房地產(chǎn)項目機電工程技術管理應用研究

夏 丁

（上海逸新實業(yè)投資有限公司，上海 200233）

1 概述

機電工程是保障建筑工程項目實現(xiàn)設計需求、滿足正常使用功能的重要功能形式，是指一系列與機械設備工程和電氣工程有關聯(lián)的工程形式。機電工程所涵蓋的內(nèi)容多樣，在不同的工程項目中技術管理要求也會具有明顯的差異性。從目前行業(yè)內(nèi)機電工程技術管理的現(xiàn)狀來看，有相當一部分項目存在機電技術管控缺陷，這也使得整體施工質(zhì)量無法得到保障，影響建筑正常使用功能和品質(zhì)定位，甚至引發(fā)建筑使用安全問題。因此全面剖析建筑工程項目經(jīng)驗、管理需求，提出機電技術、優(yōu)化管理對策，對于行業(yè)健康發(fā)展而言也是具有積極促進作用的。

2 機電工程特點及管理難點分析

2.1 施工內(nèi)容碎片化明顯，且點位分散

機電工程的施工內(nèi)容碎片化較為明顯，從施工周期上來看，在主體工程施工的同時就需要進行管線鋪設和預埋件的處理，當項目進展到裝飾裝修工程階段時，對于部分室內(nèi)機電設備的安裝才能夠開展；同時機電工程所涵蓋的內(nèi)容分布于建筑室內(nèi)外的各個角度，這其中也包括地下位置、建筑公共區(qū)域等位置。從技術管理的角度來看，因其存在內(nèi)容碎片化明顯和點位分散的問題，也使其綜合管理難度更大。

2.2 技術體系更新速度快，項目具有差異性

機電工程是影響建筑使用功能、決定應用品質(zhì)的一種重要工程形式，相比于其他工程而言，機電工程具有技術體系革新速度快的特點。主要是由于建筑新需求的提出就需要多種設備和技術體系的支持，尤其近年來智能建筑、信息化建筑等新型建筑理念的提出，相當一部分新功能的實現(xiàn)均是依賴于機電工程所展開的。各個工程項目在開展過程中由于整體品質(zhì)定位和功能設計不同，使得機電工程的技術要點和體系內(nèi)容也具有了明顯的差異性。

2.3 不同項目機電工程內(nèi)容具有顯著不同

機電工程是建筑工程項目工作較為重要的工程內(nèi)容，對于不同的工程項目而言，其機電工程所涵蓋的具體內(nèi)容也會具有顯著的不同。由于機電工程涵蓋的施工內(nèi)容較為龐大，建筑業(yè)態(tài)的不同以及建筑需求的改變都會給機電工程的具體施工內(nèi)容帶來影響，在進行后續(xù)管理的過程中，也會具有明顯的差異性。這種特點的存在，導致項目開展過程中不能夠參考其他成熟案例工程的相應經(jīng)驗。尤其在當下智能建筑和信息化建筑理念的價值之下，機電工程的內(nèi)容復雜程度逐步提高[1]。

2.4 施工管理受機械和工人影響因素明顯

機電工程在施工開展過程中，會明顯受到機械因素和工人因素的影響。機電工程整體內(nèi)容多，而各個位置和各個工序獨立性較為明顯，同時也有相當一部分工程內(nèi)容的施工工作依賴于機械設備。若機械設備存在性能問題或工人的專業(yè)能力不夠，在進行施工過程中就會直接呈現(xiàn)出工程整體品質(zhì)下降、施工錯誤的問題，且這種影響是十分明顯。從技術管理的角度來看，使得技術管理工作面臨更為復雜的影響因素。

