物業(yè)財務管理問題和措施研究

文／席學會 聊城中通物業(yè)管理有限公司 山東聊城 252000

引言：

市場經(jīng)濟也在日益提升，目前我國城市化的建設(shè)進程速度有所加快，城鎮(zhèn)人口數(shù)量與日增加，物業(yè)服務企業(yè)面臨著一定的發(fā)展機遇，并且存在與嚴峻的發(fā)展環(huán)境中。在物業(yè)企業(yè)管理上，要想實現(xiàn)全能型管理服務，應該確保財務狀態(tài)，足夠穩(wěn)定。從一定程度上而言財務管理質(zhì)量深深地決定著物業(yè)企業(yè)的發(fā)展趨勢，可是部分物業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)出財務管理的不足，不管是服務思想還是服務機制，都需要在時代的發(fā)展中得以創(chuàng)新。立足于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開展“十四五”集思廣益謀新篇”活動，征集對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)“十四五”規(guī)劃的意見建議。重點圍繞《建議》精神，特別是提出的城鄉(xiāng)人居環(huán)境明顯改善的目標，實施城市更新行動、實施鄉(xiāng)村建設(shè)行動等，提出具體舉措建議，基于此，筆者對物業(yè)財務管理的問題與措施進行充分探索，不斷為物業(yè)企業(yè)的管理提供支持條件。

1、物業(yè)企業(yè)財務管理基本概述

（1）財務管理的內(nèi)容。對于物業(yè)企業(yè)而言，財務管理也是通過專業(yè)化知識和技能管理好資金的籌集環(huán)節(jié)與資金的分配環(huán)節(jié)，涉及籌資、投資、利潤分配等多個項目，實現(xiàn)企業(yè)財務管理的有效性。物業(yè)企業(yè)的財務管理工作，作為企業(yè)管理的重點部分，存在于企業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)【1】。物業(yè)管理給大眾提供多種形式的服務，尤其是客服報修服務、保潔綠化服務、公共秩序維護服務，本質(zhì)上體現(xiàn)出勞動密集型。管理服務過程存在著顯著的多樣性，那么企業(yè)的物業(yè)管理內(nèi)容是比較繁瑣的。新時期下，物業(yè)企業(yè)的財務管理，應重視財務預測和財務研究，依托互聯(lián)網(wǎng)和物業(yè)等信息平臺，逐步增強財務管理質(zhì)量，滿足全過程管理需求，盡可能的體現(xiàn)財務管理優(yōu)勢。在具體的財務管理中，強調(diào)營運資金管理的重要性，涉及現(xiàn)金流入以及現(xiàn)金流出，物業(yè)企業(yè)即使擁有的資金量比較少，那么在實現(xiàn)現(xiàn)金流量凈值最大化的過程中，相關(guān)人員要體現(xiàn)預算管理與成本控制的效果，全面做好財務管理工作。

（2）財務管理的基本特點。物業(yè)企業(yè)的財務管理，即以企業(yè)經(jīng)營服務為基礎(chǔ)進行的財務管理活動，貫徹財務管理的依據(jù)開展財務管理工作，可以說企業(yè)財務管理是管理體系的一個重點分支。與此同時，財務管理占據(jù)著企業(yè)經(jīng)營活動的重要比例，涉及資金籌集、物業(yè)服務管理、專項資金管理預約財務收支匯總平衡管理。實際的物業(yè)管理上，物業(yè)企業(yè)的成本控制要思考人力成本與專項費用。立足于物業(yè)企業(yè)的實際性質(zhì)，物業(yè)企業(yè)的工作空間比較分散、內(nèi)容比較繁雜，無形中增加財務管理的成本，不只是體現(xiàn)在服務成本上，還體現(xiàn)在管理成本與經(jīng)營成本上。這樣物業(yè)企業(yè)管理中，任何單位、任何環(huán)節(jié)、任何員工都是財務管理成本的重要影響因素，物業(yè)企業(yè)要想長久發(fā)展和運作，得到更多的發(fā)展機遇，需要管理好財務成本。之后是財務管理成本的監(jiān)督線比較長，因為物業(yè)企業(yè)的財務管理要拓展到物業(yè)的每一個角落中，那么時常出現(xiàn)物業(yè)財務管理層次多的情況，較多的財務管理發(fā)生點和成本監(jiān)控點相隔比較長，構(gòu)建對應的成本監(jiān)控線【2】。也就是說，物業(yè)企業(yè)的財務管理工作，受到業(yè)主要求與收費模式以及規(guī)模大小的影響，物業(yè)企業(yè)的財務管理不能運用統(tǒng)一化了管理思路，造成物業(yè)財務管理面臨發(fā)展困境。基于此，每一所物業(yè)企業(yè)都要整合管理流程，工作者要增強自身的素質(zhì)和能力，對財務經(jīng)營管理進行全面的監(jiān)督，體現(xiàn)財務工作的職能，更多的給物業(yè)企業(yè)提供市場競爭力。

