發(fā)展REITs要以黨的二十大精神為重要價(jià)值取向

呼和

(國(guó)家發(fā)展改革委投資司投融資處，北京 100824)

改革越深入，價(jià)值取向越重要。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(R E I T s)發(fā)展到今天，總體成效顯著，各方評(píng)價(jià)積極，但關(guān)鍵問(wèn)題探索改革也進(jìn)入深水區(qū)。黨的二十大報(bào)告明確的一些原則，是發(fā)展REITs應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期堅(jiān)持的價(jià)值取向，更應(yīng)當(dāng)是關(guān)鍵決策時(shí)在天平一側(cè)加上的重要砝碼。改革道路上，應(yīng)始終堅(jiān)持這些重要原則，犯其至難、圖其至遠(yuǎn)，堅(jiān)持做困難但正確的事，推進(jìn)REITs健康發(fā)展，有效防治各類金融風(fēng)險(xiǎn)。

一、發(fā)展REITs要把著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上

黨的二十大報(bào)告指出，“堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，推進(jìn)新型工業(yè)化，加快建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)、質(zhì)量強(qiáng)國(guó)、航天強(qiáng)國(guó)、交通強(qiáng)國(guó)、網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)、數(shù)字中國(guó)……構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系”“健全資本市場(chǎng)功能，提高直接融資比重”。

(一)REITs有利于盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

投資是擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要結(jié)合點(diǎn)，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。?dāng)前，受內(nèi)外部因素影響，地方政府投資能力有限，民間投資積極性有待進(jìn)一步提高，投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨一定壓力。同時(shí)，經(jīng)過(guò)多年投資建設(shè)，我國(guó)建成了一大批優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，形成一筆巨大的實(shí)體經(jīng)濟(jì)財(cái)富。

把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，合理擴(kuò)大有效投資，就需要“兩條腿”走路，在保持新增投資力度的同時(shí)，下大力氣在存量資產(chǎn)盤活上想辦法、做文章，促進(jìn)打通“資產(chǎn)-資金-投資-資產(chǎn)”的良性循環(huán)，增強(qiáng)投資對(duì)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵性作用，增強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)的內(nèi)生動(dòng)力和可靠性。

REITs是與投資、與實(shí)體經(jīng)濟(jì)聯(lián)系最緊密的金融產(chǎn)品。作為權(quán)益性融資、直接融資，REITs不僅可以打通投資的規(guī)范退出渠道，縮短投資回收周期，優(yōu)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)模式，降低企業(yè)杠桿率，回收資金，還可以直接支持國(guó)家重大戰(zhàn)略、“十四五”規(guī)劃102項(xiàng)重大工程、新基建、“雙碳”和社會(huì)民生等重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)，夯實(shí)制造業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系，進(jìn)一步完善儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化機(jī)制，助力實(shí)現(xiàn)中國(guó)式現(xiàn)代化，意義重大、影響深遠(yuǎn)?？梢哉f(shuō)，推動(dòng)REITs更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就是推動(dòng)REITs實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

(二)基礎(chǔ)設(shè)施REITs現(xiàn)行政策已對(duì)支持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)提出明確要求

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，探索形成了一系列支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。在回收資金使用上，國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱958號(hào)文)明確，試點(diǎn)范圍包括交通、新能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)環(huán)保、新基建、保障性租賃住房等實(shí)體經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域，盤活后90%以上的凈回收資金應(yīng)當(dāng)用于在建或新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)，形成資金在實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)的良性循環(huán)，切實(shí)避免金融脫實(shí)向虛、金融體系“自我循環(huán)”和資金“空轉(zhuǎn)”。而且，新項(xiàng)目必須符合國(guó)家鼓勵(lì)方向，不支持“兩高一低”等負(fù)面清單項(xiàng)目，確保形成精準(zhǔn)有效投資。在風(fēng)險(xiǎn)防控上，為防止可能出現(xiàn)的個(gè)別企業(yè)“甩包袱”、套現(xiàn)跑路等問(wèn)題，958號(hào)文對(duì)項(xiàng)目權(quán)屬、土地使用、可轉(zhuǎn)讓性、運(yùn)營(yíng)收益、資產(chǎn)規(guī)模、擴(kuò)募能力等基本條件提出明確要求，有效保障了資產(chǎn)質(zhì)量水平。在資金支持上，為引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤活國(guó)有存量資產(chǎn)，國(guó)家發(fā)展改革委專門設(shè)立中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)，對(duì)采用基礎(chǔ)設(shè)施REITs等方式盤活存量資產(chǎn)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展的項(xiàng)目給予資金支持，實(shí)實(shí)在在調(diào)動(dòng)了盤活存量資產(chǎn)積極性。在政策框架上，基礎(chǔ)設(shè)施REITs已逐步形成了“十四五”規(guī)劃、《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)19號(hào)文)、《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)40號(hào)文)為“一體”，國(guó)家發(fā)展改革委958號(hào)文和中國(guó)證監(jiān)會(huì)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》等為“兩翼”的政策框架，充分體現(xiàn)了發(fā)展改革和證券監(jiān)管、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合。

