程中，選取成本管理方法存在滯后性，無(wú)法顯著提高資金調(diào)用和配置效率及質(zhì)量，弱化其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)下資金管理方法存在滯后性主要體現(xiàn)在資金管理信息化平臺(tái)難以構(gòu)建，無(wú)法滿足新時(shí)期背景下成本管理基本要求，導(dǎo)致各部門無(wú)法實(shí)現(xiàn)信息共享，各系統(tǒng)融合、集成目標(biāo)無(wú)法達(dá)成，資金從初期的配置和運(yùn)用就難以做好全生命周期監(jiān)管，無(wú)法靈活、合理調(diào)整整個(gè)資金使用計(jì)劃和方案，資金實(shí)施缺少系統(tǒng)、精準(zhǔn)的信息，弱化資金和成本控制的可靠性、精準(zhǔn)性[3]。

四、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理及成本控制的有效措施

（一）樹立正確的成本控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制至關(guān)重要，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的核心舉措，更是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良好生存和發(fā)展的根基，應(yīng)緊扣成本控制理念和意識(shí)，盡可能通過意識(shí)驅(qū)動(dòng)各行為，確保員工持有先進(jìn)、正確的成本控制意識(shí)，構(gòu)建較佳的溝通和交流渠道，以此形成合力確保成本控制較佳效果。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)強(qiáng)化自身思想和意識(shí)，不斷展示自身“領(lǐng)頭羊”作用，為其他人員樹立典范，構(gòu)建較佳的成本控制環(huán)境，將成本控制理念融入各環(huán)節(jié)工作實(shí)施中，顯著提升資金運(yùn)用周轉(zhuǎn)率，確保房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)通過多元化的宣傳和培訓(xùn)方式，促使人員正確認(rèn)識(shí)成本控制重要性及優(yōu)勢(shì)，從自身做起，樹立先進(jìn)、正確的成本控制意識(shí)，不斷履行自身崗位責(zé)任，全方位參與整個(gè)成本控制活動(dòng)，形成自上而下成本控制態(tài)勢(shì)，扎實(shí)開展各環(huán)節(jié)工作。

（二）建立健全企業(yè)資金成本制度

健全、完善的資金成本管理制度，為房地產(chǎn)資金管理和成本控制活動(dòng)實(shí)施作支撐，確保各環(huán)節(jié)工作有據(jù)可依，提高資金周轉(zhuǎn)率，以獲取較佳的管理成效。應(yīng)始終結(jié)合房地產(chǎn)內(nèi)部業(yè)務(wù)開展基本特征，建立完善的企業(yè)資金成本管理制度，確保其制度具有適用性，全方位將權(quán)責(zé)落于各層面，確保發(fā)生問題可第一時(shí)間確定責(zé)任人，減少責(zé)任相互推諉現(xiàn)象，保證資金成本控制工作更高效實(shí)施。為符合當(dāng)下內(nèi)外復(fù)雜環(huán)境，應(yīng)對(duì)資金成本管理制度進(jìn)行優(yōu)化和修訂，按照其制度實(shí)施成效有針對(duì)性做好優(yōu)化和調(diào)整，以確保整個(gè)制度更具適用性、可靠性，為后續(xù)各項(xiàng)工作開展提供強(qiáng)有力的支持，對(duì)資金成本管理全過程做好監(jiān)督追蹤，及時(shí)將其與目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)，以便于做好糾偏工作，促使整個(gè)成本控制處于合理范圍內(nèi)[4]。

（三）發(fā)展多元化的融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)施過程中，對(duì)資金需求量較大，且存在密集性，項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，為保證不同項(xiàng)目及業(yè)務(wù)開展過程擁有充足的資金，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，創(chuàng)新改革融資實(shí)際模式，從本質(zhì)層面變更原有單一融資模式和途徑，逐步擴(kuò)展和延伸新融資途徑，為房地產(chǎn)提供多元化融資渠道，為其提供充足的資金支持。始終緊扣當(dāng)下實(shí)際發(fā)展核心，科學(xué)、合理布設(shè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，始終以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化和風(fēng)險(xiǎn)管控為目標(biāo)，持續(xù)性擴(kuò)大內(nèi)部融資途徑，避免產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？山Y(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，積極選取合理的融資途徑：第一，合作開發(fā)融資。開發(fā)商探尋一家或多家整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)建立戰(zhàn)略合作，是分散或轉(zhuǎn)移融資壓力的最佳方法和策略，可緩解房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)壓力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁；第二，信用融資。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過其自身信用，處于銷售商品等過程中向客戶籌集自己的方式，主要包含收取客戶預(yù)收賬款等。

（四）創(chuàng)新資金管理方式

資金管理方式是否先進(jìn)、滿足時(shí)代發(fā)展可觀要求，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身業(yè)務(wù)開展特征，持續(xù)性創(chuàng)新資金管理方式，有利于提升成本控制效率及質(zhì)量。當(dāng)下建議選取多元化的資金管理方式，保證與時(shí)代接軌，規(guī)避資金成本管控中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，確保經(jīng)濟(jì)活動(dòng)使用資金進(jìn)行動(dòng)態(tài)化監(jiān)管，選取有效的策略和方法將其風(fēng)險(xiǎn)控制于合理范圍內(nèi)，避免房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)受損，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。信息時(shí)代發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為獲取較佳的資金管理效果，實(shí)現(xiàn)成本可控化，應(yīng)積極構(gòu)建資金管理信息化平臺(tái)，對(duì)其資金調(diào)用和配置進(jìn)行精準(zhǔn)性控制，借力各類先進(jìn)的技術(shù)，搭建完善的資金信息化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)內(nèi)部各部門信息共享，建立良好的溝通和交流，促使資金合理化把控。資金管理信息化平臺(tái)有助于將各部門實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化、集中化管控，分析各部門資金實(shí)際應(yīng)用狀況，對(duì)各類業(yè)務(wù)和資金使用進(jìn)行追溯化，有目的、有計(jì)劃開展資金管控，以便于建立良性的資金控制鏈，顯著提升資金管理效率及質(zhì)量。需強(qiáng)調(diào)的是，資金信息化管理平臺(tái)過程中，由于其網(wǎng)絡(luò)開放性、共享性，建議做好安全防控工作，選取身份驗(yàn)證技術(shù)、智能防火墻等安全控制技術(shù)，確保內(nèi)部相關(guān)信息更具安全性及可靠性，布設(shè)合理性資金使用范圍警戒線，若發(fā)生超限現(xiàn)象及時(shí)預(yù)警，對(duì)其做好精細(xì)化分析，明晰資金使用超限的核心因素，選取可行性較高的策略和方法，確保資金管理水平顯著提升，成本管理和控制更合理，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展做支撐[5]。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心支撐產(chǎn)業(yè)，其資金應(yīng)用體量大、回籠時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)資金調(diào)用和配置要求較高，為促使各項(xiàng)目和業(yè)務(wù)開展更具合理性，應(yīng)客觀掌握資金管理和成本控制對(duì)企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用。當(dāng)下國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理政策收緊，成本控制水平優(yōu)勢(shì)尤為凸顯，決定房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展，資金管理和成本控制存在部分不足，影響整個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，有必要深究其關(guān)鍵問題，給予相應(yīng)的處理和應(yīng)對(duì)策略，提高資金管理水平，助力成本控制有序化，促進(jìn)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。