淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及應對舉措

文／陳敏 廣西中旭房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 廣西南寧 530000

引言：

在我國國民經(jīng)濟發(fā)展的過程當中，房地產(chǎn)一直以來都是支柱性的產(chǎn)業(yè)，對于國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展有著非常重要的影響。但在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)在日常發(fā)展的過程當中也不可避免的會受到銷售下滑、供應量趨緊等帶來的影響，使得企業(yè)在運作當中面臨著較大的資金壓力。在現(xiàn)階段，應該對資金管理工作不斷的進行加強，提高管理的效率，對風險進行防范，達到理想當中最佳的企業(yè)發(fā)展效果。

1、房地產(chǎn)資金管理的概述

房地產(chǎn)企業(yè)是一種比較典型的對資金使用程度較為密集的企業(yè)[1]。在資金運用的過程當中主要包含著投資風險較大、占用時間較長、資金占用量較多的特點。在不同階段下，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面也呈現(xiàn)出不同的需要。如，在開發(fā)階段，在獲取土地使用權以及拆遷補償，會對承包立項工作進行開展，在這一階段依賴企業(yè)實現(xiàn)自行資金籌措。在項目進入到實質開發(fā)這樣的階段，證件補辦齊全，資金投入達到特定比例，資金來源逐漸朝著貸款或外來資金進行傾向，也對資金管理這項工作提出了更高層次的要求。在取得預售證之后，通過房款銷售，資金會逐漸實現(xiàn)回流，資金管理需要從原本的投入逐漸的轉化為回收階段。在不同的階段下，資金管理這項工作都會展現(xiàn)出不同的特點。所以，在資金管理這項工作當中一定要結合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況、不同階段來實現(xiàn)對各個階段資金的有效管理和控制。從而達到理想當中最佳的企業(yè)發(fā)展效果，讓資金價值能夠得到最大化的發(fā)揮。

2、房地產(chǎn)資金管理的重要性

2.1 提高管理水平

在房地產(chǎn)企業(yè)日常運行和發(fā)展的過程當中，資金管理一直以來都是非常重要的一項工作[2]。但在傳統(tǒng)工作當中管理水平相對偏低，導致企業(yè)在日常項目推動過程當中容易陷入到資金運作風險當中。對于企業(yè)的長久和健全發(fā)展產(chǎn)生十分不利的影響。對資金進行有效的管理，會在不同階段來對資金進行控制、預測和管控。這樣就能夠在無形當中讓資金管理的質量和水平得到不斷的提高，在方法和技術的支持下讓資金管理能夠逐漸的朝著專業(yè)化、現(xiàn)代化的方向不斷前進，達到理想當中最佳的管理目標和效果。

2.2 防范資金風險

對資金管理這項工作有效的進行加強，能夠讓企業(yè)在運作過程當中資金使用時不斷的降低風險[3]。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運作的過程當中，會出現(xiàn)風險與債務無法按期償還或者資金運作時預算和實際情況之間不符，導致企業(yè)在資金運用的過程中面臨著諸多的風險。通過在不同階段下資金管理工作的有效開展，能夠更好的迎合企業(yè)實際情況，對收支計劃進行編制，對資金可能出現(xiàn)的一些風險和支付危機進行提前發(fā)現(xiàn)，在此基礎上及時應對。這樣就能夠使企業(yè)內部資金運轉過程當中的風險得到最大化的降低，達到理想當中最佳的運營效果。

2.3 推動企業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲取到更加持續(xù)、健康的發(fā)展，就一定不能脫離資金方面的支持，只有在資金方面做到有效運作，才能夠讓房地產(chǎn)相關企業(yè)獲取到持續(xù)和長遠的發(fā)展。所以，在現(xiàn)階段，在資金管理過程當中，就能夠更好的對資金進行約束和規(guī)范，保障資金在關鍵之處進行運用，讓資金在運作質量和運用效率方面都得到大幅度的提高，讓企業(yè)獲取到更多經(jīng)濟效益。這樣就能夠輔助企業(yè)日常發(fā)展戰(zhàn)略計劃的實現(xiàn)，推動企業(yè)獲取到健康持續(xù)的發(fā)展，讓企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下展現(xiàn)資金實力。

3、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

3.1 意識淡薄

從目前的實際情況上看，之所以在資金管理方面比較薄弱，存在形式主義，與房地產(chǎn)企業(yè)管理者在資金管理方面意識比較淡薄有著非常大的關聯(lián)性[4]。房地產(chǎn)企業(yè)在日常運作的過程當中雖然能夠懂得資金的重要性，并能夠通過多元化的渠道來對資金進行聚集和籌措，但是在項目投入之后卻嚴重缺乏管理意識，在資金管理和使用的過程當中存在著不夠到位的情況。這樣就會降低資金利用率，無法對資金的價值進行展現(xiàn)。假如只是將聚焦點放置在工程進度、營銷以及銷售業(yè)績方面，就會使得資金管理這項工作處在形式主義上，很難達到理想當中最佳的管理效果。