2.5 工程項目質(zhì)量要求高，且各個位置具有獨立性

相對于其他工程形式而言，機電工程的施工質(zhì)量要求更高，因其與建筑整體品質(zhì)定位和使用體驗相關。同時也需要考慮到機電工程所呈現(xiàn)的效果，會與建筑使用者直接發(fā)生關聯(lián)關系，多樣化的施工內(nèi)容，在質(zhì)量評價上也具有獨立性。需要考慮到機電工程功能得以實現(xiàn)也是多種工程形式的結(jié)合，各個工序之間的關聯(lián)性較為明顯。在質(zhì)量驗收和管理工作開展過程中，也需要投入大量的管理精力。

3 機電工程技術管理常見誤區(qū)與對策

3.1 錯誤的以合格率評價工程質(zhì)量

有相當一部分機電工程項目在技術管理的過程中，以合格率作為工程質(zhì)量的評判依據(jù)。上文中已經(jīng)簡要明確機電工程各個位置之間是具有相互獨立性的，單純地將合格率作為工程質(zhì)量的評判標準，對于少部分不合格數(shù)據(jù)來源位置的情況是無法直接體現(xiàn)的，這不僅會表現(xiàn)為局部位置使用功能的無法正常實現(xiàn)的問題，還有可能面臨安全風險。應當明確機電工程所具有的特質(zhì)，在進行質(zhì)量管理和驗收的過程中，盡可能通過關鍵節(jié)點驗收和全數(shù)測試的形式，確保質(zhì)量情況的真實反映。在項目施工工作開始之前，就將驗收方案予以明確，對于隱蔽工程開展獨立驗收。

3.2 未考慮關聯(lián)工程對機電施工造成的影響

機電工程并不是獨立的工程形式，相反地與多種工程均有關聯(lián)關系。在建筑主體施工過程中就需要考慮到，機電工程施工作業(yè)可能會存在穿墻管道，墻內(nèi)布線等特殊做法，因此在主體施工的同時就應當開展必要的設計以及前序工作；室內(nèi)位置機電工程與精裝修工程會存在明顯的交叉關聯(lián)，若處理不當可能會導致精裝修被破壞；室外位置同樣影響園林綠化工程的作業(yè)，例如當機電工程先行施工完成，而后再進行綠化工作，可能會因開挖等導致工程問題。

針對此問題，需要協(xié)調(diào)與關聯(lián)工程的影響關系，避免存在設計矛盾問題，避免工程施工工作相互影響。在正式施工工作開始之前，應當督促各方開展深化設計，同時結(jié)合深化設計結(jié)果明確各設計方案之間的沖突點，并在施工前予以解決。

3.3 僅關注工程性能而忽略使用體驗評價

機電工程作為反映建筑品質(zhì)、保障正常使用功能實現(xiàn)的工程形式，從性能要求上來看，不能夠單純地以規(guī)范標準為底線指標，應當同步通過體驗評價的形式關注技術管理的有效性。例如有個別機電工程在設計的過程中將設備直接設置在辦公空間的正上方，其技術標準雖然滿足要求，但在實際應用的過程中會因室內(nèi)噪聲造成明顯影響。滿足行業(yè)標準要求和技術規(guī)程的機電工程并不一定能夠滿足項目的使用功能，相反的還有可能因?qū)嶋H問題帶來不必要的風險[2]。

1.3 連線測驗(trail making test，TMT) 由Partington和Leiter[9]在1938年開發(fā)的Halstead-Reitan成套神經(jīng)心理測驗中的一個分測驗，該測試由A、B兩部分組成，A部分受試者按照顏色的變化從小到大排列多組數(shù)字；B部分受試者由小到大排列不同色彩的多組阿拉伯數(shù)字，通過完成測試所需的時間評分。該測驗反映快速視覺搜索、視覺空間排序和認知定勢轉(zhuǎn)移[10]。

在機電工程施工過程中，需要明確項目設計功能，同時綜合評價使用體驗，避免機電設備安裝與正常使用功能造成沖突。

3.4 所編制的技術方案及管理體系不適用于工程現(xiàn)場

機電工程在施工過程中，現(xiàn)場情況較為復雜，所編制的技術方案可能與現(xiàn)場情況不相符。主要原因有：首先是機電工程處于項目施工后期，若前期工程內(nèi)容發(fā)生變更，則會導致現(xiàn)場情況發(fā)生改變；其次在機電工程施工過程中，往往會與精裝修工程、外墻保溫裝飾工程等內(nèi)容同步進行，招商施工的形式也會使得各方需求發(fā)生改變。

