我國(guó)房地產(chǎn)稅法改革的障礙和對(duì)策

文／郭英昊 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 北京 100071

引言：

我國(guó)稅法的推行改革起步于2012年，經(jīng)過十年的發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)頗具有成效，但是在改革的過程中還存在許多的問題以及障礙。我國(guó)房地產(chǎn)的稅法經(jīng)歷了從無(wú)到有的變化，已經(jīng)有了數(shù)十年的歷史，我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)的稅法是開始于上個(gè)世紀(jì)五十年代，在建國(guó)之后的1950年，我國(guó)政務(wù)院制定了《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，其中規(guī)定，房產(chǎn)稅為開征稅的十四個(gè)稅種之一。當(dāng)前房地產(chǎn)稅隨著國(guó)家的推進(jìn)經(jīng)過了十年的運(yùn)行，房地產(chǎn)稅的改革勢(shì)在必行，但是我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)稅制的改革方面還有漫漫長(zhǎng)路要走，房地產(chǎn)稅法改革作為一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，在進(jìn)行推進(jìn)改革工作的過程中不可避免地會(huì)遇到許許多多的障礙以及困難，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅法體制尚不完善，我國(guó)稅法的設(shè)計(jì)要素以及配套的改革措施依然沒有形成完善的體系，這種狀況嚴(yán)重阻礙了社會(huì)的公平和效率，不利于我國(guó)的建設(shè)，同時(shí)在我國(guó)居民財(cái)產(chǎn)分配方面也具有很大的影響[1]。

1、房地產(chǎn)稅法改革的背景

稅法改革是依法治國(guó)必須重視的問題，依法治國(guó)必須堅(jiān)持立法先行，因此我國(guó)相關(guān)的立法機(jī)構(gòu)首要對(duì)于房地產(chǎn)的稅法進(jìn)行深入的研究，對(duì)于其稅法的法理基礎(chǔ)充分的理解，理解其財(cái)稅的理論出發(fā)點(diǎn)，并且相關(guān)部門在進(jìn)行稅法完善的是否應(yīng)當(dāng)對(duì)于在什么樣的情況下的房產(chǎn)具有征收條件，以及我國(guó)城鄉(xiāng)制度二元制如何有效的兼容，我國(guó)自2011年就是開始在上海、重慶等地進(jìn)行房地產(chǎn)稅法的改革，但是我國(guó)房地產(chǎn)稅的不完善的弊端充分暴露，其涉稅范圍比較窄、稅率低、計(jì)稅依據(jù)不合理等問題造成了其稅收效果沒有得到體現(xiàn)，沒有起到調(diào)節(jié)居民收入以及政府收入的作用，但是通過這些不能否定稅收的作用，我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收改革時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合海外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及中國(guó)特色合理制定稅法，建立相關(guān)的配套制度，促進(jìn)社會(huì)公平效率以及合理的財(cái)產(chǎn)的分配。

1.1 房地產(chǎn)稅法改革的社會(huì)背景

這些年隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化的進(jìn)程不斷加快，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開始了飛速的發(fā)展，由于人們生活水平的不斷提高，越來越多的人從農(nóng)村涌入城市，并且城市人口的增長(zhǎng)趨勢(shì)呈現(xiàn)出了每年遞增的趨勢(shì)，這種社會(huì)因素?zé)o疑刺激著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著我國(guó)居民不斷向著城市聚集，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)的稅法逐漸暴露了弊端，其房地產(chǎn)稅制征收范圍窄、免征面積多、稅率低、計(jì)稅反思不合理等問題逐漸地浮出水面。自“十二五”以來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，房?jī)r(jià)的不斷膨脹已經(jīng)成為了目前社會(huì)上關(guān)注的主要問題。一方面來說，居民向著城市遷移就伴隨著不動(dòng)產(chǎn)的買賣，房地產(chǎn)稅收和居民的生活密切相關(guān)，一套房子動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)甚至經(jīng)濟(jì)稍微好點(diǎn)的城市的房子已經(jīng)達(dá)到了幾百萬(wàn)，而房地產(chǎn)的稅收是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要來源，具有強(qiáng)制執(zhí)行的特點(diǎn)，是我國(guó)法律規(guī)定以及保護(hù)的國(guó)家財(cái)政收入。一方面房地產(chǎn)稅收設(shè)計(jì)很多的方面，比如契稅、耕地占用稅、土地增值稅等，相關(guān)稅率也都比較高。另一方面房地產(chǎn)行業(yè)是一種非常暴利的行業(yè)，很多企業(yè)以及金融大咖都在涉足房地產(chǎn)企圖從中分一分利，而房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的利益升值空間，因此一定要通過稅收來調(diào)整差價(jià)，避免我國(guó)貧富差距的不斷加大[2]。