(三)發(fā)展REITs應(yīng)更加注重把著力點(diǎn)放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展上

一是更加注重調(diào)動(dòng)原始權(quán)益人積極性。原始權(quán)益人是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要代表。建議在立法和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)原始權(quán)益人積極性，使原始權(quán)益人愿意拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行REITs。比如，在組織形式上，可考慮按實(shí)質(zhì)重于形式的原則，通過(guò)適當(dāng)制度安排，增加原始權(quán)益人影響力，更好發(fā)揮原始權(quán)益人的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和產(chǎn)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。在收益率上，合理把握項(xiàng)目預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流分派率要求，鼓勵(lì)更多原始權(quán)益人參與存量資產(chǎn)盤活。

二是更加注重合理使用回收資金。發(fā)行REITs的回收資金除用于新增項(xiàng)目投資外，還可考慮增加用于再次盤活其他存量資產(chǎn)的內(nèi)容和比例，允許安排到其他存量資產(chǎn)盤活所需的必要資金用途，實(shí)現(xiàn)從一種盤活到另一種盤活的良性循環(huán)。比如，此前已經(jīng)有部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目通過(guò)“PPP+REITs”，在不同階段實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)的兩次盤活，不僅吸引了社會(huì)資本，增加了有效投資，也提高了存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率。

三是更加注重規(guī)范社會(huì)資本發(fā)展。2021年REITs市場(chǎng)建立后，開(kāi)始吸引更多社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，涌現(xiàn)出了Pre-REITs基金等新的投資形式。建議加快完善引導(dǎo)各類基金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的制度政策，讓相關(guān)基金通過(guò)加大投入，改善存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理效果，真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)空為滿、變閑為忙、扭虧為盈，或規(guī)范投資新項(xiàng)目建設(shè)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造實(shí)實(shí)在在的價(jià)值，再“心安理得”地實(shí)現(xiàn)退出。避免以REITs上市溢價(jià)套利、“賺快錢”為主要目的的投機(jī)行為，遏制產(chǎn)業(yè)資本金融化、泡沫化，防止資本無(wú)序擴(kuò)張。

四是更加注重項(xiàng)目管理合規(guī)性。REITs以項(xiàng)目為單位上市。項(xiàng)目管理程序是經(jīng)多年投融資體制改革形成的一整套成熟體系，體現(xiàn)了從國(guó)家戰(zhàn)略、規(guī)劃、政策到項(xiàng)目，自上而下、一以貫之的實(shí)體經(jīng)濟(jì)管理體系。按項(xiàng)目管理程序辦事，就是按實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，就能使項(xiàng)目做到符合國(guó)家鼓勵(lì)方向、符合高質(zhì)量發(fā)展要求。因此，建議相關(guān)部門堅(jiān)持靠前服務(wù)，幫助擬發(fā)行REITs的項(xiàng)目完善規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、審批(核準(zhǔn)、備案)、轉(zhuǎn)讓限制解除等關(guān)鍵手續(xù)，探索開(kāi)展ESG評(píng)價(jià)、堅(jiān)持綠色發(fā)展和履行社會(huì)責(zé)任，更好控制各類風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)REITs更高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

二、發(fā)展REITs要堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想

黨的二十大報(bào)告指出，“中國(guó)式現(xiàn)代化是全體人民共同富裕的現(xiàn)代化……堅(jiān)持把實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往作為現(xiàn)代化建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)”“不斷實(shí)現(xiàn)發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享，讓現(xiàn)代化建設(shè)成果更多更公平惠及全體人民”。