針對此問題，在進行機電工程技術管理的過程中，可通過二次施工深化、進行局部技術變動的形式確保技術方案與管理體系與工程項目現(xiàn)場相匹配。

3.5 不重視勞務施工人員能力

考慮到我國經(jīng)濟體制以及目前勞務市場的供需關系，當下在行業(yè)內(nèi)大部分勞務施工人員仍以農(nóng)民工為主，其存在整體文化水平不高，個人能力參差不齊的問題。在機電工程開展過程中，有相當一部分施工方不重視勞務施工人員的能力，對于勞務施工人員的專業(yè)技能和從業(yè)經(jīng)驗也不進行考核，進而有相當一部分項目導致了因施工人員自身專業(yè)能力不足出現(xiàn)技術管理問題的情況。

針對此問題需要施工方明確該需求，在機電工程開展過程中從人員專業(yè)能力、人員質(zhì)量管理意識兩個角度進行教育交底和動態(tài)考核，避免少部分勞務施工人員因?qū)I(yè)能力或自身意識不足導致的工程質(zhì)量下滑。

4 基于工程實例的機電工程技術管理分析

4.1 案例概況

筆者參與的案例工程位于A 市，整體定位為高檔辦公樓，其中地上8 層，用途為公共辦公空間以及高檔酒店，地下位置2 層，用途為設備間和地下停車庫，首層位置具有配套商業(yè)。由于該案例工程整體施工需求較為復雜、工程品質(zhì)定位較高，其機電分項工程施工內(nèi)容表現(xiàn)多樣，也使得技術管理具有較多難點問題。

4.2 案例機電工程技術管理難點

案例工程開展過程中主要面臨以下三個方向的難點問題：

4.2.1 設計方案細致化程度不夠

案例工程的設計方案是較為全面的，但從機電分項工程的角度進行分析，設計方案細致化程度不夠且與現(xiàn)場不相符的問題也是真實存在的。主要考慮到機電工程進場施工與主體工程的交叉關聯(lián)較多，由于主體工程設計方案的變更以及其他因素的影響也導致機電工程設計方案失去了參考價值；同時機電工程設計方案與其他工程形式存在沖突，例如對于停車場部分因機電工程的存在，導致停車位整體標高不足；室外部分也因機電管道埋深深度的問題，導致景觀工程無法正常開展施工工作。不同分項工程之間的設計沖突問題，也是在機電技術管理過程中應當明確的問題。

4.2.2 工藝方法管理難度大

工藝方法是技術管理的重要指引因素，從案例工程的實際情況入手，不難發(fā)現(xiàn)此工程項目的機電工程施工內(nèi)容繁多，施工技術要點復雜，在龐大的技術體系之下，也使得施工工藝方法管理具有一定的難點問題。一是管理團隊自身的專業(yè)技術能力可能與現(xiàn)場實際情況不匹配；二是勞務施工工人不具有相關施工經(jīng)驗。若工藝方法無法正確地應用，則現(xiàn)場施工成果質(zhì)量以及工程需求的實現(xiàn)也具有明顯的挑戰(zhàn)。

4.2.3 工程驗收問題要點復雜

案例工程在技術管理以及工程驗收方面存在一定的難點，首先考慮到施工內(nèi)容繁雜，各個工程形式之間可能存在較差，不同工程造成的污染和破壞是影響管理工作開展的；其次從驗收的角度進行分析，有相當一部分關鍵工程會被后續(xù)工程隱蔽覆蓋，無法直接對其進行驗收，同時由于內(nèi)部空間較為復雜且施工點位分散的原因，也會使得工程驗收工作投入較多的管理經(jīng)歷。