3.2 來源單一

和其他企業(yè)不同，房地產(chǎn)這類型的企業(yè)對于資金方面的需求往往更大[5]。無論是在人員工資、材料購買、還是在保險金的繳納或者土地的征用上都需要充足的資金，流動性比較大，但變現(xiàn)周期較長，有可能會出現(xiàn)兩三年的情況。所以，在資金籌集方面一定不能由企業(yè)自身承擔，而是應該向外不斷的實現(xiàn)資金籌集。但是從當前的實際情況上看，很多企業(yè)在資金籌集能力方面比較薄弱，只是一味的向銀行來貸款，資金渠道比較單一，容易在日常項目推動和運營過程當中出現(xiàn)資金斷裂的情況。使得房地產(chǎn)逐漸的走向深淵，使得企業(yè)在資金管理過程當中面臨著巨大的資金風險。

3.3 忽略風險

房地產(chǎn)企業(yè)由于對資金方面的需求是比較大的，在資金運作的過程當中也不可避免的會存在著資金風險[6]。假如企業(yè)并未針對于風險來對管控手段進行運用，有可能就會導致企業(yè)逐漸的走入到深淵。在現(xiàn)階段，大多數(shù)的企業(yè)在資金獲取的過程當中都以銀行貸款為主，假如缺乏風險方面的管控意識，在資金發(fā)放和使用的過程當中缺乏管理和預算。這樣就會導致投入及收入不成正比，無法達到良好的未來效益，導致資金方面無法回流，對于企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較為嚴重的制約作用。如企業(yè)資金籌措存在問題、使用計劃不科學、管控體系和制度規(guī)范不健全等使得企業(yè)資金存在諸多的隱患和風險。

3.4 監(jiān)督不足

在企業(yè)日常運行和發(fā)展的過程中，資金往往是企業(yè)命脈，一定要對資金進行計劃的制定、流向的監(jiān)督、回流的控制，才能夠避免企業(yè)運行或項目推動中資金流量和鏈條出現(xiàn)斷裂的情況。但從目前的實際情況上看，很多企業(yè)在運作時在對資金流方面都嚴重的缺乏細致和謹慎的監(jiān)督流程，很難對資金的流向和動態(tài)準確的進行把控，其中的問題和漏洞較多，導致資金在運轉的過程中面臨著一定的風險，嚴重時可能會對企業(yè)的發(fā)展造成不可挽回的損害。

4、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對策研究

4.1 深化管理意識，理論指導行為

對資金進行良好的管理，往往是新時期下房地產(chǎn)企業(yè)不斷的提高自身市場競爭力非常重要的一項內容和前提。要想在新時期的市場環(huán)境下占據(jù)一席之地，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，就一定要對資金方面的管理工作有效的進行落實。這樣就能夠更好的展現(xiàn)出自己的優(yōu)勢和實力，讓資金風險得到降低。

例如，首先，領導層面應該對業(yè)務知識不斷的進行學習，應該深刻的懂得在企業(yè)日常運作和發(fā)展過程當中資金管理所具備的重要性和價值?？梢詫σ恍┕芾硐嚓P制度比較完善的企業(yè)進行經(jīng)驗的借鑒學習，參觀學習。其次，應該面向資金管理，積極建立完善性的制度，特別是對于一些底層資金，一定要明確管理方式，從細微之處作為入手點來使得資金管理完善性的體系得到逐步建立，包含資金來源、流向調查、貸款利率等等，更好的對資金當前的運行和周轉狀況了如指掌。通過對管理制度的積極建立，各類行為起到一個規(guī)范和約束的作用。最后，企業(yè)管理者應該針對于資金定期開展匯報、總結、處理、統(tǒng)計等工作，對資金流向以及后期收獲進行掌握，對企業(yè)本身的持續(xù)發(fā)展起到良好的保障。

4.2 創(chuàng)新融資渠道，擴展資金來源

房地產(chǎn)在項目推動過程當中，對于資金方面的需求量是比較大的。所以，在新時期的背景下，一定要不斷的追求融資方式的創(chuàng)新，也讓資金來源得到擴展，從而達到理想當中最佳的資金管理的效果。