(一)REITs要塑造的是以人民為中心、使長(zhǎng)期和價(jià)值投資者獲得合理回報(bào)的金融產(chǎn)品

REITs的收益屬于底層不動(dòng)產(chǎn)的“租金”性質(zhì)的收入，而且?guī)в袕?qiáng)制分紅機(jī)制，具備門檻較低、收益相對(duì)穩(wěn)定、流動(dòng)性較好等特點(diǎn)。每一筆產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金收入、每一筆高速公路過(guò)路費(fèi)等，都是REITs投資者的主要收益來(lái)源，再加上產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)增值，REITs比一般制造業(yè)收入或產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的收入更加穩(wěn)定、更可預(yù)期、波動(dòng)更小。

REITs作為公募產(chǎn)品，人民群眾是主要投資者之一。很多機(jī)構(gòu)投資者穿透來(lái)看也都是公眾儲(chǔ)蓄或個(gè)人投資。個(gè)人只要購(gòu)買最低數(shù)百元的REITs，就能投資以往想投而投不了的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目。而且，REITs被認(rèn)為是股票、債券、現(xiàn)金之外的第四大類資產(chǎn)，與其他資產(chǎn)相關(guān)系數(shù)較低。與REITs相比，股票波動(dòng)相對(duì)更大、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更高、研究難度更大，對(duì)廣大普通投資者而言收益并不確定。因此，REITs在很多國(guó)家被視為家庭投資理財(cái)?shù)闹匾ぞ?，但?guó)內(nèi)投資者相對(duì)知之甚少。

REITs作為共享項(xiàng)目發(fā)展成果和家庭投資理財(cái)?shù)闹匾?，如果設(shè)計(jì)合理、監(jiān)管到位，可以使群眾獲得相對(duì)平穩(wěn)持續(xù)的現(xiàn)金回報(bào)，不僅有助于提升居民財(cái)產(chǎn)性收入，助力實(shí)現(xiàn)共同富裕，也是貫徹共享發(fā)展理念的生動(dòng)體現(xiàn)。截至11月17日，已上市的21單基礎(chǔ)設(shè)施REITs收盤價(jià)與發(fā)行價(jià)相比平均漲幅約20%，初步體現(xiàn)了產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。

(二)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)在投資者保護(hù)和市場(chǎng)培育上開(kāi)展了一系列工作

為實(shí)現(xiàn)中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品定位，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)已探索實(shí)施了一系列辦法舉措。在投資者保護(hù)上，REITs投資價(jià)值高不高，擴(kuò)募效果好不好，底層資產(chǎn)的質(zhì)量是核心。國(guó)家發(fā)展改革委收到項(xiàng)目后，對(duì)項(xiàng)目是否符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)制度等提出意見(jiàn)，并委托咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)嚴(yán)格把關(guān)底層資產(chǎn)質(zhì)量，請(qǐng)部分行業(yè)專家“背靠背”進(jìn)行評(píng)估，在職責(zé)范圍內(nèi)盡最大努力減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。在信息披露上，國(guó)家發(fā)展改革委向中國(guó)證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目時(shí)，建議項(xiàng)目對(duì)可能影響投資判斷的關(guān)鍵信息作出公開(kāi)披露，包括原始權(quán)益人對(duì)材料真實(shí)有效性的承諾函、促進(jìn)項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的保障措施、有關(guān)法律意見(jiàn)書等，切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)公開(kāi)監(jiān)督，保護(hù)投資者權(quán)益。在市場(chǎng)培育上，2022年初，國(guó)家發(fā)展改革委舉辦“REITs在路上”系列宣傳普及活動(dòng)之一——“學(xué)REITs迎新春 為鄉(xiāng)村孩子愛(ài)加餐”全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs公益知識(shí)競(jìng)賽，分為初級(jí)和專業(yè)兩個(gè)賽道，在線開(kāi)展競(jìng)賽答題，得到54萬(wàn)人次響應(yīng)參與，起到了較好的宣傳普及作用。