2、物業(yè)企業(yè)財務管理存在的問題

（1）會計核算不夠規(guī)范，資金管理力度不足。在物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理中，因為企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務比較分散和繁瑣，包含物業(yè)服務、有償服務和車位出租服務等，那么財務管理工作中，應具體的核算與管理好資金運用。研究管理費用的分配、安保費用的分配、綠化費用的分配、成本費用的分配、公積金的分配和專項資金的分配等，統(tǒng)籌相關(guān)資金的利益相關(guān)者，有效減小會計核算難度?？墒菚嫼怂愕男视绊懼飿I(yè)企業(yè)的資源是否能夠合理配置，一些物業(yè)企業(yè)在財務管理中出現(xiàn)會計核算不夠規(guī)范的問題，沒有意識到會計核算的必要性，時常出現(xiàn)賬目記錄不夠準確的現(xiàn)象，不能全面落實權(quán)責發(fā)生制，這樣會計信息無法真實的呈現(xiàn)物業(yè)企業(yè)利潤情況。一些物業(yè)企業(yè)匱乏專業(yè)化的人才培養(yǎng)，具備的人員知識結(jié)構(gòu)尚未完整，在一定程度上影響著會計核算的準確性【3】。與此同時一些物業(yè)企業(yè)匱乏資金管理力度，物業(yè)企業(yè)的資金比較多，涉及固定資金層面和低價資金層面，不管是基礎(chǔ)設(shè)施、機械設(shè)備，還是消防設(shè)備與辦公用品，這些都是資金管理的重要組成部分。物業(yè)費的定價比較低，其他有償類型的服務收入尚未穩(wěn)定化，在很大程度上出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的資金薄弱問題，不能提高資源配置利用率。處于嚴峻的市場競爭環(huán)境，要想讓物業(yè)企業(yè)在財務管理中達到預期的盈利目標，需要強化成本監(jiān)督?？墒遣糠重攧展芾砉ぷ髦校飿I(yè)企業(yè)不能有的放矢地進行資金管理，增加業(yè)主對物業(yè)服務的不信任感，甚至出現(xiàn)業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費的現(xiàn)象。物業(yè)企業(yè)沒有高度關(guān)注資金管理的意義，總是強調(diào)資金管理，沒有安排獨立的資金管理工作者進行工作，時常出現(xiàn)設(shè)備丟失或者設(shè)備損壞的問題，造成物業(yè)管理成本的增加。

（2）沒有顧及財務風險管理，缺少完整的績效考評機制。物業(yè)企業(yè)和傳統(tǒng)的企業(yè)存在較大差異，經(jīng)濟業(yè)務的出現(xiàn)存在著一定規(guī)律，要面臨較多風險因素的影響。包含管理責任風險、服務合同風險和債務風險以及企業(yè)管理風險等，可是部分物業(yè)企業(yè)尚未結(jié)合經(jīng)濟業(yè)務的出現(xiàn)明確標準方案。制度導向不能真正的體現(xiàn)，者一些物業(yè)企業(yè)在財務管理中出現(xiàn)賬目雜亂無章的現(xiàn)象，經(jīng)濟活動存在著較大的隨意性，造成財務風險的產(chǎn)生。就算是一些物業(yè)企業(yè)明確財務管理的辦法，關(guān)注財務風險的控制，也沒有針對性地采取解決問題方案，缺少財務風險管理力度。除此之外，物業(yè)企業(yè)的財務管理中，績效考評機制不夠完整，因為與績效考評能夠客觀地體現(xiàn)出財務管理是否有效與是否合法，明確財務管理的不足之處，讓物業(yè)企業(yè)時刻了解財務風險，確保賬實相符【4】。可是一些物業(yè)企業(yè)淡化績效考核評價工作，設(shè)置的考評體系不夠完整?？偸窃谑潞筮M行財務風險管理，不能保證財務信息資料收集的全面性，造成評價結(jié)果缺少權(quán)威力度。財務績效考核不能真正的落到實處，出現(xiàn)財務預算編制和實施差距大的結(jié)果，這樣中途擅自追加或者追減，造成績效考核效率不強。