1.2 房地產(chǎn)稅法改革的經(jīng)濟(jì)背景

雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是發(fā)展的趨勢(shì)不容樂觀，我國(guó)人口基數(shù)大，為我國(guó)帶來了大量的廉價(jià)勞動(dòng)了，也造就了巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展得益于此。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端也逐漸的展現(xiàn)，首先就是我國(guó)勞動(dòng)力數(shù)量巨大，這就要求我國(guó)提供更多的就業(yè)崗位，造成了就業(yè)問題以及貧富差距問題等。在房地產(chǎn)行業(yè)，由于在二十世紀(jì)以來“購(gòu)房熱”的到來，房地產(chǎn)行業(yè)掌握著大量的資源，土地資源以及經(jīng)濟(jì)資源被閑置，全國(guó)有將近7000萬(wàn)套房子正處于閑置狀態(tài)，但是房?jī)r(jià)的不斷提升，使得我國(guó)貧富差距逐漸體現(xiàn)了出來，我國(guó)居民買得起房子的人不到全國(guó)總?cè)丝诘?0%，名下有兩套或者多套房子的人只有10%。這一切的原因就是我國(guó)的房?jī)r(jià)過高，房?jī)r(jià)不斷膨脹，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，自經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以來，我國(guó)居民收入的上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上升的速度，還有一個(gè)原因就是我國(guó)居民收入分配的不合理的社會(huì)問題。這些問題迫切需要解決。在2015年我國(guó)開始實(shí)行降低央行儲(chǔ)備金的利率來刺激我國(guó)的消費(fèi)，通過這種手段來解決我國(guó)產(chǎn)能過剩以及過高的問題，根據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)自2015年以來已經(jīng)降低了五次央行儲(chǔ)備金。同時(shí)針對(duì)房?jī)r(jià)過高的問題，我國(guó)同時(shí)也提高了住房公積金的比例，提高購(gòu)買多套房產(chǎn)的稅率等措施來解決我國(guó)房?jī)r(jià)膨脹額度問題，打破房地產(chǎn)泡沫[3]。

1.3 現(xiàn)存房地產(chǎn)稅法現(xiàn)狀

我國(guó)在十二屆全國(guó)人大常委會(huì)把房地產(chǎn)的稅法問題列入了立法規(guī)劃，以此來解決我國(guó)房?jī)r(jià)問題以及居民收入差距問題，目前正在逐步完善房地產(chǎn)稅法。但是現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)稅法的改革并不理想，在推行房地產(chǎn)改革的過程中存在這許多的障礙。首先房地產(chǎn)稅法作為直接稅，房地產(chǎn)稅的征收應(yīng)當(dāng)向著自然人征收。第二是我國(guó)各個(gè)部門以及房地產(chǎn)或者其他企業(yè)都在關(guān)心調(diào)整房地產(chǎn)稅是否會(huì)對(duì)本來就已經(jīng)低迷的樓市造成沖擊，造成我國(guó)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩。房產(chǎn)稅是我國(guó)稅收的重要部分，是我國(guó)進(jìn)行調(diào)節(jié)稅收的關(guān)鍵。在未來我國(guó)的房地產(chǎn)稅將由地方的稅務(wù)局征收，把收上來的稅全部放回給地方，促進(jìn)地方的發(fā)展。