4.3 案例機電工程技術管理難點的解決方案

4.3.1 工程深化及各單位協(xié)同

案例工程為了保障技術管理的全面執(zhí)行，提出了工程深化以及各個單位協(xié)同的應用對策。筆者在進行機電工程施工之前，針對現(xiàn)場實際情況以及當下所存在的一系列沖突問題，對工程項目進行二次深化，主要做出的變更有：針對室外管道管線工程的埋深深度結(jié)合園林綠化的實際需求進行重新調(diào)整，確保施工完成后最高點標高不高于地平；針對地下停車庫位置的設備安裝，通過與車位交錯設置的形式，確保車位整體高度和地下工程安全；針對暖通空調(diào)管道，通過走向優(yōu)化的形式避免其在辦公樓穿過，可能形成噪聲的問題。同步協(xié)調(diào)各個參與單位，確保各方施工工作不沖突，進行合理的施工次序優(yōu)化，避免形成污染和破壞。

4.3.2 增強專業(yè)技術與工藝管理

針對工藝方法的這個問題提出以下管理對策：一是對于工人的交底與培訓，考慮到現(xiàn)場技術體系較為復雜、各個施工位置技術應用，側(cè)重點不同的特點，在進行工程管理的過程中，針對所有參與施工的勞務工人均進行必要的交接與培訓，對于新建廠工人以及變更施工位置的工人，也通過重新培訓的形式，確保其專業(yè)技術能力與現(xiàn)場相符合；二是提出了樣板先行的機制，例如對于多個工程存在交叉關聯(lián)的位置，通過樣板施工工作，能夠直接對此位置的技術管理形成指引，直觀準確地傳達技術要求，節(jié)約管理經(jīng)歷的同時，確保技術管理的針對性和全面性。

4.3.3 建立全面驗收體系

在案例工程復雜的管理需求和驗收需求之下，結(jié)合工程項目實際情況，筆者及管理團隊構(gòu)建了全面的現(xiàn)場管理體系。一是對于專業(yè)技術人員及團隊的組建，筆者自身作為項目機電工程主要技術負責人，指定具有專業(yè)能力和施工經(jīng)驗的三名從業(yè)人員分別分管室內(nèi)位置、室外位置以及地下位置的技術問題；二是驗收計劃的編制，工程項目的驗收工作不僅僅圍繞著完工驗收進行對于過程中的關鍵節(jié)點和隱蔽工程同樣進行驗收。從技術管理的角度來看，通過多次全面驗收的落實，極大程度上避免了管理失誤的問題，也可確保整體技術控制的閉環(huán)[3]。

4.4 案例評價

案例項目機電工程部分施工需求較為復雜，具有較大的技術管理難度。在技術管理的過程中，筆者全面協(xié)調(diào)各個管理指標，同時確保技術支持的全過程性，充分考慮到技術管理的服務屬性，確保技術管理和其他管理指標能夠同步進行。在筆者與管理團隊的經(jīng)濟化管控之下，保障該案例工程技術管理的全面落地，關鍵工序內(nèi)容技術應用正確性100%，關鍵工序一次驗收合格率100%，全面達成工程管理需求，提高品質(zhì)定位。

5 結(jié)論與建議

新形勢下，房地產(chǎn)項目的機電工程施工需求逐步復雜，從技術管理的角度來看，機電工程技術體系也具有差異化強、革新速度快的特點，顯然當下有相當一部分機電工程技術管理體系并不適用于新形勢房地產(chǎn)項目的管理工作。本文從多個角度明確了房地產(chǎn)項目機電工程技術管理的若干問題，在實際工程項目開展過程中也應當結(jié)合項目的具體需求，確保各個影響因素的全面統(tǒng)籌。實際上本文所提出的一系列管理對策和優(yōu)化形式是具有一定局限性的，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有諸多優(yōu)秀的學者做出了更為深入的研究，旨在從多個角度豐富行業(yè)理論框架，為房地產(chǎn)行業(yè)的高品質(zhì)發(fā)展賦能。