（3）財務工作者的綜合實踐能力有待提高，財務信息化管理質(zhì)量不夠顯著。在多種因素的影響之下，部分物業(yè)企業(yè)的財務工作者匱乏一定的專業(yè)處理問題能力。一些財務工作者沒有按照財稅法規(guī)實施工作，造成財務業(yè)務的處理過程體現(xiàn)出隨意性，不能及時了解財務管理不合規(guī)的情況?；蛘咭恍┴攧展ぷ髡咂娴谋容^職責與市場權(quán)利，生成不平衡心態(tài)，財務工作者也沒有積極的進行輪崗替換，具備的專業(yè)化素質(zhì)和能力不能滿足新時代，對物業(yè)企業(yè)財務管理工作者提出的要求標準，阻礙著財務工作的進展。與此同時，物業(yè)企業(yè)的財務單位出現(xiàn)崗位編制缺失的問題，不能落實專職和專責之間的匹配，一些財務工作者處于身兼多職的狀態(tài)，不利于財務工作者工作能力的全面發(fā)揮【5】。

3、物業(yè)企業(yè)財務管理的相關(guān)措施

“十四五”規(guī)劃的指導下，物業(yè)財務管理工作對助推企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展至關(guān)重要。全體人員要提高政治站位，把準工作方向，運用系統(tǒng)思維抓落實，通過政治理論、業(yè)務知識學習與實踐不斷拓寬思路視野，提升履職能力；要強化財務管理職能，抓住重點工作，堅持底線思維，加強數(shù)據(jù)分析和風險預判能力；要深化人才隊伍建設(shè)，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展人才梯隊；要加強職業(yè)操守教育，提高抵御各種風險和經(jīng)受住各種考驗的能力，具體實踐如下。

（1）重視會計核算，優(yōu)化資金管理。在物業(yè)企業(yè)的財務管理中，會計核算管理是一項重點工作，要想增強物業(yè)企業(yè)的會計核算質(zhì)量，要加大力度進行業(yè)財融合，執(zhí)行權(quán)責發(fā)生制。一般而言在成本核算上，相關(guān)人員要具體劃分會計核算的性質(zhì)和功能，對不相同種類的成本加以獨立核算處理，形成相關(guān)的賬目，按照權(quán)責發(fā)生制的流程，對于各種費用進行界定，由此借助會計信息凸顯物業(yè)企業(yè)金融損益的變化趨勢。如果費用的確定不能及時進行，工作者可以把費用和公攤費用結(jié)合起來，進行統(tǒng)一整理。在應收賬款核算上，保持核實的統(tǒng)一性，對于多種收費標準進行明確，得到每一個戶主需要繳納的具體費用信息，定期給業(yè)主發(fā)出催繳單與對賬通知，增強應收賬款核算的有效率。思考到專項經(jīng)濟核算，要求思考資本性質(zhì)與特殊的用途，開展針對性的核算處理工作，實施專款專用的原則，讓專項經(jīng)費的運用率最大化提升。增強財務管理的專業(yè)性能，設(shè)置一定的財務管理工作隊伍，目的性培訓財務工作者，挑選科學的培訓方法，依托專業(yè)化技能培訓的方式，增強物業(yè)企業(yè)工作者的業(yè)務能力，這樣財務工作者可以滿足崗位的具體要求，有效提供財務管理工作的條件支持。

（2）實施項目資金管理，優(yōu)化物業(yè)服務費用資金調(diào)度。物業(yè)企業(yè)的財務管理要優(yōu)化資金管理的項目，因為缺乏資金管理流程會出現(xiàn)資金流失的結(jié)果，還會增加企業(yè)管理成本，影響業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的信任程度。所以每一個物業(yè)企業(yè)都要優(yōu)化資金管理方案，分析資金管理的意義，科學通過有限資源提供針對性的服務，得到業(yè)主充分信賴。物業(yè)企業(yè)的財務管理工作者結(jié)合資金的實際分布情況和數(shù)量情況，對資金進行科學配置，結(jié)合物業(yè)管理的規(guī)模與資金規(guī)模，目的性設(shè)置資金管理專業(yè)人員崗位，檢查好資金的運用情況。同時，在財務管理上形成一定的資金信息庫，錄入和核對任何資金項目，優(yōu)化服務費用資金調(diào)度的流程，依托信息技術(shù)手段增強資金管理的效果，體現(xiàn)資金狀態(tài)管理的時效性。

（3）防范財務風險，進行財務考核評價。物業(yè)企業(yè)實施財務管理工作，應及時規(guī)避財務風險，優(yōu)化現(xiàn)有的財務管理環(huán)境，對財務管理制度進行全面化整合，每一所企業(yè)管理者都應立足于經(jīng)濟活動的發(fā)展規(guī)律，適應財務風險控制需求，給財務行為思想提供針對性的制度導向。對財務管理行為進行大力指導，確定財務管理環(huán)節(jié)，分配好財務權(quán)責，使得經(jīng)濟責任給財務工作者全面實施，最大化的降低人為風險產(chǎn)生幾率【7】。并且制度化處理財務任務，給予費用報銷流程、付款結(jié)算流程與單據(jù)使用流程加以確切規(guī)定，細致化明確工作崗位項目，有效降低會計核算風險。時刻監(jiān)督財務管理方案的實施，按照制度的約束力權(quán)衡職責，避免權(quán)力過多的集中，產(chǎn)生違規(guī)操作財務工作現(xiàn)象。要想更好保障財務管理的實施力度，應對財務管理進行內(nèi)部控制，重視企業(yè)內(nèi)部控制，防范出現(xiàn)國有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象，明確記錄資產(chǎn)的每一筆去向，由此渲染優(yōu)質(zhì)化的財務管理環(huán)境，不斷調(diào)動財務工作者的工作主動性與積極性。