2、我國(guó)房地產(chǎn)稅法改革遇到的障礙

納稅意味著納稅對(duì)象的經(jīng)濟(jì)資源的減少，但是有利于國(guó)家和社會(huì)的發(fā)展，稅收是我國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)的主要來源，納稅是我國(guó)每一個(gè)中國(guó)公民共同遵守的義務(wù)。而我國(guó)的房地產(chǎn)的稅法改革是在2011年“十二五”規(guī)劃提出后，在2012年開始逐漸實(shí)施稅法的改革。至今為止我國(guó)稅法的改革已經(jīng)有十年多的經(jīng)驗(yàn)，但是就目前來看我國(guó)房地產(chǎn)稅收依然存在著很多不足。我國(guó)的稅收政策在經(jīng)歷了長(zhǎng)期的摸索實(shí)踐之后，已經(jīng)初步有了進(jìn)行稅收改革的辦法，但是在進(jìn)行實(shí)踐的過程中仍然存在著非常多的問題，改革的稅收政策在重慶上海等試點(diǎn)的效果并不理想，因此并不能在國(guó)內(nèi)進(jìn)行推行，而改革過程中最大的阻力就是經(jīng)濟(jì)利益，下面就我國(guó)房地產(chǎn)稅法改革中的障礙展開討論[4]。

2.1 我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)稅法改革程序存在缺陷

從本質(zhì)上來說我國(guó)稅收的制定應(yīng)該是執(zhí)政者跟我國(guó)國(guó)情以及居民的生活水平來制定的，是具有強(qiáng)制性、無(wú)償性以及意志性的，國(guó)家的稅收受到國(guó)家的保護(hù)，關(guān)系著我國(guó)的財(cái)政收入。在開展稅收的過程中，都通過法律來進(jìn)行維護(hù)稅收的，稅收制度是要通過法律文件進(jìn)行確認(rèn)的稅收本來就是法律的一部分，但是就目前的稅收改革來看，現(xiàn)在的改革違反了改革的程序以及稅收的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)行稅法改革的時(shí)候是沒有法律作為保障的。如果在進(jìn)行稅法改革的過程中，失去了國(guó)家意志以及法律的前提，那這種納稅就失去了意義，納稅的行為就不會(huì)存在，國(guó)家的納稅也就變得不合理。從現(xiàn)階段相關(guān)稅收的法律法規(guī)以及房地產(chǎn)行業(yè)稅收的法律法規(guī)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)稅法的改革極少數(shù)是暫行條例，絕大部分是規(guī)范性規(guī)定的文件，稅收改革的過程到目前為止還沒有形成完整的法律體系。同時(shí)從另一個(gè)方面來說，前期在進(jìn)行房地產(chǎn)稅法改革試點(diǎn)工作的過程中也存在著許多的漏洞，在實(shí)行試點(diǎn)操作的過程中并沒有按照相關(guān)文件的基本原則以及注意事項(xiàng)[5]。