(三)發(fā)展REITs應(yīng)堅(jiān)持以人民為中心、主要服務(wù)于長(zhǎng)期和價(jià)值投資者

一是堅(jiān)持做好投資者教育和市場(chǎng)培育。建議多渠道采取通俗易懂、化繁為簡(jiǎn)的方式，幫助公眾投資者正確理解REITs的產(chǎn)品特性和潛在風(fēng)險(xiǎn)，讓群眾廣泛了解到有REITs這種產(chǎn)品，知道投、愿意投、懂得怎么投。引導(dǎo)投資者正確認(rèn)識(shí)REITs中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品定位，既不能想著一夜暴富，也不能覺(jué)得高枕無(wú)憂，深入培育理性投資者。引導(dǎo)各類投資者利用信息披露的制度優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目估值、運(yùn)營(yíng)治理、分紅計(jì)算等進(jìn)行充分有效監(jiān)督。

二是堅(jiān)持把關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量。做好投資者保護(hù)，核心是選好資產(chǎn)。建議對(duì)首發(fā)和擴(kuò)募項(xiàng)目質(zhì)量堅(jiān)持做好嚴(yán)格把關(guān)，從源頭上加大金融風(fēng)險(xiǎn)防治力度。對(duì)為發(fā)行REITs而臨時(shí)調(diào)增租金單價(jià)等增加現(xiàn)金流、過(guò)度“包裝”項(xiàng)目、不可持續(xù)的行為，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。同時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)資料造假和虛增收益等行為，即予以堅(jiān)決打擊，提高違法違規(guī)成本，做到覆蓋嚴(yán)密、協(xié)調(diào)順暢、責(zé)罰到位，保護(hù)長(zhǎng)期價(jià)值投資者參與積極性。

三是堅(jiān)持簡(jiǎn)化產(chǎn)品邏輯。REITs的優(yōu)勢(shì)之一，是產(chǎn)品邏輯簡(jiǎn)單明確，估值方法簡(jiǎn)潔清晰。邏輯復(fù)雜，讓投資者看不清楚、想不明白，必然不利于產(chǎn)品發(fā)展和市場(chǎng)建設(shè)。比如，基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市項(xiàng)目大體可分為產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)兩類。不論首發(fā)還是擴(kuò)募，建議在沒(méi)有論證清楚估值邏輯、存續(xù)期限等問(wèn)題之前，先堅(jiān)持將同一類型資產(chǎn)裝入同一只REITs，暫不混裝兩類資產(chǎn)，避免產(chǎn)品邏輯復(fù)雜、提高投資者判斷難度，影響REITs邏輯簡(jiǎn)單直接的優(yōu)勢(shì)。

四是堅(jiān)持優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理。REITs發(fā)行后，底層資產(chǎn)在存續(xù)期還要繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。群眾不僅是REITs的投資者，也是底層資產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象?；A(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目公共屬性較強(qiáng)，往往為群眾提供交通、住房租賃、供水供電等公共服務(wù)，部分項(xiàng)目還涉及公共產(chǎn)品定調(diào)價(jià)管理，關(guān)系資產(chǎn)和投資兩端的廣泛主體，涉及千家萬(wàn)戶，牽一發(fā)而動(dòng)全身。建議在優(yōu)化完善運(yùn)營(yíng)管理制度時(shí)，不僅要做好原始權(quán)益人、基金管理人等的權(quán)責(zé)利平衡，也需更好照顧到資產(chǎn)的服務(wù)群體和服務(wù)質(zhì)量。

三、發(fā)展REITs要具有基于國(guó)情的中國(guó)特色

黨的二十大報(bào)告指出，要“堅(jiān)定道路自信、理論自信、制度自信、文化自信”“中國(guó)的問(wèn)題必須從中國(guó)基本國(guó)情出發(fā)，由中國(guó)人自己來(lái)解答”“既不能刻舟求劍、封閉僵化，也不能照抄照搬、食洋不化”。

(一)REITs要厚植國(guó)情實(shí)際才更具生命力

改革開(kāi)放40多年來(lái)，我國(guó)不斷堅(jiān)持和完善中國(guó)特色的社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度，在國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資項(xiàng)目管理、國(guó)資監(jiān)管、金融管理等法規(guī)制度方面，在發(fā)展階段、經(jīng)濟(jì)總量、投資結(jié)構(gòu)、存量資產(chǎn)等國(guó)情實(shí)際方面，與其他國(guó)家存在很大差異。