例如，假如企業(yè)日常資金來源渠道比較單一，處在停滯狀態(tài)下就會導致企業(yè)無法快速獲取到新的資金，資金鏈一旦斷裂，有可能會導致企業(yè)遭受不可挽回的傷害和損失。所以，在新時期的背景下，一定要不斷的對融資方式進行創(chuàng)新。如，除了向多家銀行進行貸款之外，應該和其他先進企業(yè)之間共同建造、共同合作。通過利潤共同分享的方式來對風險進行共同分擔，讓資金來源能夠得到進一步的擴寬。在這樣的模式下，一旦在項目推動和日常運行的過程當中出現(xiàn)資金斷裂的風險，就可以快速的、多渠道的對資金進行籌集，來對問題和矛盾進行解決。通過這樣的方式能夠讓企業(yè)在日常運行的過程當中始終處在一個比較平穩(wěn)和安全的狀態(tài)，從而達到理想當中最佳的管理效果，讓管理的目的得到達成。

4.3 注重風險管控，保障資金安全

在面對資金管理這項工作當中，一定要對風險管控工作良好的進行開展。這樣能夠及時的對一些風險進行有效的管控，達到理想當中最佳的風險降低的效果。

例如，房地產(chǎn)這一企業(yè)對于資金方面的需求量比較大，資金風險是不可規(guī)避的。一般情況下，在貸款時，銀行往往會結合企業(yè)當前的資料來對風險評估工作進行開展，在達到合格標準之后才能夠對資金進行發(fā)放。所以，對于企業(yè)本身而言，一定要不斷的在資金管理方面加強風險管控方面的意識，做到防患未然，從而為企業(yè)的發(fā)展提供良好的保障。比如，企業(yè)應該在日常運作當中立足資金流入這一階段就對良好的管控健全機制進行建立，對于資金風險時刻排除。如，在項目投資時，一定要對項目情況進行預先調查，對銷售情況進行預測，加大對項目可行性方面的分析。在工程建設過程當中，應該加大資金管控力度和管理力度，避免出現(xiàn)一些低質量材料、貪污腐敗等情況，讓工程質量得到保障。通過這樣的方式能夠將風險管控意識穿插在每一個階段和環(huán)節(jié)當中，實現(xiàn)對資金方面嚴格的跟蹤、管理和預算。

4.4 重視促銷管理，實現(xiàn)快速回流

在新時期的背景下，去庫存相關政策正在持續(xù)的發(fā)展和推動的過程中。所以迎合時代發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在日常運行的過程中為了快速的實現(xiàn)資金的回流，避免資金流的斷流現(xiàn)象，也應該將更多的關注度放置在促銷管理上。對于長時間為銷售的樓盤對促銷活動進行開展，實現(xiàn)資金快速回流。

例如，為了避免未銷售樓房積壓情況的出現(xiàn)，保障資金可以快速回流，應該開展相關的促銷優(yōu)惠活動，對銷售額的增長起到一個有效的刺激的作用?？梢杂闲聲r期下的發(fā)展趨勢，嘗試運用廣告新媒體、網(wǎng)絡營銷等手段進行宣傳，對未銷售的樓盤在保障權益的前提下進行售賣，使得客戶維度得到持續(xù)的增強。此外，也可以面向市場環(huán)境，嘗試著聘請專業(yè)素質比較高的營銷專業(yè)隊伍，可以對電子商務相關平臺進行運用使得銷售的廣度和寬度得到持續(xù)的擴大，保障樓房庫存比例能夠得到持續(xù)的降低，快速的實現(xiàn)資金方面的回籠，保障資金流得到有效和合理的運作，使得企業(yè)在資金效率和質量方面得到持續(xù)的增強和提升，保障資金鏈更加穩(wěn)定，使得資金管理成效得到持續(xù)的增強。

4.5 做好監(jiān)督激勵，營造良好環(huán)境

在資金管理這項工作開展的過程當中，一定要對激勵和監(jiān)督工作良好的進行開展。這樣能夠為日常資金管理這項工作創(chuàng)造一個良好的外部空間環(huán)境，從而達到理想當中最佳的管理效果。

例如，應該針對于資金構建良好的激勵和監(jiān)督制度。在制度構建和落實的過程當中對不同的細節(jié)和環(huán)節(jié)進行細化，對資金方面的有效管理和監(jiān)督工作進行落實。比如，項目部在日常當中應該針對于資金的實際使用情況進行總結，可以每天開展總結工作；每周對資金使用情況進行總結報告。這樣能夠便于管理者更好的對資金整體動態(tài)進行全面的觀察分析，來對資金運營過程當中可能存在的一些問題和波動點進行觀察。在此過程當中，對于一些做的比較好的員工，可以采取獎勵措施。從而保障數(shù)據(jù)分析更加全面和精準，使決策更具備可行性。這樣就能夠在無形當中對資金回流的方式進行選擇，有助于整體資金運作效率的進一步加強。