2.2 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)稅法建設(shè)中存在的問題

結(jié)合我國(guó)這幾年推行的我國(guó)的房地產(chǎn)稅法的改革，結(jié)合我國(guó)國(guó)情以及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，可以得出我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅法改革的過程中主要存在著以下的問題。首先就是我國(guó)房地產(chǎn)稅收的法律地位較低，許多部門對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)的稅法政策不重視，而因?yàn)槎惙ǚ审w系的地位較低，就容易造成在推行稅法改革的過程中，許多人對(duì)于稅法不重視，相關(guān)部門的認(rèn)知不夠。在2016年我國(guó)營(yíng)改政策不斷推進(jìn)的過程中，正是由于我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律體系的不重視，造成了房地產(chǎn)稅收體系中許多的問題出現(xiàn)了混亂，影響改革的進(jìn)程。第二，我國(guó)在構(gòu)建房地產(chǎn)稅收政策時(shí)，稅收體系的內(nèi)容與當(dāng)前社會(huì)的背景、我國(guó)的國(guó)情、居民的生活水平有著一定的出入，這就造成房地產(chǎn)稅法改革的進(jìn)程遇到了非常多的阻力。針對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)稅法現(xiàn)狀以及當(dāng)前階段發(fā)生的一些問題，得不到有效地解決，簡(jiǎn)單來說就是稅法體系不完善，在稅法體系中存在著許多的空白，因此必須加快構(gòu)建全面的稅法體系。第三就是房地產(chǎn)稅收流程存在缺陷，我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收時(shí)，通常是在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)進(jìn)行收取的，在保有環(huán)節(jié)征稅比較少，這就造成了我國(guó)在稅收政策的缺陷。另一方面在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的環(huán)節(jié)常常存在著重收的現(xiàn)象，我國(guó)總體的稅法比較混亂，內(nèi)部稅收和其他項(xiàng)目的收費(fèi)的混亂，一定程度上影響了我國(guó)財(cái)政的收入。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收的范圍十分的狹窄，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)居民經(jīng)濟(jì)的支柱，但是在我國(guó)的地方性財(cái)政收入中只占有一小部分。此外我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外的稅收標(biāo)準(zhǔn)不同，這種做法有違我國(guó)稅收的公平的原則。此外兩種稅收主體是造成稅收重復(fù)的根本原因，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅法改革的效果打折扣，影響了稅法宏觀調(diào)控國(guó)家經(jīng)濟(jì)的能力，其作用發(fā)揮不出來[6]。

3、房地產(chǎn)稅法改革的解決對(duì)策

3.1 房地產(chǎn)稅法基本要素設(shè)計(jì)

在進(jìn)行稅收制度的完善的過程中，首先要做的就是明確征收的對(duì)象、現(xiàn)階段我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)的稅收制度是把土地和房屋進(jìn)行分開征稅。房屋稅就是以房屋為征稅對(duì)象，土地稅又是以土地為征收對(duì)象，現(xiàn)在進(jìn)行稅收制度改革的時(shí)候，可以實(shí)行將兩者合并，使得房地產(chǎn)稅的稅制應(yīng)該以土地以及土地上的建筑同時(shí)作為征收對(duì)象。土地與建筑是不可分割的，房屋的價(jià)值正是土地的價(jià)值的體現(xiàn)，房的價(jià)值也是通過土地實(shí)現(xiàn)的，土地所在的區(qū)域的交通、經(jīng)濟(jì)等因素給房子增加了附加的價(jià)值，然而將兩者區(qū)分開來收稅同時(shí)還伴有重復(fù)收稅的狀況，因此在優(yōu)化房地產(chǎn)稅的同時(shí)可以將兩者合并為一種稅[7]。

稅收的征收界限要明確，城市、縣城、鄉(xiāng)村的征稅范圍應(yīng)當(dāng)劃定準(zhǔn)確的界限，征稅范圍的劃定確定了房地產(chǎn)稅基的大小。在劃定征收范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)把所有的房地產(chǎn)，包括集體房以及小產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的無(wú)論是自營(yíng)還是經(jīng)營(yíng)用房，部分住房區(qū)的權(quán)屬性質(zhì)，都納入征稅的范圍。但是擴(kuò)展納稅的范圍應(yīng)當(dāng)保持稅收的公平性，不能增加低收入群體的負(fù)擔(dān)，因此在進(jìn)行稅收改革時(shí)應(yīng)當(dāng)實(shí)行低稅率以及設(shè)置優(yōu)惠政策的方式來減少低收入人群的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，滿足我國(guó)人民的住房需求。

我國(guó)房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)當(dāng)是具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)或者說土地使用權(quán)的單位。但是我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)稅法改革時(shí)，可以通過兩個(gè)方面進(jìn)行處理，以收益的人作為納稅人。首先對(duì)于產(chǎn)權(quán)屬于集體的房地產(chǎn)，納稅人是集體的管理者。第二，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的共享的情況下，那么納稅人就是所有者。第三如果遇到情況比較復(fù)雜，無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)所有者的，那么納稅人就是托管人。