R E I T s屬于舶來(lái)品。美國(guó)上世紀(jì)60年代最早推出REITs，目前全球40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)已推出相關(guān)制度，普遍經(jīng)歷了一系列立法和政策的長(zhǎng)期調(diào)整過(guò)程。很多制度規(guī)定和產(chǎn)品發(fā)展，都是適應(yīng)當(dāng)?shù)匦枰?、根?jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際、隨當(dāng)?shù)卣咦冞w而形成的。比如，在上世紀(jì)80年代的美國(guó)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息與房地產(chǎn)融資缺口的不斷擴(kuò)大，高分紅、高杠桿的抵押型REITs產(chǎn)品一度野蠻生長(zhǎng)，而后資金鏈斷裂又迅速衰落，權(quán)益型REITs則一路發(fā)展壯大。1不同國(guó)家地區(qū)、不同歷史階段的經(jīng)驗(yàn)無(wú)法簡(jiǎn)單復(fù)制。

因此，發(fā)展REITs必須牢牢把握制度國(guó)情、實(shí)踐國(guó)情，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中最本質(zhì)、最精華的部分，打造有國(guó)情特色的中國(guó)版REITs。完全生搬硬套其他國(guó)家的理論和做法，只會(huì)造成水土不服，阻礙REITs發(fā)展。只有一切從實(shí)際出發(fā)，探索好、總結(jié)好、使用好中國(guó)實(shí)踐，著眼解決REITs發(fā)展中的實(shí)際問(wèn)題，才能有效提升我國(guó)REITs的生命力，實(shí)現(xiàn)REITs的中國(guó)化時(shí)代化，助力構(gòu)建新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義的金融體系、體制和機(jī)制。

(二)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成功推出主要得益于堅(jiān)持了國(guó)情實(shí)際和中國(guó)特色

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的成功推出，是依托中國(guó)實(shí)際、解決中國(guó)問(wèn)題的典型案例。在改革路徑上，試點(diǎn)堅(jiān)持先聚焦基礎(chǔ)設(shè)施、再研究其他不動(dòng)產(chǎn)，先推出具體項(xiàng)目、再推動(dòng)政策配套，先確保合法、再推動(dòng)修法等實(shí)施路徑，找到了公募REITs的突破口，從首批項(xiàng)目評(píng)估到正式上市僅用234天，創(chuàng)造了中國(guó)速度。在土地使用上，我國(guó)土地屬于國(guó)家或集體所有，企業(yè)只有通過(guò)劃撥、出讓、租賃、土地作價(jià)出資或入股、從第三方購(gòu)買等方式獲得土地使用權(quán)，其中出讓又包括招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式。試點(diǎn)根據(jù)不同的土地使用權(quán)獲取方式，提出了不同的項(xiàng)目要求，有效防范化解了合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。在產(chǎn)品架構(gòu)上，試點(diǎn)產(chǎn)品架構(gòu)采取“公募基金+ABS”的形式，是考慮合規(guī)性和可行性等國(guó)情下的現(xiàn)實(shí)選擇，對(duì)試點(diǎn)成功推出發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，這種安排要求REITs持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)，并且資產(chǎn)要滿足可轉(zhuǎn)讓性，這也是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)選擇必然產(chǎn)生的結(jié)果。在國(guó)資監(jiān)管上，試點(diǎn)根據(jù)REITs發(fā)行過(guò)程與進(jìn)場(chǎng)交易都具有公開(kāi)競(jìng)價(jià)、高度透明等共同特點(diǎn)，明確發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs時(shí)涉及國(guó)有產(chǎn)權(quán)非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，可按規(guī)定報(bào)同級(jí)國(guó)資監(jiān)管部門批準(zhǔn)，不需進(jìn)場(chǎng)交易，也充分體現(xiàn)了根據(jù)國(guó)情進(jìn)行改革創(chuàng)新的特點(diǎn)。