4.6 加強項目研究，開展資金籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)當中，之所以對資金方面的需求量比較大，與投資項目之間有著非常密切的聯(lián)系。通常情況下，資金大多數(shù)都會投放在項目當中。所以，一定要對項目本身的可行性進行準確的研究和分析。假如在項目投資的過程當中出現(xiàn)決策失誤的情況，就會為企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。

例如，在對項目進行投資之前，一定要對可行性進行論證和調查，對行業(yè)當前發(fā)展前景進行關注。在對項目進行評審時，一定要做到專業(yè)化和科學化，應該重點對項目投資當前的資金來源、方式、規(guī)模、目標、收益和風險等等進行客觀掌握。在此過程當中，作為企業(yè)，一定要將資金管理這項工作不斷的融合到其中，從研究開始就對工作進行開展，在工作當中結合項目開發(fā)規(guī)模以及技術經(jīng)濟相關指標來對資金使用數(shù)量和投資成本進行客觀確定。在這之后，結合項目開發(fā)不同階段下對于資金方面的需求對統(tǒng)籌規(guī)劃工作進行開展，保證資金在運營的過程當中具備著一定的預先性，保障資金成本投入更加合理，讓項目開發(fā)變得更加順利，從而達到理想當中最佳的活動效果。

4.7 制定使用計劃，保證科學合理

在資金使用的過程當中，應該積極的制定相應健全的計劃。這樣才能夠保障資金在使用過程中目的性、目標性更強。而達到理想當中最佳的資金使用效果，讓資金價值得到最大化的發(fā)揮。

例如，第一，一定要明確好資金需求，審批部門應該在現(xiàn)階段結合企業(yè)當前的預算情況來對預算需要進行明確，來對付款預測工作進行開展，進一步的明確資金需求，有計劃的對統(tǒng)籌工作積極的進行開展。第二，應該對層次較多的資金管理管控體系進行構建。比如，可以對這些計劃設立專職專員，對合同內容準確的進行掌握，對執(zhí)行情況加大了解，使得資金計劃審核能夠變得更加精準和合理。第三，應該對部門以及使用單位的資金往來情況全方位的進行查詢。特別是對于應收賬款，一定要不斷的進行監(jiān)督，讓企業(yè)內部在貨幣方面的供應量得到增加。對于一些超期以及未付的款項，一定要及時的對監(jiān)督工作進行開展，對資金進行及時的支付，避免企業(yè)形象受損，容易導致企業(yè)陷入到信用危機和負面影響當中。

4.8 構建管控體系，起到保障作用

在資金運用的過程當中，必不可少的會遇到各種各樣的風險。所以，在現(xiàn)階段，一定要對這些風險積極的構建管控體系。通過這樣的方式讓風險得到降低，達到理想當中最佳的風險管理效果。

例如，一方面，應該不斷的在資金管理工作當中對風險意識進行強化，保障項目投入具備著較強的可控性，實現(xiàn)對資金控制與流向的跟蹤管理，對資金風險合理的規(guī)避。另一方面，應該對風險管理相關機構進行健全，對管理職責進行明確，對資金風險相關數(shù)據(jù)信息進行收集，對市場風險、信用風險、流動風險和操作風險加以控制和識別。在指標體系的約束和管理下，迎合市場情況實現(xiàn)風險的管理，做到對于資金收回、使用和籌集情況的檢查。

4.9 規(guī)范制度建設，優(yōu)化資金管理

除了以上這幾個方面，在資金管理這項工作開展的過程當中，應該對制度建設不斷的進行規(guī)范和加強，為資金管理過程當中各個行為起到一個良好的指導和約束的作用。

例如，在新時期的背景下，作為房地產(chǎn)相關企業(yè)一定要將實際工作內部流程作為出發(fā)點，對切實可行相關管理制度進行制定，讓人員行為得到規(guī)范，讓資金得到良好運轉。如，應該對預算管理相關制度進行完善的建立，在資金管理的過程當中對預算管理大力實行，在資金使用的過程中對規(guī)定權限進行明確，讓制度在推動的過程當中執(zhí)行力更強。這樣就能夠在無形當中讓制度作用得到發(fā)揮，更好的對資金管理起到推動作用，讓資金有效管理在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運作發(fā)展中得到落實和實現(xiàn)。

結語：

總之，在新時期的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在日常運作的過程當中對資金管理這項工作加大重視是非常重要的。能夠更好的解決原本資金不足的問題和現(xiàn)象，從而達到理想當中最佳的企業(yè)發(fā)展的效果。在其中，主要可以通過深化管理意識、創(chuàng)新融資渠道、注重風險管控、加快回流資金、做好監(jiān)督激勵、加強項目研究、制定使用計劃、構建管控體系、規(guī)范制度建設。從而讓資金管理這項工作不斷的完善和優(yōu)化。