同時進行財務管理工作的績效考核，在資金支出期間，相關(guān)人員應貫徹財務績效考核，物業(yè)企業(yè)鞏固績效考核的地位，圍繞物業(yè)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀，規(guī)范績效考核的范圍與程度，凸顯績效考核工作的權(quán)威性。事前考核財務預算編制，檢查好財務編制的質(zhì)量，研究具體化的資金需求，事中時效性掌握經(jīng)濟信息資料，考核評價預算實施過程，分析每個環(huán)節(jié)的預算錯誤與及時改正，讓會計信息數(shù)據(jù)更加具備真實性。其中認真整合企業(yè)管理制度，增強預算管理能力，安排專業(yè)工作者參與財務預算工作，加大預算管理力度，鞏固企業(yè)財務管理工作成效。現(xiàn)有的經(jīng)濟市場中競爭環(huán)境比較嚴峻，物業(yè)企業(yè)財務風險以時常風險為主，涉及財務風險與管理風險，而財務預測的前提下開展預算核算工作是比較重要的，此種做法可保障企業(yè)的財務管理工作不會和預期目標出現(xiàn)偏離，真正落實企業(yè)物業(yè)預算管理工作，體現(xiàn)出企業(yè)資源配置的高效率【8】。最終通過績效考核的結(jié)果，調(diào)整工作具體方案，盡可能的增強財務管理水平。

（4）增強財務工作者的業(yè)務能力，促進財務企業(yè)信息化建設(shè)。在國家法治化建設(shè)中，財務管理工作對工作者的業(yè)務能力與水平提出嚴格要求，稀缺的專業(yè)化財務工作者已經(jīng)是阻礙財務管理創(chuàng)新的重點因素。因此物業(yè)企業(yè)應強調(diào)財務工作者業(yè)務能力的增強，首先是增加財務工作者的入職門檻評價指標，分析工作者擁有的職業(yè)道德與學歷職稱以及從業(yè)經(jīng)驗，給優(yōu)秀的工作者提供較高福利待遇，引導財務工作者制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，吸引財務工作者用心服務于企業(yè)。其次是對財務工作者進行繼續(xù)教育與引導，引進網(wǎng)絡(luò)交流的模式，給財務工作者提供前進與發(fā)展的方向?qū)Ш?，特別是關(guān)注職業(yè)道德與風險防范，形成愛崗敬業(yè)的工作作風【9】，提升風險診斷水平，避免出現(xiàn)財務欺詐的情況。最后是職業(yè)發(fā)展引導上，關(guān)注忠誠可靠的人才培育，鼓勵財務工作者端正工作態(tài)度，認真進行財務管理工作。除此之外關(guān)注物業(yè)企業(yè)的信息化管理，形成物業(yè)管理系統(tǒng)，結(jié)合客戶的服務滿意度、回訪情況、統(tǒng)計信息查詢情況與財務庫房收發(fā)情況，在財務管理中引進信息化思維，確保財務管理工作實現(xiàn)可視化與量化研究。同時信息化處理財務核算項目，針對具體的原始信息統(tǒng)計與驗證階段，通過財務機器人的形式操作財務數(shù)據(jù)，降低人為操控失誤的可能性，增強財務管理綜合成效【10】。最后是強化資金收付管理，按照資金的審核環(huán)節(jié)、審批環(huán)節(jié)與預算環(huán)節(jié)，大力進行數(shù)據(jù)信息共享，真正的推動業(yè)財融合過程，不斷增強物業(yè)企業(yè)的綜合決策準確性。

結(jié)語：

綜上所述，從某種層面上來講，財務管理工作深刻影響到物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理創(chuàng)新速度，新時期下物業(yè)企業(yè)應重點關(guān)注財務管理，分析財務管理發(fā)展的困境，明確財務管理現(xiàn)有問題，形成完整的財務管理機制，依法合規(guī)管理，引進先進的管理思維，全面凸顯財務監(jiān)督作用與財務控制作用，規(guī)范化處理會計核算工作與資金管理工作，借助績效考核機制鞏固財務管理效果，繼而推動企業(yè)持續(xù)化建設(shè)進程。