(三)發(fā)展REITs應(yīng)更加體現(xiàn)中國(guó)特色，更加貼近改革發(fā)展實(shí)際

一是以包容的態(tài)度對(duì)待改革中的問(wèn)題。比如，發(fā)行人(原始權(quán)益人)對(duì)REITs并表的情況下，對(duì)外募集金額在發(fā)行人合并報(bào)表中納入權(quán)益還是負(fù)債，行業(yè)內(nèi)有一定爭(zhēng)議。如果政策上直接認(rèn)定為負(fù)債，可能大幅挫傷企業(yè)發(fā)行REITs的積極性，不符合鼓勵(lì)盤活存量資產(chǎn)的政策導(dǎo)向。目前，相關(guān)政策法規(guī)正在持續(xù)調(diào)整和制定過(guò)程中，而且市場(chǎng)規(guī)模仍然不大。建議根據(jù)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)前期實(shí)際，在政策上暫不急于作出界定，根據(jù)后續(xù)發(fā)展再給出最終判斷，給新產(chǎn)品留出更多成長(zhǎng)完善的時(shí)間和空間。

二是以合理的節(jié)奏拓寬發(fā)行范圍。建議適時(shí)研究將以交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)(TOD)項(xiàng)目等納入REITs發(fā)行范圍，盤活更多行業(yè)領(lǐng)域存量資產(chǎn)。加快新能源、新基建、市政基礎(chǔ)設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域項(xiàng)目上市步伐，進(jìn)一步擴(kuò)大行業(yè)范圍。支持符合條件的中西部地區(qū)項(xiàng)目開(kāi)展試點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大地區(qū)范圍。支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市，有效盤活民營(yíng)企業(yè)存量資產(chǎn)。

三是以多元化的思路發(fā)展盤活存量市場(chǎng)。存量資產(chǎn)有多種盤活方式，包括公募和私募、偏股和偏債等不同類型。比如，有的項(xiàng)目采取類REITs、資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)抵押資產(chǎn)支持證券等方式進(jìn)行盤活，結(jié)構(gòu)更加簡(jiǎn)單，盤活更加高效便捷。而且，私募產(chǎn)品僅面向機(jī)構(gòu)投資者，投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力相對(duì)更強(qiáng)，可適度把握資產(chǎn)篩選標(biāo)準(zhǔn)。因此，建議可多措并舉加快發(fā)展多層次的盤活存量工具，進(jìn)一步提高存量資產(chǎn)盤活效率。

四是以勇于擔(dān)當(dāng)?shù)木窦哟笳咧С至Χ?。建議進(jìn)一步提高審核效率，規(guī)范項(xiàng)目申報(bào)受理流程，明確受理、回復(fù)等審核時(shí)限，做好靠前服務(wù)。進(jìn)一步研究出臺(tái)稅收細(xì)化支持政策，對(duì)發(fā)行REITs給予合理征稅。推動(dòng)相關(guān)部門出臺(tái)項(xiàng)目歷史文件或證照缺失、轉(zhuǎn)讓限制解除等的具體處理細(xì)則，解決盤活存量中的實(shí)際困難。制定出臺(tái)有中國(guó)特色的REITs法律法規(guī)，在審慎監(jiān)管前提下開(kāi)展金融創(chuàng)新，防止“把權(quán)力交給市場(chǎng)”變成“把風(fēng)險(xiǎn)交給市場(chǎng)”。

我國(guó)的REITs是新生事物，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。機(jī)遇在于，立法和長(zhǎng)效機(jī)制設(shè)計(jì)剛剛起步，REITs的可塑性極強(qiáng)，需要我們倍加珍惜改革機(jī)遇，真正樹(shù)立起實(shí)體和金融結(jié)合的典范，畢竟隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)日趨完善，這種意義重大、國(guó)際已發(fā)展成熟、國(guó)內(nèi)仍方興未艾的產(chǎn)品已為數(shù)不多；而挑戰(zhàn)在于，如何在國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與國(guó)情實(shí)踐中找到一條光明大道，還存在一系列亟待解決的困境難題，需要守正創(chuàng)新、探索前行。這里要守的“正”，就應(yīng)當(dāng)是黨的二十大報(bào)告中提出的一系列重要的價(jià)值取向。牢牢把握這些價(jià)值取向，我國(guó)REITs的發(fā)展才能更健康、更持續(xù)、更有生命力。 ■

注釋

※ 本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在單位意見(jiàn)。

1. 參見(jiàn)韓志峰, 張崢, 等. REITs：中國(guó)道路[M]. 北京: 人民出版社，2021.