計(jì)算稅額的基礎(chǔ)是計(jì)稅的依據(jù)，我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)稅法改革的過程中，其中的一個(gè)阻礙就是稅收依據(jù)不充分。在制定稅收依據(jù)的時(shí)候，按照房產(chǎn)本來的價(jià)值計(jì)算應(yīng)該繳納的金額并不能反映市場(chǎng)價(jià)值的變化，因?yàn)榉慨a(chǎn)可能在一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生較大的變化。在這方面我們可以借助外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置專門的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)來確定房地產(chǎn)的價(jià)值[8]。

稅法的核心就是稅率的設(shè)計(jì)。在進(jìn)行房地產(chǎn)的稅收研究時(shí)，有關(guān)的專家就在進(jìn)行稅收的時(shí)候是采用單一的稅率還是多種稅率方面存在著爭(zhēng)議。單一稅率易于計(jì)算，實(shí)施起來比較簡(jiǎn)單，大大降低了稅收時(shí)的阻力，但是單一稅率在公平方面存在缺陷。多種稅率就是根據(jù)房屋性質(zhì)等因素將稅收進(jìn)行分級(jí)收稅，不同價(jià)值的房屋使用不同的稅率，可以確保公平性。因此在進(jìn)行稅收研究的過程中，將兩者進(jìn)行有效的結(jié)合是一個(gè)突破口[10]。

稅收優(yōu)惠政策是我國(guó)在進(jìn)行稅法改革中不可缺少的一部分，體現(xiàn)了稅收的靈活性，有利于增強(qiáng)稅法的公平性。一方面房地產(chǎn)稅作為我國(guó)地方的主體稅種其范圍不能太廣。另一方面，優(yōu)惠政策的公平性體現(xiàn)在可以適當(dāng)減免低收入人群的負(fù)擔(dān)。因此稅收優(yōu)惠是我國(guó)開展稅法改革中不可缺少的一部分。

3.2 房地產(chǎn)稅法的配套措施

房地產(chǎn)稅法實(shí)施首先要完成征管體系，征管體系的完善是房地產(chǎn)稅法實(shí)施的基礎(chǔ)，如果沒有完善的稅法征管體系，即使稅法政策出臺(tái)也只是流于形式。那么我國(guó)該如何完善相關(guān)的稅法政策呢？結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家稅收政策使用郵遞納稅通知書的方法，但是要杜絕其成本高、不環(huán)保的缺點(diǎn)。我國(guó)可以依托現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，我國(guó)可以通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立網(wǎng)上繳稅平臺(tái)，完善我國(guó)征管體系，提高了稅收工作的效率。

其次應(yīng)該設(shè)置評(píng)估機(jī)構(gòu)以及合理的評(píng)估方法，研究國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的稅收政策，評(píng)估機(jī)構(gòu)主要是政府內(nèi)部或者第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)建立的，但是使用第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)需要不斷的進(jìn)行資金的投入。因此我國(guó)在設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)可以在稅務(wù)局內(nèi)建立相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。在評(píng)估方法的設(shè)置中，可以使用利潤(rùn)法、成本法、租金比較法等，結(jié)合計(jì)算機(jī)進(jìn)行計(jì)算納稅金額。

評(píng)估爭(zhēng)議解決機(jī)制是保證納稅人與稅務(wù)局和諧的關(guān)鍵，在開展稅務(wù)繳納的工作時(shí)，雙方可能存在著糾紛，因此就需要評(píng)估爭(zhēng)議解決機(jī)制來進(jìn)行協(xié)調(diào)，緩解雙方的關(guān)系，更好地開展稅務(wù)工作[11]。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)的房地產(chǎn)稅是我國(guó)財(cái)政收入的重要來源，但是在進(jìn)行稅收工作時(shí)存在許多的問題，自2012年開始我國(guó)對(duì)于稅收的改革經(jīng)歷了十年的實(shí)踐，但是在推行稅收優(yōu)化的過程中還有許多的阻礙。在面對(duì)這些問題時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的完善應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)稅務(wù)的基本要求以及配套措施進(jìn)行考慮，結(jié)合國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，完善房地產(chǎn)稅收體系，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。